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한국 자영업 붕괴와 상가 공실 급증, 임대 수익 구조의 재편

일반 리포트 2025년 05월 03일
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  • 2025년 5월 현재, 한국 자영업 시장은 고물가, 고금리, 저성장이라는 '초장기 불황' 속에 빠져 있으며, 이는 다양한 경제적 문제들이 복합적으로 작용한 결과로 해석된다. 특히 22개월째 생산지수 반등에 실패하며 자영업자들의 폐업률이 역대 최고치를 기록하고 있다. 통계에 따르면, 자영업자의 50% 이상이 생존을 위해 부업에 의존하고 있으며, 다점포율이 높은 브랜드 외의 대부분 점포는 수익 감소를 겪고 있다. 이로 인해 세종시를 포함한 전국 상가 공실률이 평균 13.2%에 달하고 있으며, 아파트 및 오피스텔의 임대 수익 구조도 전세 감소와 월세 상승으로 재편되고 있다.

  • 상가 시장의 위축은 자영업자들에게 심각한 영향을 미치고 있다. 특히 자영업자 중 다점포를 운영하는 경우가 증가하고 있으나, 전체적으로는 점포 수와 매출이 동반 하락하는 추세가 나타나고 있다. 또한 자영업자들의 대출 환경은 심각한 연체 문제로 이어지고 있으며, 2025년 3월 기준 자영업자 대출 연체율은 1.67%에 달하고 있다. 이는 코로나19 이전 평균을 크게 초과하는 수치로, 특히 취약 계층 자영업자의 연체율이 11.16%에 이르는 등 매우 심각한 상황이다.

  • 이와 같은 위기 속에서 많은 자영업자들이 부업에 의존함에 따라, 그 규모는 지난해에 비해 2.2% 증가한 약 15만 명에 달하게 되었다. 이들은 생계 확보를 위해 저녁 장사 후 다양한 배달 아르바이트와 같은 여러 직업에 뛰어들고 있는 추세이다. 반면, 전통적인 업종인 편의점의 다점포율은 감소하고 있으며, 특히 공실률이 높은 세종시는 인구 증가와 상관없이 상권이 약화되고 있다. 궁극적으로 이러한 변화는 한국 경제 전반에 깊은 우려를 낳고 있으며, 자영업자의 생존 전략 마련과 정책적 대응이 시급히 요구된다.

한국 자영업 시장의 구조적 위기

  • 초장기 불황 진입 배경

  • 한국 자영업 시장은 현재 '초장기 불황'에 진입해 있으며, 이는 다양한 경제적 요인들에 의해 촉발된 결과이다. 특히 고물가, 고금리, 저성장이 동시다발적으로 영향을 미치고 있는데, 이로 인해 소비자들의 지갑은 더욱 좁아지고 있다. 한편, 운영비는 급증하여 자영업자들에게 큰 부담을 주고 있다. 인건비와 배달 플랫폼의 수수료가 높아지며 많은 자영업자들이 대출을 증가시키고 있으며, 이로 인해 연체율이 상승하고 있다. 2025년 1분기 자영업자 550만 명 중 상당수는 생존을 위해 힘겨운 싸움을 하고 있다.

  • 생산지수·폐업률 통계

  • 최근의 통계에 따르면, 한국 자영업자들의 폐업률은 역대 최고치를 기록하고 있다. 특히, 2024년 하반기부터는 월평균 10만 건 이상의 신규 폐업이 발생하고 있으며, 이는 IMF 외환위기 수준을 넘어서는 수치이다. 통계청 발표에 따르면, 2023년 폐업 신고 사업자는 98만 6, 487명으로, 이는 전년 대비 13.9% 증가한 수치이다. 자영업자의 신규 창업 대비 폐업률이 79.4%에 달하면서, 가게 10곳이 문을 여는 동안 8곳이 문을 닫는 상황이 벌어지고 있다.

  • 취약 자영업자 대출 연체 현황

  • 자영업자를 둘러싼 대출 환경은 심각한 연체 현상으로 비춰지고 있다. 2025년 3월 기준, 자영업자 대출 연체율은 1.67%로 나타났으며, 이는 코로나19 이전 평균을 넘는 수치이다. 특히, 비은행권에서의 연체율은 3.43%에 달하며, 취약 계층 자영업자들의 연체율은 11.16%에 이른다. 자영업자들은 빚이 지속적으로 누적되는 '돌려막기' 구조에 빠져 있으며, 이는 경제 전반에 걸쳐 심각한 영향과 문제를 초래하고 있다.

  • 생존율 비교 분석

  • 국세청이 발표한 2023년 기준 생존율 통계에 따르면, 자영업자의 5년 생존율은 39.6%로, 10개 가게 중 4개만이 5년 후에도 살아남는 것으로 나타났다. 업종별로 보면, 미용실과 펜션·게스트하우스의 생존율이 높아 90%를 상회하는 반면, 통신판매업은 생존율이 45.7%로 매우 낮아 경쟁이 치열함을 반영한다. 특히, 2024년 자영업자의 매출은 전년 대비 평균 12.8% 감소했으며, 이는 소비자들이 높은 가격에 비례하여 외식 빈도를 줄이고 있다는 점에서 구조적 위기를 심화시키고 있다.

자영업자의 생존 전략: 부업과 다점포율 변화

  • 다점포율 상승 브랜드 현황

  • 2025년 5월 기준, 한국 자영업 시장에서 다점포율이 증가하는 브랜드와 업종이 있는 반면, 전체적으로는 다점포율이 감소하는 추세이다. 특히 저가 커피, 패스트푸드 및 도시락 브랜드는 불황에도 불구하고 오히려 다점포 수를 증가시키며, 시장에서 긍정적인 성과를 거두고 있다. 예를 들어, 메가커피는 2023년 820개에서 2024년 1072개로 급증했으며, 햄버거 프랜차이즈인 롯데리아는 가맹점 수가 감소했지만, 맘스터치와 노브랜드버거는 신규 매장을 늘려 명성 높은 다점포 점주들의 선택을 받았다.

  • 그러나 전통적인 업종인 편의점은 오히려 다점포율이 2015년 이후 감소하고 있다. GS25, CU 및 세븐일레븐 등 주요 편의점 브랜드의 다점포 수는 지속적으로 줄어들고 있으며, 이로 인해 시장에서의 경쟁력도 약화되고 있다. 특히, 보통 자영업자는 고정비를 낮추기 위해 혼자 운영하거나 직원 수를 줄이는 경향이 강해지고 있다.

  • 부업 자영업자 규모 증가

  • 2025년 1분기에는 자영업자 중 부업을 하는 자영업자가 약 15만1894명에 달하며, 이는 지난해에 비해 2.2% 증가한 수치이다. 이 현상은 본업인 자영업만으로 생계를 유지하기 어려운 많은 이들이 필요에 따라 부업에 뛰어드는 경향을 반영하고 있다. 음식점 운영으로 생계를 이어가는 많은 자영업자들이 저녁 장사가 끝난 뒤, 배달 아르바이트나 다른 직업에 뛰어드는 경우가 흔하게 늘어났다.

  • 부업을 하는 주된 이유는 경제적 여유가 전혀 없는 자영업자들이 많은 것으로 분석된다. 한국은행의 발표에 따르면, 자영업자의 소득 대비 부채 비율은 344.5%로 나타났으며, 이로 인해 추가적인 소득 확보가 필요하다는 점을 상징적으로 보여준다. 따라서, 많은 자영업자들은 본업 외에도 다양한 수입원을 찾고자 한다.

  • 직원 축소·운영 방식 전환

  • 최근 자신이 운영하는 점포에서 직원 없이 혼자 일하는 자영업자 수가 급증하고 있다. 통계청 조사에 따르면, 2023년 기준 '나 홀로 식당' 수는 전체 식당 중 절반 이상을 차지했다. 이는 급격한 최저임금 인상과 지속적인 내수 경기가 악화됨에 따라 인건비 부담이 늘어나면서 점주들이 직원 수를 줄이거나 아예 직원 없이 운영하는 경우가 늘어나고 있다는 것을 보여준다.

  • 이와 같은 전환은 운영비 절감을 통해 수익성을 유지하려는 자영업자들의 생존 전략으로 볼 수 있다. 키오스크와 같은 자동화 기술의 도입도 이러한 경향에 일조하고 있으며, 인건비 절감의 효과를 가져오고 있다. 게다가 소비자들 또한 이러한 변화에 익숙해져, 소형 점포와 저비용 구조의 매장 운영이 시장에서 자리잡고 있는 모습이다.

  • 취약 계층의 대응

  • 한국의 자영업자 중 많은 수가 일정한 수익을 보장받지 못하여 부업에 대한 의존도가 높아지고 있다. 특히, 50세 이상 자영업자들 중 48.8%가 최저임금에도 미치지 못하는 수입을 얻고 있는 것으로 나타나, 이는 이들이 생계 유지의 어려움과 불안정한 경제 상황에 대처하기 위한 선택임을 알 수 있다.

  • 이들은 대출 이자 등의 경제적 부담이 크기 때문에 본업 외에 부업을 통해 추가 소득 확보를 시도하는 경향이 강하다. 정부의 지원 방안으로 공과금이나 보험료 지원이 마련되고 있지만, 근본적인 해결책은 자영업자들이 경쟁력을 갖출 수 있도록 노력을 다하는 한편, 구조 조정과 재취업 지원 등도 함께 고려해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

상가 공실률 현황과 지역별 양상

  • 전국 평균 공실률 추이

  • 2025년 1분기 기준, 한국 전역의 상가 공실률은 13.2%에 달하며, 이는 전국 상가 10곳 중 1곳이 비어 있다는 의미이다. 특히 중대형 상가의 공실률은 13.03%로 집계되었고, 집합상가와 소규모 상가는 각각 10.09%, 6.74%의 공실률을 보였다. 이 수치는 한국부동산원이 발표한 자료에 기초하여 분석된 것으로, 최근의 경기 침체와 소비 위축이 주요 원인으로 지목되고 있다. 이러한 공실률 증가현상은 각 지역의 상권에 따른 차별화도 나타나고 있으며, 예를 들어, 서울은 공실률이 8.9%로 전국 평균보다 낮은 수치를 기록하고 있다.

  • 세종시 공실 집중 현황

  • 세종시의 상가 공실률은 25.2%로, 중대형 상가 4곳 중 1곳이 비어 있는 현상이 심각하다. 이는 전국에서 가장 높은 수치로, 세종시는 그동안 인구 증가와 더불어 기대된 상가 수요가 실제 상권 강화로 이어지지 못한 상황을 보여준다. 세종시는 공공기관 중심의 도시 구조로 인한 경과로 유동인구가 부족하며, 상권 자생력의 한계를 드러내고 있다. 부동산 전문가들은 '공무원 중심의 소비 패턴과 외부 소비의 주말 집중'을 원인으로 지적하고 있으며, 이는 결과적으로 상가의 공실률을 더욱 악화시키는 요소로 작용하고 있다.

  • 지방 상권별 격차

  • 지방의 경우, 상가 공실률은 서울에 비해 더욱 심각한 상황이다. 전통적으로 많은 소비가 이루어지던 지역의 상가들은 인구 감소와 고물가의 여파로 빈 상가 문제에 직면하고 있다. 예를 들어, 경북의 공실률은 26.54%에 달하며, 전남 23.97%, 울산 20.65% 등의 지역에서는 공실률이 전국 평균을 큰 폭으로 초과한다. 지방 상권의 위축은 상업지구뿐만 아니라 주민들의 생활에도 직접적인 영향을 미치며, 이러한 고민들은 지역 경제 전반에 걸쳐 확산되고 있다.

  • 공실률 상승 원인

  • 상가 공실률의 급증은 여러 요인으로 분석된다. 첫째, 고물가와 경기 침체가 지속되며 소비가 위축되고 있다는 점이다. 둘째, 온라인 쇼핑이 일반화되면서 전통적인 오프라인 상점의 수요가 줄어들고 있다. 셋째, 많은 자영업자들이 폐업하였으며, 이러한 요인들이 겹치면서 상업용 부동산의 공급과잉 문제까지 발생하고 있다. 한국부동산원의 연구에 따르면, 특히 음식업 등의 비율이 높은 상권에서는 공실률이 더욱 두드러지게 나타나고 있음을 알 수 있다. 이로 인해 기존 상가의 임대수익률도 감소하고 있으며, 임대인들은 새로운 파트너를 찾기 어려운 상황에 처해 있다.

임대 수익 구조 변화: 아파트부터 오피스텔까지

  • 월세 수요 급증 배경

  • 2025년 현재, 한국의 주택 임대 시장은 전세에서 월세로의 급격한 전환이 진행되고 있다. 이 현상의 주요 원인은 최근 몇 년간 이어진 고물가와 고금리로 인한 경제적 압박, 그리고 전세사기 사건들이 복합적으로 작용한 결과이다. 고금리는 많은 가계에게 전세 대출의 부담을 증가시키며, 이에 따라 많은 임차인들이 금전적인 안정성을 위해 월세 계약을 선호하게 되었다. 또한, 전세사기의 피해로 인해 전세에 대한 신뢰도가 크게 저하되면서 임차인들이 월세로의 이동을 더욱 가속화하고 있다.

  • 실제로, 2023년부터 월세 수요가 비약적으로 증가하여 2025년 1분기 통계에 따르면 서울에서의 주택 임대 계약 중 월세 계약 비중은 64.6%에 달하는 상황이다. 이는 전세에 대한 수요가 점차 줄어들고 있음을 명확히 보여준다. 이와 같이 월세 선호 현상은 단순한 임대 방식이 아니라, 기존의 주거 환경에서의 근본적인 변화로 자리잡고 있는 것이다.

  • 오피스텔 임대수익률 상승

  • 오피스텔은 아파트와 비교할 때 상대적으로 저렴한 가격과 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있어, 주거 대체재로 급부상하고 있다. 2025년 4월의 통계에 따르면, 전국 오피스텔 임대수익률은 5.51%로, 지방에서는 평균 수익률이 6%에 가까워지고 있다. 이러한 현상은 대출 규제와 높은 매매가격에 의해 오피스텔로 수요가 이동하고 있음을 나타낸다.

  • 특히, 서울 지역에서는 오피스텔 가격이 증가하는 데 비해, 임대수익률 역시 상대적으로 적은 상승폭을 보여주고 있으며, 이는 투자자들에게 보다 전략적인 접근을 요구하고 있다. 오피스텔의 수익성 강화를 위해서는 특히 가격 하락 지역에 대한 주목과 적절한 투자 타이밍이 필요하다.

  • 반전세 전환 사례

  • 반전세, 즉 보증금이 존재하는 월세 형태의 계약이 최근 주목받고 있다. 이 방식은 특히 임대인과 임차인 간의 이해관계 조정에서 중요한 역할을 하고 있다. 집주인들은 전세에 비해 위험 부담을 줄이고 안정적인 수익을 추구할 수 있으며, 임차인은 일정한 보증금을 내고 상대적으로 부담이 적은 월세를 납부하게 된다.

  • 2025년 현재, 서울의 전세 매물은 급격히 줄어들고 있고, 많은 일자리에서 소득 증가가 일어나지 않으면서 임대차 시장에서 월세의 비중이 급증하고 있는 상황이다. 이러한 전환은 임차인들이 전세를 선호하는 경향이 감소하고 있음을 나타내며, 결국 전세의 월세화는 피하기 어려운 흐름으로 자리잡고 있다.

  • 서울·지방 임대료 차이

  • 서울과 지방의 임대료 차이는 지속적으로 확대되고 있는 추세이다. 2025년 5월 현재, 서울 아파트 평균 매매가는 이미 13억 원을 넘어서면서 주거비 부담이 가중되고 있다. 반면, 지방 주요 도시의 오피스텔은 가격이 상대적으로 저렴하다. 특히 대전의 오피스텔 임대수익률은 7.83%로 가장 높은 수준을 기록하고 있으며, 이는 서울의 4.92%와는 상반된 양상이다.

  • 이러한 차이는 수요와 공급의 차이에서 비롯된다. 서울 지역은 높은 부동산 가격과 임대료 상승으로 인해 많은 사람들로 하여금 상대적으로 저렴한 지방 오피스텔로의 이주를 고려하게 만들고 있다. 따라서, 임대 시장의 양극화가 발생하고 있으며, 이는 정책적 대응이 더욱 필요하게 만드는 중요한 요소로 작용하고 있다.

정책적 시사점과 대응 전략

  • 맞춤형 지원책 필요성

  • 현재 한국 자영업 시장은 고물가, 고금리 등으로 인한 구조적 위기에 직면하고 있습니다. 이에 따라 자영업자들의 폐업률이 지속적으로 증가하고 있으며, 소비자들의 소비 위축으로 인해 자영업 매출 또한 크게 감소하고 있습니다. 이러한 상황에서 맞춤형 지원책의 필요성이 강조되고 있습니다. 정부는 자영업자들에게 필요한 기술 교육, 세무 상담, 시장 조사 등을 지원함으로써 생존 가능성을 높일 수 있어야 합니다. 또한, 자영업자에 대한 재정적 지원 뿐만 아니라 경영 효율성을 향상시킬 수 있는 정책적 접근이 요구됩니다.

  • 폐업 예방 교육·폐업 지원 강화

  • 폐업 예방을 위한 교육과 상담 프로그램을 강화하는 것이 중요합니다. 특히, 경영 전략, 마케팅, 재무 관리 등 자영업자로서의 역량을 키울 수 있도록 도와주는 교육 프로그램이 필요합니다. 또한, 자영업자가 폐업을 피할 수 있도록 직면한 문제를 해결하는 데 필요한 비용 지원이나 멘토링 시스템을 구축해야 합니다. 이를 통해 자영업자들이 경영에 필요할 자원을 더욱 효율적으로 활용할 수 있도록 돕고, 최악의 상황을 예방하는 데 기여할 수 있습니다.

  • 상가 공실 활용 방안

  • 상가 공실률의 급증은 자영업자뿐만 아니라 지역 경제 전반에 부정적인 영향을 미칩니다. 이러한 현상을 해결하기 위한 상가 공실 관리 방안으로는 공실 상가를 활용한 다양한 문화 및 지역 커뮤니티 프로그램이 있습니다. 예를 들어, 공실 상가를 창업 지원 센터로 활용하여 창의적인 스타트업이나 청년 창업자들이 저렴하게 임대할 수 있도록 하는 것입니다. 또한, 정부나 지자체가 협력하여 공실 방지 프로젝트를 추진해야 하며, 지역 상권 회복을 위한 다양한 소상공인 지원 방안이 필요합니다.

  • 임대 시장 안정화 대책

  • 임대 시장의 불안정성은 자영업자와 임차인 모두에게 큰 부담이 됩니다. 이에 따라 정부는 전월세상한제 등을 통해 임대료 인상을 제한할 필요가 있으며, 임대시장의 투명성을 높이는 방안도 검토해야 합니다. 예를 들어, 임대차 계약의 표준화 및 공공 데이터베이스를 통해 임대료의 상승폭을 모니터링 하고, 폭증하는 이사의 비용 문제를 해결하기 위한 제도적 장치를 마련해야 합니다. 이를 통해 임대 시장의 안정성을 확보하고, 자영업자들이 안정적으로 매장을 운영할 수 있는 환경을 조성할 수 있습니다.

마무리

  • 현재 한국 자영업 시장은 다각적인 구조적 침체와 외부 경제 충격이 복합적으로 작용하는 위기 상황에 놓여 있다. 따라서 단기적 차원의 현금 흐름 지원이 필요할 뿐만 아니라, 자영업자들이 직면한 위험 요소들에 대한 교육 및 부업 안전망 확충이 반드시 동반되어야 한다. 이는 자영업자들의 경쟁력을 강화하는 데 필수적으로 요구되는 전략적 접근이 될 것이다.

  • 또한, 상가 공실률 문제를 해결하기 위해서는 공실 상가를 활용한 지역 재생 및 문화 프로그램 수립이 필수적이다. 특히 청년 창업자들을 위한 저렴한 임대 공간 제공 방안이 효과적으로 시행되어야 한다. 이러한 방안들은 지역 경제 활성화에도 기여할 수 있을 것이다. 주택 임대 시장 또한 월세 중심으로 전환되는 추세이므로, 임대료 규제 및 임차인 보호 강화를 시급히 고려해야 한다.

  • 결국, 정부는 이러한 복합적 문제를 해결하기 위한 정책 패키지를 마련하여 자영업자들의 생존 및 재기를 지원하는 동시에, 부동산 시장의 안정성도 도모해야 할 필요성이 높아지고 있다. 이는 한국 경제와 자영업의 지속 가능한 발전을 위해 매우 중요한 접근 방법이 될 것이다.

용어집

  • 자영업: 자영업은 개인이 자신의 자본을 투자하여 사업을 운영하는 형태로, 소규모 상점을 운영하거나 서비스 업종에서 활동하는 것을 포함한다. 최근 한국에서 자영업 시장은 고물가와 고금리로 인해 매우 어려운 상황에 놓여 있으며, 많은 자영업자들이 폐업을 고민하고 있다.
  • 상가 공실률: 상가 공실률은 임대용 상가에서 비어 있는 공간의 비율을 나타내는 지표로, 최근 한국에서 평균 13.2%에 달하는 것으로 집계되고 있다. 이는 경기 침체와 소비 위축에 따라 상가 수요가 감소하고 있음을 반영한다.
  • 폐업률: 폐업률은 일정 기간 동안 폐업한 사업체 수의 비율을 나타내며, 현재 한국 자영업자들의 폐업률은 역대 최고치인 79.4%에 이르고 있다. 이는 많은 가게가 문을 닫고 있음을 의미한다.
  • 고물가: 고물가는 물가가 지속적으로 상승하는 현상을 의미하며, 자영업자들의 운영비 부담을 가중시키고 소비자들의 구매력을 감소시키는 주요 원인 중 하나로 작용하고 있다.
  • 고금리: 고금리는 대출 이자율이 높은 상황을 의미하며, 자영업자들이 자금을 융통하기 어려워져 대출 연체율 상승 등 경제적 부담을 초래하고 있다.
  • 부업: 부업은 본업 외에 추가적인 수입원을 찾기 위해 자영업자들이 종사하는 일로, 경제적 어려움으로 인해 자영업자들의 부업 참여가 점점 증가하고 있다.
  • 다점포율: 다점포율은 동일 브랜드가 보유한 여러 점포의 비율을 나타내며, 현재 저가 커피 및 패스트푸드 브랜드의 다점포율은 증가하고 있으나, 전통적인 업종인 편의점은 감소하고 있는 추세이다.
  • 임대수익률: 임대수익률은 부동산 임대에서 얻는 수익의 비율로, 최근 오피스텔의 임대수익률이 상승하며 투자자들에게 주목받고 있다.
  • 월세: 월세는 매달 지불하는 임대료를 의미하며, 최근 한국의 주택 임대 시장에서 전세에서 월세로의 전환이 가속화되고 있다.
  • 세종시: 세종시는 한국의 행정중심복합도시로, 최근 상가 공실률이 25.2%에 이르는 등 상업적 활성화에 어려움을 겪고 있다.
  • 경기침체: 경기침체는 경제 성장률이 지속적으로 낮아지는 현상을 의미하며, 자영업자와 소비자 모두에게 부정적인 영향을 미치고 있다.
  • 정부대책: 정부대책은 경제적 위기에 대처하기 위해 정부가 마련하는 전략과 정책으로, 자영업자들의 생존을 지원하기 위한 다양한 방안이 제시되고 있다.
  • 소비위축: 소비위축은 소비자들이 지출을 줄이는 현상으로, 현재 한국 경제에서 자영업자 매출 감소의 주된 원인으로 작용하고 있다.

출처 문서