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21대 대선 부동산 공약 비교 분석: 이재명·한동훈·김문수·홍준표

일반 리포트 2025년 04월 27일
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  • 2025년 6월 3일 조기 대선을 앞두고, 여야 주요 대선 경선 후보들은 '주택 공급 확대'를 핵심 주제로 다양한 부동산 공약을 제시하고 있습니다. 이재명 후보는 재개발 및 재건축의 진입 장벽을 완화하고, 용적률 상향을 통해 청년 및 신혼부부를 위한 주택 공급을 확대하겠다고 밝혔습니다. 또한, 적금주택과 같은 혁신적인 주택 공급 모델을 도입하여 초기 주택 구입 부담을 줄이려는 노력을 기울이고 있습니다. 반면, 국민의힘 한동훈 후보는 재건축과 재개발 활성화를 통해 민간 주도에 의한 주택 공급 증가를 목표로 하며, '5대 메가폴리스' 구상을 통해 균형 발전을 추구하고 있습니다. 김문수 후보는 반값 월세와 같은 청년 맞춤형 정책을 강조하며, 홍준표 후보는 100만 호 공급과 규제 완화를 통해 시장의 자율성을 높이겠다는 계획을 세웠습니다. 본 보고서는 각 후보의 공약 간 차별점과 공통점, 그리고 시장의 초기 반응 및 정책 실현 가능성을 분석합니다.

  • 부동산 공약의 이면에는 시대적 흐름에 맞춘 주거 안정과 공급 확대의 필요성이 자리 잡고 있습니다. 이에 따라, 후보들은 각각의 정책에서 주택 시장의 현 주소와 미래 방향성을 제시하고 있으며, 시장의 반응은 이러한 공약의 수용 가능성을 엿보게 합니다. 특히, 각 후보의 공약에 대한 시장 전문가는 공공 주도의 주택 공급 확대 방안에 신중하면서도 긍정적인 평가를 내리는 한편, 실수요자들은 정책의 실효성을 우려하고 있습니다. 주택 공급 문제가 심화되는 현재, 후보들의 정책이 실제 시행될 경우 주거 안정을 가져오지만, 실행 과정에서 발생할 수 있는 변수들에 대한 고려도 필수적입니다.

부동산 공통 화두와 정책 배경

  • 주택 공급 확대

  • 2025년 6월 3일에 예정된 조기 대선을 앞두고, 여야 주요 대선 후보들은 주택 공급 확대를 주요 화두로 삼고 있습니다. 이재명 더불어민주당 후보는 서울 도심 재개발과 재건축 진입 장벽 완화, 용적률 상향 조정 등의 방안을 제시하고 있습니다. 그는 개선된 인프라와 교통망 구축을 통해 주택 공급을 확대하고, 청년과 신혼부부를 위한 주택 공급을 목적의 주요 내용으로 강조하고 있습니다.

  • 반면 국민의힘 후보들은 민간 주도의 주택 공급 확대를 강조하며, 재건축 및 재개발을 통한 공급 증가를 목표로 하고 있습니다. 김문수 후보는 반값 월세존과 같은 청년 맞춤형 주택 공약을 내세우고 있으며, 한동훈 후보는 국토균형 발전을 위한 '5대 메가폴리스' 프로젝트를 통해 주택 공급 확대를 약속하고 있습니다. 이들은 모두 '주택 공급 확대'라는 일관된 목표를 세우고 있으나, 그 접근 방식은 다소 차별화되고 있습니다.

  • 재개발·재건축 규제 완화

  • 대선 후보들 간의 공통된 목표는 재개발 및 재건축 규제 완화입니다. 이재명 후보는 서울의 노후 도심에 대한 재개발과 재건축을 추진하면서, 진입 장벽 축소와 분담금 완화를 강조하고 있습니다. 이는 노후 건축물의 기능을 끌어올리기 위한 기본적인 조치로서, 도시 재생을 통해 주거 품질을 동시에 향상시킬 것으로 기대됩니다.

  • 국민의힘 후보들도 유사하게 규제 완화를 내세우고 있으며, 홍준표 후보는 특히 재건축·재개발 규제를 최소화하여 향후 5년 동안 100만 호의 주택 공급을 목표로 하고 있습니다. 이러한 정책들은 시장에서의 신뢰도를 높이고, 건설업체들이 신속하게 프로젝트를 추진할 수 있도록 돕는 효과가 있을 것으로 전망됩니다.

  • 월세·적금주택 도입

  • 이재명 후보는 주거 안정성을 위해 새로운 형태의 주택 공급 모델인 '적금 주택'을 도입하고 있습니다. 이 정책은 집을 소유하기 위한 지분을 매달 적금 방식으로 증가시켜 나가는 모델로, 초기 주택 구입 부담을 줄이고 장기적으로 소유권을 완전하게 취득할 수 있도록 설계되었습니다. 다만, 시장에서는 이러한 모델이 실수요자의 니즈를 충족하는 데 한계가 있을 수 있다는 비판적인 의견도 제기되고 있습니다.

  • 국민의힘 후보들은 '반값 월세' 개념을 도입하여 특히 청년층과 신혼부부를 대상으로 저렴하고 안정적인 주거 환경을 제공하려는 정책을 추진하고 있습니다. 이 같은 방안은 단기적으로는 월세 부담을 줄이며, 장기적으로 주택 소유로의 전환을 촉진할 것으로 기대할 수 있습니다.

  • 용적률 상향 조정

  • 용적률 상향 조정은 부동산 시장에서의 주요 쟁점 중 하나로, 후보들은 이를 통해 더 많은 주택을 공급하고자 하고 있습니다. 이재명 후보는 내년부터 용적률 상향을 통해 개발 가능성을 증대시키며, 이는 특히 도심 내 재개발 프로젝트에 크게 기여할 것으로 보입니다.

  • 국민의힘 후보들도 유사하게 용적률 그리고 건폐율의 완화를 통해 보다 많은 주택을 공급하기 위해 노력하고 있으며, 이러한 방향성이 시장의 기대를 모으고 있는 상황입니다. 이는 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위한 필수적인 조치로 여겨지며, 후보들의 정책이 지역 경제와 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

후보별 주요 부동산 공약 비교

  • 이재명 후보 공약

  • 이재명 더불어민주당 후보는 서울 도심의 재개발·재건축 진입 장벽을 낮추고, 용적률 상향과 분담금 완화를 핵심 공약으로 내세우고 있다. 그는 노후화된 1기 신도시를 대상으로 도시 기능과 주거 품질을 높이기 위해 인프라를 전면 재정비할 예정이다. 특히, 교통이 편리한 4기 스마트 신도시 개발을 통해 무주택자에게 쾌적하고 부담 가능한 주택 공급을 목표로 하고 있다.

  • 또한, 이 후보는 공공청사와 유수지 등 유휴 국공유지를 활용해 복합 공간을 조성하고, 이를 통해 주거안전과 생활 편의성을 동시에 높인다는 계획을 밝혔다. 여기에 서울·인천·경기 지역의 광역교통망을 강화하여 '1시간 경제권'을 이루겠다는 비전을 제시하였다. 이러한 공약들은 특히 청년과 신혼부부 등 실수요자들에게 적합한 주택을 제공하겠다는 의지를 반영하고 있다. 다만, 현실적으로 실수요자의 요구에 얼마나 부응할 수 있을지는 두고봐야 할 문제로 지적된다.

  • 한동훈 후보 공약

  • 한동훈 국민의힘 후보는 재건축·재개발 초과이익환수제를 폐지하고, 담보인정비율(LTV)과 취득세를 완전히 없애겠다고 약속했다. 그는 청년층을 대상으로 하는 주택 정책을 강화하고, '5대 메가폴리스' 구상을 통해 한국 전역에 균형 발전을 이루겠다는 목표를 설정하였다.

  • 특히, 그는 재건축·재개발의 합리적인 규제를 통해 주택 시장의 공급을 확대하겠다고 주장하였다. 이러한 공약들은 민간 주도의 부동산 시장 활성화를 목표로 하며, 한 후보는 '청년들이 주택을 쉽게 구입할 수 있도록 하겠다'는 의지를 강조했다. 그러나, 이러한 정책들이 실제로 실행될 경우 각종 규제가 단기간 내에 현장에서 적용될 수 있을지에 대한 의문도 제기되고 있다.

  • 김문수 후보 공약

  • 김문수 후보는 대학가 반값 월세존을 조성하고, 1인형 아파트 및 오피스텔 공급 확대를 주요 공약으로 내세웠다. 그는 청년들의 생애 주기에 맞춘 주거정책을 실현하고자 하며, 이에 대한 계획으로 '세대 공존형 주택'의 보급도 제시하고 있다.

  • 이 후보는 도시 재개발을 통한 공급 확대, 신혼부부를 위한 주택 정책 강화, 공공주택의 일부를 1인 가구 맞춤형으로 특별공급하겠다는 공약도 포함하고 있어 독특한 커스터마이징을 통해 실수요자들에게 밀착된 주거 정책을 제공하겠다는 의지를 보여주고 있다. 이러한 공약들은 특히 미니멀한 주거 형태에 대한 수요를 충족시키고자 하며, 실효성에 대한 논의가 필요할 것이다.

  • 홍준표 후보 공약

  • 홍준표 후보는 정부의 시장 개입을 최소화하겠다는 방향으로 시장 주도의 부동산 거래 활성화를 제안하고 있다. 그는 재건축 및 재개발 규제를 완화하여 5년 내 100만 호의 주택을 공급하겠다고 했다.

  • 구체적으로는 인허가제를 신고제로 변경하여 정비사업의 속도를 높이고, 재건축초과이익환수제를 폐지하겠다는 계획이다. 이러한 공약은 주택 공급의 신속한 증가를 목표로 하고 있으며, 민간 부문에서의 자율성을 강조하고 있다. 하지만 이러한 정책이 실제로 실현 가능할지에 대한 비판도 존재한다. 또한, 세금 및 재개발 관련 규제가 상대적으로 느슨해지는 것이 다른 사회경제적 불균형을 초래할 수 있느냐에 대한 논의가 필요하다.

시장 반응 및 정책 전망

  • 시장 전문가 의견

  • 2025년 04월 27일 기준, 다양한 부동산 정책이 제안되고 시행되고 있는 가운데, 시장 전문가들은 후보별 공약의 실현 가능성에 대해 엇갈리는 의견을 보이고 있습니다. 특히 이재명 후보의 공공 주도의 주택 공급 확대 방안은 공공성 강화를 목표로 하고 있지만, 일부 전문가들은 이러한 접근이 오히려 공급 부진을 초래할 위험이 있다며 우려를 표명하고 있습니다. 예를 들어, 임대주택이 수익성이 낮아지는 경우, 민간 개발자들이 주택사업에 나서기 어려울 것이라는 분석이 제기되고 있습니다.

  • 한편, 국민의힘의 한동훈 후보나 홍준표 후보가 제시한 민간 주도의 재건축 및 재개발 활성화 정책에 대해서는 시장에서 긍정적인 반응을 보이는 경우가 많습니다. 이러한 정책들은 시장으로 하여금 즉각적으로 공급을 늘리게 하는 효과를 기대할 수 있지만, 장기적으로는 부동산 시장의 안정성을 악화시킬 위험도 존재합니다.

  • 실수요자 반응

  • 실수요자들은 대선 후보들의 부동산 공약에 대한 반응으로 주거 안정성을 가장 큰 우선순위로 두고 있습니다. 특히, 적금주택이나 토지임대부 주택 같은 새로운 주택 유형들에 대한 관심은 높지만, 여전히 실수요자들의 실제 구매력이나 주거 선호도와의 괴리감이 존재하는 것으로 나타났습니다. 많은 실수요자들은 가격 부담이 지나치게 크거나, 대출이 어려운 현 상황에서 신규 공급이 실제로 자신의 소득 수준에서 유인력이 있는지를 가치 판단하고 있습니다.

  • 또한, 청년층과 신혼부부 등 주거 사다리 복원을 원하는 실수요자들은 정책들이 얼마나 현실적으로 시행될지에 대한 불안감을 느끼고 있으며, 더욱 구체적이고 실효성 있는 정책이 필요하다고 지적하고 있습니다. 예를 들어, 대출 문턱을 낮추는 정책이 동반되지 않는다면 주택 구매는 여전히 엄두를 내기 어려운 문제로 남을 것입니다.

  • 정책 실현 가능성 평가

  • 대선을 앞두고 후보들이 제시한 부동산 공약들이 실제 추진될 수 있을지는 향후 정책 실행 과정에서의 여러 변수들에 의존하고 있습니다. 이재명 후보의 경우, 공공 주도의 공급을 강조하고 있지만 이러한 방식이 실제 공급 증대로 이어질 수 있을지는 불투명합니다. 공공 부문에서의 규제가 강화될 경우, 민간 개발자들이 시장에서 활발히 활동하는 데 제약이 있을 수 있습니다.

  • 반대로 국민의힘 후보들이 강조하는 규제 완화와 신속한 민간 공급 증대는 빠른 시장 반응을 이끌어낼 수 있으나, 이 또한 시장의 안정성을 위협할 수 있는 점을 함께 고려해야 합니다. 따라서, 각 후보의 정책이 실제로 어떻게 실행되느냐에 따라 주택 시장의 변화 양상은 크게 달라질 것으로 전망됩니다. 이는 각 후보가 제안한 정책뿐만 아니라, 시장 상황 및 실행 주체인 국토교통부와 LH 등의 대응에 따라 영향을 받게 될 것입니다.

마무리

  • 여야 주요 후보들은 '주택 공급 확대'를 구체적인 목표로 설정하면서도 그 접근 방식에서는 의미 있는 차별 화를 보이고 있습니다. 이재명 후보는 공공성을 강조하며 보다 많은 주택을 공급하기 위한 구체적 계획을 제시하고 있으며, 이러한 계획은 청년과 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 주거조건을 마련하고자 하는 의도가 깔려 있습니다. 반면, 국민의힘 후보들은 민간 주도의 활성화를 통해 보다 즉각적인 시장 반응을 기대하고 있으며, 이로 인해 공급 증대와 주거 안정성을 동시에 추구하겠다는 전략을 세우고 있습니다.

  • 하지만, 향후 정책 시행 과정에서 장기적인 실행 가능성, 재원 조달 방안, 그리고 실수요자의 부담 완화 대책이 무엇인지를 명확히 해야 할 필요성이 대두되고 있습니다. 현재 공급 문제의 심각성 또한 고려할 때, 이러한 정책들이 실제로 실현될 수 있을지는 각 후보가 제안한 방향성을 어떻게 구체화하고 실행하느냐에 따라 크게 달라질 것입니다. 따라서, 앞으로는 공약의 법제화, 지방자치단체와의 협업, 그리고 금융 및 세제 지원 방안의 구체화가 정책 이행의 핵심 관건이 될 것으로 전망됩니다. 시장의 반응과 부동산 정책의 장기적 전망을 연계 성찰하는 과정이 필요하다고 할 수 있습니다.

용어집

  • 부동산: 일정한 지역에 위치한 토지와 그 위에 건축된 건물 및 시설들을 포함하는 자산으로, 주택, 상업용 건물, 토지 등의 형태로 존재한다. 2025년 현재, 부동산 시장은 정부의 다양한 정책 변화와 경제적 요인으로 유동적이며, 특히 주거 안정과 공급 증대에 관한 논의가 활발하다.
  • 재개발: 노후화된 지역을 개선하거나 새롭게 개발하는 과정을 의미하며, 건물이나 인프라를 철거하고 새로운 구조물로 대체하는 방식으로 진행된다. 2025년 대선 시기에는 여러 후보가 재개발을 통해 주택 공급을 확대하겠다는 공약을 내세우고 있다.
  • 재건축: 기존 건축물을 허물고 새로운 건축물로 다시 세우는 과정으로, 주로 오래된 아파트 단지나 건물에서 시행된다. 이 역시 2025년 대선 공약의 중요한 요소로, 후보들은 재건축을 통해 주택 공급 및 도시 환경 개선을 도모하고 있다.
  • 용적률: 건축물의 바닥 면적과 대지 면적의 비율을 의미하며, 도시 계획에서 건축물의 크기와 밀도를 결정하는 중요한 요소이다. 2025년 대선 후보들은 용적률을 상향 조정하여 더 많은 주택을 공급하려는 계획을 제시하고 있다.
  • 적금주택: 주택 소유를 목표로 매달 일정 금액을 저축하여 점진적으로 소유 지분을 늘려가는 주택 모델로, 초기 구매 부담을 줄이고 장기적으로 소유권을 취득할 수 있도록 설계됐다. 이는 이재명 후보의 공약 중 하나로, 주거 안정성을 보장하고자 하는 의도를 두고 있다.
  • 반값월세: 특히 청년층과 신혼부부를 대상으로 주거비 부담을 줄이기 위해 도입된 월세 모델로, 일반 월세의 절반 수준으로 저렴한 임대 주택을 제공하는 정책이다. 이는 주거 안정과 접근성을 높이기 위한 방안으로 김문수 후보의 공약에 포함되어 있다.
  • 메가폴리스: 대규모 도시권을 형성하기 위한 계획으로, 교통과 인프라의 연결성을 높여 균형 잡힌 지역 발전을 도모한다. 국민의힘 후보들은 ‘5대 메가폴리스’ 구상을 통해 이러한 개발을 추진하고 있으며, 주택 공급 확대의 일환으로 이 제안을 하고 있다.
  • 주택공급: 주거 안정성을 위해 필요한 주택을 시장에 공급하는 행위를 의미하며, 이는 정부의 정책 방향에 따라 크게 영향을 받는다. 2025년 대선 시기의 주요 공약 중 하나로, 후보들은 다양한 형태의 주택 공급 방안을 내세우고 있다.
  • 주거안정: 주거의 적정성, 접근 가능성, 안정성을 통해 사람들이 안전하게 거주할 수 있도록 보장하는 개념이다. 이는 각 후보의 부동산 정책에서 강조되는 목표로, 정책 설계의 중심 요소로 자리잡고 있다.
  • 청년 맞춤형 정책: 청년층의 주거 안정과 주택 구입을 지원하기 위해 설계된 다양한 정책들을 의미한다. 특히 2025년 대선에서 후보들은 청년층을 겨냥한 주거 공약을 강조하고 있으며, 주거 선택 권리를 증진하고 있다.

출처 문서