MBS 개념부터 실제 사례까지: 주택저당증권 심층 분석

1. 요약

• MBS(Mortgage-Backed Securities)는 주택담보대출을 기초자산으로 하는 증권으로, 투자자들에게 수익을 제공하는 금융상품이며, 2025년 현재까지 미국과 한국에서의 MBS 시장은 급격한 성장을 경험했습니다. MBS의 기본적인 구조는 주택담보대출에서 발생하는 원리금 상환을 기반으로 하며, 이를 투자자에게 분배하는 과정을 통해 유동화를 실현합니다. 이러한 구조는 주택금융의 유동화를 돕고, 자금을 필요로 하는 대출자와 투자자 간의 연결 고리를 형성합니다. 1960년대 미국에서의 MBS 개발 이후, 1980년대와 1990년대에는 CMO(Collateralized Mortgage Obligations)와 같은 복합적이면서 세분화된 형태가 등장했으며, 이는 투자자들의 리스크 기호와 수익 기대치를 정교하게 반영하고 있습니다.

• 한국의 MBS 시장은 2000년대 초반에 정부 주도로 도입되어, 2004년 첫 MBS가 발행된 이후 급속히 발전하였습니다. 현재 한국주택금융공사와 은행들은 MBS 발행의 중심 역할을 하며, 안정적인 주택금융시장을 지원하고 있습니다. 2025년 현재, 한국주택금융공사는 약 166조 원 규모의 MBS를 발행하여, 주택담보대출 시장의 약 15.7%를 차지하고 있습니다. 이러한 데이터는 한국 MBS 시장의 건전성과 안정성을 뒷받침하며, 향후 정책적 지원과 리스크 관리가 절실한 상황임을 나타냅니다.

• MBS의 리스크 요인 중 하나인 조기상환 위험, 금리 리스크, 신용 리스크는 시장의 변동성을 좌우하는 중요한 변수로 작용하고 있습니다. 특히 금리가 하락하게 되면 대출자들은 기존 대출을 조기 상환하고 새로운 대출을 저금리로 받을 가능성이 높아지는데, 이는 투자자에게 예상치 못한 손실을 초래할 수 있습니다. 이러한 리스크를 관리하기 위한 다양한 방법론, 예를 들어 PSA(Prepayment Speeds Assumptions) 모델과 DCF(Discounted Cash Flow) 모델이 활용되고 있습니다.

• 2025년 현재 MBS 시장은 미국과 한국 모두에서 정책 변화에 민감하게 반응하며, 향후 고령화 사회로 진입함에 따라 주택담보대출 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 이러한 변화는 MBS 시장의 성장 잠재력을 높이며, 안정적인 자산 유동화 수단으로서의 역할이 더욱 강화될 것입니다. 따라서 관련 정책 및 규제의 안정성이 투자자에게 매력적인 환경을 조성할 것으로 기대됩니다.

2. MBS의 개념 및 역사적 발전

• 2-1. MBS 정의 및 유동화 개념

• MBS(Mortgage-Backed Securities)는 주택담보대출을 기초자산으로 하는 증권을 의미하며, 투자자들에게 수익을 제공하는 금융상품입니다. MBS의 기본 구조는 주택담보대출로부터 발생하는 원리금 상환을 기초로 하여, 이들 cash flow를 투자자에게 분배하는 것입니다. 한국과 같은 여러 국가에서 MBS의 주요 목적은 주택금융의 유동화입니다. 유동화란 특정 자산을 증권화하여 시장에서 쉽게 거래할 수 있는 형태로 변환하는 과정을 의미합니다. 이는 자금을 필요로 하는 주택 대출자와 이를 투자하고자 하는 투자자 간의 연결 고리를 만들어줍니다.

• 2-2. 1960~70년대 미국 주택금융 혁신

• 1960년대 미국에서 MBS가 본격적으로 개발되기 시작하였습니다. 당시 미국 정부는 민간 부문이 직면한 주택금융 문제를 해결하기 위해 여러 정부기관을 통한 재정 지원을 확대했습니다. 1968년, Fannie Mae(Federal National Mortgage Association)가 재정적 문제를 해결하기 위해 MBS 발행을 통해 주택 담보대출을 증권화하는 첫 시도를 했습니다. 이는 주택자금 시장의 유동성과 효율성을 크게 증가시켰으며 많은 대출자 및 투자자에게 안정적인 자금조달 경로를 제공했습니다.

• 2-3. 1980~90년대 구조화 금융의 등장

• 1980년대와 1990년대에 들어서면서 MBS의 구조는 더욱 발전하였습니다. 이 시기에 CMO(Collateralized Mortgage Obligations)와 같은 복합적인 구조가 등장하였으며, 다양한 투자자 요구를 반영하기 위해 여러 트랜치로 나누어 발행되었습니다. 이로 인해 투자자들은 자신의 리스크 선호도와 수익 기대에 적합한 트랜치를 선택할 수 있게 되었습니다. 또한, 이 구조는 주택담보 대출의 유동성을 더욱 높이고 투자자에게 다양한 선택지를 제공함으로써 MBS 시장을 크게 확대하는 데 기여하였습니다.

• 2-4. 한국 MBS 시장 도입과 초기 단계

• 한국의 MBS 시장은 2000년대 초반에 도입되었습니다. 초기에는 주택금융공사와 같은 정부 기관이 주도를 하였으며, MBS 발행을 통해 주택담보대출의 유동성을 확보하고자 하였습니다. 2004년에 주택금융공사는 첫 번째 MBS를 발행하면서 한국의 MBS 시장이 본격적으로 시작되었습니다. 이로 인해 주택금융의 안정성이 높아졌고, 많은 투자자들이 MBS에 대한 관심을 가지게 되었습니다. 하지만 초기 한국 MBS 시장은 다양한 리스크 요인과 규제적 장벽이 존재하여 성장에 어려움을 겪었습니다. 이후 금융상품의 구조가 개선되고 정책적 지원이 강화됨에 따라 한국 MBS 시장은 점차 성장할 수 있는 기반을 마련하였습니다.

3. 국내외 MBS 시장 규모 및 발전 과정

• 3-1. 미국 MBS 시장 규모 변화 추이(2000~2025)

• 미국의 MBS(Mortgage-Backed Securities) 시장은 지난 수십 년 동안 놀라운 성장을 이루어왔습니다. 2000년대 초반, 미국의 MBS 시장 규모는 약 4조 달러에 달하였으나, 2023년까지 이 규모는 약 12조 달러로 성장하였습니다. 이 기간 동안 금리 인하와 주택 시장의 호황은 MBS의 수요를 증가시키는 주요 요인으로 작용했습니다. 특히, 초저금리 환경이 장기화되면서 30년 고정금리 대출이 보편화되었고, 이는 MBS 시장의 안정성을 높였습니다. MBS는 투자자들이 위험을 관리할 수 있도록 도와주며, 주택금융 시장의 번영에 기여하고 있습니다.

• 3-2. 한국 주택금융공사·은행 주도 MBS 발행 현황

• 우리나라의 MBS 시장은 2000년대 중반에 본격적으로 형성되기 시작하였습니다. 현재 한국주택금융공사와 주요 은행들이 MBS 발행의 중심 역할을 하고 있습니다. 2024년 기준, 한국주택금융공사는 약 166조 원 규모의 MBS를 발행하였으며, 이는 전체 주택담보대출 시장의 약 15.7%를 차지합니다. 특히, 정책모기지에 대한 유동화가 MBS의 주요 공급원이 되고 있습니다. 이러한 발행 현황은 한국 주택금융 시장의 안정성을 강조하며, 고정금리 대출의 활성화에 따라 MBS 발행 규모도 지속적으로 확대될 것으로 예상됩니다.

• 3-3. 정책·규제 변화와 시장 성장

• 2024년부터 시행된 '금융권 주택담보대출 구조 개선' 행정지도는 고정금리 대출의 비중을 확대하는 방향으로 나아가고 있습니다. 이는 불확실한 금리 환경 속에서 가계가 금리 위험에 노출되지 않게 하기 위한 정책적 노력의 일환입니다. 또한, 커버드본드와 MBS 발행을 통한 자금조달 방식의 다변화는 주택금융기관들의 유동성을 강화하고, 차입자들에게 고정금리 대출의 선택지를 확장할 것입니다. 이러한 정책은 결국 한국의 MBS 시장의 안정적 성장을 뒷받침하고 있습니다.

• 3-4. 향후 전망

• 향후 한국 주택금융시장에서 MBS 발행은 더욱 활발해질 것으로 예상됩니다. 특히 고령화 사회로의 진입과 함께 주택담보대출에 대한 수요가 증가함에 따라, MBS 시장의 성장 잠재력은 매우 높습니다. 금융당국의 정책적 지원과 함께 MBS 시장의 미비점을 보완하기 위한 제도적 노력이 강화될 것이며, 이는 안정적인 자산 유동화 수단으로서 MBS의 중요성을 더욱 부각시킬 것입니다. 또한, 금융기관들은 리스크 관리와 자산 다각화를 위해 MBS와 커버드본드를 적극 활용할 것으로 보입니다.

4. MBS 주요 종류 및 구조

• 4-1. Pass-Through 증권 구조

• Pass-Through 증권은 주택저당증권(MBS)에서 가장 기본적인 형태로, 특정 자산 pool에서 발생한 현금 흐름이 직접 투자자에게 전달되는 구조입니다. 이 구조는 대부분 주택 담보 대출로 이루어진 자산 pool로 구성되며, 매달 일정량의 원금과 이자가 투자자에게 지급됩니다.

• 이들 증권은 자산 pool에 포함된 채무자들이 상환한 대출 원금 및 이자를 바탕으로 하여 현금 흐름이 발생하므로, 투자자들은 해당 자산 pool의 성과에 직접적으로 영향을 받습니다. 예를 들어, 대출자들이 조기에 상환할 경우, 원금 상환이 빨라져서 투자자들은 예상보다 빨리 자금을 회수할 수 있지만, 이자 지급이 줄어드는 리스크가 있습니다.

• Pass-Through 증권의 장점은 비교적 단순한 구조로 인해 유동성이 높고 충분한 정보가 제공되기 때문에 투자자들에게 매력적입니다. 그러나 조기 상환 리스크나 금리 변화에 따른 수익 변동성이 존재하기 때문에 이를 관리하는 것이 중요합니다.

• 4-2. CMO(담보부채권)의 트랜치 설계

• 담보부채권(Collateralized Mortgage Obligation, CMO)은 Pass-Through 증권을 발전시킨 복잡한 구조로, 여러 개의 트랜치로 나누어져 있습니다. 각 트랜치는 서로 다른 만기와 수익률을 제공하여 투자자의 요구에 맞추어 설계됩니다.

• CMO의 트랜치 구조에서, 투자자들은 자신의 투자 성향과 리스크 수용 능력에 따라 다양한 트랜치를 선택할 수 있습니다. 일반적으로 가장 안전한 'A트랜치'는 우선적으로 원금과 이자가 지급되며, 이후 리스크가 높은 'B트랜치' 및 'C트랜치'에 자금이 지급되는 구조입니다. 이로 인해 CMO는 지급 순서에 따라 다양한 리스크 프로파일을 제공합니다.

• 이러한 트랜치 구조는 특정 투자자에게는 높은 수익률을 제공할 수 있으나, 만기 길고 변동성이 클 수 있는 고위험 트랜치에 대한 관리가 필요합니다.

• 4-3. REMIC(부동산 수익권 지주회사) 특징

• 부동산 수익권 지주회사(Real Estate Mortgage Investment Conduit, REMIC)는 주택저당증권을 포함한 여러 종류의 자산 pool을 통해 발생한 현금 흐름을 구조화하는 특별한 법적 구조입니다. 이는 MBS와 CMO의 장점을 결합하여 유연한 수익 분배 및 세제 혜택을 제공합니다.

• REMIC의 핵심 특징은 세금 유예 장치를 통해 투자자에게 높은 세후 수익을 제공하는 점입니다. 이는 REMIC에 포함된 자산들은 수익 분배가 투자자에게 직접적으로 이루어지며, 법인세가 면제되기 때문입니다.

• 이러한 구조는 시장 참여자들에게 적절한 투자의 유인력을 제공하며, 다양한 자산 유형을 통합하여 높은 유동성을 유지하게 해줍니다.

• 4-4. 각 구조별 신용 등급 및 유동성

• MBS의 각 구조별 신용 등급은 발행자의 재무 상태, 현금 흐름 유동성 및 자산 pool의 품질에 따라 달라집니다. 신용 등급은 주로 신용 평가 기관에 의해 산정되며, 이는 투자결정에 중요한 기준이 됩니다.

• Pass-Through 증권은 일반적으로 높은 유동성을 보이지만, 개별 채무자의 신용 상태에 따라 변동성이 발생할 수 있습니다. CMOs는 다층적 구조 때문에 각 트랜치에 따른 안전성과 효율적 유동성을 제공합니다.

• REMIC의 경우, 조세 투자를 고려할 때 높은 유동성을 유지하면서도 안정적인 현금 흐름을 제공하는 것으로 알려져 있습니다. 각 구조의 특성을 이해하는 것은 투자자들이 리스크를 관리하고 최적의 자산 배분을 수행하는 데 필수적입니다.

5. 주거용 MBS와 상업용 MBS의 차이

• 5-1. 담보 자산의 성격 차이

• 주거용 MBS(Residential Mortgage-Backed Securities)와 상업용 MBS(Commercial Mortgage-Backed Securities)는 각각 주거용 부동산과 상업용 부동산을 기초자산으로 하고 있습니다. 주거용 MBS는 주로 주택담보대출이 기초asset으로 구성되며, 대출자들은 개인 주택 구매자들로서 대부분 고정금리 대출을 이용합니다. 이와 달리 상업용 MBS는 상업용 부동산 투자자들이 보유한 대출이 기초asset이며, 소득이 발생하는 상업 부동산에서 발생하는 현금 흐름을 기반으로 합니다. 이는 상업용 부동산이 더 높은 수익 잠재력을 가지며, 일반적으로 높은 리스크와 보상 비율을 내포하고 있습니다.

• 5-2. 채권 수익률 및 만기 구조

• 주거용 MBS의 경우, 일반적으로 낮은 리스크 및 안정적인 수익을 제공합니다. 이러한 MBS는 통상적으로 15년 또는 30년의 만기를 갖고 있으며, 미국의 경우 다수의 주택담보대출이 30년 고정금리를 기반으로 합니다. 반면, 상업용 MBS는 다양한 트랜치(Tranche) 구조를 갖추고 있어 투자자들에게 더 많은 선택지를 제공합니다. 이는 통상적으로 만기나 수익률이 형태적으로 더 다양하게 설계될 수 있어, 투자자의 투자 성향에 맞는 구조적 접근을 가능케 합니다.

• 5-3. 시장 참여자 및 수요 특성

• 주거용 MBS는 개인 투자자 및 기관 투자자 등 다양한 수요자층이 있으며, 이들은 대체적으로 안정성이 높은 투자처를 선호합니다. 반면, 상업용 MBS는 주로 재무적으로 여유가 있는 기관 투자자들이 선호하며, 리스크를 감내할 수 있는 투자자에게 더 매력적입니다. 상업용 MBS는 일반적으로 더 복잡한 평가 프로세스를 요구하므로, 전문 지식이나 경험이 있는 투자자들에게 유리합니다.

• 5-4. 리스크·규제 차이점

• 주거용 MBS는 전통적으로 정부의 지원이 강한 제품으로, 정부 보증기관들이 주요 역할을 합니다. 이는 주거용 MBS의 리스크가 상대적으로 낮고, 더 많은 투자 수요를 만들어냅니다. 상업용 MBS는 일반적으로 민간 금융 기관이 유통하고 있으며, 이에 따라 규제나 감독의 정도가 다릅니다. 상업용 MBS는 주로 고유의 리스크 요인을 지니고 있으며, 이러한 리스크는 대출자의 신용도, 상업용 부동산의 시장 조건 등을 통해 결정됩니다. 따라서, 상업용 MBS의 투자결정은 더 많은 분석과 판단을 필요로 합니다.

6. MBS 구조 및 특징

• 6-1. 유동화 스펙트럼과 신탁구조

• MBS의 구조는 다양한 유형의 자산을 유동화하는 복잡한 과정을 통해 형성됩니다. 유동화는 기본적인 자산(주택 담보 대출 등)의 현금을 집합하여 증권으로 전환하는 과정으로 시작되며, 이를 통해 투자자는 정기적인 수익을 획득할 수 있습니다. MBS는 일반적으로 여러 트랜치로 나뉘어 구성되며, 각 트랜치는 투자자가 계약한 리스크와 수익의 프로필에 따라 다릅니다. 신탁구조는 이러한 트랜치가 각각의 위험과 수익을 적절히 분배하는 역할을 하며, 통상적으로 신탁회사가 이 구조적 관리의 중심에 위치합니다.

• 6-2. 트랜치별 수익·손실 배분

• MBS의 트랜치 구조는 투자자에게 다양한 수익과 손실의 분배 방식을 제공합니다. 일반적으로 MBS의 트랜치는 신용등급에 따라 고위험-고수익 구조에서 낮은 위험-저수익 구조로 등급이 매겨집니다. 예를 들어, 고위험의 에쿼티 트랜치는 높은 수익률을 제공하지만 손실 발생 시 가장 먼저 영향을 받게 됩니다. 반면, 신용도가 높은 시니어 트랜치는 더 낮은 수익률을 제공하지만 손실에 대한 보호를 더 많이 받을 수 있습니다. 이와 같은 분배 구조는 투자자들이 자신의 리스크 수용 능력에 따라 적절한 트랜치를 선택할 수 있도록 돕습니다.

• 6-3. 서비스 기관의 역할

• MBS 시장에서 서비스 기관은 자산 관리와 투자자에 대한 서비스 제공을 책임지는 중요한 역할을 수행합니다. 이들 서비스 기관은 원리금 수금, 재정 관리, 보고 등의 서비스를 제공하며, 각 투자자에게 해당 트랜치에 대한 정확한 보고를 합니다. 또한, 서비스 기관은 발생 가능한 조기 상환 위험을 관리하고, 전체적인 펀드 성과를 극대화하는 방향으로 운영됩니다. 이들은 투자자와의 신뢰 구축 뿐만 아니라, MBS의 전반적인 유동성과 안정성을 보장하는 데 필수적입니다.

• 6-4. 이자·원리금 흐름 메커니즘

• MBS의 이자 및 원리금 흐름 메커니즘은 기본 담보 자산에서 발생하는 현금 흐름을 어떻게 투자자에게 분배하는지를 규명합니다. 일반적으로 MBS에서 발생하는 원금 상환 및 이자는 특정한 공식을 통해 각 트랜치로 나눠집니다. 예를 들어, 전체 담보대출 포트폴리오의 현금 흐름이 발생하면, 이 현금 흐름은 먼저 높은 리스크의 트랜치에 배분되어 상환이 이루어집니다. 이후 남은 현금 흐름이 다음 트랜치로 넘어가게 되어, 일반적으로 높은 위험을 감수한 트랜치가 높은 수익을 얻는 구조로 운영됩니다.

7. 주요 리스크 요인

• 7-1. 조기상환위험(Prepayment Risk)

• 조기상환위험은 MBS(주택저당증권)의 주요 리스크 중 하나로, 대출자가 대출금을 예정보다 빨리 상환하면 발생합니다. 이는 MBS의 현금 흐름에 영향을 미쳐 투자자의 예상 수익률을 감소시킬 수 있습니다. 특히 금리가 하락할 경우 대출자들이 낮은 금리로 새로운 대출을 받고 기존 대출을 조기 상환하는 경향이 있어, 이는 투자자들에게 손실을 초래할 수 있습니다.

• 이 리스크를 평가하기 위해 주로 PSA(Prepayment Speeds Assumptions) 모델이 사용됩니다. PSA 모델은 특정 기간 동안의 조기 상환 비율을 예측하여 MBS의 가치 평가에 필수적인 요소로 작용합니다. MBS의 누적 현금 흐름이 예상보다 일찍 소진되면, 투자자는 정기적인 이자 수익을 안정적으로 얻기 어려워질 수 있습니다.

• 7-2. 금리 리스크 및 옵션성

• 금리 리스크는 MBS 투자에서 또 다른 주요 리스크로, 금리 변동에 따른 값어치의 변화를 포함합니다. 금리가 상승하면 기존 MBS의 고정 수익률은 상대적으로 비싸 보이게 되어, MBS의 시장 가격이 하락할 위험이 있습니다. 투자자들은 따라서 금리가 상승할 경우 손실을 입을 수 있습니다.

• MBS의 옵션성은 또한 중요한 요소입니다. MBS는 일반적으로 대출자에게 조기 상환할 수 있는 권리를 부여하는데, 이는 투자자에게 금리 상승 환경에서 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 경우, MBS 투자자는 수익률을 장기간 보장받지 못하게 됩니다.

• 7-3. 신용 리스크와 손실 흡수 구조

• 신용 리스크는 대출자가 대출금을 상환하지 않을 가능성에 대한 리스크로, 이는 MBS의 구조에 따라 다르게 작용할 수 있습니다. MBS는 대출자들로부터의 다양한 자산群을 토대로 구성되므로, 특정 자산의 디폴트가 전체 MBS의 가치에 미치는 영향을 여러 모로 제한할 수 있습니다.

• 손실 흡수 구조는 이러한 신용 리스크를 관리하는 중요한 메커니즘입니다. MBS 구조 내에서 다양한 트랜치가 존재하며, 하위 트랜치가 손실을 흡수하는 방식으로 설계되어 있습니다. 이는 상위 트랜치가 상대적으로 안전성을 확보하게 함으로써 투자자들에게 더 큰 안정성을 제공합니다.

• 7-4. 시장 리스크와 유동성 위험

• 시장 리스크는 투자 자산의 가치가 시장 환경에 따라 급격히 변동하는 리스크로, MBS도 예외는 아닙니다. 경제 환경의 변화나 금융 위기와 같은 사건은 MBS의 가격을 크게 영향을 미칠 수 있으며, 이는 결국 투자자에게 손실로 이어지곤 합니다.

• 유동성 위험은 특정 MBS가 시장에서 매매가 이루어지지 않아, 필요한 경우 자금을 회수하기 어려운 상황을 나타냅니다. 유동성이 떨어지는 MBS는 매도 시 손실을 초래할 수 있으며, 이는 특히 경제가 불황일 때 문제가 됩니다. 따라서 MBS 투자 시에는 해당 자산의 유동성을 충분히 고려해야 합니다.

8. MBS Valuation 방법론

• 8-1. Discounted Cash Flow(DCF) 모델

• Discounted Cash Flow(DCF) 모델은 MBS(주택저당증권)와 같은 금융 자산의 가치를 평가하는 데 널리 사용되는 방법론입니다. DCF 모델은 자산이 생성하는 미래 현금 흐름을 현재 가치로 할인하여 평가합니다. 이 모델은 '미래의 현금 흐름'과 '할인율' 두 가지 주요 요소에 기반하여 자산의 가치를 결정합니다. 현금 흐름은 MBS로부터 발생하는 예상 상환액(원리금 상환 등)을 포함하며, 이들 현금 흐름은 각 기간에 걸쳐 발생한다고 가정합니다. 할인율은 위험 프리미엄과 시장 금리를 포함한 여러 요인에 따라 결정되며, 일반적으로 MBS의 신용 위험 수준에 연계됩니다. DCF 모델은 적절한 가정들에 의해 MBS 발행 시의 시장 환경을 반영해야 하므로, 금융 기관과 투자자들은 자산 가치 평가의 정확성을 높이기 위해 다양한 시나리오 분석을 활용합니다.

• 8-2. PSA 모형을 이용한 조기상환 가정

• Prepayment Speed Assumption(PSA) 모델은 MBS의 조기 상환 가능성을 평가하는 데 중요한 도구로 사용됩니다. PSA는 त와 같은 다양한 요소들, 특히 금리 변화에 따른 주택 담보대출 이용자의 상환 경향성을 기반으로 MBS의 조기 상환 패턴을 예측합니다. 이 모델은 일반적으로 특정한 기준기준년도 대비 조기 상환의 비율을 나타냅니다. 예를 들어, 만약 일정 금리 수준에서 예상하는 조기 상환률이 200%라면, 이는 기존 기간 대비 2배의 조기 상환이 이루어질 것으로 예측하는 것을 의미합니다. 이와 같은 시뮬레이션을 통해 투자자는 MBS의 위험과 잠재적 수익을 종합적으로 분석할 수 있으며, 이를 통해 보다 현명한 투자 결정을 내릴 수 있게 됩니다.

• 8-3. 옵션조정스프레드(OAS) 분석

• 옵션조정스프레드(Option-Adjusted Spread, OAS) 분석은 MBS의 상대적 가치를 평가하는 중요한 기법으로, 이는 특정 금리 환경에서의 예측된 현금 흐름을 기반으로 있습니다. OAS는 MBS가 포함한 옵션의 가격을 고려하여 전통적인 스프레드보다 더 정확한 평가를 제공합니다. 특히, OAS는 투자자가 MBS에서 받는 수익을 원화 또는 다른 기준 자산의 수익률과 비교하여, 옵션의 포함으로 인한 추가 리스크를 조정해줍니다. 이는 시장 금리가 변동하거나 조기 상환 위험이 높아지는 상황에서 특히 유용하게 활용됩니다. 따라서, OAS 분석을 통해 투자자는 다양한 시장 조건에서 MBS가 얼마나 매력적인지를 파악할 수 있으며, 이는 포트폴리오의 리스크 관리 및 수익 최적화에 중요한 역할을 합니다.

• 8-4. 민감도 분석 및 시나리오 스트레스

• 민감도 분석은 MBS의 가치가 변화하는 다양한 조건을 평가하기 위한 기법으로, 이는 특정 변수가 변화할 때 자산 가치의 변화를 관찰하게 합니다. 이 분석은 특히 금리 변동, 조기 상환률 변화, 그리고 신용 리스크 등의 변수에 대한 자산의 반응을 이해하는 데 필수적입니다. 예를 들어, 금리가 1% 상승할 경우 MBS의 현금 흐름과 가치는 어떻게 될 것인지 시뮬레이션을 통해 평가합니다. 이와 같은 분석은 MBS의 내재 리스크를 파악하고, 다양한 경제적 상황에서의 투자 결과를 예측하는 데 도움을 줍니다. 또한, 시나리오 스트레스 테스트는 극단적인 시장 변화에 대한 자산의 반응을 검토하여 위기 상황에서도 자산의 운용 가능성을 평가하는 데 유용합니다. 이는 투자자가 MBS 투자에서 보유해야 할 리스크 및 수익 구조를 보다 명확히 할 수 있게 해줍니다.

9. 실제 사례 및 통계자료

• 9-1. 미국 FNMA·FHLMC 발행 통계

• 미국의 주택저당증권(MBS) 시장에서 가장 두드러진 특징 중 하나는 FNMA(Fannie Mae)와 FHLMC(Freddie Mac)의 발행 통계입니다. 2023년 말 기준으로 FNMA와 FHLMC의 MBS 발행량은 각각 약 5조 5천억 달러와 3조 8천억 달러에 해당하며, 전체 미국 MBS 시장의 82.5%를 차지하고 있습니다. 이러한 두 기관은 채권을 발행하여 자금을 대출 기관에 공급하고, 이를 통해 가계에 대한 주택자금 대출을 진행합니다. 특히 FNMA와 FHLMC는 정부의 암묵적인 보증을 받아 투자자들에게 비교적 안전한 투자처로 인식되고 있습니다. 이로 인해 미국의 주택 시장은 MBS를 통해 안정적인 자금 공급이 이루어지고 있습니다.

• 9-2. 한국 MBS 발행 현황 그래프

• 2025년 1분기 한국의 MBS 발행액은 전년 대비 크게 감소하여, 금융감독원에 따르면 2조6488억 원으로 약 55% 감소했습니다. 이는 정책금융상품인 특례보금자리론의 종료에 따른 영향을 크게 받았습니다. 2023년과 비교했을 때 주택저당채권(MBS)의 발행량이 줄어드는 동시에, 금융기관의 자산 유동화 및 대출 수요 또한 감소하고 있는 상황입니다. 향후 이러한 경향이 지속된다면 MBS 시장의 규모가 감소하게 되어, 정책 측면에서도 대응 방안이 필요합니다.

• 9-3. MBS 시장 사이클별 성과 지표

• MBS 시장은 여러 경제 주기와 관련하여 서로 다른 성과를 보이고 있습니다. 2022년 하반기부터 상승세를 보인 금리가 MBS 투자자에게 부정적 영향을 미쳤으며, 이러한 금리 상승은 조기상환 위험과 연관되어 있습니다. 예를 들어, 금리가 상승할 때 기존의 저금리로 대출 받은 고객들이 조기상환을 하지 않게 되어 시장 유동성이 감소합니다. 2023년의 경우, MBS의 연간 수익률은 평균 3%를 기록했으나, 이는 이전의 4%에서 하락한 수치로 주의가 요구됩니다.

• 9-4. 정책 변화가 시장에 미친 영향

• 2024년에 발표된 금융감독원의 새로운 주택담보대출 구조 개선 지침은 고정금리 대출 비중 확대를 목표로 하여 MBS 시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 고정금리 대출 비중이 30%에 달하는 목표가 설정됨에 따라 금융기관들은 금융 구조를 바꾸고, MBS 발행 또한 이를 지원할 방안을 모색하게 될 것입니다. 이와 같은 제도적 변화는 시장의 안정성에 유리하게 작용할 수 있으며, 투자자들의 신뢰를 높이는 데 기여할 것입니다.

결론

• 2025년 5월 현재, MBS 시장은 역사적·구조적 관점에서 곧은 발전 궤적을 지속해오고 있으며, 자본 시장의 심화에 기여하고 있습니다. 이 보고서에서는 MBS의 기본 개념과 역사에서부터 시작해, 국내 및 해외의 시장 규모와 발전 과정, 그리고 주요 리스크 요인 및 평가 방법론에 관해 종합적으로 분석하였습니다. 특히, 조기상환위험과 옵션성, 신용 리스크가 MBS 투자성과에 미치는 영향을 정량 모델인 PSA 및 OAS를 통해 구체적으로 검토하였고, 이를 통해 투자자들이 MBS에 대한 이해를 높일 수 있도록 하였습니다.

• 향후 MBS 시장은 고령화와 함께 빠르게 변화하는 금리 환경 속에서도 안정적인 자산으로 자리 잡을 가능성이 큽니다. 그러나 이는 단순히 성장하는 현상에 그치지 않고, 엄격한 리스크 관리와 정책적 지원이 함께 이루어져야 더욱 실현 가능할 것입니다. 차별화된 트랜치 설계 및 혁신적인 구조화 상품 개발 또한 앞으로 MBS 시장의 확장을 가속화할 중요한 요소로 작용할 것입니다. 결론적으로, MBS는 여러 경제 요인과 정책의 영향을 받으면서도 투자자들에게 안정적이고 매력적인 자산으로 자리 잡을 것으로 기대되며, 앞으로의 데이터와 동향에 지속적으로 주목해야 할 것입니다.

용어집

• MBS(주택저당증권): MBS(Mortgage-Backed Securities)는 주택담보대출을 기초자산으로 하는 증권으로, 투자자에게 수익을 제공하는 금융상품이다. MBS는 주택담보대출에서 발생하는 원리금 상환을 기반으로 하여, 이를 투자자에게 분배하는 과정을 통해 유동화를 실현한다.

• CMO(담보부채권): CMO(Collateralized Mortgage Obligations)는 MBS의 복합적인 구조로, 여러 개의 트랜치로 나누어져 있다. 각 트랜치는 서로 다른 만기와 수익률을 제공하여, 투자자가 자신의 리스크 선호도에 맞게 선택할 수 있도록 한다.

• REMIC(부동산 수익권 지주회사): REMIC(Real Estate Mortgage Investment Conduit)는 주택저당증권을 포함한 여러 자산 pool을 통해 만들어진 현금 흐름을 구조화하는 법적 구조로, MBS와 CMO의 장점을 통합하여 유연한 수익 분배와 세제 혜택을 제공한다.

• Pass-Through 증권: Pass-Through 증권은 주택저당증권(MBS)에서 가장 기본적인 형태로, 특정 자산 pool에서 발생한 현금 흐름이 직접 투자자에게 전달되는 구조이다. 이 구조는 대출 원금과 이자를 매달 투자자에게 지급하는 방식으로 운영된다.

• PSA 모델(Prepayment Speeds Assumptions): PSA 모델은 MBS의 조기 상환 가능성을 평가하는 도구로, 금리 변화에 따른 대출자의 상환 경향성을 기반으로 MBS의 조기 상환 패턴을 예측한다.

• DCF(Discounted Cash Flow) 모델: DCF 모델은 MBS 등 금융 자산의 가치를 평가하는 방법론으로, 자산이 생성하는 미래 현금 흐름을 현재 가치로 할인하여 평가한다. 이는 MBS의 수익성을 판단하는 중요한 기준이 된다.

• 조기상환위험(Prepayment Risk): 조기상환위험은 대출자가 예정보다 빨리 대출금을 상환할 때 발생하는 위험으로, 이는 MBS의 현금 흐름에 영향을 미쳐 예상 수익률을 감소시킬 수 있다.

• 금리 리스크: 금리 리스크는 금리 변동에 따른 자산 가치의 변화를 포함하는 위험으로, MBS 투자에서 중요한 요소로 작용한다. 금리가 상승하면 MBS의 시장 가격이 하락할 위험이 존재한다.

• 신용 리스크: 신용 리스크는 대출자가 대출금을 상환하지 않을 가능성과 관련된 위험으로, MBS 구조 내에서 다양한 트랜치에 의해 상대적으로 관리된다.

• 유동화: 유동화란 특정 자산을 증권화하여 쉽게 거래할 수 있는 형태로 변환하는 과정을 의미하며, 주택금융의 유동화를 통해 자금을 필요로 하는 대출자와 투자자 간의 연결 고리를 형성한다.

• OAS(옵션조정스프레드): OAS(Option-Adjusted Spread) 분석은 MBS의 상대적 가치를 평가하는 기법으로, 특정 금리 환경에서의 예측된 현금 흐름을 기반으로 하여 MBS의 옵션 가격을 고려한 평가를 제공한다.

• 상업용 MBS (Commercial Mortgage-Backed Securities): 상업용 MBS는 상업용 부동산 투자자들이 보유한 대출을 기초자산으로 하는 증권이며, 상업부동산의 소득을 기반으로 현금 흐름을 생성한다.

• 주거용 MBS (Residential Mortgage-Backed Securities): 주거용 MBS는 개인 주택 구매를 위한 주택담보대출을 기초자산으로 하는 증권으로, 통상적으로 고정금리 대출에 기반하여 운영된다.

• 서비스 기관: MBS 시장에서 서비스 기관은 자산 관리 및 투자자에 대한 서비스 제공을 책임지는 역할을 하며, 원리금 수금과 재정 관리 등의 서비스를 제공한다.

• 시장 리스크: 시장 리스크는 투자 자산의 가치가 시장 환경에 따라 급격히 변동하는 위험을 의미하며, 이는 MBS 투자에서도 중요한 요소로 작용한다.

출처 문서

• Housing Finance Systems in Key Countries and Implications for Housing Finance in Korea | | PUBLICATIONS | KCMIhttps://www.kcmi.re.kr/en/report/report_view?report_no=1471
• The Role of Capital Market in Aging Society: An Analysis by Asset Categories | | PUBLICATIONS | KCMIhttps://www.kcmi.re.kr/en/report/report_view?report_no=1827
• Unlock Hidden Value in ABS: A Guide for MBAshttps://www.numberanalytics.com/blog/unlock-hidden-value-abs-guide-mbas
• 1분기 ABS 발행 전년 대비 43% '뚝'…부동산 PF 기초 ABS만 증가세https://www.etoday.co.kr/news/view/2465702?trc=main_list_news