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한국감정평가사의 2025년 부동산 시장 전망: 규제 강화·양극화 속 기회와 리스크

일반 리포트 2025년 07월 02일
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목차

  1. 세제 개편 실패와 정책 불확실성
  2. 대출 규제 강화와 시장 영향
  3. 지역별 가격 양극화 심화
  4. 중장기 공급 이슈 및 시장 기회
  5. 결론

1. 요약

  • 2025년의 한국 부동산 시장은 강도 높은 대출 규제와 세제 개편의 실패로 인해 불확실성이 커지고 있습니다. 특히, 수도권 내의 핵심 지역과 비규제 지역 간의 가격 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망됩니다. 현재 서울 아파트의 평균 가격은 증가하고 있으며, 이러한 추세는 단기적으로는 전세 공급 부족과 대출 한도 제한으로 인한 전세난을 가중시킬 것으로 보입니다. 정부 정책의 영향을 받는 전세 시장 내에서는 매매 시장에서의 수요가 전세 시장으로 이전할 가능성이 높아지며, 이는 전세 가격 상승의 주요 원인이 될 것입니다. 전문가들은 이러한 상황 속에서 기회가 존재하는 지역도 있지만, 전략적인 리스크 관리가 더욱 중요해질 것임을 강조합니다.

  • 현재, 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 상속·증여세 개편안의 부결 또한 정책 불확실성을 증대시켰습니다. 가족 간의 자산 이전에 대한 과세 체계가 변화하지 않음으로써, 세금 부담을 최소화하려는 부모들의 전략이 더욱 복잡해질 것으로 예측됩니다. 이는 시장 심리에 부정적인 영향을 미쳐 자산가들은 보다 신중한 의사결정을 요구받고 있는 상황입니다. 그 결과, 부동산 소유자와 투자자들의 신뢰도가 저하되며, 향후 자산 포트폴리오 조정이 더욱 필요할 것으로 보입니다.

  • 다음으로, 대출 규제가 강화됨으로써 시장의 유동성이 낮아지고, 실수요자와 투자자 모두 자금 조달의 어려움을 겪고 있습니다. 현재 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행에 따른 대출 한도 제한은 많은 실수요자에게 실질적인 부담으로 작용하고 있으며, 이로 인해 부동산 시장 전체의 거래량이 감소하는 중요한 원인이 되고 있습니다. 이는 향후 정부의 추가적인 공급 정책과 금리 인하와도 맞물려, 주택시장이 새로운 전환점을 맞이할 것을 시사하고 있습니다.

2. 세제 개편 실패와 정책 불확실성

  • 2-1. 상속·증여세 개편안 부결 및 현행 유지

  • 2025년 7월 현재, 부동산 시장에서 가장 큰 주목을 받고 있는 사실 중 하나는 상속·증여세 개편안이 국회에서 부결되면서 현행 세율 체계가 그대로 유지되고 있다는 점이다. 기획재정부가 제안한 상속·증여세 최고 세율 인하(50%→40%)와 최저 세율 구간 확대안이 국회를 통과하지 못했으며, 이러한 상황은 부동산 자산의 세대 간 이전 전략에 상당한 변동성을 초래하고 있다.

  • 부동산의 가치는 지속적으로 상승하고 있으며, 이에 따라 상속·증여의 필요성이 더욱 커지고 있다. 특히, 상속세 과세 인원은 2021년 1만2749명에서 2023년 1만9944명으로 56% 증가했으며, 총 결정 세액도 151% 급증하여 12조3000억원에 이르고 있다. 이는 가족 간 자산 이전의 필요성이 증가했음을 시사한다.

  • 더불어, 현재의 세금 체계가 지속됨에 따라 부모는 자녀명의 주택 구매, 10년 단위의 분할 증여, 부부별 증여와 같은 전략을 통해 세금 부담을 최소화하려는 노력을 하고 있다. 하지만 강남 아파트와 같은 고가 부동산의 경우, 현행 증여세 공제 한도는 배우자 6억원, 성인 자녀에 대해서는 5000만원에 불과하여 실제로 이 한도를 초과하는 경우가 많아 어려움이 발생하고 있다.

  • 2-2. 기획재정부 개편안 주요 내용과 국회 부결 이유

  • 기획재정부에서 제안한 상속·증여세 개편안의 주요 내용은 상속·증여세 최고 세율을 50%에서 40%로 인하하는 것과 최저 세율 구간을 확대하는 것이었다. 이러한 개편안은 자산가들이 세금을 더 부담없이 상속·증여할 수 있는 기회를 제공하는 것으로 평가되었으나, 결국 국회에서 부결되었다.

  • 부결의 주요 이유는 세부 간 갈등과 정치적 이견이 크게 작용했으며, 세금 인하의 필요성이 국회 내에서 충분히 공감되지 못했기 때문이다. 또한, 일부 여당 의원들은 세율 인하가 국가 재정에 미치는 우려를 강조하며 반대 입장을 표명했다.

  • 따라서 상속·증여세에 대한 정치적 불확실성이 지속되면서 자산가들은 보다 신중한 계획 수립이 필요하게 되었다. 특히, 향후 예상되는 정책 변경에 따른 기회와 리스크를 분석하면서 전략적인 태세를 구축해야 할 시점에 있다.

  • 2-3. 정책 일관성 부재가 시장 심리에 미치는 영향

  • 상속·증여세 개편안의 부결은 정책 일관성 부재를 초래하며, 이는 부동산 시장 심리에 부정적인 영향을 미치고 있다. 부동산 자산을 소유하는 이들은 미래 계획이 불확실해지면서 투자 의사결정을 내리는 데 어려움을 겪고 있다.

  • 정책의 변화가 빈번하게 발생할 경우, 특히 세금과 관련된 중요한 결정에 대해 자산가들은 예측하기 어려운 상황에 놓이게 된다. 이러한 불확실성은 결국 부동산 시장으로 이어져 가격의 변동성을 높이고, 투자자와 소비자의 신뢰도가 낮아지는 결과를 낳았다.

  • 향후 정책에 대한 불확실성이 지속된다면, 안정적이고 예측 가능한 환경을 선호하는 투자자들은 비은행 금융기관으로 자금을 이동시키거나, 해외 자산으로 자산 포트폴리오를 다변화하는 경향이 심화될 가능성이 높다. 이는 한국 부동산 시장에 장기적인 영향력을 행사할 것으로 예상된다.

3. 대출 규제 강화와 시장 영향

  • 3-1. DSR 3단계 시행 및 주담대 한도 6억 제한

  • 2025년 7월 1일부터 정부는 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하고 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계를 시행하였습니다. 이로 인해 서울 아파트의 약 74%가 대출 한도 제한의 직접적인 영향을 받게 되며, 자금 조달이 어려워지는 상황이 발생하고 있습니다. 예를 들어, 서울 아파트의 평균 시세가 약 14억 원인 점을 감안할 때, 기존 LTV(주택담보인정비율) 70%를 적용받던 경우에는 최대 10억 2000만 원까지 대출이 가능했던 것이, 이제는 6억 원으로 줄어들어 구입을 위해서는 8억 6000만 원 이상의 현금이 필요해졌습니다. 이러한 변화는 현금 여력이 부족한 실수요자와 투자자들에게 큰 부담을 안기고 있습니다.

  • 일부 전문가들은 이러한 대출 규제가 시장의 유동성을 높여 주택가격 상승을 조절할 수 있을 것으로 전망하지만, 반대로 높은 현금력을 보유한 자산가들만이 시장에 진입할 수 있는 구조가 더욱 고착화될 가능성도 있습니다. 대출 한도 축소가 실제 주택 가격에 미치는 영향은 단기적으로는 가격 상승 압력을 줄일 수 있으나, 매매 수요가 감소함에 따라 거래 시장 위축이 지속될 수 있다는 우려가 제기됩니다.

  • 3-2. 전세 수요 증가로 인한 전세난 심화 우려

  • 현재 대출 규제 강화에 따른 전세 수요의 증가가 전세난을 심화시킬 것으로 예상되고 있습니다. 주택담보대출(주담대) 한도의 제한과 함께, 특히 수도권과 규제지역에서 대출 수요가 줄어들면서 매매 시장에서의 수요는 전세 시장으로 이동할 것으로 보입니다. 전문가들은 매매 시장에서 밀려난 수요가 전세 시장으로의 이동을 불러오며, 이는 전세 가격 상승의 주요 원인이 될 것이라고 경고하고 있습니다.

  • 부동산 빅데이터 업체 아실의 데이터에 따르면, 2025년 7월 1일 기준으로 서울 아파트 전세 매물 수는 2만4389건으로, 작년 동일 기간의 2만7461건에 비해 11.2% 감소한 상황입니다. 이러한 공급 부족과 함께, 전세를 찾는 수요는 오히려 증가하고 있는 가운데, 정부의 규제가 전세 공급에 미치는 영향 때문에 전세 가격 상승이 불가피할 것으로 예측되고 있습니다. 최근 전셋값 상승을 전망하는 전문가들의 의견에 따르면, 공급 절벽이 예고된 상황에서 대출 규제에 따른 전세 수요 증가가 맞물리면서 전셋값의 급등이 불가피할 것으로 보입니다.

  • 3-3. 실수요자·투자자의 자금 조달 어려움 전망

  • 대출 규제 강화는 실수요자와 투자자 모두에게 자금 조달의 어려움을 가중시키고 있습니다. 특히, 스트레스 DSR 3단계의 시행이 대출 한도 축소와 결합됨으로 인해 동일한 소득 기준에서 받을 수 있는 대출 금액이 줄어들게 되며, 이는 대출을 통한 주택 구매의 기회를 더욱 제한할 수 있습니다.

  • 서울시 일부 지역의 아파트 거래량은 5월 8000건을 넘었던 것이 6월 말 기준으로 5700건으로 감소하였습니다. 이러한 거래량 감소는 경기 부진과 맞물리며, 실수요자와 투자자 모두가 불안정한 자금 조달 환경에 놓여 있습니다. 거래 위축으로 이어지는 이러한 현상은 단기적으로 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보이며, 향후 추가적인 금리 인하와 정부의 공급 대책 발표에 따라 시장의 전반적인 분위기가 변화할 가능성도 존재합니다. 전문가들은 대출 규제가 실수요자와 투자자의 구매력을 더욱 저하시키며 장기적으로 주택시장의 불확실성을 초래할 수 있다고 지적하고 있습니다.

4. 지역별 가격 양극화 심화

  • 4-1. 수도권 핵심지역 신고가 경신 지속

  • 2025년 7월 2일 현재, 수도권 핵심지역, 특히 강남, 서초와 같은 인기 지역에서의 아파트 가격이 지속적으로 신고가를 경신하고 있습니다. 이는 서울과 인근 지역의 공급 부족과 수요 집중에 기인하며, 중산층 이상의 실수요자와 자산가들이 여전히 투자 매력을 느끼고 있다는 것을 반증합니다. 하나금융연구소의 보고서에 따르면, 대출 규제에도 불구하고 이러한 지역의 거래는 지속될 것이라는 전망이 나왔습니다. 이 지역은 상대적으로 높은 소득을 가진 계층이 주를 이루고 있어 가격 저항력이 강하며, 개발 호재와 재건축 이슈가 병행되고 있는 점도 긍정적인 요소로 작용합니다. 특히, 강남삼구(강남, 서초, 송파) 및 마포, 용산 지역의 상승세가 두드러집니다. 서울 아파트 평균 가격이 13억원을 넘어서면서, 이 지역에서의 거래가 어려워진 상황입니다.

  • 4-2. 비규제지역‧지방 시장 침체 양상

  • 반면, 지방의 비규제지역 시장은 지속적인 침체를 겪고 있습니다. 수도권 외곽 지역과 지방 도시들은 수요 감소와 공급 과잉으로 인해 가격 하락이 가속화되고 있습니다. 투자자와 실수요자 모두 대출 규제로 인해 움직임을 보이지 않고 있어, 이들 지역의 거래량이 줄어드는 추세입니다. 한국부동산원이 발표한 데이터에 따르면, 대전, 울산, 경남 등의 지역에서는 아파트 공급이 지속되었지만 수요는 이를 흡수하지 못하고 있는 상황입니다. 특히, 해당 지역은 대출 한도 제한으로 인해 매수세가 줄어들며, 집값이 빠르게 하락하고 있습니다. 따라서 이들 지역의 시장은 회복 가능성이 낮아 보입니다.

  • 4-3. 공급 부족 지역과 개발 호재 지역 간 온도차

  • 또한, 공급 부족 지역과 개발 호재 지역 간의 온도차가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 수도권의 경우, 신규 아파트 및 주택 공급이 대거 이루어질 예정이지만, 이들 물량이 수요를 충족하지 못할 경우 미분양이 발생할 수 있습니다. 특히 정부의 공급 확대 정책이 2025년 본격화되는 만큼, 이에 따른 수급 불균형이 가격 양극화를 더욱 심화시킬 우려가 존재합니다. 대전과 같은 지역은 현재 공급 부족 현상이 두드러지고 있으며, 이로 인해 가격 상승 압력이 예상되는 반면, 그렇지 않은 지역은 공급 과잉에 시달리고 있습니다. 이와 같은 상황은 결국 실수요자의 주택 구매력에도 영향을 미쳐, 특정 지역의 부동산 시장이 더욱 양극화되는 결말을 초래할 것입니다.

5. 중장기 공급 이슈 및 시장 기회

  • 5-1. 미분양 증가와 신도시 정책 조정 필요성

  • 최근 몇 년 동안, 미분양 주택의 증가는 부동산 시장의 중요한 이슈로 다루어지고 있습니다. 특히, 수도권과 지방에서의 미분양 주택 수는 현저히 증가하고 있으며, 이는 향후 주택 시장의 회복에 중대한 부담이 될 것으로 예상됩니다. 2023년 연구에 따르면, 정부의 신도시 정책이 주택 공급의 불확실성을 초래하고 있음을 짚고 있습니다. 이러한 실정은 공급의 적정성을 확보하기위한 정책 조정의 필요성을 강조하고 있습니다. 즉, 향후 부동산 시장 안정화를 위해서는 미분양 주택 문제를 해결하는 것이 시급하며, 이를 위해 정부는 공급망 조정과 함께 신도시 건설의 일정 수정 및 미분양 주택 구매 프로그램과 같은 조치를 시행해야 할 것입니다.

  • 5-2. 공공 정비사업 확대 및 민간 임대주택 주목

  • 공공 정비사업의 확대는 중장기적으로 부동산 시장의 안정과 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다. 한국감정평가원의 데이터에 따르면, 향후 몇 년간 공공 정비사업이 증가할 것으로 예측되며, 이는 부동산 공급 부족 문제를 완화하는 중요한 수단이 될 것입니다. 또한, 민간 임대주택 사업은 상대적으로 빠르게 시장에 공급할 수 있는 효과적인 대안으로 관심을 받고 있습니다. 정부의 정책적 지원이 이루어지는 한편, 민간 부문의 능동적인 참여가 필요합니다. 이와 관련하여, 최근 발표된 2025년 부동산 트렌드 보고서는 민간 임대주택의 수요가 증가할 것이라고 예측하고 있습니다. 이는 가계의 경제적 제약을 고려할 때, 안정적인 주거 환경을 조성하는 데 필수적입니다.

  • 5-3. 포스트 코로나 시대 부동산 트렌드 변화

  • 포스트 코로나 시대에는 부동산 시장에서도 많은 변화가 있을 것으로 예상됩니다. 코로나19 팬데믹으로 인해 재택근무 및 원격 교육이 보편화되면서, 주거 공간에 대한 소비자들의 요구가 변화하고 있습니다. 특히, 오늘날 소비자들은 공간의 효율성과 쾌적함, 건강을 고려하여 더 나은 주거 환경을 선호하게 되었습니다. 이는 스마트 홈 기술, 녹색 건축, 저에너지 건물 등 새로운 주거 트렌드의 부상을 촉진할 것입니다. 아울러, 다양한 가격대의 주택이 필요해지며, 특히 고급 주택뿐만 아니라 중저가 주택의 공급이 절실히 요구됩니다. 이러한 경향은 부동산 시장의 구조적 변화를 나타내며, 이에 따라 정부 및 기업은 새로운 트렌드에 발맞춘 정책 및 프로젝트를 준비해야 할 필요성이 더욱 커질 것입니다.

결론

  • 2025년 한국 부동산 시장은 강력한 대출 규제와 정책의 불확실성 속에서도 지역별 수급 불균형으로 인해 새로운 기회를 모색할 수 있는 환경이 조성되고 있습니다. 특히, 수도권의 중심 지역은 여전히 투자자들에게 매력적인 시장으로 평가받으나, 비규제 지역의 침체는 심화되고 있어 시장 참여자들이 각별한 주의가 요구됩니다. 이러한 환경 속에서 투자자와 실수요자는 대출 한도와 금리 흐름을 면밀히 관찰하며, 중장기적 관점에서 공급량이 증가할 것으로 예상되는 지역 중심으로 포트폴리오를 조정할 필요가 있습니다.

  • 또한, 정부는 전세 공급 확대 방안과 함께 세제 및 금융 정책의 일관성을 높여 시장 안정을 도모해야 합니다. 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력에도 불구하고, 적절한 정책적 개입은 시장의 균형을 회복하는 데 큰 역할을 할 것입니다. 앞으로의 부동산 시장은 정책 변화와 함께 다양한 변수를 고려해야 하며, 이에 맞춰 투자 전략이 필요할 것입니다. 마지막으로, 부동산 시장 구조의 변화와 함께 새로운 주거 트렌드 또한 이해하고 대응할 필요성이 크고, 이는 미래의 시장을 더욱 다층적으로 만들 것입니다.

용어집

  • 부동산시장: 부동산 거래가 이루어지는 시장으로, 매매 및 임대 성격의 거래가 포함됩니다. 2025년에는 대출 규제 강화와 세제 개편 실패 등으로 시장의 불확실성이 커지고, 수도권과 비규제 지역 간의 가격 양극화가 심화될 것으로 예상됩니다.
  • 대출규제: 정부가 주택담보대출(주담대)의 조건을 제한하여 대출을 어렵게 만드는 정책입니다. 2025년 7월 1일부터 시행된 주담대 한도 6억 원 제한은 실수요자와 투자자 모두에게 자금 조달의 어려움을 가중시켰습니다.
  • 양극화: 부동산 시장에서 가격이 특정 지역에 집중되고 반대 지역에서는 낮아지는 현상입니다. 현재 서울의 수도권 핵심 지역과 비규제 지역 간의 가격 차이가 더욱 심화되고 있습니다.
  • 전세난: 전세 주택 공급이 부족해지거나 수요가 급증하는 상황을 의미합니다. 현재 대출 규제와 공급 부족으로 인해 전세 수요가 증가하고 있으며, 전셋값 상승이 우려되고 있는 상황입니다.
  • 세제개편: 세법을 개정하여 세금의 부과 방식이나 세율을 조정하는 것을 의미합니다. 2025년에는 상속·증여세 개편안이 부결되어 정책 불확실성이 증가하고 있습니다.
  • 정책불확실성: 정책이 일정하지 않거나 변화될 수 있는 상황으로, 한국의 부동산 시장에서는 세제와 금융 정책의 변동성이 투자자와 실수요자에게 신뢰 저하를 초래하고 있습니다.
  • 투자전략: 부동산에 대한 투자를 계획하고 실행하는 방법론으로, 현재의 대출 규제와 시장 변동성을 감안하여 포트폴리오 다변화 전략이 중요성을 더욱 높이고 있습니다.
  • 미분양: 판매되지 않은 주택을 의미합니다. 수도권과 지방에서 미분양 주택 수가 증가하고 있으며, 이는 향후 주택 시장의 회복에 부담이 될 것으로 예상됩니다.
  • DSR(총부채원리금상환비율): 소득 대비 총부채의 상환 부담을 나타내는 지표로, 2025년 7월 1일부터 DSR 3단계가 시행되어 주택담보대출 한도를 제한하게 되었습니다.
  • 공급부족: 부동산 시장에서 주택과 같은 자산의 공급이 수요에 비해 부족한 상황을 의미합니다. 이는 전세 시장과 매매 시장 모두에 영향을 미치고 있습니다.
  • 정책 일관성: 정책이 일관되게 유지되는 상태로, 부동산 시장에서는 세제 및 금융 정책의 일관성이 없으면 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

출처 문서