2025년 한국 호텔시장 전망: 수급 불균형 속 기회와 혁신

1. 요약

• 2025년 1분기 방한 외래관광객 수가 코로나19 이전 수준인 387만명 이상으로 회복되면서, 한국 호텔시장은 공급 부족 현상에도 불구하고 높은 가격 상승과 점유율을 기록하고 있습니다. 방한 관광의 본격적인 회복은 2019년 1분기의 외래관광객 수치를 초과함에 따라 명확하게 나타났으며, 이는 관광 산업 전반에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 특히, 오피스와 오피스텔의 호텔 전환, 그리고 리츠(REITs)를 활용한 자산 유동화가 이미 활발하게 진행되면서, 호텔업계의 투자 심리가 크게 개선되고 있습니다.

• 2025년 1분기의 관광 수요는 설 명절 연휴에 집중되며, 인천국제공항을 통한 외래관광객 수가 일일 평균 21만4000명에 달하는 등 큰 활기를 띠었습니다. 이러한 일시적인 관광 수요의 증가는 호텔 시장의 운영 성과를 극대화하는 계기가 되었으며, 특히 고급 숙소에 대한 수요가 눈에 띄는 상황입니다. 반면, 코로나19 이후에도 여전히 높은 건축 비용과 인허가 제약 등으로 인해 호텔 공급은 지속적으로 제한되고 있는 실정입니다.

• AI 기반 서비스 도입과 경험 중심 숙박 수요 증가가 호텔 업계의 혁신을 이끌고 있으며, 이는 고객 맞춤형 서비스를 통해 경쟁력을 강화하는 기틀이 되고 있습니다. 전 세계 여행 트렌드의 변화와 한국 관광 시장의 독특한 발전 양상은 향후 호텔업계가 다양한 도전 과제에 대응할 수 있는 기회를 제공해줄 것입니다.

2. 방한 외래관광객 증가로 인한 수요 회복

• 2-1. 2025년 1분기 방한 외래관광객 통계

• 2025년 1분기 동안 한국을 방문한 외래관광객 수는 387만247명에 달하며, 이는 코로나19 팬데믹 이전인 2019년 1분기(384만2246명) 수준을 넘어선 수치입니다. 이는 전년 동기 대비 13.7% 증가한 결과로, 방한 관광이 본격적으로 회복되고 있음을 시사합니다. 특히, 3월 한 달 동안에는 161만4596명의 외래관광객이 한국을 찾았으며, 이는 지난해 같은 기간에 비해 8.2% 증가한 것입니다. 이러한 증가세는 중국, 일본, 대만, 미국 등을 포함한 여러 주요 국가에서의 관광객 수 증가에 의해 주도되고 있습니다.

• 2-2. 연휴·특수기간 관광 수요 동향

• 2025년 1분기 방한 관광 수요 증가의 주요 요인 중 하나는 설 명절 연휴와 같은 특별한 관광 수요가 크게 작용하였다는 점입니다. 임시공휴일이 포함된 설 연휴 기간 동안 인천국제공항을 이용하는 여행객 수는 총 214만명에 이르렀으며, 이는 일평균 21만4000명에 해당합니다. 이러한 대규모 이동은 일시적인 관광 수요를 창출하였고, 외국인 관광객에게도 큰 매력을 제공합니다.

• 2-3. 수요 회복이 호텔시장에 미치는 영향

• 방한 외래관광객 수의 증가는 한국 호텔시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 외래 관광객 수가 증가하면서 호텔 업계는 높은 점유율과 객단가의 상승을 경험하고 있으며, 이는 수익성 극대화로 이어지고 있습니다. 약 387만명의 외국인 관광객이 몰리면서 숙박업체들은 높은 예약률을 기록하고 있으며, 기존의 고정비 부담을 효과적으로 분산시키는 기회를 갖추게 되었습니다. 따라서, 향후 호텔시장에서는 공급 제한 상황에서도 특히 고급 숙박 시설의 수요가 두드러질 것으로 예상됩니다.

3. 공급 부족 심화와 시장 압박

• 3-1. 엔데믹 이후 호텔 공급 제한 요인

• 코로나19 엔데믹 이후 한국 호텔 시장은 외래 관광객 수의 급격한 회복을 경험하고 있지만, 이는 한편으로 호텔 공급의 제한과 맞물려 있습니다. 천문학적인 수의 외래 관광객이 한국을 찾고 있으나, 팬데믹 동안 많은 4성급 및 5성급 호텔이 폐업하거나 다른 용도로 전환된 결과, 객실 수가 현저히 감소하였습니다. 예를 들어, 한국관광공사에 따르면 2020년부터 2022년까지 279개의 관광숙박업체가 문을 닫았습니다. 그로 인해 시장에서 제공되는 객실 수는 약 4000개가 줄어들었습니다.

• 현재 서울 시내에서는 새로운 호텔 개장이 매년 제한적으로 이루어지고 있으며, 2024년에 열린 호텔들은 약 540개 객실에 불과합니다. 이러한 수치는 감소한 객실 수의 절반 정도에 해당하며, 앞으로의 신규 공급 또한 지연될 가능성이 매우 높습니다. 상업용 부동산 서비스 기업 JLL코리아에 의하면, 호텔 개발 프로젝트는 복잡한 특성들로 인해 지연되거나 무산되고 있어, 당분간 공급 부족 현상이 해결될 가능성은 낮습니다.

• 3-2. 공급 부족이 점유율·객단가에 미친 영향

• 공급 부족은 호텔 시장에 직접적인 영향을 미치며, 공급량이 줄어들면서 전체 객실의 점유율은 높아지는 경향을 보이고 있습니다. 특히, 외래 관광객이 급증하면서 평균 객실 요금(ADR) 또한 상승세를 보이고 있습니다. JLL코리아의 자료에 따르면, 2024년 평균 객실당 가격은 4억7600만 원으로, 2019년에 비해 12.3% 상승했습니다. 이는 공급 부족이 객실 가격 인상으로 이어지고 있음을 나타냅니다.

• 더욱이, 외국인 관광객의 증가에 따른 수요가 급증하고 있는 상황에서, 고급 호텔의 운영 성과는 양호하게 유지되고 있습니다. 이와 같은 분석 결과는 호텔업계가 부동산 투자 시장에서도 주목받고 있다는 점을 시사합니다. 특히, 호텔이 위치한 지역의 특성과 관광 수요를 반영한 적절한 가격 책정이 중요해졌으며, 이는 점유율 확보와 함께 수익성 제고에 기여하고 있습니다.

• 3-3. 공급 확대의 한계와 과제

• 향후 한국 호텔 시장에서 공급 확대를 위한 여러 노력이 필요하지만, 현실적으로 여러 제약이 따릅니다. 특히, 높은 건축 비용과 인허가 과정의 복잡성, 시장 진입 장벽 등이 주요 문제로 지적되고 있습니다. 이러한 요소들은 잠재적으로 신규 호텔 개발을 더욱 어렵게 만들고 있으며, 결과적으로 시장 공급 확대의 한계를 의미합니다.

• 현재 진행 중인 호텔 개발 프로젝트 또한 복합적인 특성들로 인해 불확실성이 존재합니다. 예를 들어, 서울의 경우 일부 신규 호텔들이 개장 예정인 상황이지만, 해당 프로젝트가 순조롭게 진행될지에 대한 의문이 여전히 남아 있습니다. 따라서 정책당국과 사업자는 호텔 공급 확대를 위해 용도 전환 및 개발 인센티브를 고려하여, 안정적이고 지속 가능한 호텔 시장을 구축해야 할 필요성이 있습니다.

4. 호텔 자산 투자 및 유동화 동향

• 4-1. 오피스·사옥의 호텔 전환 사례

• 최근 몇 년간 호텔 산업은 외부 환경 변화에 발맞추어 다양한 형태의 자산 리모델링 및 유동화를 추진하고 있습니다. 특히, 코로나19 팬데믹 이후 많은 오피스 및 사옥이 호텔로 전환되는 사례가 증가하고 있습니다. 예를 들어, 블루코브자산운용은 서울 강남구의 SM(삼라마이다스) 그룹 사옥을 인수하여 호텔로 전환할 계획을 세우고 있으며, 이는 부동산 갑을 관계가 단순한 오피스 공간에서 호텔 숙소로 변화하는 예시입니다.

• 이런 변화는 한국을 방문하는 외국인 관광객 수 증가와 맞물려 호텔의 수익성이 개선되고 있는 현상과도 연결됩니다. 관광객 수가 회복됨에 따라 오피스 자산이 남아있는 지역에서는 이러한 리모델링 작업이 더욱 활발해지고 있습니다. 이는 향후 호텔 수요가 증가할 것으로 예상되는 가운데, 기존 자산 단순 활용의 한계를 극복하기 위한 노력으로 볼 수 있습니다.

• 4-2. 리츠(REITs)를 통한 자산 유동화 증가

• 리츠(REITs)는 부동산 자산을 포함한 금융 상품으로, 최근 스폰서 리츠를 통해 자산 유동화가 활발히 이루어지고 있습니다. 이는 기업이 소유한 자산의 가치를 극대화하고 자금을 확보하기 위한 방법으로 각광받고 있습니다. 예를 들어, 한화리츠는 장교빌딩을 약 3, 200억 원에 인수하여 장기 임대차 계약을 통해 안정적 수익 기반을 마련하고 있습니다.

• 부동산 투자 시장에서 이러한 리츠의 활용은 안정적인 현금흐름을 창출하는 데 효과적이며, 특히 프라임 오피스와 같은 핵심 자산에 대한 유동화 수요가 급증하고 있습니다. 이러한 변화는 투자자들에게 우량 자산에 대한 접근성을 높이고, 자산 가치 회복에 긍정적인 영향을 미치는 요소로 평가받고 있습니다.

• 4-3. 금리 인하 기대감과 투자 심리 변화

• 2025년 하반기부터 글로벌 경제 회복에 대한 신호로 금리 인하 기대감이 커지고 있습니다. 이는 부동산 투자 시장에 긍정적인 영향을 미치며, 특히 호텔 자산 투자에 대한 심리 회복을 촉진하고 있습니다. 전문가들은 금리 인하가 자금조달 비용을 줄이므로, 부동산 거래가 활발해질 것이라고 전망하고 있습니다.

• 이러한 환경 속에서 2025년에는 약 2조2000억 원 규모의 호텔 거래가 예상되고 있습니다. 이는 관광객 수의 지속적인 증가와 공급의 제한성으로 인해 외국인 및 국내 투자자들이 호텔 자산에 주목하는 배경이 되고 있습니다. 따라서 앞으로 더 많은 투자자들이 호텔 자산으로의 이동을 고려할 가능성이 높아질 것입니다.

5. 숙박 서비스 혁신과 기술 트렌드

• 5-1. 경험 중심 숙박 수요 증가

• 최근 몇 년간 여행객들의 선호가 급격히 변화함에 따라, 호텔 시장에서는 경험 중심의 숙박 수요가 급증하고 있습니다. 이러한 변화는 전통적인 숙박 서비스 모델에서 벗어나, 투숙객이 단순히 수면 공간을 제공받는 것이 아닌 독특하고 개인화된 경험을 중시하게 된 결과입니다. JLL의 2025 글로벌 호텔 투자 전망 보고서에서도 언급되었듯이, 많은 소비자들이 음식 체험, 문화 immersion, 그리고 현지 활동 참여를 중시하고 있습니다. 따라서 호텔들은 이제 단순한 객실 임대 수익에서 벗어나, 다양한 부대시설 및 경험 기반의 서비스를 통해 수익을 다각화하고 있습니다.

• 특히, 라이프스타일 호텔들은 전통적인 호텔보다 비 객실 수익이 더 높은 구조로 수익성에서 주목받고 있습니다. 예를 들어, 식음료(F&B), 스파, 소매업 등이 전체 수익의 40%에 달하는 반면, 전통적인 호텔은 주로 객실 수익에 의존하는 경향이 있습니다. 이러한 점에서 호텔 브랜드들은 경험 중심의 숙박을 통해 고객을 끌어들이고, 새로운 시장 점유율을 확보하는 데 집중하고 있습니다.

• 5-2. AI 기반 호텔 운영·마케팅 도입

• 2025년 현재, 인공지능(AI)의 도입은 호텔 업계에서 혁신의 핵심으로 자리잡고 있습니다. 많은 호텔들이 마케팅 및 운영에서 AI를 활용하여 고객 데이터를 분석하고 이를 기반으로 맞춤형 서비스를 제공하고 있습니다. Booking.com이 2023년에 출시한 AI 여행 계획 도우미는 소비자들이 개인의 관심사에 맞춘 여행 일정표를 쉽게 생성할 수 있도록 하여, 여행 경험에 혁신을 가져왔습니다.

• AI 기술은 예측 유지보수 및 에너지 관리에서도 활용되어, 지속 가능한 운영 모델을 가능하게 합니다. 이를 통해 호텔들은 노동 비용을 절감하고, 고객의 개별적인 요구에 더욱 효과적으로 대응하고 있습니다. AI 시스템을 통합함으로써 운영의 효율성을 높이고, 과거 데이터를 기반으로 인력 관리 및 서비스 전략을 개선할 수 있습니다. 이러한 변형은 고객 만족도를 높이고 결론적으로 호텔의 수익성 향상에 기여하고 있습니다.

• 5-3. 글로벌 호스피탈리티 트렌드와 시사점

• 최신 보고서에 따르면, 글로벌 여행 시장은 빠르게 변화하고 있으며, 특히 인구 통계학적 변화와 새로운 소비 패턴이 성장하는 '경험 경제' 속에서 호스피탈리티 업계의 혁신을 이끌고 있습니다. 향후 호텔들은 단순한 숙박 시설을 넘어서, 고객에게 기억에 남는 경험을 제공하기 위해 차별화된 전략을 구사해야 할 것입니다. 인도의 부상과 같은 새로운 시장이 국제 관광에 미치는 영향 및 고객의 다양한 요구를 충족시키기 위한 국제적인 협력도 중요해지고 있습니다.

• 이러한 변화를 수용하는 호텔 브랜드들은 미래의 경쟁력을 갖출 가능성이 높습니다. 예를 들어, 문화적인 친숙함을 제공하는 국내 브랜드들이 해외로 확장하거나, 고유한 경험을 제공하는 맞춤형 서비스뿐 아니라 브랜드 레지던스를 통해 고객과의 관계를 강화하는 것이 필수적입니다. 결국, 이 모든 요소는 글로벌 호스피탈리티 시장에서의 지속 가능한 성장과 경쟁력 향상에 기여할 것입니다.

결론

• 2025년 한국 호텔 시장은 코로나19 이후 회복된 방한 수요와 공급의 제한이 결합하여 점유율과 객단가 상승을 유지하는 동태를 보이고 있다. 이는 고급 숙소에 대한 수요를 더욱 촉진시키며, 동시에 운영 부담 또한 증가시키고 있는 상황이다. 호텔 업계는 외부 환경 변화에 적절히 대응하기 위해 오피스 리모델링 및 리츠를 통한 자산 유동화 전략을 강화하고 있으며, 이를 통해 발생하는 자본 유입이 투자 기회를 확대하는 긍정적인 요인으로 작용하고 있다.

• 이런 현상에 발맞춰, 정책 당국과 사업자는 용도 전환과 투자 환경 개선을 적극적으로 지원해야 하며, 이는 운영의 효율성을 높이고 지속가능한 성장 경로를 모색하는 데 필수적이다. 경험 중심 숙박과 AI 및 디지털 솔루션 도입은 향후 경쟁력을 높이는 핵심 전략이 될 것으로 예상되며, 특히 고객 맞춤형 서비스 패키지 개발과 인력 재교육이 요구된다.

• 결국, 한국 호텔 시장의 균형 성장을 위해서는 공급 확대 방안과 지속 가능한 운영 모델 구축을 통해 새로운 기회를 창출하고, 공급과 수요의 균형을 이루는 노력이 필요하다.

용어집

• 호텔시장: 호텔시장은 숙박업체, 관광 관련 업체, 소비자 간의 거래로 구성되는 시장으로, 호텔의 공급, 수요, 가격 및 서비스 질에 영향을 받습니다. 2025년 현재, 한국 호텔시장은 코로나19 이후 외래 관광 수요 회복과 공급 부족 현상으로 인해 높은 점유율과 가격 상승을 겪고 있습니다.

• 공급부족: 공급부족은 시장에서 원하는 상품이나 서비스의 공급량이 수요량에 비해 모자란 상태를 의미합니다. 현재 한국 호텔시장에서는 코로나19로 인해 많은 호텔이 폐업하면서 신규 공급이 제한되고, 외래 관광객 수의 급증으로 객실의 공급부족 현상이 심화되고 있습니다.

• 수요회복: 수요회복은 과거에 비해 소비자에게 제공되는 상품이나 서비스에 대한 수요가 증가하는 현상을 지칭합니다. 2025년 한국에서는 외래 관광객 수가 코로나19 이전 수준을 초과하면서 관광 수요가 회복되고 있습니다.

• 외국인관광객: 외국인관광객은 한국을 방문하는 외국에서 온 관광객을 지칭합니다. 2025년 1분기에는 외국인관광객 수가 387만 명을 넘어서 코비드 이전 수준인 2019년을 회복하며 한국 관광산업에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

• 방한관광: 방한관광은 외국인이 한국을 방문하여 관광을 하는 활동을 의미합니다. 현재 방한관광은 코로나19 이후 회복세를 보이며, 외국인 관광객의 증가로 한국 호텔시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

• AI: AI(인공지능)는 컴퓨터 시스템이 인간의 지능과 유사한 작업을 수행할 수 있도록 제어하고 학습시키는 기술입니다. 2025년 현재, AI는 호텔 업계에서 고객 맞춤형 서비스 제공과 운영 효율성 향상을 위해 광범위하게 활용되고 있습니다.

• 리츠(REITs): 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 부동산 자산을 기초로 하는 투자신탁으로, 호텔 및 상업용 부동산의 소유권을 통해 수익을 창출합니다. 최근 리츠는 한국 호텔 시장에서 자산 유동화의 수단으로 활용되고 있습니다.

• 경험중심숙박: 경험중심숙박은 고객이 단순히 숙박을 넘어 특별한 경험과 서비스를 받는 숙박 형태를 의미합니다. 이는 몇 년간 변화하는 여행객들의 취향에 따라 호텔업계에서 중요성이 커지고 있습니다.

• 금리: 금리는 자본을 빌리거나 대출할 때 지급해야 하는 이자율을 의미합니다. 2025년에는 금리 인하의 기대감이 커져 부동산 투자 시장, 특히 호텔 자산 투자에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

• 자산유동화: 자산유동화는 자산을 현금화하거나 수익을 올리기 위해 필요한 자본의 유동적인 관리 및 재구성을 의미합니다. 최근 한국에서는 리츠(REITs)를 통한 호텔 자산 유동화가 활발히 이루어지고 있습니다.

출처 문서

• "여전한 공급 부족"…호텔 부동산 시장의 이유 있는 활황https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0008220032
• 외국인 다시 오는데 방이 없네… 운용사들, 오피스 팔고 호텔 투자https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0001071420
• New experiences, changing demographics and AI to influence hospitality industryhttps://theedgemalaysia.com/node/750158
• 올해 1분기 방한 외래관광객 387만명…코로나 이전 수준 넘어 - 아시아경제https://www.asiae.co.kr/article/travel-leisure/2025043017060106163
• 부동산 투자 시장 동향: 금리 인하 기대감이 가져온 변화와 리츠 시장의 성장 : 뉴스 분석- 금융, 증권, 부동산 뉴스 분석을 한눈에https://dbritz.kr/news-analysis/?bmode=view&idx=162348060