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외국인 임대인 급증 속 전세사기 실태와 피해 유형·예방법 분석

일반 리포트 2025년 04월 22일
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  • 2025년 4월 현재, 국내에 거주하는 외국인 임대인은 8만9천여 명을 넘어섰고, 외국인이 소유한 주택 수는 9만1453가구로 집계되었습니다. 이는 2023년 대비 각각 10%와 9.5% 증가한 수치로, 외국인 임대인의 증가 추세는 주거 시장의 다변화를 이루고 있지만 동시에 전세사기에 대한 우려도 더욱 커지고 있습니다. 외국인 임대인에 의한 전세사기 사건은 언어 장벽과 법률적 정보 접근의 어려움으로 피해 회복이 더욱 복잡해지는 경향이 있습니다. 이러한 사기 수법으로는 '깡통전세', '바지 임대인', '허위 정보 제공' 등이 있으며, 이를 예방하기 위해서는 매매가와 전세가의 비교, 전세보증보험 가입, 등기부 및 신용정보 조회, 그리고 공인중개사의 신뢰성 점검이 필수적입니다. 또한, 정부 차원에서도 '전세사기피해자법'의 제정, LH 경매차익 지원 제도의 운영, 그리고 국토교통부의 지원위원회 구성 등 다양한 노력이 진행 중이며, 향후 외국인 임대인 관리와 피해자 보험 가입 의무화 등의 양측 모두에서 더욱 강화된 대책이 필요합니다.

  • 이처럼 외국인 임대인의 수가 증가하는 현상은 국내 주거 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 동시에 발생할 수 있는 전세사기 문제를 충분히 인식하고 그에 대한 예방 조치를 취하는 것이 매우 중요합니다. 현재의 정책적 접근과 예방 방안은 피해자의 권리를 보호하고 이들의 주거 안정을 도모하기 위한 소중한 기반이 될 것입니다.

외국인 임대인 증가와 전세사기 우려 배경

  • 외국인임대주택 증가 현황

  • 2023년 말 기준으로 국내의 외국인 임대인은 8만9천여 명에 달하고 있으며, 외국인이 소유한 주택의 수는 9만1453가구로 집계되었습니다. 이는 전년 대비 각각 10%와 9.5% 증가한 수치입니다. 특히 외국인 임대인의 증가 추세는 매년 지속되고 있으며, 법원 등기정보에 따르면 2010년 4307건에 불과했던 외국인 부동산 취득 건수는 지난해 1만5614건으로 3배 이상 증가했습니다. 현재 외국인 임대인이 공급하는 주택의 상당수를 차지하는 국적은 중국인으로, 약 5만명을 보유하고 있습니다. 그 외에도 미국, 캐나다, 대만, 호주 등의 외국인도 국내 부동산 시장에 참여하고 있습니다. 수도권 내 외국인 소유 주택의 비중은 73%에 달하며, 경기도와 서울에 특히 집중되어 있습니다. 이러한 외국인 임대인의 증가세는 내국인 임대인과의 경쟁으로 이어지고 있으며, 이는 주거 시장의 가격, 수급에 영향을 미치고 있습니다.

  • 외국인 임대인 관련 전세사기 위험 요인

  • 외국인 임대인이 증가하면서 전세사기 우려도 커지고 있습니다. 외국인 임대인이 전세사기를 저지른 후 해외로 도주할 경우, 수사가 지연되거나 어려워지는 문제점이 발생하고 있습니다. 예를 들어, 최근 서울 관악구에서는 중국인 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 채로 출국해 경찰이 고소장을 접수한 사례가 있었습니다. 피해 보증금은 총 83억원에 달하며, 피해를 본 가구 수는 최소 50여 가구에 이릅니다. 이처럼 외국인 임대인의 경우 법적 처리 및 재산 추적이 어려운 점 때문에 이들에 대한 신뢰 문제가 대두되고 있습니다. 전문가들은 외국인 임대인에 의한 전세사기가 증가할 가능성이 있다고 경고하고 있습니다. 이러한 우려는 외국인의 국내 부동산 취득이 계속해서 증가하는 현상과 관련이 깊습니다. 특히, 잘 알려진 전세사기 수법 중 하나인 ‘역전세’의 위험도 이들 임대인들의 경우 더욱 부각됩니다. 임대인이 본국으로 출국한 뒤에는 피해를 보상받기 위해 어려운 상황에 처할 수 있기 때문에, 사전 검토와 조심스러운 접근이 필요합니다. 이러한 배경에서 외국인 임대인에 대한 규제의 필요성이 제기되고 있으며, 특히 특정 국가 출신 외국인에 대해서는 상호주의원칙에 따라 규제가 고려되어야 한다는 의견도 나오고 있습니다.

외국인 관련 전세사기 주요 수법과 피해 유형

  • 깡통전세 사례

  • 깡통전세는 임대인이 대출을 받아 주택을 매입한 경우 발생하는 전세사기 방식 중 하나로, 전세 보증금이 주택의 시세를 초과하거나 유사한 수준에 이를 때 위험성이 커진다. 전세 계약에서 임차인은 보증금을 지불하고 입주하지만, 임대인이 집값이 하락하였거나 대출금을 상환하지 않는 경우 보증금을 회수하기 어려운 상황에 직면하게 된다. 특히 신축빌라와 같은 시세 확인이 어려운 주택에서 전세 사기 피해가 빈번히 발생하고 있으며, 임대인은 주택을 경매에 넘긴 후 전세금을 돌려줄 수 없게 된다.

  • 대형 사례로는 '빌라 왕' 사건이 있으며, 이는 깡통전세의 극단적인 예시로 여러 세입자가 동일 주택에 대해 전세계약을 체결하고 보증금을 잃게 되는 상황이 발생하였다. 임대인이 여러 차례 바뀌고 예상치 못한 구조적 결함으로 인한 경매로 인해 많은 피해자가 생겼다.

  • 바지 임대인 기법

  • 바지 임대인은 법적으로 집주인이 아닌 다른 사람의 명의를 빌려주는 방식으로, 진짜 집주인과의 계약 없이 임차인에게 전세 계약을 체결하는 경우가 많다. 이 과정에서 임대인과 매도인이 실질적 주체가 아닌 경우가 발생하며, 이는 임차인에게 심각한 법적 분쟁을 유발할 수 있다. 예를 들어, 임대인이 신탁설정을 한 부동산에 대해 허위로 매물 정보를 제공하고 전세 계약을 체결한 경우이다.

  • 이러한 방식은 임차인이 바지 임대인의 사기성을 파악하기 어렵기 때문에 위험이 크며, 계약 시 상대방의 법적 지위와 소유권을 철저히 확인할 필요가 있다.

  • 허위 정보 제공 수법

  • 허위 정보 제공 수법은 집주인의 신뢰성을 의도적으로 왜곡하여 세입자를 속이는 행위로, 집주인은 주택의 상태를 제대로 고지하지 않거나 실거주 사실을 부정하는 경우가 많다. 전세를 제공하기 위해 임대인이 실제보다 과장된 집에 대한 정보, 시세 및 계약 조건 등을 제시함으로써 임차인을 유인한다.

  • 예를 들어, 임대인이 임차인에게 보증금 미반환에 대한 우려를 감소시키기 위해 허위로 '다른 세입자와 계약이 없다' 혹은 '잔금을 곧 지급할 예정이다'는 원치 않는 정보를 제공하는 행위가 이에 해당된다. 이런 경우, 계약 후 문제가 발생하면 임차인은 보증금을 회수하기가 매우 어렵다.

  • 공인중개사·집주인 공모 형태

  • 전세사기에서 공인중개사와 집주인이 공모하는 경우도 심각한 문제로 부각되고 있다. 담합한 공인중개사는 세입자에게 허위로 계약 조건을 제시하며, 집주인에게는 전세계약을 체결한 것처럼 인식시키는 방식이다. 이 과정에서 중개사는 세입자로부터 전세 보증금을 수령하더라도 실제로는 집주인에게 월세 계약을 체결하는 식으로 진행된다.

  • 이러한 형태는 법적으로 매우 복잡한 상황을 초래할 수 있으며, 세입자가 계약 체결 이후에야 이러한 사기를 목격하게 되는 경우가 많다. 따라서 임대인의 신원 확인과 공인중개사의 정당성을 검토하는 것이 필수적이다.

전세사기 예방을 위한 개인적 대응 방안

  • 매매가격·전세보증금 비교 점검

  • 전세 계약을 체결하기 전, 반드시 매매가격과 전세보증금을 비교해야 합니다. 전세보증금이 해당 주택의 시세의 80%를 초과하는 경우, 이는 깡통전세의 가능성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다. 깡통전세는 주택의 가격이 하락할 경우 전세금을 반환하기 어려운 상황을 가져오며, 이러한 위험을 피하기 위해 주택 시세를 신중하게 검토하는 것이 중요합니다. 부동산의 시세는 정부의 공식 시세 발표 또는 부동산 포털 사이트를 통해 확인할 수 있으며, 만약 시세와 전세금이 비슷하다면 관련된 위험성도 함께 고려해야 합니다.

  • 전세보증보험 가입 여부 확인

  • 전세보증보험은 임대인이 계약 만료 후 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증보험사에서 대신 보증금을 지급해주는 상품입니다. 따라서 계약 체결 전, 해당 주택이 전세보증보험 가입이 가능한 집인지 검토해야 합니다. 잘 알려진 보증기관으로는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등이 있습니다. 전세보증보험 가입 여력을 확인하는 것은 임차인의 안전망을 강화하는 중요한 과정으로, 집주인이 사망하는 경우에도 상속인과의 절차를 통해 보증금을 돌려받을 가능성을 높여줍니다.

  • 등기부·임대인 신용 정보 조회

  • 계약 전에 해당 주택의 등기부등본을 확인하여 신탁 여부, 저당권 및 선순위 채권 내용 등을 철저히 검사해야 합니다. 계약 전, 주택에 대한 압류 또는 가압류가 설정되어 있는 경우, 이는 임대인의 소유권에 중대한 영향을 미치며, 보증금 반환에 문제를 일으킬 수 있습니다. 또한, 임대인의 신용 정보를 조회하여 과거 거래 이력도 확인하는 것이 좋습니다. 신용도가 낮거나 다수의 채무가 있는 임대인과의 계약은 피하는 것이 바람직합니다.

  • 공인중개사 신뢰성·자격 확인

  • 공인중개사를 통해 계약을 진행할 경우, 해당 중개사가 정상 등록된 합법적인 중개업자인지 확인하는 절차가 필수적입니다. 공인중개사는 공인중개사법에 따라 보증보험 또는 공제상품에 가입해야 하는 의무가 있으며, 이를 통해 계약자가 금전적 피해를 입었을 시 손해를 배상받는 내용을 담은 '부동산 공제증서'를 발급합니다. 따라서 중개업 등록증과 공인중개사의 신분증 확인은 필수이며, 사전에 해당 중개사의 명성과 과거 사고 여부를 조사하는 것도 피해를 예방하는 데 중요한 요소입니다.

정부 및 제도적 지원 현황

  • 전세사기피해자법 주요 내용

  • 전세사기피해자법은 전세사기로 인한 피해자를 지원하기 위해 제정된 특별법입니다. 이 법은 피해자가 지원을 받기 위해 충족해야 하는 조건을 명확히 하며, 주요 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 피해자는 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 가져야 합니다. 둘째, 임대차보증금이 5억 원 이하이어야 하며 이 상한액은 시도별 여건에 따라 조정될 수 있습니다. 셋째, 피해자는 임대인에게서 보증금 반환을 받지 못하는 상황이 발생해야 하고, 이는 임대인의 파산이나 경매절차 개시와 같은 조건을 통해 판단됩니다. 마지막으로, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 충분한 사유가 있어야 합니다. 이러한 조건들은 피해자가 실질적으로 지원을 받을 수 있도록 도와주는 역할을 합니다.

  • 전세사기피해자법에 따라 피해자는 경매나 공매의 매각기일 지정 보류 요청, 국세 또는 지방세 체납으로 압류된 주택의 매각 유예 신청 등을 할 수 있습니다. 또한, 경매나 공매절차에서 우선매수권을 행사할 수 있는 법적 근거도 제공합니다. 이를 통해 피해자들은 보다 손쉽게 자신의 권리를 보장받고, 주거 불안을 해소할 수 있도록 구조적인 지원을 받을 수 있습니다.

  • LH 경매차익 피해자 지원

  • 한국토지주택공사(LH)는 전세사기 피해자들을 지원하기 위해 경매차익 지급 방안을 시행하고 있습니다. 이 제도는 피해자 주거안정을 목적으로 전세사기가 발생한 주택을 매입한 후 그 경매차익을 피해자에게 지원하는 방식으로 운영됩니다. 최근 조사에 따르면, LH가 전세사기 피해주택 44건을 매입한 결과, 피해자들의 보증금 회복률이 이전에 비해 크게 증가했습니다. 예를 들어, 후순위 피해자들 중 평균적으로 73%의 보증금을 회복한 경우도 발생했습니다. 이는 이전의 평균 37.9%에 비해 2배 가까이 증가한 수치입니다.

  • 특히, 후순위 피해자임에도 불구하고 보증금을 전액 회복한 사례도 발생해, 경매차익 지원이 실질적으로 피해자들에게 큰 도움이 되고 있습니다. LH는 매입한 피해주택을 공공임대로 제공하며, 피해자들은 최대 10년간 거주할 수 있는 기회를 부여받습니다. 이러한 지원은 피해자들이 임대료 부담 없이 안정된 주거 환경을 유지하는 데 기여하고 있습니다.

  • 국토교통부 피해자 지원위원회 역할

  • 국토교통부는 전세사기 피해자들에 대한 지원을 강화하기 위해 피해자 지원위원회를 운영하고 있습니다. 이 위원회는 전세사기로 인한 피해자 지정을 담당하며, 지난 3월에는 총 873건을 전세사기 피해자로 인정하였습니다. 이를 통해 누적 피해자 수는 약 2만8866명에 달했고, 이들은 주거, 금융, 법적 지원을 요구할 수 있습니다.

  • 위원회는 또한 전세사기 피해자들이 거주지 관할 시·도에 피해자 결정 신청을 할 수 있도록 지원체계를 마련해 놓았습니다. 피해자로 결정된 경우, 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터를 통해 구체적인 지원 안내가 이루어집니다. 이러한 체계적 지원은 피해자들이 지켜야 할 권리를 명확히 하고, 그들이 필요한 지원을 실질적으로 받을 수 있도록 돕고 있습니다.

마무리

  • 외국인 임대인의 급증은 주거 시장에 다양성을 제공하는 한편, 언어 및 법적 정보의 비대칭으로 인해 전세사기의 위험이 더욱 가중되고 있는 상황입니다. 특히, 주요 전세사기 수법인 '깡통전세', '바지 임대인', '허위 정보 제공' 등은 피해자에게 중대한 재정적 손실을 초래할 수 있는 만큼, 개인 차원에서의 적극적인 사전 점검이 필수적입니다. 매매가 및 전세가 비교, 전세보증보험 가입, 등기부 및 임대인 신용 정보를 철저히 확인하는 것이 이러한 위험을 줄이는 첫걸음이 될 것입니다. 제도적으로는 전세사기피해자법의 적극적인 시행과 LH 경매차익 지원의 확대, 외국인 임대인에 대한 규제 강화를 통해 더욱 안전한 주거 공간을 만들어야 할 필요성이 있습니다. 정부는 국토교통부 및 지자체와의 협력을 통해 피해자 복구율을 높이고, 언어와 문화권별로 맞춤형 안내 체계를 마련하여 발생하는 리스크를 최소화해야 합니다. 이는 전세사기 문제를 해결하는 데 있어 장기적으로 이익이 될 것이며, 향후의 주거 안정성을 확보하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.

  • 결론적으로, 외국인 임대인과 관련된 전세사기의 위험성을 낮추기 위해선 개인의 예방 노력을 강화하는 동시에, 정부 차원의 적극적인 지원과 제도적 보완이 반드시 병행되어야 합니다. 이러한 종합적인 접근이 이루어질 때, 피해자들은 보다 안정적인 주거 환경을 조성할 수 있을 것입니다.

용어집

  • 외국인 임대인: 국내에서 주택을 임대하는 외국 국적을 가진 개인이나 단체를 의미합니다. 2025년 4월 현재, 국내에는 약 8만9천여 명의 외국인 임대인이 있으며, 이들은 주거 시장의 다변화에 기여하고 있습니다.
  • 전세사기: 임대인이 세입자에게 허위 정보 제공이나 기만적인 계약을 통해 전세 보증금을 속여 빼앗는 범죄 행위를 가리킵니다. 최근 외국인 임대인에 의한 전세사기 발생 우려가 커지고 있습니다.
  • 깡통전세: 임대인이住宅 가격을 초과하는 전세 보증금을 받는 형태로, 주택의 시세가 하락하면 세입자가 보증금을 회수하기 어려운 전세사기 방식입니다.
  • 바지 임대인: 실제로는 집주인이 아닌 사람의 명의를 사용하여 전세 계약을 체결하는 임대인을 의미합니다. 이는 세입자에게 복잡한 법적 문제를 초래할 수 있습니다.
  • 전세보증보험: 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증보험사가 대신 보증금을 지급하는 보험 상품입니다. 임차인의 권리를 보호하는 중요한 수단으로 활용됩니다.
  • 전세사기피해자법: 전세사기로 인한 피해자를 지원하기 위해 제정된 특별법으로, 피해자가 지원받기 위한 조건과 절차를 규정하고 있습니다.
  • LH: 한국토지주택공사로, 전세사기 피해자 지원을 위해 경매차익 지급을 책임지고 있습니다. 피해주택 매입 및 공공임대로 제공하는 역할을 합니다.
  • 공인중개사: 부동산 거래를 중개하는 전문가로, 법적으로 자격을 갖춘 인물입니다. 이들은 전세사기에서 중요한 역할을 할 수 있으며, 신뢰성 검증이 필요합니다.
  • 정보비대칭: 임대인과 세입자 간에 정보의 비대칭적 상태로, 특히 외국인 임대인의 경우 언어 및 법적 정보 취득의 어려움으로 인해 발생할 수 있는 문제입니다.
  • 경·공매: 법원에서 채무자의 재산을 강제적으로 매각하는 절차로, 전세사기 피해자가 보증금을 회수하기 위한 중요한 경로가 될 수 있습니다.

출처 문서