2025년 한국 호텔 시장: 기회와 도전의 복합적 임팩트

1. 요약

• 2025년 한국 호텔 시장은 코로나19 이후 빠르게 회복세를 보이며 관광 산업의 기대감을 높이고 있습니다. 2024년 상반기에는 방한 외국인 수가 코로나19 팬데믹 이전인 2019년 수준의 63%에 달해, 내국인 및 외국인 관광객의 수요 증가를 이끌어내고 있습니다. 서울의 평균 객실 이용률은 77%에 도달하였고, 평균 객실 요금은 2019년 대비 31% 상승하여 관광 업계의 전반적인 성장이 실현되는 중입니다. 새로운 럭셔리 호텔의 개장과 4성급 호텔의 수 증가가 이러한 시장 회복에 기여하고 있습니다.

• 2023년에는 1, 103만 명의 외국인이 한국을 방문하였으며, 이는 코로나19 이전 수준과 비교할 때 눈에 띄는 성장입니다. 특히 일본과 미국에서의 관광객 수가 두드러지며, 중국 관광객 수가 급증하여 한국 시장의 장기적인 성장 가능성을 보여주고 있습니다. 아시아 국가들의 관광 수요가 두드러짐에 따라, 해외 관광객의 유입이 지속적으로 증가할 것으로 기대됩니다. 이러한 경향에 따라, 한국 호텔 시장은 강력한 성장 모멘텀을 확보하였습니다.

• 2023년도 한국 호텔 시장은 역대 최대 매출을 기록하며, 서울의 5성급 호텔도 리뉴얼과 신규 공급이 이뤄지면서 경쟁력을 더욱 강화하고 있습니다. 고객들의 다양한 요구에 부응하기 위해 경쟁이 치열해지고 있으며, 고품질 서비스와 럭셔리 경험을 강조한 운영 모델이 각광받고 있습니다. 이러한 시장 환경은 강력한 회복과 함께 지속적인 변화와 혁신이 필요함을 시사합니다.

2. 한국 호텔 시장 현황

• 2-1. 코로나19 이후의 시장 회복

• 2024년 상반기에는 한국의 호텔 시장이 코로나19 종식 이후 빠르게 회복되고 있습니다. 방한 외국인 수가 2019년 수준의 63%까지 증가하면서 국내 관광 산업이 활성화되고, 호텔 운영 실적 또한 눈에 띄게 개선되었습니다. 특히 서울의 평균 객실 이용률은 77%에 도달하였으며, 이는 관광 수요 증가에 따른 자연스러운 결과로 분석됩니다. 또한 서울 호텔 평균 객실 요금(ADR)은 2019년 대비 31% 상승하여 코로나19 이전 수준으로 완전히 회복한 것으로 나타났습니다. 이러한 회복세는 관광지 주변의 4성급 호텔 수의 증가와 신규 럭셔리 호텔들의 기업 입소문이 주요 요인으로 작용하고 있습니다.

• 2-2. 관광 지표의 개선

• 2023년에는 1, 103만 명의 방한 외국인 관광객이 한국을 방문하였으며, 이는 코로나19 이전의 2019년 수준과 비교할 때 괄목할 만한 성장입니다. 일본은 가장 많은 방한 관광객을 제공한 국가로, 231.6만 명이 한국을 방문했으며 이는 전체 방한 관광객의 21%를 차지하고 있습니다. 미국인의 방한 관광객 수는 108.6만 명으로, 2019년의 기록을 초과하여 시장 성장을 더욱 강화하고 있습니다. 특히 중국인의 방한 관광객 수는 2023년 1분기 전년 대비 7배 증가하여 2019년 수준의 76%에 도달하였으며, 이는 향후 외국인 관광객의 증가가 지속될 것으로 기대되는 신호입니다. 그러므로, 아시아 국가의 여행 비중이 높은 한국 시장의 관점에서 매우 긍정적인 현상입니다.

• 2-3. 호텔 운영 실적 향상

• 한국 호텔 시장의 2023년도 운영 실적은 역대 최대 매출을 기록했습니다. 서울의 5성급 호텔 수의 경우, 4개의 호텔이 리뉴얼되었으며, 7개의 신규 호텔이 공급되어 약 2, 900여 실이 추가되었습니다. 또한, 코로나19 기간 동안 10개의 호텔이 폐업했으나, 이는 호텔 총수에 큰 영향을 미치지 않는 수준입니다. 서울의 5성급 호텔 평균 객실 요금은 2020년 대비 약 47% 상승하여 32.2만원에 이르렀으며, 이는 고품질 서비스와 럭셔리 경험을 중요시하는 고객들의 선호를 반영한 결과입니다. 코로나19 후, 호텔 이용 고객들의 요구가 더욱 다양해지고 있으며, 경쟁력을 갖춘 호텔들이 다수 등장하여 고객 유치를 위한 치열한 경쟁이 벌어지고 있습니다.

3. 투자 기회와 시장 동향

• 3-1. 국내외 투자자들의 관심 증가

• 2025년 한국 호텔 시장은 관광 산업의 회복과 함께 국내외 투자자들의 높은 관심을 받고 있습니다. 코로나19의 영향에서 벗어나며 외국인 방문객 수가 증가하고, 글로벌 경제의 회복세로 인해 호텔 자산에 대한 투자 확산이 두드러지고 있습니다. 특히 오피스 정시에 비해 호텔은 더 안정적인 수익을 기대할 수 있다는 점에서 투자자들의 호세를 끌고 있습니다. 더불어 많은 기업들이 비핵심 자산을 매각하여 유동성을 확보하고, 이 자본을 호텔 자산 투자에 재투자하는 경향이 나타나고 있습니다. 또한 해외 자산운용사 및 부동산 투자회사(REITs)들이 한국 시장에 대한 호텔 자산 투자 검토를 활발히 진행하고 있어, 이는 한국 호텔 시장을 매력적으로 부각시키고 있습니다.

• 3-2. 호텔 자산가치 상승 요인

• 호텔 자산의 가치는 여러 요소에 의해 영향을 받습니다. 최근의 투자 활동 증가와 유동성 확보를 위한 비핵심 자산의 매각이 강화되면서 호텔 자산의 가치 상승을 촉진하고 있습니다. 2024년 한국 호텔 투자 규모는 2조 9000억 원으로, 전년 1조 9000억 원에 비해 뛰어난 증가율을 보였습니다. 서울 지역의 호텔 투자 또한 2조 원에 달하는 규모를 기록하며 성장세를 이어가고 있습니다. 이와 함께 국제적인 투자자들과 기업들이 한국에서의 호텔 운영을 통해 안정적인 수익을 추구하면서, 타 자산 대비 호텔 자산의 가치는 점차 상승하는 추세입니다. 실제로 브룩필드 자산운용이 매각한 콘래드 서울 호텔은 약 4000억 원에 거래되는 등, 높은 가치를 인정받고 있습니다.

• 3-3. 금리 하락에 따른 영향

• 2025년 한국 시장에서는 금리 하락이 호텔 투자에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 금리가 낮아지면 자본 조달 비용이 줄어들기 때문에, 더욱 많은 투자자들이 호텔 자산에 진출할 가능성이 높아집니다. 또한, 경기 불확실성이 줄어드는 현상 덕분에 투자자들은 장기적으로 안정적인 수익을 창출할 수 있는 기회를 찾고 있습니다. 특히 싱가포르 국부펀드 GIC와 블랙스톤 같은 글로벌 투자자들도 한국 시장에서 호텔 자산을 매입하고 있으며, 이로 인해 호텔 자산의 가치 상승과 함께 시장에 새로운 활력이 생성되고 있습니다. 이와 같은 환경은 한국 호텔 시장이 해외 자본 유입을 통해 더욱 성장할 수 있는 기반을 마련해줄 것입니다.

4. 부동산 투자자들의 전략

• 4-1. 유동성 확보를 위한 비핵심 자산 매각

• 부동산 투자자들은 최근 경기 불확실성과 자산가치 상승 기대감에 맞춰 비핵심 자산의 매각을 통해 유동성을 확보하려는 전략을 적극적으로 추진하고 있습니다. 이는 시장 환경이 변화함에 따라 자금을 보다 효율적으로 운영하기 위한 합리적인 선택으로 볼 수 있습니다. 특히, 호텔 자산에 대한 투자와 지난 몇 년간의 트렌드를 고려할 때, 국내외 투자자들이 호텔 자산을 비핵심 자산으로 분류하고 이를 매각해 투자 성과를 최적화하려는 경향이 두드러집니다. 실제로 롯데, KT, DL그룹 등 주요 기업들이 호텔 보유 자산을 매각하여 핵심 사업에 집중하려는 움직임이 가시화되고 있습니다. 이러한 매각은 유동성을 높이고, 보다 수익성 높은 사업으로의 재투자를 가능하게 하여 기업의 재무 안정성을 도모하는 데 기여하고 있습니다.

• 4-2. 재개발 가능성이 높은 자산의 가치

• 한국 호텔 시장에서 재개발 가능성이 높은 자산들은 특히 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자처로 부각되고 있습니다. 건물의 기존 용도를 변경하거나, 리모델링을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있는 자산들이 시장에서 주목받고 있습니다. 이는 부동산의 가치 상승 외에도 재개발 후 더욱 높은 임대 수익과 운영 수익을 기대할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 밀레니엄 서울 힐튼과 르메르디앙 호텔은 각각 올해와 내년 착공을 목표로 하는 복합시설 개발 계획을 가지고 있으며, 이는 호텔 부지의 개발가치를 극대화할 수 있는 주요 사례입니다. 또한, 운영 방식의 변화도 시장 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 호텔을 공유주거(코리빙)나 생활형 숙박시설로의 전환 등이 포함되어 있으며, 이를 통해 비즈니스 모델을 다각화하고 장기적인 수익을 추구할 수 있습니다.

• 4-3. 호텔 운영 목적의 자산 투자 전략

• 부동산 투자자들은 호텔 자산의 운영을 통한 수익 창출에 주안점을 두고 있습니다. 과거에는 하이엔드 오피스텔과 같은 주거시설로의 전환이 다수였지만, 최근에는 호텔의 운영을 통해 직접적인 수익을 극대화하려는 흐름이 강해지고 있습니다. 시장 회복세에 따라 호텔 운영을 통한 임대수익과 고객 경험의 가치를 연결하여, 투자자들은 매력적인 수익을 도모하고 있습니다. 이와 같은 변화는 글로벌 투자자들의 한국 호텔 시장에 대한 관심이 더욱 증가하게 만든 요소 중 하나입니다. 특히 아시아에서는 새로운 럭셔리 브랜드의 진출이 활발하게 이루어지고 있으며, 이는 한국 시장에서의 투자 기회를 확대하는 요인으로 작용합니다. 예를 들어, 아코르 그룹의 '메종 델라노 서울' 호텔과 같은 신규 브랜드가 도입되어 호텔 시장의 경쟁력을 높이고, 이를 통해 투자자들도 더욱 안정적인 수익 모델을 구축할 수 있게 됩니다.

결론

• 2025년 한국 호텔 시장의 전망은 긍정적인 신호로 가득 차 있으며, 이는 다양한 투자 기회를 창출합니다. 관광 산업의 회복세, 외국인 관광객 수의 증가, 그리고 호텔 자산의 가치 상승은 투자자들에게 매력적인 요소로 작용하고 있습니다. 하지만 이러한 기회와 함께 시장의 도전 요소를 충분히 이해하고, 각각의 시장 상황에 맞는 전략적 접근이 필수적입니다.

• 부동산 투자자들은 비핵심 자산의 매각과 재투자를 통해 유동성을 확보하는 한편, 재개발 가능성이 높은 자산의 가치 상승을 통해 기업의 수익성을 극대화해 나가야 합니다. 또한, 호텔 운영을 통한 수익 창출이라는 새로운 비즈니스 모델에 주목함으로써 시장 변화에 적극적으로 대응할 수 있을 것입니다. 앞으로도 지속 가능한 성장을 위해 체계적인 분석과 전략이 반드시 따라야 할 것입니다. 그러한 과정들이 한국 호텔 시장이 더욱 발전해 나가는 발판이 될 것입니다.

용어집

• 방한 외국인 [인구 통계]: 한국을 방문하는 외국인 관광객을 의미하며, 관광 산업의 활성화와 호텔 시장 회복에 중요한 역할을 한다.

• 객실 이용률 [호텔 운영 지표]: 호텔의 총 객실 중 실제로 판매된 객실의 비율을 나타내며, 시장의 수요와 상관관계를 가진다.

• 평균 객실 요금 (ADR) [호텔 운영 지표]: 호텔에서 판매된 객실의 평균 가격으로, 호텔의 수익성 및 시장 가격 수준을 파악하는 데 도움이 된다.

• 럭셔리 호텔 [호텔 분류]: 고급스러운 시설과 서비스를 제공하는 호텔로, 투숙객에게 개별 맞춤형 경험을 중시한다.

• 비핵심 자산 [자산 분류]: 주 사업 활동과 직접적인 관련이 없는 자산으로, 유동성을 확보하기 위해 매각되는 경우가 많다.

• 유동성 [재무 지표]: 기업이 자금을 자유롭게 관리할 수 있는 능력으로, 자산의 매각이나 자본 조달을 통해 확보된다.

• 호텔 자산 가치 [부동산 평가]: 호텔이 시장에서 거래될 수 있는 가격으로, 투자자에게 중요한 판단 기준이 된다.

• 삼성의 자산운용사 [자산 운용 기관]: 부동산과 같은 다양한 자산의 관리를 전문으로 하며, 호텔 시장에 대한 투자 기회를 제공한다.

• 금리 [경제 지표]: 자본 조달 비용을 나타내며, 금리의 변화는 투자 결정에 직접적인 영향을 미친다.

• 재개발 [부동산 개발]: 기존 건물의 용도를 변경하거나 리모델링하여 새로운 가치를 창출하는 과정으로, 투자 가치를 높인다.

출처 문서

• 2024-05-21-hotel-report-(ko)-final.pdfUID_35950847-869b-4cd9-acf9-e1824f8d6b1a_2025-03-14T05:03:49.867Z_2024-05-21-hotel-report-(ko)-final.pdf
• 2025년 한국 호텔 투자시장, 기회와 도전https://dealbook.co.kr/2025nyeon-hangug-hotel-tujasijang-gihoewa-dojeon/
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