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전세사기 심각성 및 예방 전략: 현황, 대응, 제도 비교와 정책 제언

일반 리포트 2025년 05월 15일
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목차

  1. 요약
  2. 전세사기 현황 및 주요 유형
  3. 전세시장 동향과 전세난 심화
  4. 전세사기 예방을 위한 법적·제도적 대응
  5. 전세보증보험 및 보증상품 비교
  6. 정책 제언 및 향후 과제
  7. 결론

1. 요약

  • 2025년 현재, 전세시장은 전세사기 피해가 조직적이고 지능화되며 심각성을 더하고 있다. 지난해 '셀프 낙찰' 전세사기 건수는 971건을 기록하였으며, 이는 10년 만에 최대치로, 이로 인해 피해자들이 증가하고 있는 상황이다. 특히 서울과 세종시 등 주요 도시에서 전세 거래량은 급감하고 있으며, 전세금은 상승세를 보이고 있다. 이러한 현상은 전세난을 더욱 심화시키고 있으며, 월세로의 전환이 가속화되고 있는 추세이다. 본 보고서는 점점 증가하는 전세사기 발생 현황과 주요 유형을 체계적으로 정리하고, 전세권 등기 및 특별법 등의 법적 구제 절차와 체크리스트 기반 사전 점검 방법을 제시한다. 더불어 HUG를 포함한 여러 보증상품을 비교하고, 보증료율 부담과 함께 '투 트랙' 정책 필요성을 분석함으로써 실질적인 대응 방안을 모색한다.

  • 전세사기 피해는 특정 주택 유형에 집중되고 있으며, 특히 연립주택이나 다세대 주택이 주요 피해를 입고 있다. 이들 주택에서의 전세 계약 체결 시 사전 점검이 필수적이라는 점도 강조된다. 세종시의 전세 시장 역시 저가형 주택이 주요 피해 대상이 되고 있으며, 공급 부족과 고금리가 도드라지는 상황이다. 현재 전세사기 예방을 위한 법적 및 제도적 대응이 절실히 요구되며, 세입자들이 적절히 보호받을 수 있도록 하는 방안이 필요하다. 이를 위해, 전세권 설정 등기를 통한 법적 장치의 활성화와 전세사기 특별법의 신속한 제정, 체크리스트 기반의 사전 점검이 강조되고 있다.

2. 전세사기 현황 및 주요 유형

  • 2-1. 전세사기 발생 건수 추이

  • 2025년 5월 15일 기준으로 전세사기 발생 건수는 급격히 증가하고 있으며, 이는 불과 2024년에 비해 두 배 이상의 성장을 기록하고 있다. 지난해 '셀프 낙찰' 전세사기 건수는 971건으로 10년 만에 최대치를 기록하였고, 이 중 서울시와 경기도에서의 비중이 크게 늘어났다. 서울의 경우, 2016년 65건에서 2024년 562건으로 soared하며, 외에도 경기 및 인천 지역에서도 유사한 경향이 나타났다. 이러한 현상은 전세사기가 지속적으로 지능화되고 있다는 신호로, 기존의 법적 규제가 실효성을 발휘하지 못하는 상황에서 피해자들이 더욱 증가하고 있음을 나타낸다.

  • 2-2. 조직적 금융범죄 및 지능화된 사기 유형

  • 최근 전세사기 범죄는 단순한 개인의 범죄행위를 넘어서 조직적인 금융범죄로 발전하고 있다. 이들은 법의 사각지대를 이용하여 피해자를 유인하며, 전세자금을 빌린 이후 이를 돌려주지 않거나, 정상적인 전세 계약을 체결한 것처럼 위장하여 여러 세입자를 유치하는 식으로 범죄를 저지른다. 특히 '갭투자형 사기', '대리인 계약 사기' 등 다양한 방식이 혼합되어 사기 사건이 발생하고 있다. 예를 들어, 허위 소유자 또는 대리인을 통해 계약을 체결하는 경우가 포함된다. 이러한 책임 회피와 리스크 분산의 방식은 피해자가 증가하는 주된 원인으로 지목된다.

  • 2-3. 피해 대상 주택 유형

  • 전세사기 범죄는 특정한 유형의 주택들에 집중되고 있으며, 특히 연립주택이나 다세대 주택이 주로 피해를 입는다는 점이 두드러진다. 이런 형태의 주택은 대개 낮은 장벽으로 접근할 수 있는 특성 때문에 사기를 당하기 쉽고, 사기 피해자가 특정 지역에 몰리는 경향이 있다. 2025년 4월 기준으로 전세 사기 피해자들이 주로 선택한 주택 유형은 서울, 인천, 경기 지역의 저가형 주택이었다. 이는 상대적으로 낮은 전세금에도 불구하고 আক্রান্ত되는 비율이 높음을 시사하며, 이러한 주택에서 전세 계약을 체결하는 경우, 반드시 사전 점검이 필요하다는 메시지를 전달한다. 이러한 실태는 전세보증보험과 같은 법적 보호 수단의 필요성을 더욱 부각시키고 있다.

3. 전세시장 동향과 전세난 심화

  • 3-1. 서울 전세 거래량 감소 및 가격 상승

  • 서울의 전세 시장은 현재 급속히 위축되고 있으며, 이는 공급 부족과 고금리, 전세사기 발생 우려 등 여러 요인이 복합적으로 작용하기 때문이다. 최근 통계에 따르면, 서울 아파트 전세 거래량은 2025년 4월 기준으로 1만141건으로 전월 대비 26.5% 감소하였으며, 이는 지난해 같은 기간 대비 최저치에 해당한다. 특히, 매물 부족 문제는 심각하여 신규 입주 물량 감소와 임대차 계약의 장기 유지로 인해 전세 매물의 회전율이 크게 떨어지고 있다. 이러한 상황에서 전세 가격은 오름세를 보이고 있으며, 4월 기준 수도권 아파트 평균 전세가격은 3.3㎡당 1386만원으로, 지난해 같은 달에 비해 약 4.7% 상승했다. 이는 최근 1년 3개월 만에 가장 높은 상승폭이다.

  • 더욱이, 전세사기 문제는 시장의 불안감을 더욱 심화시키고 있다. 주택도시보증공사에 따르면 전세 보증금 반환 사고 건수는 2021년 2976건에서 2023년 1만5665건으로 급증하였으며, 이는 세입자들이 안정성을 추구하며 전세 대신 월세로의 전환을 고려하는 원인 중 하나가 되고 있다.

  • 3-2. 세종시 전세시장 전세수급지수 변화

  • 세종시는 최근 몇 년 동안 주택 입주 물량이 감소하면서 전세 시장에서도 집주인 우위의 시장으로 변모하고 있다. 2025년 5월 5일 기준으로 세종시 전세수급지수는 102.1을 기록하여, 이는 2021년 11월 이후 처음으로 100선을 넘어섰다는 의미이다. 전세수급지수는 100을 초과할수록 전세 공급이 부족하다는 것을 나타내므로, 현재 세종시는 전세 부족 문제에 직면해 있다. 실제로 세종시의 전세 물량은 지난 한 달 기준으로 약 100건 감소했으며, 이는 전체적으로 약 35% 줄어든 수치이다.

  • 세종시의 이러한 전세 가격 상승은 공급 감소와 함께 최근의 매매가격 급등세와 밀접한 연관이 있다. 매매가 상승은 전세가에도 영향을 미쳐, 집주인들이 전세 가격을 높게 책정하는 경향을 보이고 있다. 예를 들어, 고운동과 도담동과 같은 인기 지역은 전세 가격 상승폭이 특히 두드러진다.

  • 3-3. 수도권 전세 매물 품귀와 월세 전환 증가

  • 전국적으로 전세 시장이 위축되고 있는 가운데, 수도권에서 전세 매물 품귀 현상이 두드러지며 월세 전환이 가속화되고 있다. 올해 2월 임대차 신규 거래 중 월세 비중은 57.5%로 상승했으며, 이는 2021년 같은 기간의 41.7%에 비해 20% 포인트 이상 증가한 것이다. 특히, 아파트보다 빌라 및 단독주택 시장에서 월세의 비율이 상승하고 있으며, 이는 월세 전환이 가속화되고 있음을 보여준다.

  • 고금리와 대출 규제 강화로 인해 세입자들은 전세 계약을 맺기 어려운 상황이 계속되고 있으며, 이는 세입자들에게 더 큰 경제적 부담을 안기는 요인으로 작용하고 있다. 서울 지역에서의 월세 비율이 76.1%에 달하며, 이는 이전에 비해 크게 증가한 수치이다. 결과적으로, 전세가 월세로의 전환은 지속적으로 발생할 것으로 예상된다.

4. 전세사기 예방을 위한 법적·제도적 대응

  • 4-1. 전세권 설정 등기 활용 방안

  • 전세권 설정 등기는세입자가 전세 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 강력한 법적 장치이지만, 수익성이 낮고 절차가 복잡하여 시장에서 충분히 활용되고 있지 않습니다. 2025년 현재 서울에서의 전세권 설정 등기 비율은 겨우 3%에 불과하여, 세입자들 사이에서 외면받고 있습니다. 이는 집주인의 동의가 필수적이기 때문입니다. 집주인들은 전세권 설정이 등기부에 남는 것을 부담스럽게 느끼며 이에 동의하지 않는 경우가 많습니다. 그러나 이런 상황에서도 전세권 설정 등기를 통해 세입자는 우선변제권을 확보하고, 전세금을 간편하게 돌려받을 수 있는 조건을 마련할 수 있습니다. 따라서 법과 제도의 개선이 필요하며, 세입자들이 쉽게 이를 이용할 수 있는 환경을 조성하는 것이 무엇보다 중요합니다.

  • 4-2. 전세사기 특별법 및 구제 절차

  • 전세사기 특별법은 전세사기 피해자를 보호하기 위한 주요 법적 장치로, 해당 법의 시행에도 불구하고 여전히 많은 피해 사례가 발생하고 있습니다. 특히, 전세사기 피해자로 인정받더라도 구제 절차가 지연되어 2차 피해가 발생하는 경우가 늘고 있습니다. 예를 들어, 전세사기 피해자로 인정되기 위해서는 피해자가 여러 요건을 충족해야 하며, 이로 인해 실질적인 구제는 매우 느립니다. 올해 4월 기준으로, 전세사기 피해자로 인정받은 사례 중 실제 매입이 이루어진 사례는 극소수에 불과합니다. 정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 패스트트랙을 도입하여 매입 절차를 가속화하고 있으나, 여전히 개인 간 거래의 특성으로 인해 발생하는 사각지대가 존재합니다.

  • 4-3. 체크리스트 기반 사전 점검

  • 전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전 사전 점검이 필수적입니다. 2025년 기준으로 세입자들은 계약 체결 전에 반드시 등기부등본, 확정일자 확보, 전세보증보험 가입 여부 등 핵심 요소를 점검해야 합니다. 2025년에는 전세사기가 점차 지능화되고 있다는 점에서, 전세 계약자들은 갭투자형 사기나 허위 임대인 계약 등의 위험에 더욱 노출되고 있습니다. 이에 따라, 정부는 전세 사기 방지 통합 플랫폼을 운영하여 AI 기반의 위험물건 자동 분석과 권리 분석 리포트를 제공하고 있습니다. 이러한 자료를 활용하면 세입자들이 사전 점검을 보다 철저히 할 수 있으며, 이는 전세사기 발생률을 줄이는 데 기여할 것입니다.

5. 전세보증보험 및 보증상품 비교

  • 5-1. HUG 전세보증 현황 및 보장 내용

  • 주택도시보증공사(이하 HUG)는 세입자를 위한 전세보증 제도를 운영하고 있으며, 이는 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우 HUG가 대신 지급하는 상품이다. 2025년 현재, HUG의 전세보증 발급액은 67조원에 도달하였으며, 이는 2018년 19조원에서 급격히 증가한 수치로, 전세사기와 집값 하락 등으로 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 늘어나면서 세입자들 사이에서 전세보증 가입이 증가하고 있다. HUG 전세보증의 주요 혜택 중 하나는 전세금을 안전하게 보호할 수 있다는 것으로, 세입자는 복잡한 법적 절차를 거치지 않고도 보증금 전액을 돌려받을 수 있다. 이러한 시스템은 세입자들의 경제적 안정성뿐만 아니라 불안감 해소에도 큰 기여를 하고 있다.

  • HUG 전세보증 정책의 가장 큰 장점은 세입자에게 직접적인 경제적 혜택을 제공한다는 점이다. HUG에 따르면, 전세보증으로 인해 세입자가 최근 3년간 얻은 경제적 혜택은 약 3조7000억원에 달한다. 이는 단순히 전세금을 돌려받는 것을 넘어 세입자와 임대인 간의 갈등을 줄이고, 세입자의 생존권을 보장하는 데도 기여하고 있다. 따라서 HUG 전세보증제도는 임대시장 전반에 걸쳐 사회안전망의 역할을 하고 있다고 해도 과언이 아니다.

  • 5-2. 서울보증보험 등 보증기관 비교

  • 전세보증 시장에는 HUG 외에도 서울보증보험과 같은 다양한 보증기관들이 있다. 서울보증보험은 자사의 전세보증 상품을 통해 세입자들에게 여러 가지 보장 내용을 제공하고 있으며, HUG와 경쟁 관계에 있다. 서울보증보험의 전세보증 상품은 HUG와 유사하게 전세금을 보호해주고, 임대인이 반환하지 못할 경우 보증금을 대신 지급하는 구조이다. 두 기관의 주요 차이는 보증료 및 보장 범위에 있다. HUG는 보증료를 상대적으로 저렴하게 설정하여, 세입자들이 부담을 덜 느끼도록 하고 있는 반면, 서울보증보험은 보다 다양한 맞춤형 상품을 개발하여 세입자의 선택 폭을 넓히려 하고 있다. 이러한 선택의 폭이 세입자에게는 경쟁력 있는 조건을 제공할 수 있으나, 동시에 보증제도의 복잡성을 증가시킬 수 있는 점은 주의해야 한다.

  • 이 외에도 각 보증기관은 보증금 반환 절차의 신속함이나 보증금 보호 기간 등에서 차별성을 두고 있으며, 세입자들은 자신이 선호하는 조건을 잘 따져보고 선택할 필요가 있다. 또한, 보증기관의 평판이나 신뢰도 역시 중요한 선택 요소로 작용한다.

  • 5-3. 보증료율 및 비용 부담

  • 보증료는 전세보증보험 가입 시 세입자가 부담해야 하는 비용으로, 각 보증기관에 따라 상이하다. HUG의 경우, 보증료율은 대체로 시장에서 자주 언급되는 기준에 따라 결정되며, 이는 보증금의 0.1%에서 0.5% 범위 내에서 설정된다. 보증료는 전세금의 규모와 전세금 연체 이력, 임대인의 신용도 등에 따라 달라질 수 있으며, 이로 인해 세입자 입장에서는 초기 비용 부담이 발생할 수 있다. 2025년 현재, 전세보증보험 가입률이 증가하고 있는 이유 중 하나는, 예상치 못한 전세사기 피해에 대비하기 위한 재정적 안정망으로서 보증보험의 필요성이 커졌기 때문이다.

  • 보증료율의 차이는 세입자들에게 다양한 선택의 기회를 제공하지만, 세입자가 자신의 재정적 상황에 맞는 보증상품을 선택할 때, 보증료가 아닌 전반적인 비용 구조를 고려해야 한다. 전세금이 높을수록 보증료가 비싸지기 때문에 세입자는 장기적으로 보증보험을 유지하는 것이 자신에게 어떤 경제적 부담을 초래할지를 신중하게 평가해야 한다. 따라서, HUG와 서울보증보험을 포함한 다양한 보증기관의 조건을 비교하고, 자신의 상황에 맞는 보증상품을 선택하는 것이 중요하다.

6. 정책 제언 및 향후 과제

  • 6-1. '투 트랙' 부동산 정책 필요성

  • 현재 한국의 부동산 시장은 지역별로 심각한 양극화 현상을 겪고 있으며, 특히 서울과 수도권은 높은 주택 가격과 전세난에 시달리고 있는 반면, 지방은 공급 부족과 인구 감소로 어려움을 겪고 있다. 이런 상황에서 국토연구원은 '투 트랙' 접근법을 제안하고 있다. 이는 자산 시장과 공간 시장을 구분하여 접근해야 한다는 것이다. 즉, 토지 거래가 활발한 서울과 같은 지역은 투기적 수요를 관리하는 정책이 필요하고, 한편 지방 시장은 실수요에 기반한 안정적 공급이 중점이 되어야 한다. 이러한 특성에 맞춘 정책을 통해 시장 왜곡을 방지하고 수요자에게 실질적인 혜택을 제공할 수 있을 것으로 기대된다.

  • 6-2. 시장 왜곡 지적과 공급 확대

  • 정부가 시행하는 부동산 정책들이 종종 시장의 반응을 무시하고 있다는 비판이 제기되고 있다. 한 예로, 서울 강남의 집값 상승을 억제하기 위해 도입된 규제가 오히려 공급을 줄이고 시장 왜곡을 초래하였다. 이는 전세사기와 같은 부정적인 현상의 단초가 될 수 있다. 따라서 단기적인 효과만을 추구하지 말고, 중장기적으로 지역적 상황을 반영한 공급 확대 방안이 요구된다. 특히, 지방의 경우 청년과 실수요자의 주거 안정성을 확보하기 위해 적극적인 개발 정책과 함께 인프라 확장이 필요하다.

  • 6-3. 대선 공약 방향과 기대 효과

  • 2025년 대선 후보들은 재건축·재개발 등의 규제를 완화하고 청년층과 신혼부부를 위한 주거 정책을 확대하는 등의 공약을 발표하고 있다. 이재명 후보는 공공임대주택의 질을 개선하고, 청년 맞춤형 주거 정책을 제안하고 있으며 김문수 후보는 주거비 지원을 포함한 '3·3·3 정책'을 제시하였다. 이러한 다각적인 접근은 시장의 수요에 보다 효과적으로 대처할 수 있는 기반이 될 것이며, 전세사기와 같은 부정적 현상을 예방하고, 주거 안정성을 높일 것으로 기대된다. 그러나 공약의 구체적인 실행 가능성에 대해서는 여전히 주의 깊은 검토가 필요하다.

결론

  • 전세사기의 법적, 제도적 사각지대가 뚜렷하게 드러나는 가운데, 현재 세입자들은 금융적 및 심리적 부담을 크게 느끼고 있다. 이 상황에서 피해를 줄이기 위한 핵심 전략으로는 전세권 등기의 활성화, 신속한 피해 구제 절차 도입, 체크리스트 기반의 사전 점검 방법을 제안할 수 있다. 또한 HUG 등 보증상품의 확대와 보증료 부담 경감 방안, 그리고 공급 안정화를 위한 '투 트랙' 정책 도입이 시급히 이루어져야 한다.

  • 향후에는 법 집행 강화와 중개시장의 투명성 제고가 필수적이며, 전세 수급 불균형 해소를 위한 정책 연계가 필요하다. 특히, 대선 공약 단계에서 실현 가능한 재원 마련 방안이 제시되어, 정부의 정책이 실질적으로 이행될 수 있도록 해야 한다. 이러한 정책들이 긴밀하게 연계되고 강화될 때, 전세 시장의 안정성과 세입자 보호가 이루어질 수 있을 것이다.

용어집

  • 전세사기: 세입자를 속여 전세금을 착취하는 범죄 유형으로, 최근에는 조직적이고 지능화된 형태로 나타나고 있다. 2025년 5월 기준으로 '셀프 낙찰' 등 다양한 방식으로 전세사기 건수가 급증하고 있으며, 이는 주택 시장 및 세입자에게 심각한 위협이 되고 있다.
  • 전세권 등기: 전세권 설정을 법적으로 증명하고 보호하는 절차로, 세입자가 전세금을 보호받을 수 있는 중요한 방법이다. 2025년 현재, 서울에서의 전세권 등기 비율은 3%에 불과하여 많은 세입자들이 이를 적극적으로 활용하지 않고 있다.
  • 전세보증보험: 세입자가 계약한 전세금 반환을 보장해 주는 보험 상품으로, 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우 HUG가 대신 지급하는 형태를 띤다. 2025년 5월 기준으로 HUG의 전세보증 발급액은 67조원에 이르며, 이는 세입자 보호를 위한 중요한 장치로 작용하고 있다.
  • HUG (주택도시보증공사): 세입자를 위한 전세보증 제도를 운영하는 기관으로, 전세보증금을 보호하고 지급하는 역할을 한다. HUG는 최근 전세사기 피해 증가에 따라 전세보증 가입이 증가하고 있으며, 세입자들의 안전망으로 인식되고 있다.
  • 세종시: 행정 중심복합도시로서, 2025년 기준으로 전세 시장이 공급 부족 현상과 가격 상승으로 인해 집주인 우위의 구조로 변모하고 있다. 세종시 전세수급지수는 102.1로, 공급 부족 문제를 나타내고 있다.
  • 전세난: 전세 거래량의 급감과 전세금 상승으로 인한 전세 주거 환경의 어려움으로, 2025년 현재 월세로의 전환이 가속화되고 있다. 이는 세입자에게 큰 부담을 주고 있다.
  • 체크리스트: 전세 계약 전 필수적으로 점검해야 할 사항을 정리한 목록으로, 2025년 기준으로 세입자들은 계약 체결 전에 등기부등본, 확정일자, 전세보증보험 여부 등을 점검해야 한다.
  • 투 트랙 정책: 부동산 시장의 양극화 문제를 해결하기 위한 접근 방식으로, 자산 시장과 공간 시장을 구분하여 따로 관리하는 정책을 의미한다. 2025년 대선에서도 이러한 정책 방향이 제안되고 있다.
  • 법적 절차: 전세사기 피해를 구제하거나 전세권 설정 등기를 위한 법률적 과정으로, 현재 이 절차의 복잡성과 저조한 활용률이 문제로 지적되고 있다.

출처 문서