2025년 부동산 시장 대전망: 2024년 회고부터 공급·수요 균형 찾기

1. 요약

• 2025년 5월 현재를 기준으로 한 부동산 시장 보고서는 2024년의 혼란과 양극화를 종합적으로 분석하여, 현재 흐름 및 남은 2025년의 시장 전망을 제시합니다. 2024년 동안 한국 부동산 시장은 다양한 요인으로 복잡한 양상을 보였으며, 특히 수도권과 비수도권 간의 가격 변동과 양극화 현상이 두드러졌습니다. 서울과 경기 지역에서 주택가격이 상승한 반면, 비수도권 지역에서는 가격 하락이 지속되며 큰 격차가 발생했습니다. 플라워 컷에 따르면 대구, 부산 등 특광역시의 주택 매매가 또한 각각 -2.98%, -1.77%, -4.24%의 하락률을 기록하며 위축된 시장을 반영하였습니다.

• 2025년에는 전반적인 건설수주가 약 2.2% 증가하여 총 210.4조 원에 이를 것으로 예상되며, 민간주택 수주가 반등할 것으로 보입니다. 주택인허가는 44만호 수준을 유지할 것으로 전망되지만, 이는 여전히 수요를 충족하기에는 부족한 수치일 가능성이 큽니다. 공급부족 및 전세가격 상승, 금리와 대출 규제가 주요 리스크 요인으로 작용하고 있으며, 이에 따라 지역별 및 계절별 차별화된 대응 방안이 필요해 질 것입니다.

• 2025년 부동산 시장의 향방은 복잡한 요소들간의 상호작용에 크게 영향을 받을 것으로 판단되며, 소비자 수요와 공급 간의 간극이 지속적으로 문제로 지적될 것입니다. 이러한 직면에 대해 정부는 인허가 제도를 개선하고 다양한 주택 유형을 제공하는 등의 방안을 통해 공급 부족 해소를 추구해야 할 것입니다. 동시에 민간 투자자들과의 협력을 통해 주택 공급을 확대해야 하는 시점에 이르렀습니다.

2. 2024년 부동산 시장 동향 및 배경

• 2-1. 2024년 주택시장 혼란과 양극화

• 2024년은 한국 부동산 시장에 있어서 혼란과 양극화가 두드러진 해였다. 한국부동산원의 보고서에 따르면, 2024년 주택시장은 상승과 하락이 교차하는 복잡한 양상을 보였다. 서울과 경기 등 수도권 지역은 주택가격 상승세를 기록했지만, 반대로 비수도권 지역에서는 가격 하락이 지속되며 지역 간 격차가 심화되었다. 특히 특광역시에 속하는 대구, 부산, 세종시는 각각 -2.98%, -1.77%, -4.24%의 하락률을 기록하며 위축된 시장을 반영하였다. 전체적으로 주택 매매 거래량은 2024년 7월 정점을 찍은 뒤 하락세로 돌아섰고, 그 결과 양극화 현상이 더욱 부각되었다.

• 2-2. 월간 아파트 매매가격지수 변화

• 2024년 월간 아파트 매매가격지수는 큰 변동성을 보였다. 지난해 12월부터 시작된 하락세는 2024년 5월까지 지속되었고, 6월부터 10월까지는 5개월 연속으로 상승하는 모습이 나타났다. 그러나 연말이 가까워지면서 다시 하락세로 돌아섰다. 이는 가격 상승 지역과 하락 지역이 혼재하는 모습을 보이며, 시장으로 하여금 혼란을 가중시켰다. 특정 기간 동안 서울에서는 4.23%의 상승률이 나타났지만, 대구와 부산 등 지방 도시는 지속적으로 하락세를 겪었다.

• 2-3. 상저하고 패턴과 전세시장 상승

• 2024년 하반기 주택시장은 전세시장에서도 상승세가 확인되었다. 일반적으로 보이는 '상저하고' 패턴은 매매와 전세시장에서 모두 관찰되었다. 매매 시장의 수요 위축으로 인해 수요자들은 매매 대신 전세로 전환하는 경향을 보였고, 이로 인해 전세가격은 상승세를 타게 되었다. 한국건설산업연구원은 2024년의 전세 시장이 매매 수요 감소에 따른 전세 수요 증가 배경으로 설명하였다.

3. 2025년 건설·부동산 경기 전망

• 3-1. 2025년 건설수주 전년 대비 변동

• 2025년 건설수주는 전년 대비 약 2.2% 증가할 것으로 예상되며, 이는 총 210.4조 원에 이를 것으로 보인다. 지난해인 2024년에는 건설수주가 여러 요인으로 인해 하락세를 보였으나, 2025년에는 민간주택 수주가 반등할 것으로 전망된다. 한국건설산업연구원의 발표에 따르면, 하반기부터 주택관련 수주가 증가할 가능성이 높아지며, 이는 3기 신도시 개발 및 정비 사업 활성화에 의해 촉진될 것으로 보인다. 그러나 여전히 높은 공사비와 금리 인상 등의 요인이 민간부문의 수주 회복 속도를 제한할 수 있다.

• 공공 부문에서는 정부의 주택 공급 확대 정책이 긍정적으로 작용하여 수주가 증가할 것으로 예측된다. 반면, 비주택 건축 분야는 여전히 부정적인 전망을 유지하고 있으며, 이는 경제 전체 둔화와 관련이 깊다.

• 3-2. 주택인허가 실적 및 전망

• 2025년 주택인허가는 약 44만호로, 지난 2023년과 비슷한 수준을 유지할 것으로 예상된다. 하지만 이는 전년 대비 감소하는 추세로 지속될 것으로 보인다. 2024년 통계에 따르면, 아파트 누적 인허가는 전년 대비 21% 감소하였고, 비아파트는 34% 감소한 실적을 보였다. 이는 전반적인 주택 수요의 감소와 관련되어 있으며, 인허가 물량의 감소는 향후 주택 건설업계에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다.

• 특히, 부실 PF(Project Financing) 사업장 정리 등의 여러 요소들이 인허가 물량의 상승을 저해하고 있어, 주택 공급 시장의 복구가 쉽지 않은 상황이다. 시장 전문가들은 정부의 정책적 지원과는 별개로 민간의 선제적 대응이 필수적이라고 분석하고 있다.

• 3-3. 민간주택 시장 주요 지표

• 2025년 민간주택 시장은 여전히 높은 공사비와 부동산 대출에 대한 불확실성으로 인해 어려움을 겪을 것으로 전망된다. 소비자들의 신축에 대한 수요는 여전히 높지만, 각종 건설 제반비용의 상승으로 인해 낮은 분양가 책정이 어려운 상황이다. 예를 들어, 분양가가 상대적으로 높은 제품은 경쟁률이 낮아, 민간주택 시장의 회복은 제약을 받을 것으로 보인다.

• 특히 수도권 시장은 지방 시장에 비해 상대적으로 우위를 점할 것으로 예상된다. 그러나 지방 시장에서도 특정 지역의 우수한 입지나 가격 조건에 따라 관심이 집중될 가능성이 있다. 전반적으로 2025년의 주택 가격은 수도권에서 소폭 상승할 것으로 보이나, 지방은 여전히 하락세를 겪을 것으로 전망된다.

4. 2025년 부동산 시장 주요 이슈 및 시사점

• 4-1. 공급부족 해소 방안

• 2025년 부동산 시장의 가장 큰 이슈 중 하나는 공급부족 문제입니다. 한국부동산원이 발표한 데이터에 따르면, 2024년 부동산 시장이 전반적으로 변화무쌍한 흐름을 보였음에도 불구하고 민간주택 공급량은 감소세를 보였습니다. 이로 인해 향후 주택 수요와 공급 간의 간극이 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 예를 들어, 2024년 주택인허가는 44만 호 수준을 유지할 것으로 나타났지만, 이는 잠재적 수요를 충족하기에는 턱없이 부족한 수치입니다. 이러한 배경 속에서 공급 부족 해소를 위한 여러 방안이 모색되고 있습니다. 첫 번째로는 정부의 인허가 제도 개선이 필요합니다. 부동산 정책을 조정하여 새롭게 인허가되는 주택 물량을 늘리는 것이 중요합니다. 특히, 빈집을 재활용하거나 재개발에 대한 규제를 완화하는 등의 방식으로도 공급을 증대시킬 수 있습니다. 둘째로, 다양한 주택 유형을 제공하는 것이 필요합니다. 단독주택, 다세대 주택 등 다양한 옵션을 제공함으로써 시장의 수요를 충족시키는 것이 중요합니다. 마지막으로, 민간 투자자와의 협력을 통해 기본 인프라와 함께 주택 공급을 늘릴 수 있는 체계를 구축하는 것이 필수적입니다. 이와 관련해 한국부동산원은 지역별로 특화된 공급 전략을 기획해야 한다고 강조하고 있습니다.

• 4-2. 금리·대출 규제의 시장 영향

• 2025년 부동산 시장에서 금리와 대출 규제는 중요한 변수로 작용할 것으로 예상됩니다. 예상치에 따르면 금리 인하 기조가 지속됨에 따라 대출 심리도 완화될 것으로 보입니다. 하나금융연구소의 분석에 따르면, 금리가 인하될 경우 실수요자들이 다시 시장에 적극적으로 진입해 매수세가 증가할 것으로 전망하고 있습니다. 이는 주택 구매를 희망하는 소비자들에게 긍정적 신호로 작용할 수 있습니다. 그러나 금리에 대한 불확실성이 여전히 존재하며, 추가적인 대출 규제가 시행될 가능성도 배제할 수 없습니다. 만약 정부가 대출 규제를 더욱 강화하게 된다면 이는 매수 심리를 위축시키고, 반대로 전세 수요 증가로 이어질 가능성이 높습니다. 실제로 대출 규제와 금리는 서로 밀접한 관계를 맺고 있으며, 이는 고정금리 대출의 증가로 이어질 수 있습니다. 따라서 2025년의 부동산 시장은 금리 변동성이 주요 영향을 미칠 것이며, 정부의 정책 방향에 따라 변화할 가능성이 큽니다.

• 4-3. 지역별 시장 차별화 전망

• 2025년 부동산 시장에서 지역별 차별화가 더욱 두드러질 전망입니다. 연구에 따르면 수도권 내에서도 지역별 특성이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 예를 들어, 서울과 경기 지역에서는 상승세가 지속될 것으로 보이나, 지방 지역은 상대적으로 정체 또는 하락세를 나타낼 것으로 예상됩니다. 서울 지역의 경우, 현대경제연구원이 발표한 보고서에 따르면 인구 밀집 지역과 교통 인프라가 잘 발달된 지역에서 집값이 상대적으로 더 탄력적으로 반응할 것으로 나타났습니다. 반면, 대구와 부산 등 일부 지방 도시에서는 경제적 여건 및 투자 심리 저하로 어려움을 겪을 전망입니다. 이러한 차별화는 주택 매매뿐만 아니라 전세 시장에서도 마찬가지로 반영되며, 동일한 지역 내에서도 상승률의 격차가 클 것으로 보입니다. 특히, 신규 주택 공급 물량이 줄어들고 있는 상황에서, 사람들이 선호하는 지역의 주택은 더욱 초과 수요가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 지역별 전략을 통해 차별화된 대응 방안을 마련해야 할 것입니다.

결론

• 결론적으로, 2025년 부동산 시장은 2024년의 혼란과 불확실성을 마주하고 있으며, 건설수주 감소와 민간주택 시장의 회복, 그리고 44만호 규모의 주택인허가가 이루어질 것으로 보입니다. 이와 함께 공급부족, 전세가격 상승 및 금리·대출 규제 변화가 심화될 가능성이 있는 만큼, 정책적 지원과 민간의 선제적 대응이 더욱 절실합니다.

• 정부는 인허가 절차와 공급 확대를 통해 시장 안정을 도모해야 하며, 금리 변화가 소비자들의 매수 심리에 미칠 영향을 적절히 관리할 필요가 있습니다. 또한 투자자는 중장기적 관점에서 부동산 시장 수요와 공급 지표를 면밀히 모니터링하여, 향후 시장 동향에 유연하게 대처할 수 있는 준비가 필요할 것입니다. 앞으로의 부동산 시장 변화에 대한 심도 있는 분석과 지역별 차별화 전략이 더욱 중요한 시점에 도달했습니다.

• 마지막으로, 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 위해서는 협력과 통합의 접근이 필수적이며, 정책과 시장의 조화를 통한 경제적 부가가치를 창출하는 것이 요구됩니다. 이를 기반으로, 한국부동산 산업은 향후 변화하는 환경에서 안정적인 성장을 추구할 수 있을 것입니다.

용어집

• 부동산: 부동산은 토지 및 그 위에 정착된 건물과 같은 고정 자산을 의미하며, 주택, 상업용 건물, 산업용 부동산 등을 포함합니다. 2025년 부동산 시장에서는 공급부족과 금리 변동 등 여러 변수에 영향을 받고 있습니다.

• 주택시장: 주택시장은 주거용 부동산의 매매, 임대 및 거래 활동을 포함하는 시장으로, 2025년에는 수도권 내 주택가격 상승세가 지속될 것으로 예측되고 있습니다.

• 건설수주: 건설수주는 공공 또는 민간 건설 프로젝트를 수주하는 것을 의미하며, 2025년에는 약 2.2% 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 이는 민간주택 수주가 반등할 것으로 보고됩니다.

• 전세상승: 전세상승은 주택의 전세 가격이 상승하는 현상을 의미하며, 2024년 하반기 주택시장에서 전세가격 상승세가 나타났습니다. 이는 매매 수요 감소에 따른 전세 수요 증가와 관련이 있습니다.

• 상저하고: 상저하고는 주택시장에서 보통 하반기보다 상반기에 가격 상승이 크고 이후 하방으로 조정되는 경제 패턴을 설명하는 용어로, 2024년 주택시장에서 이 패턴이 관찰되었습니다.

• 한국부동산원: 한국부동산원은 부동산 시장과 관련된 데이터를 수집하고 분석하는 정부 기관으로, 2025년부동산 시장 전망에 중요한 데이터를 제공하고 있습니다.

• 한국건설산업연구원: 한국건설산업연구원은 건설 산업과 관련된 정책, 시장 동향 및 발전 방향을 연구하는 기관으로, 2024년의 전세 시장 동향을 분석하였습니다.

• 주택인허가: 주택인허가는 주택 건설을 위해 필요한 법적 절차로, 2025년에는 44만호 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 이는 여전히 수요를 충족하기에는 부족한 수치입니다.

• 금융규제: 금융규제는 대출과 관련된 법률이나 규정을 의미하며, 이는 부동산 시장의 매수 심리에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 정부의 추가적인 대출 규제 강화 가능성이 주목받고 있습니다.

• 대출: 대출은 자금을 빌리는 행위를 의미하며, 2025년 부동산 시장에서는 금리가 대출 심리에 중요한 역할을 할 것으로 보입니다. 금리 인하가 예상된다면 실수요자의 대출이 증가할 수 있습니다.

출처 문서

• “집값, 이제 이렇게 됩니다” 2025년 부동산 대전망https://v.daum.net/v/1LjklcuSno?vfrom_area=category_ranking
• 주택플러스 웹진http://www.plus-h.co.kr/data/plus-h_202412/sub/future.php
• 2025년 부동산 전문가 예측! 새해에 집 사도 되나? (상저하고, 전세상승, 공급부족)https://weolbu.com/community/2130287?srsltid=AfmBOoq8QNxxo4wN1txmOk8bB-_iXselegewFkwm-L_eEOkGmf-cgQ9t