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전세사기·깡통전세 피해 예방을 위한 핵심 체크리스트

일반 리포트 2025년 05월 02일
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  • 전세사기와 깡통전세의 피해가 심각한 상황이다. 2025년 5월 1일 기준으로 전세사기 피해자 수는 2만 9천540명에 달하며, 이는 전세사기 피해자 지원 특별법 시행 이후 약 1년 11개월간 급증한 수치이다. 특히, '깡통전세'와 같은 유형은 소액으로 여러 주택을 매입하여 보증금을 돌려막는 방식으로 진행되어 피해자들이 증가하고 있다. 이러한 피해는 대부분 40세 미만의 청년층에서 발생하고 있다. 이처럼 전세사기의 유형은 다양해지고 있으며, 피해 규모 또한 계속해서 확대되고 있어 개인의 주의만으로는 예방이 어려운 실정이다.

  • 주요 전세사기 수법 중에는 이중계약과 신탁전세사기가 있다. 이중계약은 동일한 부동산에 대해 서로 다른 계약을 체결하여 세입자를 속이는 방식이며, 서울, 경기 지역에서 빈번히 발생하고 있다. 신탁전세사기는 신탁회사에 소유권이 넘어간 부동산에 대해 세입자와 불법 계약을 체결하는 것으로, 세입자가 보증금을 잃게 만드는 악질적인 수법이다. 따라서 계약 전 청구권 확보와 증서 확인 등의 진단이 필요하다.

  • 2025년 현재, 전세사기 피해 예방을 위한 법적·제도적 장치도 마련되고 있다. 전세사기피해지원특별법의 유효기간 연장을 위한 논의가 진행 중이며, 전세안심보험과 같은 다양한 보험 상품이 피해자의 불안감을 해소하기 위해 출시되고 있다. 이러한 장치는 세입자들이 안전하게 주거를 유지할 수 있도록 돕기 위한 중요한 수단이 될 것이다.

전세사기 현황과 주요 통계

  • 전세사기 피해 규모 및 증가 추세

  • 전세사기 피해의 범위는 상당히 광범위하며, 2023년 6월 1일부터 시행된 전세사기 피해자 지원 특별법 이후로도 피해자 수가 급증하는 추세를 보이고 있습니다. 2025년 5월 1일 기준, 전세사기 피해 지원위원회에서 인정한 피해자는 총 2만 9천540명에 이르렀습니다. 이는 특별법 시행 이후 약 1년 11개월 동안 3만 명에 육박하게 늘어난 수치입니다. 이처럼 피해 규모가 증가하는 주된 원인은 전세사기 유형이 다양해짐에 따라 피해자들이 눈에 띄게 늘어난 것입니다. 특히, 2023년에 들어서면서 '깡통전세'와 같은 전세사기의 대표적 사례가 빈번히 발생하고 있으며, 이는 소액의 자금으로 여러 채의 주택을 매입하여 보증금을 돌려막는 방식으로 진행됩니다.

  • 깡통전세 발생 현황

  • 특히 '깡통전세'는 최근 몇 년 간의 전세사기 중에서도 가장 빈번하게 발생하며, 이는 전세금 반환 구조를 악용한 사례입니다. 많은 전세사기 피해자들이 40세 미만의 청년층에 속하고 있으며, 이들은 다세대주택에서의 '깡통전세' 피해에 특히 많이 노출되어 있습니다. 전문가들은 이러한 상황이 심각할 뿐만 아니라 전세시장의 구조적인 문제와도 밀접하게 linked되어 있다고 분석합니다. 서울 아파트단지와 연립, 다세대(빌라) 등이 주요 피해 장소로 지목되고 있으며, 피해자들은 결국 모든 재산을 날리는 경우가 많아 그 회복이 매우 어렵다는 특징이 있습니다.

  • 피해자 통계 및 승인 현황

  • 2025년 5월 2일 현재, 국토교통부에서 제공한 데이터에 따르면, 전세사기 피해자 수는 여전히 증가 추세이며, 이는 정부의 지원 및 정책에도 불구하고 벗어나기 어려운 상황입니다. 피해자 승인률은 67.7%로 매우 높은 반면, 부결률은 17.5%에 이릅니다. 이러한 통계는 피해자들이 법적 지원을 통해 피해를 인정받고 있다는 것을 의미하지만, 여전히 많은 사람들은 사기를 예방하는데 실패하고 있습니다. 전세사기가 특히 성행하는 상황에서, 피해자들이 정부의 지원을 통해 조속히 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있도록 하는 것이 필요합니다.

대표적인 전세사기 수법 분석

  • 이중계약 및 공인중개사 가담 방식

  • 이중계약은 동일한 부동산에 대해 서로 다른 내용을 가진 계약을 다수 체결하는 것을 말합니다. 주로 임대인이 세입자와 전세 계약을 체결한 후, 같은 부동산에 대해 다른 세입자와 월세 계약을 체결하면서 발생하게 됩니다. 이 과정에서 공인중개사가 가담하여 시세보다 부풀린 전세금을 요구하는 경우도 적지 않습니다.

  • 한 사례로, 경기 고양시에서 공인중개사가 세입자와 전세계약을 체결하고 동시에 임대인에게는 월세 계약이라고 속여 진행한 사건이 있습니다. 피해 규모는 약 30억 원에 달했으며, 이러한 수법은 전세사기에서 가장 흔히 발생하는 유형 중 하나입니다.

  • 공인중개사는 일반적으로 신뢰받는 직업으로 여겨지지만, 이처럼 가담하여 범행에 연루되는 경우가 많아 세입자들은 더욱 조심해야 합니다. 계약서와 보증금 지급 전후로 공인중개사의 정직성과 자격을 철저하게 검증하는 것이 중요합니다.

  • 신탁전세사기의 위험 요소

  • 신탁전세사기는 부동산 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태에서 위탁자가 이를 숨기고 세입자와 불법 임대차계약을 체결하는 방식입니다. 이는 세입자가 권한이 없는 계약을 체결하게 만들어 보증금을 잃게 만드는 악질적인 사기 수법입니다. 이 유형은 복잡한 권리 구조로 인해 세입자가 피해를 입기 쉽고, 보증금 회수가 어려운 상황을 초래합니다.

  • 예를 들어, A씨는 이미 신탁등기가 설정된 오피스텔에 전세로 입주했으나, 해당 부동산의 소유권이 신탁회사에 이미 넘어간 사실을 모르고 계약을 체결했습니다. 이는 세입자가 권리가 없는 자와 계약을 체결하게 되는 전형적인 신탁전세사기의 사례입니다.

  • 따라서 신탁부동산에 대한 계약을 고려할 때는 반드시 등기부등본의 확인이 필수적이며, 거래 전에 신탁회사와의 관계 및 조건을 명확히 이해해야 합니다. 신탁등기가 있는 경우 권리하자 발생 가능성을 명심해야 합니다.

  • 깡통전세와 바뀐 집주인 수법

  • 깡통전세는 집주인의 주택 담보 대출과 전세금이 주택 가치를 초과하는 경우를 의미합니다. 이러한 경우 세입자는 집값 하락 시 전세금을 회수하지 못할 위험이 큽니다. 주택의 가격이 하락하면서 세입자가 피해를 보는 상황이 발생하기도 합니다.

  • 주택 담보 대출이 없어도 전세금이 매매가에 비해 과도한 경우에도 깡통전세에 해당될 수 있습니다. 이러한 수법은 ‘무자본 갭투자’에서 발생하며, 일반 세입자는 이를 인지하지 못한 채 계약을 체결하게 됩니다.

  • 다른 일반적인 사기 수법으로는 바뀐 집주인이 임대차 계약 체결 후 기존 집주인과 연락이 닿지 않거나 기존 집주인이 도망치는 경우입니다. 어떤 경우에는 세입자가 새 집주인과의 계약을 통해 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.

  • 지난 2022년 서울 한 신축 빌라에서 여러 세입자가 새로운 집주인과의 계약으로 전세 보증금을 회수하지 못하고 피해를 입은 사례가 발생했습니다. 이처럼 바뀐 집주인에 대한 경각심을 가지고 계약 시 세심한 주의가 필요합니다.

법적·제도적 예방 장치

  • 전세사기피해지원특별법 연장 및 주요 내용

  • 전세사기피해지원특별법은 2025년 5월 31일을 기한으로 종료될 예정이었으나, 이 법의 유효기간 연장을 위한 논의가 현재 진행 중이다. 이 법안은 전세사기 피해자들에게 실질적인 지원을 제공하는 것을 목적으로 하고 있으며, 현재 두 가지 주요 개정안이 논의되고 있다. 하나는 기존의 유효기간을 2년 연장하는 것이며, 다른 하나는 2027년 5월 31일까지 연장하는 내용이다. 이 법안이 통과될 경우, 피해자들은 지원을 받을 수 있는 법적 근거를 유지하게 된다.

  • 2023년 2년짜리로 제정된 전세사기피해지원특별법은, 주로 전세사기 피해자들에게 필요한 금융 지원을 확대하고, 정부가 피해자의 사례를 조사한 후 경·공매 대행 서비스를 제공하는 내용을 담고 있다. 피해자들이 주택 인도 및 주민등록 절차를 완료하고, 확정일자를 갖춘 경우에는 최대 1억 6천만 원까지 전세금 대출 혜택을 받을 수 있다. 또한, 전세사기 피해로 인정되는 세입자는 공공임대주택에 우선 입주할 수 있는 권리도 갖게 된다. 이러한 법적 장치는 피해자들에게 주거안정을 도모하는 중요한 기반이 된다.

  • 피해지원 위원회 운영 절차

  • 전세사기 피해자들이 지원을 받기 위해서는 전세사기피해지원위원회(이하 피해지원 위원회)에 신청하여 피해자로 인정받아야 한다. 이러한 과정을 통해 피해자들은 법적인 지원과 함께 구체적인 재정적 지원을 요청할 수 있다. 피해지원 위원회는 피해자들의 사건 접수를 처리하고, 피해 인정을 위한 기준을 설정하며, 각 신청 건에 대해 심사하고 결정을 내린다.

  • 그러나 기존에는 경찰 수사의 시작만으로도 피해자로 인정되었던 사례가 있었으나, 현재에는 피해자에게 더 높은 기준이 요구되고 있다. 피해자 지원위원회의 심사 기준이 강화됨에 따라, 인정받기까지 소요되는 시간은 더욱 길어지고 있으며, 이로 인해 피해자들이 지원받기 어려운 상황이 우려되는 실정이다. 이는 피해자들에게 추가 부담을 주고 있으며, 법적 절차에 대한 신뢰를 저하시킬 수 있는 요소가 된다.

  • 전세안심보험과 카카오페이손보 사례

  • 카카오페이손해보험이 최근 선보인 '전세안심보험'은 전세사기와 관련하여 피해자들의 불안감을 해소하기 위한 목적으로 개발되었다. 이 보험은 계약 단계에서부터 세입자들에게 보호 장치를 제공하며, 전세 계약 시 발생할 수 있는 다양한 리스크를 보장한다. 예를 들어, 계약서 위조, 무권대리, 공동명의 관련 오류 등을 포함하여 실제 발생할 수 있는 여러 상황에 대응할 수 있도록 설계되었다.

  • 전세안심보험은 최소 1000만 원부터 최대 10억 원까지 보증금을 보호할 수 있으며, 계약 시점부터 잔금 지급일까지 발생하는 리스크를 보장한다. 이는 사용자가 전세계약을 진행하며 느낄 수 있는 두려움을 줄이는 데 기여할 수 있는 중요한 대책으로 평가받고 있다. 특히 카카오페이손보는 전세안심보험 서비스를 통해 사회초년생과 대학생 등 사회의 초입에 있는 고객들이 보다 안심하고 전세 계약을 체결할 수 있도록 돕고자 하였다.

  • 공공임대주택 우선 입주 지원

  • 전세사기피해자들은 전세사기피해지원특별법에 의거해 공공임대주택에 우선적으로 입주할 수 있는 권리가 부여된다. 이는 피해자들에게 주거 안정성을 높이는 데 큰 의미가 있다. 특히 전세사기를 당한 세입자들은 주거지를 잃게 되며, 그 결과로 인해 급박한 상황이 발생할 수 있는데, 이러한 법적 장치는 그러한 피해자들에게 신속한 대안을 제공하기 위함이다.

  • 공공임대주택은 정부나 지방자치단체가 구축한 임대주택으로, 저소득층이나 특별한 사정이 있는 세입자들에게 우선적으로 제공된다. 전세사기피해자들은 상기 위원회를 통해 조건에 맞는 지원을 받아야 하며, 이를 통해 새로운 거주지를 확보하게 된다. 이로 인해 전세사기피해자들은 최소한의 주거권을 유지할 수 있는 가능성을 증대시킬 수 있다. 이러한 제도는 특히 힘든 상황에 처한 세입자들에게 중요한 보호 장치로 작용하고 있다.

계약 전·후 필수 체크리스트

  • 등기부등본·권리분석 확인

  • 부동산 거래에서 가장 먼저 확인해야할 서류는 '등기부등본'입니다. 이는 해당 부동산의 권리관계와 소유권, 저당권 등에 대한 모든 정보를 담고 있는 공식 문서로서, 마치 부동산의 신분증과 같습니다. 등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어 있습니다: 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區). 표제부에서는 부동산의 소재지, 면적 및 구조 등 물리적 현황이 나타나고, 갑구는 소유권에 관한 사항을 담고 있으며, 을구는 저당권 및 전세권 등 소유권 외의 권리 정보를 포함합니다. 이러한 정보를 바탕으로 권리관계를 분석하여 잠재적인 위험 요소를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

  • 예를 들어, 갑구에서 소유자가 명시된 대로 아닌 경우, 불법적로 대리 계약이 체결되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 을구에서 저당권이 설정되어 있다면 대출이 있는지 여부를 점검해야 하고, 이는 보증금을 돌려받지 못할 위험과도 연결됩니다.

  • 따라서 계약 전 반드시 최신의 등기부등본을 발급받아 꼼꼼히 분석해야 하며, 필요한 경우 전문가의 조언을 받는 것도 좋은 방법입니다.

  • 임대차계약서 특약사항 작성 요령

  • 임대차계약서는 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 명확히 하는 중요한 문서입니다. 이 계약서에는 기본 사항 외에도 '특약사항'을 포함하여 쌍방의 특별한 요구 사항을 기록할 수 있습니다. 예를 들어, 계약 기간 연장을 원하는 경우, 연장 조건을 명시하는 것이 좋습니다.

  • 또한, 세입자가 주거의 안전을 보장받기 위해 '전세금 반환 등'과 같은 조항을 추가하는 것도 효과적입니다. 임대인에게 의무를 부여하고, 계약 종료 후의 상황에 대한 명확한 규정을 통해 법적 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있습니다.

  • 특약사항은 필수는 아니지만, 임대차계약서의 모든 조항은 명확하고 구체적이어야 하며, 쌍방이 동의한 내용을 명확하게 기재해야 합니다. 시간이 지나면서 발생할 수 있는 다양한 상황을 고려하여 추가적인 조항을 최대한 포함할 것을 권장합니다.

  • 계약갱신청구권·전월세상한제 활용

  • 계약갱신청구권은 세입자가 계약 종료 후에도 지속적으로 거주할 수 있는 권리를 부여받는 제도입니다. 2025년 현재, 계약갱신청구권은 2년의 추가 계약기간을 요청할 수 있는 권리로, 특별한 사유가 없다면 집주인은 이를 거부할 수 없습니다. 따라서 전세계약을 체결할 때, 향후 거주 안정성을 고려한다면 계약갱신청구권을 명확히 할 것을 권장합니다.

  • 또한, 전월세상한제의 적용을 받아 임대차보증금이나 월세가 법적으로 제한되므로, 이 제도를 활용해 필요한 경우 추가 비용을 줄이는 방법을 고려할 수 있습니다. 임대차계약서상에 전월세 상한제를 적용 받겠다는 내용을 분명히 언급하면, 집주인이 임대료를 임의로 인상할 수 있는 리스크를 줄이는데 기여할 수 있습니다. 이러한 제도적 장치들은 전세금 보호와 주거안정을 위해 필수적으로 검토해야 할 사항입니다.

  • 전세안심보험 가입 절차

  • 전세안심보험은 최근 전세금 사기로부터 세입자를 보호하기 위해 등장한 안전망입니다. 카카오페이손보험 등 일부 보험사에서 제공하는 이 상품은 계약 체결 직후 가입이 가능하며, 권리 분석 및 보증금 보호를 포함한 다양한 리스크를 담보합니다. 기본적으로 최소 1, 000만 원에서 10억 원까지 보장금액이 있으며, 보장내용이 간단명료하여 사회 초년생이나 부동산 초보자도 쉽게 활용할 수 있습니다.

  • 가입 절차는 간단합니다. 계약서 작성 후 필요한 서류를 제출하고, 보험료를 납부하면 즉시 보장이 시작됩니다. 예를 들어, 학습용 도판으로 제공되는 '우리집 리포트'를 활용하여 등기부 변동 및 권리관계를 실시간으로 점검받을 수 있습니다. 이러한 서비스는 계약서 체결 후에도 지속적인 안전성을 제공하기 때문에, 전세사기를 예방하고 주거 안정성을 높이는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다.

피해 발생 시 신속 대응 방안

  • 피해 인지 즉시 신고 및 법률 상담

  • 전세사기 피해를 인지한 경우 즉시 신고하는 것이 중요합니다. 피해를 인지한 시점에서부터 최악의 상황을 피하기 위한 골든타임이 존재하기 때문입니다. 정종욱 변호사는 신탁 전세사기와 같은 복잡한 수법의 경우 법률 상담을 통해 권리 회복을 위한 적절한 조치를 취해야 한다고 강조합니다. 피해자가 보증금 전액 손실에 처하지 않도록, 가능한 한 빨리 전문 변호사와 상담하여 법적 대응 방안을 모색해야 합니다.

  • 피해지원위원회 신청 절차

  • 전세사기 피해자는 피해지원위원회에 신청하여 공식적으로 피해자로 인정받아야 합니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회는 지난 1년 11개월 동안 시행된 특별법에 따라 피해자들을 인정하는 절차를 운영하고 있습니다. 최근 3만 명에 가까운 피해자가 이 위원회를 통해 인정받았으며, 이 중 67.7%가 가결되었습니다. 신청 절차는 비교적 간단하지만, 필요한 서류와 요건을 정확히 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 구체적으로는 피해 사실을 입증할 수 있는 증빙 자료를 모아 체계적으로 제출해야 합니다.

  • 긴급 보증금 회수 대응

  • 전세사기를 당한 경우 전문가의 조언에 따라 즉각적인 보증금 회수 조치를 취해야 합니다. 이는 주로 민사소송을 통한 전세보증금 반환청구 소송으로 진행됩니다. 피해자가 임대인을 상대로 소송할 경우, 해당 임대인이 법적으로 물어야 할 책임을 확보하는 것이 중요합니다. 최근 사례에서는 신탁 전세사기의 경우처럼 속임수로 계약한 임대인에 대해 형사고소를 통해 손해배상을 추진할 수 있습니다. 소송 과정은 복잡하고 소요 시간이 길 수 있으므로, 전문가의 도움이 필수적입니다.

  • 추가 손실 방지 및 대체 주거 지원

  • 피해자가 전세사기로 인한 재정적 손실을 최소화하기 위해서는 대체 주거지를 확보하는 것도 필요합니다. 최근 전세사기와 깡통전세 사건들이 증가하고 있는 가운데, 국토교통부의 지원과 지자체의 임대 주택 프로그램 등을 통해 긴급 대체 주거 지원을 받을 수 있습니다. 이러한 지원을 통해 피해자들이 피해 복구 과정을 겪고 있는 동안 더 이상의 추가적인 손실을 방지할 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 정부의 임대주택 지원 프로그램이나 비상주거지원센터 등을 통해 여러 옵션을 고려할 수 있습니다.

마무리

  • 전세사기 문제는 피해 규모의 확대와 수법의 다양화로 인해 개인의 주의만으로는 막기가 어려운 심각한 상황이다. 2025년 5월을 기준으로, 정부의 전세사기 피해자 지원 특별법과 보험상품을 활용하여 개인의 권리를 보호하는 것이 중요하다. 특히, 계약 전·후의 체크리스트를 꼼꼼하게 이행하고, 등기부등본 확인 및 특약사항 작성 등을 통해 사전 예방에 나서야 한다.

  • 사고가 발생했을 경우, 신속한 법률 상담과 피해지원위원회 신청은 전세 보증금의 손실을 최소화하는 데 필수적이다. 향후 제도 개선 논의와 디지털 권리분석 서비스의 확장은 더욱 안전한 임대차 시장을 조성하는 데 기여할 것이다. 정부는 이러한 제도적 장치를 보완하여 전세사기로부터 모든 세입자를 보호하고, 주거 안정을 이루기 위해 지속적인 노력이 필요하다.

용어집

  • 전세사기: 전세 사기는 세입자가 전세금을 지급하고도 정당한 권리를 주장하지 못하게 되는 경우를 말하며, 주로 임대인이나 중개인이 불법적으로 계약을 체결하여 발생합니다. 2025년 현재, 전세사기 피해자는 2만 9천540명에 달하며, 피해 규모가 계속해서 확대되고 있습니다.
  • 깡통전세: 깡통전세는 세입자의 전세금이 주택 가치를 초과하는 경우를 의미합니다. 이런 상황에서는 세입자가 집값 하락 시 전세금을 회수하지 못할 위험이 커집니다. 특히 2023년부터 심각한 문제로 대두되고 있으며, 청년층에서 피해사례가 빈번히 발생하고 있습니다.
  • 신탁전세사기: 신탁전세사기는 부동산 소유권이 신탁회사에 넘어간 상태에서 세입자와 불법 계약을 체결하는 수법입니다. 이 경우 세입자는 권리가 없는 자와 계약을 체결하게 되어 보증금을 잃기 쉬우며, 복잡한 권리 구조 때문에 피해를 회복하기 어려운 상황을 초래합니다.
  • 전세사기특별법: 전세사기특별법은 전세사기 피해자에게 실질적인 지원을 제공하기 위해 제정된 법으로, 2023년부터 시행되었습니다. 현재 2025년 5월 31일을 기한으로 종료될 예정이며, 연장에 대한 논의가 진행 중입니다.
  • 전세안심보험: 전세안심보험은 세입자를 전세사기로부터 보호하기 위해 설계된 보험 상품으로, 계약 단계부터 발생할 수 있는 리스크를 보장합니다. 예를 들어, 계약서 위조나 무권대리 문제 등을 포함하여 사용자가 전세계약을 진행하며 느낄 수 있는 불안을 줄이고자 합니다.
  • 계약갱신청구권: 계약갱신청구권은 세입자가 임대차 계약 종료 후에도 거주할 수 있는 권리를 부여하는 제도입니다. 2025년 현재, 세입자는 2년의 추가 계약기간을 요청할 수 있으며, 특별한 사유 없는 한 임대인은 이를 거부할 수 없습니다.
  • 이중계약: 이중계약은 동일한 부동산에 대해 여러 세입자와 각기 다른 계약을 체결하는 수법입니다. 이는 세입자를 속이는 대표적인 방법으로, 공인중개사가 관여하는 경우가 많아 세입자들의 주의가 필요합니다.
  • 법적대응: 법적대응은 전세사기로 피해를 입은 세입자가 자신의 권리를 회복하기 위해 법률적 절차를 활용하는 것을 가리킵니다. 피해자는 법률 상담을 통해 손해배상 청구나 민사소송 등을 통해 권리를 보호할 수 있습니다.
  • 피해지원위원회: 전세사기 피해지원위원회는 전세사기 피해자들이 법적 지원을 받기 위해 신청할 수 있는 기관으로, 피해자들이 공식적으로 피해자로 인정받는 절차를 운영합니다. 이는 법적 지원 및 재정적 지원을 요청할 수 있는 경로가 됩니다.
  • 임대차보증금: 임대차보증금은 임차인이 임대인에게 계약 체결 시 지급하는 금액으로, 종료 시 중도 해지 시 반환될 금액입니다. 전세사기와 관련하여 이 보증금의 반환 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.

출처 문서