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중개 거래와 직거래의 교차점: 임장비 논란부터 플랫폼 사기 리스크까지

일반 리포트 2025년 04월 26일
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  • 2025년 4월 현재, 한국 부동산 시장은 전통적인 중개 거래와 온라인 기반 직거래가 각각의 특성을 지니고 양립하며 새로운 과제와 기회를 맞이하고 있다. 중개 서비스의 보수를 재편하기 위한 주장으로 '임장비' 도입이 논의되고 있으며, 이 과정에서 공인중개사들의 생존 문제가 심각하게 대두되고 있다. 한국공인중개사협회는 임장 안내가 중개 활동의 핵심임에도 불구하고, 거래 성과에 대한 보수 지급만으로는 업계의 지속 가능성이 위협되고 있다고 주장하며 새로운 보상 체계의 필요성을 강조하고 있다. 이와 함께, 공인중개사 업계는 개업자 수의 감소와 폐업률의 증가라는 이중고를 겪고 있다. 2025년 1분기에 신규 개업한 공인중개사는 2720명으로 전년 대비 10.3% 감소한 것으로 확인됐으며, 이에 비해 폐업 수는 3175명에 달해 업계의 위기 실효성을 여실히 드러내고 있다. 더불어, 플랫폼 기반의 직거래 서비스인 '당근부동산'은 중개 수수료 부담을 피하고자 하는 소비자의 요구를 반영하여 급성장하고 있으며, 가파른 증가세를 보이고 있다. 그러나 이러한 성장은 동시에 허위매물과 사기 피해의 증가라는 심각한 부작용도 동반하고 있어 시장 진입자의 신뢰를 저해하는 요인으로 작용하고 있다.

  • 이 보고서는 세 가지 주요 쟁점을 시간적 맥락에서 면밀히 분석하고 있으며, 공인중개사 업계의 격변과 직거래 서비스의 리스크를 조명함으로써 향후 시장의 논의 전개에 필수적인 기초 자료를 제공하고자 한다.

임장비 도입 논의와 해외 사례

  • 임장 안내 보수 구조

  • 임장 안내 보수 구조에 대한 논의는 최근 한국공인중개사협회(이하 협회)가 제안한 임장비 제도가 중심에 놓여 있다. 협회는 임장 안내가 중개 활동의 핵심적인 업무임에도 불구하고, 계약이 성사되지 않으면 중개 보수를 받지 못하는 현재의 구조가 문제가 있다고 지적하고 있다. 이에 따라 임장 안내에 대한 기본 보수를 요구하며 ‘임장 기본보수제’ 도입을 검토하고 있다. 이 방안은 매수자가 계약 이전에 임장을 위해 사전 비용을 지불하고, 최종 계약 성사 시 이를 중개 수수료에서 차감하는 형태로 운영될 예정이다. 이는 중개사들에게 안정적인 보수 체계를 마련할 수 있지만, 거래 성사 없이 발생할 수 있는 비용에 대한 고객의 부담도 증가할 수 있다.

  • ‘임장 기본보수제’ 도입 찬반

  • ‘임장 기본보수제’ 도입에 대한 찬반 논란이 활발하게 이루어지고 있다. 반대 측에서는 이미 높은 중개 수수료에 추가 비용이 발생하는 것에 대해 교통비 부담과 함께 고객의 불만을 초래할 수 있다고 주장하고 있다. 예를 들어, 서울의 한 주민은 높은 중개 수수료와 함께 임장비가 추가된다면 더 이상 중개업체를 이용하지 않고 직거래를 선호하게 될 가능성이 높다고 언급했다. 이는 임장비 도입이 매매 시장에서 직거래를 더욱 부추길 수 있으며, 결과적으로는 중개사의 수익 감소로 이어질 수 있다는 우려를 동반하고 있다. 반면 찬성자들은 임장 크루 등 비상업적 목적으로 집을 보여주는 관행이 중개사에게 부담이 되고 있으며, 이를 해결하기 위해 최소한의 보상 장치가 필요하다고 강조하고 있다.

  • 미국·일본·유럽 사례 비교

  • 국내의 임장비 도입 논의는 해외 사례와 비교책을 마련하는 데 있어 중요하다. 미국의 경우, 뉴욕주와 플로리다주에서는 고급 매물이나 특정 상황에서 사전에 임장비를 청구하는 사례가 존재한다. 이들 지역에서는 매물 확인비를 $50에서 $150까지 청구하는 것이 보편화되었다. 그러나 대다수 지역에서는 여전히 임장비와 중개 보수를 합쳐서 청구하고 있다. 일본도 마찬가지로 마찬가지의 법적 근거가 없어 중개보수에 임장비가 포함되며, 임장도 매수 의뢰서를 통한 체계적인 접근이 이루어진다. 유럽의 여러 국가에서도 유사한 모델을 따르고 있으며, 특히 독일과 프랑스에서는 중개 보수와 임장경비가 명확히 구분되어 법에 따라 처리된다. 이러한 해외 사례들은 한국에서의 임장비 도입 논의에 중요한 참고자료가 될 수 있다.

공인중개사 업계 현황 및 대응

  • 신규 개업·폐업 통계

  • 2025년 4월 기준 한국의 공인중개사 업계는 심각한 침체에 직면해 있다. 한국공인중개사협회의 자료에 따르면, 2025년 1분기 동안 신규 개업한 공인중개사 수는 2720명으로, 이는 2024년 동기 대비 10.3% 감소한 수치다. 특히 3월의 신규 개업자는 924명으로, 관련 통계가 집계된 이후 최소치를 기록하였다. 이러한 추세는 부동산 시장이 장기적으로 저조한 거래량을 보이고 있기 때문이며, 2024년에는 집계된 거래량이 64만 건에 불과해 전년에 비해 소폭 증가했지만 과거 호황기와 비교하여 여전히 낙후된 상황이다. 이처럼 거래가 저조한 이유에는 소비자들이 중개 수수료 절감을 위해 직거래를 선호하며 그로 인해 중개업소 방문을 기피하는 경향이 있다.

  • 그에 반해, 같은 기간 동안의 폐업 수치는 3175명으로, 신규 개업보다 많아 심각한 공인중개사 시장의 위기가 단면적으로 드러났다. 각종 지방 현장에서는 '개업보다 폐업이 더 많다'는 씁쓸한 현실이 계속되고 있다. 예를 들어, 서울의 한 공인중개사는 한 달에 몇 건의 계약을 체결하는 것조차 어렵다는 우려를 토로하며 업계의 생존이 위협받고 있다고 전했다. 따라서 신규 개업자 수 및 폐업자 수 통계는 공인중개사 업계의 심각한 구조조정을 반영하고 있다.

  • 협회 법정 단체화 추진

  • 2025년 4월 23일 한국공인중개사협회장 김종호는 협회의 법정 단체화 추진을 공식적으로 선언했다. 이는 공인중개사 업계의 생존을 위한 중요한 전환점으로 평가받고 있다. 법정 단체화는 중개사들의 권익을 보호하고 업계의 신뢰도를 높이기 위한 방안으로, 이미 다른 전문 자격사 단체들이 법정 단체로 전환해 공신력을 유지하고 있는 상황에서 공인중개사만 임의단체로 남아 있는 것은 구조적 문제라는 지적이 있었다.

  • 법정 단체로 전환되면 협회는 불법 중개행위에 대한 제재 능력과 교육 및 자정기능을 강화할 수 있어 중개사들의 전문성 및 사회적 책임이 증대될 것으로 기대된다. 김 회장은 직거래로 인한 소비자 피해를 예방하고, 공인중개사에게 보다 전문적이고 신뢰할 수 있는 이미지를 부여하기 위해 노력할 것임을 강조했다. 따라서 협회의 법정화는 단순한 업종 보호를 넘어 국민의 재산권과 부동산 시장의 안정성을 높이는 중요한 사건으로 여겨진다.

  • 회원 의무가입제 및 공적 기능 강화

  • 협회장 김종호는 회원 의무가입제를 도입하고 협회의 공적 기능을 강화하겠다는 계획을 밝혔다. 이는 공인중개사 업무의 표준화 및 질적 향상을 위한 중요한 조치로, 모든 공인중개사가 협회에 가입하도록 의무화함으로써 산업의 윤리적 기준을 높힐 수 있다.

  • 회원 의무가입제로 인해 협회는 중개사들의 교육과 관리 시스템을 강화하여, 정기적인 교육 및 윤리 교육 프로그램을 통해 회원들의 전문성과 책임감을 높일 예정이다. 특히 직거래로 인한 피해 예방과 상담 센터 운영을 통해 소비자 보호 및 안정적 거래 시스템 구축에 기여하고자 한다. 또한, 직거래 플랫폼과의 협력도 강화하여 보다 안전한 거래 환경을 조성할 계획이다. 하여, 협회의 공적 기능 강화는 공인중개사 업계와 소비자 간의 신뢰 회복을 위한 필수적인 첫 단계로 보인다.

부동산 직거래 시장 확대와 위험요인

  • 당근부동산 성장 추이

  • 부동산 직거래 서비스인 '당근부동산'은 2021년 3월부터 본격적으로 운영되기 시작하였으며, 이후 몇 년간 가파른 성장세를 보여왔습니다. 2021년에는 당근 애플리케이션 내 부동산 매물 건수가 5243건에 불과했으나, 2022년에는 14만719건, 2023년에는 34만1172건으로 증가하였고, 2024년에는 65만3588건에 달하였습니다. 이는 같은 기간 동안 실거래 건수가 220배 이상 증가한 것과도 일치합니다. 구체적으로, 2021년의 실거래 건수는 268건에서 2024년에는 5만9451건으로 증가하여, 사용자들의 플랫폼 이용도가 크게 향상됨을 보여줍니다.

  • 당근부동산의 성장은 중개 수수료 부담을 피하고자 하는 소비자의 욕구와 관련이 깊습니다. 현행 중개 수수료는 주택 매매 가격에 따라 상당히 높은 편이며, 이로 인해 소비자들이 직접 거래를 선호하는 경향이 두드러지고 있습니다. 부동산 거래 침체와 함께 다양한 주거 형태가 나타나는 가운데, 당근부동산과 같은 플랫폼 기반 직거래 서비스는 기존 중개업체의 입장을 약화시키는 주요 요인으로 자리잡고 있습니다.

  • 허위매물 급증 현황

  • 부동산 직거래의 증가와 함께 허위매물에 대한 우려도 커지고 있습니다. 최근 보고서에 따르면, 온라인에 게시된 허위매물의 수가 2년 전에 비해 약 43% 증가한 것으로 나타났습니다. 2024년 기준으로 한국인터넷자율정책기구가 운영하는 부동산 매물 클린관리센터 통계를 통해 확인된 바에 따르면, 허위매물은 2만1553건에 달했으며, 이는 부동산 직거래 시장의 위험성을 더욱 부각시키고 있습니다.

  • 특히 당근마켓과 같은 중고거래 플랫폼에서의 허위매물 발생은 소비자들에게 큰 손해를 초래하고 있습니다. 거래자들은 종종 저렴한 가격에 매물에 접근하기 위해 신뢰할 수 없는 출처의 정보를 바탕으로 거래를 시도하고 있으며, 이 과정에서 속임수에 쉽게 넘어가는 경우가 많습니다. 전문가들은 소비자들에게 직거래를 하기 전에 매물과 거래 상대방을 철저히 확인할 것을 권장하고 있습니다.

  • 직거래 사기 사례 및 예방책

  • 부동산 직거래가 활성화됨에 따라 사기 피해 사례도 급증하고 있는 상황입니다. 특히, 비대면 거래 과정에서 사기를 당하는 피해자들이 늘어나고 있으며, 이들은 주로 매도인을 사칭한 사기꾼에게 보증금을 송금한 후 연락이 두절되는 경우가 많습니다. 이러한 사례는 주로 플랫폼을 이용하여 전자계약을 진행하는 과정에서 발생하며, 최근 몇 개월 사이에도 비슷한 피해가 여러 건 접수되고 있습니다.

  • 전문가들은 부동산 거래를 할 때 반드시 거래 상대방의 신분과 매물의 소유권을 직접 확인해야 한다고 강조하고 있습니다. 예를 들어, 계약 전에 반드시 등기부등본을 요청하고 소유주와 함께 대면해 신분증을 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 중개 수수료를 아끼기 위해 간편함을 추구하기보다, 철저한 확인 절차를 거쳐 안전한 거래를 하는 것이 중요합니다. 이러한 예방책을 통해 소비자들은 사기 피해를 최소화할 수 있을 것입니다.

마무리

  • 전통적인 중개 거래와 온라인 플랫폼 기반의 직거래는 서로 다른 운영 원리와 리스크 요소를 가지고 있으며, 이 두 형태가 공존하고 있는 현재 상황은 향후 부동산 거래 환경에 중대한 영향을 미칠 것으로 전망된다. 임장비 도입 논의는 중개사의 서비스 가치를 제고하려는 노력의 일환으로 이해할 수 있으며, 이에 따른 법적 및 제도적 기반 마련의 필요성이 강조되고 있다. 공인중개사 업계는 개업자 수의 급감과 폐업률의 증가라는 위기 속에서 법정 단체화와 회원 의무가입제 도입을 통해 구조적 재편과 공적 기능 강화를 모색하고 있다. 이와 함께 플랫폼 기반 직거래 서비스의 확장은 거래 비용 절감의 유혹에도 불구하고, 허위매물과 사기 피해의 심각성을 더욱 부각시키고 있다. 따라서 플랫폼 사업자, 정부 당국, 이용자 간의 책임 분담과 검증 시스템 구축이 필수적으로 요구된다. 향후 부동산 시장의 발전 방향은 제도 개편, 기술적 솔루션 도입, 교육 및 캠페인을 통합한 접근 방식을 통해 중개 거래와 직거래 간의 균형을 유지하되 소비자 보호를 중심으로 한 안정적이고 신뢰할 수 있는 거래 환경 조성에 기여해야 할 것이다. 이러한 통합적 접근이 이루어질 때, 부동산 시장은 지속 가능한 방식으로 발전할 수 있으며, 소비자들 또한 더욱 안전하게 거래를 진행할 수 있을 것으로 기대된다.

용어집

  • 임장비: 임장비는 부동산 거래 시 매물 확인을 위해 소비자가 지불하는 비용으로, 중개 활동의 주요한 요소인 임장 안내에 대한 보상을 포함합니다. 한국에서는 임장비 제도의 도입 논의가 활발히 이루어지고 있으며, 계약 성사 여부와 관계없이 고객이 미리 비용을 지불하도록 하는 방식이 검토되고 있습니다.
  • 중개수수료: 부동산 중개업체가 거래 성사에 기여한 대가로 받는 수수료입니다. 일반적으로 매매 가격에 비례하여 설정되며, 중개사가 제공하는 서비스의 가치 및 거래의 복잡성에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 공인중개사: 부동산 중개업을 합법적으로 수행하기 위해 관련 법령에 따라 자격을 갖춘 전문가입니다. 공인중개사는 부동산 거래의 중개 및 법적 자문 역할을 하며, 현재 한국 시장에서는 매우 중요한 역할을 하고 있습니다.
  • 직거래: 부동산 거래에서 중개업체를 통하지 않고 판매자와 구매자가 직접 거래하는 방식입니다. 이 방식은 중개 수수료를 절감할 수 있는 장점이 있지만, 허위매물 및 사기 등 위험 요소가 증가하는 문제가 있습니다.
  • 당근부동산: 2021년 3월 운영을 시작한 플랫폼 기반의 부동산 직거래 서비스로, 소비자가 중개 수수료 부담을 피하고자 하여 이용이 급증하고 있습니다. 현재까지 수많은 매물이 등록되어 있으며, 시장에서 주요한 역할을 하고 있습니다.
  • 허위매물: 실제 존재하지 않거나 판매 조건이 다른 매물을 광고하여 소비자를 혼란스럽게 하는 행위입니다. 직거래 시장의 성장과 함께 허위매물의 수가 급증하고 있어 소비자에게 큰 피해를 줄 수 있는 우려가 커지고 있습니다.
  • 사기피해: 부동산 거래 과정에서 사기꾼에게 속아 금전적 손실을 입는 사건을 의미합니다. 특히, 비대면 거래와 직거래가 활성화됨에 따라 사기 피해가 증가하고 있어 주의가 필요합니다.
  • 법정단체화: 공인중개사협회가 법적으로 인정받은 단체로 전환되어 중개사들의 권익 보호 및 신뢰성 강화를 목적으로 시행하는 과정입니다. 이는 소비자 보호와 업계 신뢰도를 높이는 데 기여할 것으로 기대됩니다.
  • 부동산시장침체: 부동산 거래량이 줄어드는 상태를 일컬으며, 현재 한국 시장은 전통적인 중개 거래와 온라인 직거래가 병행되면서도 거래 저조로 어려움을 겪고 있습니다.
  • 플랫폼중계: 온라인 플랫폼을 통해 이루어지는 부동산 중개 서비스를 의미합니다. 대표적으로 당근부동산과 같은 플랫폼이 있으며, 소비자와 중개사 간의 직접적인 연결을 통해 거래를 촉진합니다.
  • 회원의무가입제: 공인중개사협회에서 추진하는 제도으로, 모든 공인중개사가 협회에 반드시 가입하도록 하는 조치입니다. 이를 통해 업계의 표준화와 윤리적 기준을 높이는 것이 목표입니다.
  • 온라인거래: 부동산 거래를 인터넷과 플랫폼을 통해 진행하는 방식을 말하며, 거래의 접근성과 효율성을 높이는 장점이 있으나 위험 요소도 동반합니다.

출처 문서