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이재명 정부 출범 한 달: 공급 중심 부동산 정책과 시장 반응 종합 분석

일반 리포트 2025년 06월 24일
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목차

  1. 시장 현황 및 배경
  2. 정부 정책 기조
  3. 재초환 쟁점과 정비사업 반응
  4. 금융 변수와 리스크
  5. 향후 전망 및 정책 제언
  6. 결론

1. 요약

  • 2025년 6월 3일 제21대 대통령선거에서 새로운 지도자로 등장한 이재명 정부는 출범 한 달을 맞아 주택 공급 확대를 최우선 과제로 내세우고 있습니다. 이러한 정책 기조는 세금 규제를 통한 수요 억제 대신 아파트 및 주택 공급을 늘리는 방향으로 설정되었으나, 현재 시장의 반응은 복잡한 양상을 보이고 있습니다. 특히, 서울 및 수도권 지역에서는 아파트에 대한 수요는 여전히 강하지만 비아파트 시장은 침체 상태를 벗어나지 못하고 있으며, 이로 인해 아파트 가격 상승이 이어지고 있는 상황입니다. 정부의 부담금 조치인 재건축초과이익환수제(재초환)는 특히 조합원들 사이에서 큰 논란을 일으키고 있으며, 이 제도가 존재하는 한, 재건축 사업의 진행에 심각한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, 금리 인하가 자칫 대출 시장의 구조적 문제를 해결하는 데 한계가 있음을 적나라하게 드러내며, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기도 여전히 시장의 가장 큰 이슈로 남아 있습니다. 본 리포트에서는 이러한 시장 현황을 종합적으로 분석하고, 정부 정책 기조와 주요 쟁점, 금융 리스크를 검토함으로써 향후 정책 방향을 예측하고 시사점을 제시합니다. 시장의 불확실성이 가중되고 있는 가운데, 이재명 정부의 주택 정책이 시장에 미칠 장기적인 영향에 대한 심도 있는 논의가 반드시 필요합니다.

2. 시장 현황 및 배경

  • 2-1. 아파트 집중 수요와 비아파트 시장 침체

  • 2025년 현재, 서울 및 수도권 지역에서는 아파트에 대한 수요가 여전히 집중되고 있는 반면, 비아파트 시장, 특히 연립주택과 오피스텔 등은 침체기에서 벗어나지 못하고 있습니다. 이로 인해 아파트 값은 상승세를 유지하고 있으며 이는 공급 부족과 뚜렷한 대체재의 부재에서 기인합니다.

  • 과거 3년간의 주택 공급 감소는 시장에 상당한 압박을 주고 있습니다. 국토교통부의 자료에 따르면, 서울의 연간 적정 아파트 공급량은 약 4만6,640가구로 추정되지만 최근 수치는 이를 크게 밑돌고 있습니다. 예를 들어, 2023년의 서울 입주 물량은 1만9,760가구에 불과했습니다.

  • 전세 사기의 여파로 인해 비아파트에 대한 수요도 크게 감소하였고, 이는 또한 거래나 건설에 대한 신뢰도 하락으로 이어졌습니다. 경기 불황과 높은 건설 비용이 겹치면서 비아파트의 착공 실적은 ОOO가구로 급감하였습니다. 이러한 상황은 비아파트 시장의 집중적인 회복을 어렵게 만들고 있습니다.

  • 2-2. 전국 주간 아파트 매매·전세가 상승 흐름

  • 2025년 6월 기준, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.26% 상승하며, 올 해 최대의 상승폭을 기록하였습니다. 특히 강남 지역의 일부 아파트 단지에서 매매가의 상승세가 두드러지며, 투자자들의 관심이 이어지고 있습니다.

  • 전국적으로 볼 때, 특히 서울과 수도권 지역에서 공급 부족 상황이 지속됨에 따라 매매 및 전세가 상승세는 더욱 가속화될 전망입니다. 실제로, 거래량과 가격 상승이 이어지고 있는 강남권에서는 '부르는 게 값'인 거래형태가 형성되고 있어 실수요자의 급매물 단기 입회가 증가하고 있습니다.

  • 이는 부동산 시장의 모든 변화가 금리 인하와 개선된 대출 조건으로 이어지며, 이제 막 시작된 이재명 정부의 시장 개입 및 정책 효과가 반영된 것으로 해석할 수 있습니다.

  • 2-3. 선거 직후 부동산 시장 반응

  • 2025년 6월 3일 제21대 대통령선거에서 이재명 정부가 출범한 이후 부동산 시장에서의 반응은 주목할 만한 변화가 있었습니다. 선거 직전 약 일주일 전부터 시작된 시장의몸살로 인해 서울 아파트값의 상승폭은 증가하였고, 이는 과거 엄격한 규제에 대한 반발로 이어졌습니다.

  • 특히, 이재명 대통령은 선거 과정에서도 '부동산 정책은 이전과는 다르다'고 확언하며 공급 확대 필요성을 강조했습니다. 이로 인해 시장에서는 긍정적인 전망들과 함께 입주 물량의 증가와 함께 안정세를 보일 것이라는 기대감이 피어났습니다.

  • 그러나 이러한 기대감과는 달리 실질적으로는 공급 어려움, 지역 간 주택 가격 양극화, 그리고 비아파트 시장의 침체가 맞물리며 불안정한 시장 흐름이 지속되고 있습니다.

  • 2-4. 신정부 출범 직후 시장 전망 변화

  • 이재명 정부 출범 후 대규모 주택 공급을 통해 집값 안정을 이루겠다는 정책이 선포되었습니다. 이에 따라 많은 시장 전문가들은 향후 아파트 매매 시장에서 변화를 기대하고 있습니다. 그러나 수도권 내 택지 부족이라는 현실적인 문제는 여전히 해결해야 할 큰 과제로 남아 있습니다.

  • 특히 서울의 경우, 주택 공급 활성화를 위한 제도 개선이 시급하나 실제로 필요한 물량과 시기에 맞춰 공급하는 것은 결코 간단하지 않은 상황입니다. 공급 증가가 실현되지 않을 경우, 아파트값 상승세는 지속될 것으로 보입니다.

  • 따라서 전문가들은 신정부의 공급 정책이 실행에 옮겨지기 전에는 현재의 시장 불안정성이 이어질 것이라고 전망하고 있습니다. 이는 집값 전반에 걸쳐 영향을 미치는 만큼, 향후 정책의 구체적인 실현 방안을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

3. 정부 정책 기조

  • 3-1. 주택 공급 확대 중심의 정책 방향

  • 이재명 정부는 주택 공급 확대를 정책의 핵심 기조로 삼고 있습니다. 과거 정부의 수요 억제 정책에 대한 반성을 바탕으로, 집값 안정화를 위해 세금 규제보다는 공급을 늘리는 방향으로 나아가겠다는 의지를 강력히 피력하였습니다. 이는 특히 서울을 포함한 수도권의 급격한 집값 상승을 최소화하기 위한 전략입니다.

  • 대선 후보 시절부터 이재명 대통령은 ‘세금으로 집값 잡지 않겠다’는 입장을 여러 차례 강조하며, 주택 공급을 중심으로 한 실용주의적 접근을 예고했습니다. 정부는 이미 재건축 и 재개발 규제를 완화하여 시장의 공급 능력을 높이겠다는 구상을 하고 있습니다.

  • 문재인 정부가 시행한 수요 억제 조치가 결과적으로 시장에 부작용을 초래했다는 인식이 이재명 정부의 정책 방향에 깊이 반영되고 있습니다. 즉, 공급 확대와 시장의 자율성을 보장함으로써 안정적인 주택 시장을 위한 기반을 마련하겠다는 것입니다.

  • 3-2. ‘세금으로 집값 잡지 않겠다’ 선언

  • 이재명 대통령은 부동산 정책에서 세금 기반의 수요 억제 방안을 포기하겠다고 선언하며, 이는 과거 문재인 정부의 세제 개편 및 중과세 정책과 차별화된 접근을 보이고 있습니다. 대통령은 과세를 통해 집값을 조절하는 대신, 공급 측면에서의 방안을 모색할 것을 강하게 지지하고 있습니다.

  • 따라서 현재 정부는 초고가 아파트 및 다주택자에 대한 세금을 강화하지 않고, 오히려 서민과 중산층을 위한 주택 공급 중심으로 전략을 전환할 계획입니다. 이는 주택 공급 물량이 줄어들고 있는 상황에서 새로운 수요를 만들어 고정적인 공급을 목표로 하고 있습니다.

  • 3-3. 첫 부동산 대책 발표 예정 시점

  • 정부의 첫 부동산 대책은 2025년 7월 경에 발표될 계획입니다. 당초 예상보다 서둘러 집값 상승에 대응하기 위한 가용한 정책들이 검토되고 있지만, 정작 세부적인 대책은 아직 확정되지 않은 상황입니다.

  • 기획재정부는 서울 아파트값 상승을 예의주시하며, 관계 부처 및 전문가들과 협력하여 시장 상황을 면밀히 모니터링하고 있습니다. 조기 발표와 함께 공급 확대에 대한 구체적인 방안이 포함될 것으로 보이며, 이는 급격한 집값 상승 압박 속에서 시장 안정화를 꾀하는 것이 목적입니다.

  • 3-4. 기획재정부의 시장 모니터링 강화

  • 정부는 시장 모니터링을 통해 주택 공급 및 가격 변동성에 대한 심각성을 인지하고 있으며, 기획재정부는 이를 근거로 향후 정책 방향을 수립하고 있습니다. 이형일 기획재정부 장관 직무대행은 최근 방송에서 "서울, 수도권 중심으로 부동산 시장이 굉장히 엄중하다"고 언급하며, 필요 시 신속하게 대응하겠다는 입장을 밝혔습니다.

  • 이는 정부가 긴급하게 대응하기 위해 시장의 변동성을 지속적으로 관찰해야 함을 의미합니다. 전문가들은 정부가 시장의 변화에 간섭하기보다는 상황파악 후 적절한 공급대책을 마련해야 한다고 조언하고 있습니다.

4. 재초환 쟁점과 정비사업 반응

  • 4-1. 재건축초과이익환수제 유지 기조

  • 재건축초과이익환수제(재초환)는 조합원이 재건축을 통해 얻는 이익이 8000만원을 초과할 경우, 초과분의 최대 50%를 정부가 부담금으로 환수하는 제도이다. 이 제도는 2006년 노무현 정부 시절에 도입되었으나, 이후 이명박과 박근혜 정부에서는 시행이 유예되었다. 문재인 정부 하에서 2018년에 부활하였고, 최근 윤석열 정부 동안 면제 구간이 상향 조정되었지만 여전히 많은 조합원들에게는 과중한 부담으로 여겨지고 있다. 현재 이재명 정부가 출범한 이후에도 재초환 유지 기조는 계속되고 있으며, 정부는 '일단 시행해본 뒤 제도 운영의 적정성을 판단하겠다'는 입장을 명확히 했다.

  • 현재까지의 상황을 보면, 재초환이 부과될 가능성이 커지고 있으며 특히 서울을 포함한 수도권의 경우 부담금 부과 대상 지역이 지속적으로 증가하고 있다. 서울 지역에서는 평균적으로 조합원 1인당 1억4741만원에 달하는 부담금이 예상되고 있어, 조합원들 사이에서 큰 불만이 제기되고 있다. 실제로 많은 조합들은 사업 진행에 어려움을 겪고 있으며, 부담금으로 인해 사업 동의율 확보가 어려워져 재건축 추진에 차질이 빚어질 수 있는 상황이다.

  • 4-2. 조합원 부담금 우려와 ‘재초환 1호’ 긴장감

  • 조합원들은 재초환 부담금이 현실적인 사업 추진을 가로막고 있고, 억대의 부담금이 부과될 경우 자금 확보의 어려움으로 인해 재건축 사업이 중단될 위험도 있다고 주장하고 있다. 이 문제는 특히 상승하는 자재값과 공사비와 결합되어 재정적 압박을 가중시키고 있다. 조합원 한 명의 관계자는 "부담금을 내기 위한 대출 문제까지 고민해야 하는 상황"이라며 "재초환이 실거주 조합원에게 과도한 압박을 준다"고 토로했다.

  • 재초환 1호 사안이 부각되면서, 조합원들 사이의 긴장감은 더욱 고조되고 있다. 특히 서울의 정비사업에서 재초환이 본격적으로 부과되는 경우, 신규 아파트 공급의 약 80%가 정비사업을 통해 이루어지기 때문에 서울지역에서의 주택 공급에 심각한 차질을 가져올 수 있다고 우려되고 있다. 최근에는 이재명 정부가 재초환을 유지하겠다는 신호를 보내면서 불안감이 증폭되었고, 이에 따라 조합원들은 법적 대응을 포함하여 정부에 대하여 제도 폐지를 요구하고 있다.

  • 4-3. 정비사업 일정 조정 및 공급 차질 가능성

  • 정부가 재초환을 유지하기로 하면서, 많은 재건축 조합들이 사업 일정을 조정하고 있는 상황이다. 조합원들은 배정된 부담금이 억대에 달하는 경우, 기존 사업 일정을 변경해야 할 가능성이 커지고 있다. 또한, 부담금 산정에 대한 내부 갈등이 일어나고 있어, 이러한 상황은 정비사업 전체에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

  • 추가적으로, 서울 내 재건축 추진 단지들은 재초환이 실제로 부과될 경우 주택 공급에 있어 중대한 차질을 겪을 것이라는 우려를 나타내고 있다. 이는 서울의 노후 아파트 비중이 높아 재건축 활성화를 통한 공급 확대가 필수적이기 때문이다. 한국부동산원의 통계에 따르면, 지난해 서울에서 분양된 아파트 단지 38곳 중 29곳이 정비사업장이었으며, 이로 인해 정비사업이 지속적으로 이루어지지 않는 경우 향후 주택 시장의 공급 불안이 더욱 심화될 수 있다.

5. 금융 변수와 리스크

  • 5-1. 금리인하 기대감 속 대출 시장 구조적 문제

  • 2025년 6월 24일 현재, 한국은행에서는 금리 인하가 경제 활성화에 기여할 것이라는 기대감이 있으나, 이는 대출 시장의 구조적 문제를 해결하는 데에는 한계가 있음을 명확히 하고 있다. 금리가 낮아질 경우 대출은 증가할 것이나, 저신용 및 취약한 업종에서 자금 지원이 효과적으로 이루어지지 않을 가능성이 높아 문제는 더욱 심각해질 수 있다. 최근 대출 증가세가 뚜렷한 상황에서, 특히 부동산과 관련된 프로젝트 파이낸싱(PF) 부문에서의 연체율이 높아지는 추세는 은행 및 금융기관의 건전성에 악영향을 미칠 수 있다.

  • 5-2. 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 위기 지속 양상

  • 부동산 PF 시장은 2022년 하반기부터 시작된 위기를 아직도 극복하지 못하고 있다. 과거 정부가 발표한 정책에도 불구하고, 부동산 PF의 정상화는 지지부진하며 특히 지방 시장이 회복되지 않고 있는 상황이다. 또한, 부동산 가격 상승으로 인한 투기적 수요 또한 여전히 존재하고 있어, 이로 인해 PF 시장에서의 리스크가 누적되고 있다. 이와 관련하여 관계기관은 현재 구조적 장애물을 해결하는 방안으로 사업성 평가를 강화하고 있지만, 시장의 신뢰 회복에는 한계가 있는 것으로 보인다.

  • 5-3. 민간·공공 금융 협력 필요성

  • 현재의 불확실한 금융 환경 속에서 민간과 공공 금융 간의 협력이 절실히 요구되고 있다. 민간 시장이 극심한 리스크에 직면한 가운데, 공공 부문이 나서서 시장 질서를 안정화시키고 지원할 필요성이 커지고 있다. 일례로, 부동산 PF 구조조정을 위한 정책이 제작되고 있지만, 이의 효과가 단기적이며 일시적인 것에 그칠 경우, 시장 전체의 신뢰 문제 해결에는 기여하지 못할 것이다. 따라서 장기적인 관점에서, 민관 협력을 통한 구조적 문제 개선과 자금 공급 체계의 재편이 필요할 것이다.

6. 향후 전망 및 정책 제언

  • 6-1. 중장기 주택 안정화 위한 공급·수요 균형 방안

  • 주택 안정화를 위한 중장기 방안은 공급과 수요의 균형을 중심으로 구상되어야 합니다. 이를 위해서는 철저한 시장 분석을 기반으로 한 지속적인 주택 공급 확대가 필요합니다. 정부는 주택 공급을 위한 제도적 기반을 마련하고, 건설업체와 지역사회 간의 협력을 통해 주택 공급의 효율성을 극대화해야 합니다. 또한, 수요 측면에서는 주택 구매를 고려하는 가구를 대상으로 하는 다양한 금융 지원 방안과 정책이 필요합니다. 예를 들어, 생애첫 주택구입자에 대한 대출 이자 지원, 청년층의 주택 관련 세금 감면 등이 고려될 수 있습니다. 이러한 방안은 실수요자를 유입시키고, 주택 시장의 지속가능한 성장을 도모할 것입니다.

  • 6-2. 재초환 조정 및 재정·세제 보완책 검토

  • 재건축초과이익환수제(재초환)의 조정 없이는 정비사업의 활성화가 어렵습니다. 현재 시장에서 조합원들의 부담을 최소화하고 장기적으로 안정적인 주거 환경을 조성하기 위해 이 제도의 재검토가 필수적입니다. 반면, 재정 및 세제 보완책 또한 필요합니다. 정부는 재초환으로 인한 시장의 불안 요소를 해결하기 위하여 조정안을 마련하고, 세금 집행이 실수요자에게 부정적 영향을 미치지 않도록 부동산 관련 세제를 유연하게 운영해야 합니다. 이런 조치는 주택 공급의 원활한 흐름을 보장하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.

  • 6-3. 금융 리스크 관리와 PF 정상화 추진

  • 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기를 극복하기 위해 금융 리스크 관리가 절실합니다. 이는 정부가 주거용 부동산과 상업용 부동산의 PF를 명확히 분리하여 리스크를 평가하고 관리하는 체계를 마련함으로써 이룰 수 있습니다. 특히, 금리 인하와 같은 통화 정책이 지속되는 상황에서 금융기관들은 부동산 대출의 건전성을 더욱 강화해야 합니다. PF 정상화를 위해서는 정부의 정책 지원과 함께 민간 자본의 적극적인 참여가 이뤄져야 하며, 이러한 구조적 개선 방안들이 시장에 적용될 때 중장기적으로 안정성이 높아질 것입니다.

  • 6-4. 지방·비아파트 시장 활성화 전략

  • 지방 및 비아파트 시장의 활성화는 전체 주택 시장의 균형을 맞추기 위한 필수 조건입니다. 정부는 지방 거점도시의 주택 공급을 강화하고, 주거 환경 개선을 위한 예산을 증가시켜야 합니다. 또한, 비아파트 주택 유형에 대한 수요를 환기하기 위해 다양한 시세 및 스타일의 주택을 중점적으로 개발해야 합니다. 비아파트에 대한 장기적인 관리 방안과 함께, 안정적인 금융 정책을 병행하여 지방 및 비아파트 시장의 활성화를 도모하는 것이 중요합니다. 이는 전체적으로 주택 시장 불균형 문제를 해소하는 데 기여할 것입니다.

결론

  • 이재명 정부는 출범 초기부터 기존의 민주 정부와 차별화된 ‘주택 공급 확대’ 기조를 취하고 있으나, 현재 아파트 쏠림 및 전세가 상승, 재초환으로 인한 정비사업 위축, 금리 인하에 따른 대출 구조 악화, PF 위기 등 여러 복합적 리스크가 동시다발적으로 작용하고 있습니다. 따라서 정책의 초점은 단순한 공급 확대를 넘어서, 균형 있는 주거 선택권 보장과 재초환 제도의 보완, 금융·PF 리스크 관리, 지방 및 비아파트 시장 활성화 등의 다차원적 대책을 포함해야 합니다. 앞으로 정부는 중장기 주거 정책 로드맵을 수립하고 주택 공급과 수요, 금융의 선순환 구조를 구축하는 데 만전을 기해야 합니다. 이를 통해 시장 신뢰를 제고하고 지속 가능한 주택 안정을 실현하는 방향으로 나아가야 할 것입니다. 이제 이재명 정부의 정책이 실제로 시장에 미치는 영향이 궁극적으로 어떤 결과를 가져올지, 시장 전문가들과 정책 입안자들은 긴밀하게 지켜봐야 할 시점에 있습니다.

용어집

  • 이재명 정부: 2025년 6월 3일 제21대 대통령선거에서 당선된 이재명의 정부로, '주택 공급 확대'를 정책의 핵심 기조로 삼고 있으며, 세금 규제보다는 공급을 통해 집값 안정화를 목표로 하고 있습니다.
  • 부동산 정책: 부동산 및 주택 시장에 관련된 정부의 공식적인 방침과 계획을 의미합니다. 현재 이재명 정부의 부동산 정책은 주택 공급 확대와 세금 규제를 억제하는 방향으로 설정되고 있습니다.
  • 재건축초과이익환수제(재초환): 조합원이 재건축을 통해 얻는 이익 중 8000만원을 초과하는 금액의 최대 50%를 정부가 부담금으로 환수하는 제도로, 2006년 도입되어 최근 다양한 정부 하에서 시행되고 있습니다.
  • 금리인하: 한국은행이 경제 활성화를 목표로 금리를 낮추는 조치로, 주택 대출 시장에 영향을 미치며, 시장 유동성을 높이는 역할을 합니다. 하지만, 대출 시장의 구조적 문제를 해결하는 데에는 한계가 있습니다.
  • 부동산 시장: 주택과 토지의 거래가 이루어지는 경제 체계를 의미합니다. 현재 이 시장은 아파트의 집중 수요와 비아파트 시장의 침체라는 두 가지 상반된 양상을 보이고 있습니다.
  • PF 위기: 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대한 위기를 의미하며, 부동산 PF 시장은 2022년 하반기부터 시작된 위기를 아직 극복하지 못하고 있습니다. 이로 인해 금융기관의 건전성에도 부정적인 영향이 미치고 있습니다.
  • 아파트 쏠림: 주거 수요가 아파트에 집중되는 현상을 의미하며, 서울 및 수도권에서 나타나고 있으며, 이는 공급 부족으로 이어져 아파트 가격 상승의 원인이 되고 있습니다.
  • 전세 불안: 전세시장에서 발생하는 가격 변동성과 불안정성을 뜻하며, 이는 전세 사기 등의 이유로 비아파트 시장의 신뢰가 하락함으로써 악화되고 있습니다.
  • 주택 대출: 주택 구매를 위한 자금을 빌리는 금융 상품으로, 금리가 인하되면 증가할 수 있지만, 저신용 고객이나 취약한 업종에 대한 자금 지원에는 한계가 있습니다.

출처 문서