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2025년 1분기 국내 호텔산업 현황 및 투자 동향 분석

일반 리포트 2025년 05월 16일
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목차

  1. 요약
  2. 2025년 1분기 국내 숙박업 실적 분석
  3. 호텔 자산 투자 시장 및 공급 현황
  4. 결론

1. 요약

  • 2025년 1분기 국내 호텔산업은 여러 도전 과제를 안고 있는 가운데 동향이 전개되고 있습니다. 겨울 비수기와 정치적·경제적 불확실성으로 인해, 특히 2024년 12월 비상계엄 조치와 2025년 4월 탄핵 정국의 영향으로 전체적인 수익성이 하락한 상태입니다. 보고서에 따르면, 고급 호텔 및 리조트 부문에서 객실당 수익(RevPAR)이 전년 동기 대비 두 자릿수 감소율을 기록하였습니다. 특히 5성급 호텔의 RevPAR은 39% 급감하였고, 객실 점유율(OCC)은 35.2% 떨어지는 등 심각한 타격을 입었습니다. 반면, 펜션과 실속형 숙소는 오히려 긍정적인 성과를 보이고 있습니다. 1~2성급 호텔의 평균 객실요금(ADR)은 3.9% 상승, OCC는 4.2% 향상되며, RevPAR은 8.2% 증가하는 성과를 기록하였습니다. 이러한 수치는 가성비를 중시하는 소비자들로부터 안정적인 수요를 얻은 결과로 해석됩니다.

  • 서울의 호텔 투자 시장 또한 외국인 관광객의 빠른 회복세에 힘입어 긍정적인 방향으로 나아가고 있습니다. 2025년 1분기 동안 서울을 방문한 외국인 관광객 수가 증가하며 호텔의 총 거래액은 2417억원으로 전년도 대비 65%의 상승폭을 보였습니다. 특히 3~4성급 호텔의 거래가 증가하고 있으며, 이는 주요 상업 지역에서의 접근성과 공급의 지연이 중요한 요소로 작용하고 있음을 나타냅니다. 한편, 팬데믹 동안 다수의 호텔들이 폐업하거나 용도 변경됨에 따라 약 4000개의 4~5성급 객실이 공급에서 제외되어, 원활한 공급이 이루어지지 않고 있는 상황입니다. 이로 인해 자산 가치가 상승하고 있으며, 호텔 투자 시장의 규모 또한 함께 확대되는 추세입니다.

2. 2025년 1분기 국내 숙박업 실적 분석

  • 2-1. 1분기 전체 실적 개관

  • 2025년 1분기는 국내 숙박업계에서 상당한 도전과 시험대에 놓인 시기였습니다. 보고서에 따르면, 전체 숙박업체의 객실당 수익(RevPAR)은 전년 동기 대비 9.4% 감소하였으며, 이는 객실 점유율(OCC)이 11.2% 하락한 것과 밀접한 관련이 있음을 나타냅니다. 고급 호텔과 리조트는 특히 큰 타격을 입어, 5성급 호텔의 RevPAR이 39% 급감하고 OCC 또한 35.2% 떨어지는 등의 심각한 부진을 겪었습니다. 이는 2024년 4분기 동안의 연말 성수기 후 소비 심리의 회복이 더딘 상황과 맞물린 결과라고 볼 수 있습니다.

  • 반면, 실속형 숙소는 상반된 성과를 기록했습니다. 1~2성급 호텔의 경우 평균 객실요금(ADR)이 3.9% 증가하며 OCC가 4.2% 상승한 결과, RevPAR이 8.2% 증가하는 성과를 내었습니다. 또한 펜션도 같은 기간 동안 5%의 RevPAR 상승을 기록하며, 실속형 숙소로서의 입지를 더욱 강화한 것으로 나타났습니다.

  • 이러한 내용은 지난 1분기 하락세 속에서도 실속형 숙소에 대한 수요 증가가 가성비를 중시하는 고객층에 긍정적인 반응을 이끌어낸 것으로 해석할 수 있습니다.

  • 2-2. 고급형 숙소 침체 vs 실속형 숙소 선전

  • 2025년 1분기에 고급형 숙소는 뚜렷한 침체 양상을 보였습니다. 전문 리서치 기관인 야놀자리서치에 의하면, 5성급 및 리조트 숙소는 소비 심리 변화와 계절적 수요 감소로 인해 더욱 큰 어려움을 겪었습니다. 이는 VIP 고객층의 감소와 함께 변동성이 큰 정치적 상황이 맞물리면서 발생한 것으로 분석됩니다.

  • 반면 실속형 숙소는 그러한 고급 숙소와는 달리 안정적인 성과를 보였습니다. 특히 1~2성급 호텔 및 펜션부문에서의 매출 상승은 가성비와 접근성을 중시하는 소비자들의 상승세를 반영하고 있습니다. 이러한 양극화 현상은 소비자들의 경제적 여건과 불안정한 정치적 상황에서 더욱 두드러지게 나타났습니다.

  • 2-3. 주요 실적지표 변화(RevPAR, OCC)

  • 2025년 1분기 주요 실적 지표인 RevPAR과 OCC는 국내 숙박업계에서 서로 다른 양상을 보였습니다. 전체적으로 RevPAR은 9.4% 감소하였으나, 이는 주로 고급형 숙소의 부진에 기인한 수치입니다. 5성급 호텔의 RevPAR이 39% 하락한 것은 이러한 경향을 극명하게 보여줍니다.

  • 이에 반해 1~2성급과 펜션은 수익성이 개선되었습니다. 이 부문에서는 ADR의 상승과 함께 OCC 또한 개선되어, 전체적으로 RevPAR 성장으로 이어졌습니다. 특히 펜션 시장은 계절적 요인에도 불구하고 안정세를 유지하며 지속적인 성장을 기록하였습니다.

  • 결과적으로 2025년 1분기 국내 숙박업계는 고급형 숙소의 불황과 실속형 숙소의 상승세로 극명하게 나뉘며, 이러한 실적 지표 변화는 향후 소비 트렌드에 대한 중요한 시사점을 제공하게 될 것입니다.

3. 호텔 자산 투자 시장 및 공급 현황

  • 3-1. 서울 호텔 투자 거래 동향

  • 2025년 1분기 서울의 호텔 투자 시장은 외국인 관광객의 빠른 회복세에 힘입어 활기를 띠고 있다. 지난해 서울을 방문한 외국인 관광객 수가 점차 증가하면서, 호텔 총 거래액은 2417억원에 달했으며, 이는 전년도 동기 대비 무려 65% 증가한 수치이다. 특히, 서울의 3~4성급 호텔 거래가 집중적으로 이루어지고 있으며, 이는 접근성이 우수한 지역에서 이루어지는 경향이 있다. 예를 들어, 포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울은 약 5억원에 거래되었으며, 이는 같은 분기 중 가장 높은 가격 중 하나다. 이러한 경향은 서울의 호텔 시장이 코로나19 이전 수준으로 복귀하고 있다는 것을 부각시키며, 특히 주요 상업 지역에서의 거래 활성화가 눈에 띈다.

  • 3-2. 공급 제한과 자산 가치 상승

  • 호텔 산업의 공급은 여전히 제한적이다. 팬데믹 동안 많은 호텔들이 폐업하거나 사무실 등으로 용도가 변경되었으며, 그 결과 약 4000개의 4~5성급 객실이 공급에서 제외되어 있다. 이는 외국인 관광객이 증가함에도 불구하고, 상대적으로 공급된 객실 수가 부족해 발생하는 일종의 공급 혼잡을 초래하고 있다. JLL 코리아의 보고서에 따르면, 이러한 공급 부족 현상은 호텔 자산의 가치 상승으로 이어지고 있으며, 최근 호텔 매물의 가격도 상승세를 이어가고 있다. 이에 따라, 호텔 투자 시장의 규모도 상당히 커지고 있는 추세이다.

  • 3-3. 오피스·사옥 전환 후 호텔 투자 사례

  • 최근 몇 년간의 변화로 인해 여러 상업용 부동산이 호텔로 전환되고 있다. 예를 들어, 블루코브자산운용은 서울 명동에 위치한 뉴오리엔탈 호텔의 인수 작업을 진행 중이며, 이는 약 220억원 규모의 거래이다. 블루코브는 기존 오피스를 호텔로 리모델링하거나, 저평가된 우량 호텔 자산에 관심을 기울이고 있다. 다른 외국계 운용사들도 서울의 여러 사옥을 호텔로 전환하는 등의 사례가 발생하고 있다. 이러한 현상은 서울의 호텔 시장이 변화하고 있다는 점을 보여주며, 고급 호텔 산업에 대한 투자 수요가 더욱 증가하고 있다는 신호로 해석할 수 있다. 또한, GIC와 같은 대형 외국계 자산운용사들도 국내 호텔 시장에 활발히 투자하고 있으며, 이는 향후 한국 호텔 시장의 성장 가능성을 더욱 부각시키고 있다.

결론

  • 2025년 1분기 국내 호텔산업은 계절적 비수기와 정치·경제적 불확실성의 중첩으로 실적 둔화를 겪었지만, 실속형 숙소의 선전과 외국인 관광객의 회복으로 인한 투자 수요 증가는 긍정적인 신호로 분석될 수 있습니다. 고급 호텔 부문은 RevPAR과 OCC의 하락에 대응하기 위해 비용 효율화 및 패키지 차별화 전략을 수립해야 할 시점입니다. 또한, 공급 제약이 지속되는 가운데 3~4성급 시장의 투자 매력도가 높아지고 있으며, 특히 접근성이 우수한 지역에서의 숙소가 더욱 주목받고 있습니다.

  • 향후 다가오는 6월 대선을 앞두고, 호텔산업의 수요 및 투자 변화를 면밀히 모니터링하며, 자산 포트폴리오의 다각화와 테마형 숙소 개발이 필수적임을 잊어서는 안 됩니다. 여름 성수기를 맞이하여 더욱 활발해질 시장 경쟁 속에서, 적절한 전략적 대응이 이루어지지 않는다면 이러한 기회를 놓칠 위험이 큽니다. 앞으로의 호텔 산업의 방향성과 전략적 투자가 어떠한 성과를 가져올지 기대됩니다.

용어집

  • RevPAR: RevPAR(객실당 수익)는 호텔의 수익성을 측정하는 지표로, 총 객실 수익을 총 객실 수로 나눈 값입니다. 이 수치는 호텔 운영의 효율성과 객실 점유율을 반영하며, 2025년 1분기 국내 호텔산업의 RevPAR은 고급형 숙소의 침체로 인해 지난 해 동기 대비 39% 감소하는 타격을 받았습니다.
  • OCC: OCC(객실 점유율)는 호텔의 사용 가능한 객실 중 실제로 점유된 객실의 비율을 나타내는 지표입니다. 이는 호텔의 수익성과 운영 성과를 평가하는 데 중요한 역할을 하며, 2025년 1분기 동안 고급 호텔에서 OCC가 35.2% 하락하여 심각한 부진을 겪었습니다.
  • 고급 숙소: 고급 숙소는 일반적으로 4성급 이상의 호텔과 리조트를 포함하는 용어로, 서비스 품질 및 가격이 상대적으로 높은 숙박 옵션을 의미합니다. 2025년 1분기 동안 이 부문은 정치적 불안정성과 소비 심리 변화로 인해 큰 어려움에 직면하고 있습니다.
  • 실속형 숙소: 실속형 숙소는 가격 대비 성능이 우수한 숙소를 지칭하며, 1~2성급 호텔과 펜션 같은 저가형 숙소가 포함됩니다. 2025년 1분기 동안 실속형 숙소는 8.2%의 RevPAR 증가를 기록하며 안정적인 수요를 확보한 것으로 나타났습니다.
  • 투자 시장: 투자 시장은 자산의 매매와 투자 활동이 이루어지는 경제적 공간을 의미합니다. 2025년 1분기에는 외국인 관광객의 증가로 인해 서울의 3~4성급 호텔 중심으로 투자 시장이 활발해지고 있으며, 호텔 자산 가치도 상승세를 보이고 있습니다.
  • 공급 부족: 공급 부족은 수요에 비해 상품이나 서비스의 제공이 부족한 현상을 지칭합니다. 현재 호텔 산업에서도 많은 호텔이 폐업하거나 용도 변경으로 인해 약 4000개의 4~5성급 객실이 공급에서 제외되어 자산 가치 상승에 기여하고 있습니다.
  • 야놀자리서치: 야놀자리서치는 국내 숙박업계에 대한 전문적인 리서치 및 데이터 분석을 제공하는 기관으로, 2025년 1분기 고급 숙소의 침체 이유에 대한 분석을 제공하였습니다. 현재 주요 리서치 기관으로 자리 잡고 있습니다.
  • 비상계엄: 비상계엄은 국가적 위기 상황에서 법률에 따라 군대가 공권력을 대신하여 질서를 유지하는 제도를 의미합니다. 2024년 12월에 한국에서 선포된 비상계엄은 정치적 불확실성을 높이며 호텔 산업에 부정적인 영향을 미쳤습니다.
  • 탄핵정국: 탄핵정국은 특정 정치인의 탄핵을 둘러싼 정치적 상황을 의미하며, 2025년 4월 한국에서 발생한 탄핵정국은 경제와 주요 산업, 특히 호텔 산업에 심각한 영향을 미쳤습니다.

출처 문서