물류센터 시장의 침체와 외국계 투자자의 기회: 뒤바뀌는 투자 트렌드

1. 요약

• 최근 한국의 물류센터 시장은 고금리와 공급 과잉으로 집약된 침체를 경험하고 있습니다. 이러한 상황 속에서도 외국계 투자자들은 저평가된 물류센터에 대한 적극적인 매입을 시도하며, 시장의 기회를 모색하고 있습니다. 이 보고서는 물류센터 시장의 현황을 분석하고, 침체의 원인을 명확히 제시하며, 향후 전망과 더불어 투자 전략을 논의합니다. 최근 몇 년간 물류센터 공급의 급증과 관련하여, 2023년의 시장 수요는 이와 현저하게 대조되고 있습니다. 예를 들어, 전자상거래의 성장률 둔화는 물류센터에 대한 수요에 부정적인 영향을 미치고 있으며, 이로 인해 공실률은 상승하고 임대료는 하락하는 경향을 보이고 있습니다.

• 특히 수도권 지역에서의 공급 증가로 인해 구체적인 수치로는 2023년 공실률이 20%에 가까워졌으며, 이는 물류센터의 투자 수요를 더욱 위축시키고 있습니다. 반면, 일부 외국계 투자자들은 이러한 저평가된 자산을 기반으로 새로운 기회를 포착하고 있으며, 2023년에만 모든 해외 투자금 중 약 70%인 23억 달러를 물류센터에 투자했습니다. 예를 들어, 국내 코람코자산운용이 식자재 물류업체 푸드누리의 물류센터를 35% 저렴하게 매입한 사례는 외국계 투자자들이 현재 시장에서 어떻게 기회를 얻고 있는지를 잘 보여줍니다.

• 따라서 현재 상황은 투자자들에게 두 가지 기회를 제공합니다. 첫 번째는 침체된 시장 속에서 저렴한 가격에 물류센터를 확보하는 것이고, 두 번째는 향후 시장이 안정화될 것으로 예상되는 시점에 대비하여 효과적인 투자 전략을 수립하는 것입니다. 이러한 점들을 종합적으로 분석하여, 물류센터 시장은 일시적인 침체 속에서도 여전히 투자자들에게 매력적인 기회를 제공하고 있다는 결론을 내릴 수 있습니다.

2. 물류센터 시장 현황

• 2-1. 2023년 물류센터 투자 시장의 침체 현황

• 2023년 한국의 물류센터 시장은 고금리와 공급 과잉으로 인해 지속적인 침체를 겪고 있습니다. 한국물류센터의 공급량은 과거 몇 년간 급격히 증가했으나, 최근 2023년에는 시장의 수요와 공급의 불균형이 심화되었습니다. 특히 전자상거래의 성장률이 둔화되면서 물류센터에 대한 투자자들의 관심이 줄어들고 있는 상황입니다. 이를 반영하듯, 2023년에 공급된 물류센터의 공실률은 20%에 육박하고 있으며, 이는 임대료 하락으로 이어져 물류센터 투자 수요를 더욱 위축시키고 있습니다.

• marketReport에 따르면 2023년 한국 물류센터 산업의 공급물량이 정점을 찍은 이후, 2024년 하반기까지 안정화가 예상되고 있습니다. 이러한 변화는 고금리에 따른 금융 조달 여건 악화 및 물가 상승으로 인해 부동산 투자 시장 전반에서 나타나는 경향입니다. 과거에는 전자상거래의 폭발적인 성장으로 물류센터의 수요가 급증했으나, 현재는 고금리가 장기화됨에 따라 재정적 압박을 받는 투자자들이 많아지고 있습니다.

• 2-2. 줄어든 수요와 공급 과잉의 상관관계

• 물류센터 시장의 침체는 수요 감소와 공급 과잉 간의 복합적인 상관관계에서 기인합니다. 2020년대 초 코로나19로 인해 물류센터의 수요가 급증했으나, 팬데믹 완화에 따른 소비 패턴 변화로 공급이 초과된 상태입니다. 실제로 2022년 하반기부터 시작된 새로운 물류센터의 공급은 무려 184만2000평에 달했으나, 수요는 이에 미치지 못하고 있습니다.

• 일례로, 수도권에서의 물류센터 공급 증가로 인한 공실률 상승은 이 지역의 공급 과잉을 더욱 악화시키고 있습니다. 2023년에는 공급물량의 집중으로 인해 수도권 내 주요 지역에서의 공실률이 두드러지며, 기업들이 인프라를 정비하고 안정성을 갖춘 물류센터에 대한 투자의 중요성 또한 강조되고 있습니다.

• 특히, 선매입이 어려웠던 기존 저온창고의 경우 보다 더욱 심각한 공실 우려가 가중되고 있으며, 이러한 변화에 따라 많은 개발자들이 저온창고의 설계를 상온 창고나 다른 용도로 변경하는 경향을 보이고 있습니다. 이는 위축된 시장 상황에 대한 적응의 결과로 볼 수 있습니다.

• 2-3. 국내 물류센터의 거래 동향

• 2023년 국내 물류센터 거래는 과거에 비해 크게 감소했지만, 여전히 일부 대형 거래가 성사되고 있는 상황입니다. 2023년 2분기 물류센터 거래액은 1조8549억원으로, 이는 전 분기 대비 2배 증가한 수치입니다. 이는 시장이 아직 살아있음을 보여주는 지표이며, 저평가된 자산에 대한 외국계 투자자들의 관심 또한 반영된 결과입니다.

• 코람코자산운용이 식자재 전문 물류업체 푸드누리로부터 이천 물류센터를 908억원에 취득한 사례는 이러한 맥락에서 주목할 만합니다. 이 물류센터는 감정가에 비해 35% 저렴하게 거래된 것으로, 물류센터의 가치가 시장 상황에 따라 재조명되고 있다는 것을 보여줍니다. 또한 인천 석남동 혁신물류센터가 이지스자산운용에 5850억원에 팔린 거래는 대형 물류센터의 거래가 성사된 좋은 예입니다.

• 이와 더불어, 국내외 투자자들은 앞으로의 안정적인 수익을 고려하여 NPL(부실채권) 펀드를 조성하고, 저평가된 물류센터를 헐값에 매입하려는 움직임을 보이고 있습니다. 이러한 전략은 고금리에 따른 투자자들의 불안감을 해소하고, 동시에 향후 시장 안정화에 대비할 수 있는 방법으로 평가됩니다.

3. 침체의 원인 분석

• 3-1. 고금리의 영향

• 고금리는 물류센터 시장에 중대한 영향을 미치고 있습니다. 최근 몇 년간 지속된 금리 인상은 국내 및 글로벌 경제에 여러 가지 부정적인 파급효과를 가져왔습니다. 특히 물류센터와 같은 대규모 부동산 투자에서는 자금 조달 비용이 증가하게 되며, 이는 곧 프로젝트의 경제성을 저해합니다. 예를 들어, 물류센터 개발 프로젝트에서 필수적인 자금 조달을 위한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 금리가 8~9%대에 이르렀으며, 이는 개발자들이 투자 결정을 내리는 데에 큰 위험 요소로 작용하고 있습니다.

• 이러한 상황 속에서 많은 개발자들이 기존에 예정했던 신규 물류센터 건설 프로젝트를 미루거나 취소하는 경향을 보이고 있습니다. 결국, 고금리로 인한 자금 조달의 어려움은 물류센터의 공급을 감소시키고 있으며, 이는 향후 시장의 불확실성을 더욱 키우고 있습니다.

• 3-2. 물류센터 공급 과잉의 배경

• 물류센터의 과잉 공급은 최근 몇 년 동안 입지한 투자자들의 과도한 건설과 관련이 깊습니다. 코로나19 팬데믹 동안 이커머스 산업의 급성장으로 많은 기업들이 물류센터에 대한 투자를 확대하였고, 이로 인해 공급 물량이 급증했습니다. 그러나 팬데믹이 종료되고 금리가 상승하면서 예상된 수요가 줄어들게 되었고, 이는 과잉 공급을 초래하였습니다.

• 국가물류통합정보센터의 자료에 따르면 2023년도에 신규 등록된 1만㎡(3, 000평) 이상의 창고업체가 총 114곳에 달했다고 합니다. 이는 2017년 이후 가장 많은 숫자로, 그동안 물류센터 공급을 계획했던 대형 기업들의 집중적인 공급이 이루어진 결과입니다. 그러나 이러한 과잉 공급은 결국 높은 공실률로 이어져, 섣부른 공급 결정이 연쇄적으로 시장 침체를 가중시키고 있습니다.

• 3-3. 전자상거래 성장 둔화

• 또한 전자상거래의 성장 둔화는 물류센터 시장에 또 다른 악재로 작용하고 있습니다. 2023년의 국내 이커머스 시장 성장률은 전년 대비 10% 수준으로 감소했으며, 이는 연평균 20% 이상의 성장을 기록했던 과거에 비해 큰 하락입니다. 이와 같은 성장 둔화는 물류센터의 주요 임차인인 이커머스 기업들의 물류센터 수요를 직격으로 저해하고 있습니다.

• 결과적으로 이러한 전자상거래 시장의 둔화로 인해 여러 물류센터가 공실 상태에 놓이게 되었고, 이는 임대 수익률 감소와 더불어 자산 가치의 하락으로 이어지고 있습니다. 예를 들어, 수도권 물류센터의 공실률이 2022년 3%대에서 2023년에는 10%를 초과하게 되면서 수익률이 급감한 사실을 쉽게 확인할 수 있습니다. Sinkintoagerie.Inetis 및 자산 가치는 하락하며 많은 투자자들이 외국계 물류센터에 대한 투자의 위험성을 다시금 평가하게 되는 상황에 이르게 되었습니다.

4. 투자 기회의 재조명

• 4-1. 저평가된 물류센터에 대한 외국계 기관의 관심

• 최근 한국의 물류센터 시장은 고금리와 공급 과잉으로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 이러한 상황 속에서 외국계 기관 투자자들의 저평가된 물류센터에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 국내 상업용 부동산 시장에서 물류센터에 대한 해외 자본 투자는 2023년 총 23억 달러에 달했으며, 이는 전체 해외 투자금의 약 70%를 차지하고 있습니다. 이러한 경향은 고금리와 공급 과잉으로 저렴한 가격에 매입할 기회가 많아진 점이 큰 영향을 미쳤습니다.

• 특히, 최근 코람코자산운용과 같은 국내 자산 운용사들이 저렴한 가격에 물류센터를 인수한 사례를 보면서, 외국계 투자자들도 이러한 매물에 대한 투자를 시도하고 있습니다. 예를 들어, 캐나다의 브룩필드자산운용은 인천 청라 물류센터를 6, 590억원에 매입하며 국내 물류센터 투자에 나섰습니다. 이처럼 우수한 입지와 안정적인 임차인을 갖춘 물류센터가 매력적인 투자 대상으로 각광받고 있습니다.

• 4-2. 코람코자산운용과 같은 국내 자산 운용사의 투자 사례

• 코람코자산운용은 국내 물류센터 시장에서 중요한 역할을 하고 있는 자산 운용사입니다. 최근 그들은 경기 이천의 물류센터를 약 908억원에 구매하며 저평가된 물류센터 매입에 뛰어들었습니다. 이와 같은 사례는 오랜 기간 거래가 없는 물류센터들이 저렴한 가격으로 새 주인을 찾는 과정에서 발생하고 있습니다.

• 예를 들어, 인천 석남동 혁신물류센터의 경우, 이지스자산운용에게 5, 850억원에 팔리기까지 2022년부터 매각을 시도했지만, 고금리 및 공급 과잉으로 인해 거래가 성사되지 않았습니다. 그러나 최근 들어 이러한 시장의 복잡성을 극복하고 물류센터 거래가 활발히 이루어지고 있습니다. 이는 새로운 기회를 창출하고 있으며, 특히 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대안으로 자리 잡고 있습니다.

• 4-3. 향후 안정화가 예상되는 시점

• 2024년 하반기에는 한국 물류센터 시장의 안정화가 예상되고 있습니다. 콜리어스 코리아의 보고서에 따르면, 2023년 기준으로 공급량이 정점을 찍은 이후 공급 물량이 줄어들 것으로 보입니다. 이는 물류센터의 과잉 공급 문제를 완화할 것으로 기대되며, 안정된 임차인을 확보한 상온 물류센터가 향후 성공적인 투자처로 자리매김할 것입니다.

• 현재 고금리가 지속되고 있는 상황에서 PF(Project Financing) 부실 자산이 증가하고 있으며, 이는 저평가된 물류센터를 매입할 수 있는 기회를 만들어줄 것으로 보입니다. 더욱이, 알리익스프레스와 같은 대형 이커머스 업체들이 한국 시장에 투자하기 시작하면서 해당 업체들의 물류센터 수요도 증가하고 있습니다. 이러한 변화는 물류센터 시장의 변동성 감소와 함께 안정성을 높여줄 것으로 기대됩니다.

5. 향후 전망 및 전략

• 5-1. 2024년 물류센터 시장 현황 전망

• 2024년 물류센터 시장은 고금리 및 공급 과잉의 후유증으로 인해 여전히 어려운 상황이 지속될 것으로 보입니다. 하지만, 2024년 하반기부터는 안정화가 예상되며, 과거 몇 년간 높았던 공급량이 줄어들고, 시장에서의 경쟁이 덜할 것입니다. 특히 2023년이 최대 공급물량을 기록한 후, 2024년에는 신규 공사와 인허가의 축소로 공급이 감소할 것으로 전망됩니다.

• 콜리어스 코리아의 2023년 한국 물류센터 시장 보고서에 따르면, 공급량 감소는 올해 큰 폭으로 이루어질 것으로 예측되며, 이는 인천 지역에서 공급이 집중되었기 때문에 더욱 두드러질 것입니다. 특히 수도권 물류센터 시장에서 공실률이 10%에 달하는 상황에서 안정적인 임차인을 확보한 물류센터는 여전히 높은 수요를 유지하게 될 것입니다.

• 5-2. 안정화 후 투자 전략

• 2024년 물류센터 시장이 안정화될 경우, 투자자들은 장기적인 안정성을 추구하는 전략을 채택해야 합니다. 고금리로 인해 대출이 어려워진 상황에서, 자본 조달 방식의 변화를 고려해야 할 필요가 있습니다. 예를 들어 외국계 투자자들이 국내 물류센터에 대한 투자에 적극적으로 나서고 있으며, 이들은 주로 안정적인 임차인을 확보한 물류센터를 선호하고 있습니다. 정보를 적극적으로 분석하고, 잠재적인 저평가된 자산을 실질적으로 검토하는 것이 중요합니다.

• 특히 공실률이 높은 구역의 물류센터는 향후 임대료 조정 등에 따른 리스크가 클 수 있으므로, 안정적인 임차인을 가진 물류센터에 집중하는 전략이 바람직합니다. 안정적으로 유지되는 임대 수익을 보장하기 위해 장기계약 체결이 장려될 것입니다.

• 5-3. 리스크 관리 방안

• 물류센터 투자에서의 주요 리스크 요소는 고금리와 공급 과잉으로 인한 임대료 하락입니다. 이를 관리하기 위해, 투자자들은 선제적 외부 정보를 바탕으로 매입 결정을 신중하게 고려해야 할 것입니다. 또한, 특정 지역이나 특정 종류의 물류센터에 집중 투자하는 것보다는 포트폴리오를 다양화하여 리스크를 분산하는 것이 효율적입니다.

• 금리 변동에 따른 자금 조달 상황도 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 높은 금리로 인해 자본 조달이 어려워질 경우, 자산의 재평가 및 매각 전략을 검토하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 이를 통해 손실을 줄이고, 유동성을 높여야 합니다. 무엇보다도, 시장 변화에 신속하게 대응할 수 있는 체계를 갖추는 것이 중요합니다.

결론

• 2023년의 물류센터 시장 침체는 단기적인 경고 신호일 뿐, 장기적인 시각에서 보면 새로운 투자 기회로 해석할 수 있습니다. 고금리와 공급 과잉의 도전 속에서도 외국계 투자자들이 저평가된 자산을 타겟으로 삼고 있는 현상은 이러한 기회의 상징이기도 합니다. 앞으로 안정화가 이루어질 경우, 이러한 투자자들은 보다 신중하고 전략적으로 접근해야 할 것입니다.

• 특히, 국내 물류센터 시장이 고금리와 공급 과잉의 후유증을 극복한다면, 특히 안정적인 임차인을 보유한 물류센터는 더욱 매력적인 투자처로 자리잡을 가능성이 큽니다. 현재 진행 중인 고금리 상황에서도 투자자들은 잃어버린 수익을 회복하고, 안정적인 수익원 확보를 위해 다양한 전략을 검토할 필요가 있습니다. 이 보고서를 통해 제시된 내용을 바탕으로, 투자자들은 상황의 복잡성과 여타 요인들을 명확히 이해하고, 효율적으로 기회를 포착할 수 있는 통찰력을 키울 수 있는 기회가 될 것입니다.

• 마지막으로, 물류센터 시장의 동향을 지속적으로 모니터링하고, 변화하는 시장 상황에 맞춰 빠르게 대응하는 체계를 갖추는 것이 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 이를 통해 기업들은 잠재적인 위험을 효과적으로 관리하고 미래의 성공적인 투자로 이어질 수 있을 것입니다.

용어집

• 고금리 [경제 용어]: 평균 금리가 높아진 상태로, 차입 비용이 증가하여 대출이 어려워지고, 이는 투자 및 소비를 위축시키는 영향을 미친다.

• 공급 과잉 [물류 용어]: 시장에 공급되는 물량이 수요를 초과하는 상태로, 이는 공실률 증가와 임대료 하락을 초래한다.

• 물류센터 [산업 용어]: 물품의 보관 및 유통을 위해 설계된 시설로, 일반적으로 대규모 창고와 관련된다.

• 저평가 자산 [투자 용어]: 시장 가치에 비해 가치가 저평가되어 있는 자산으로, 투자자들이 저렴한 가격에 매입하여 향후 가치 상승을 기대하는 것을 의미한다.

• 전자상거래 [상업 용어]: 인터넷을 통해 상품이나 서비스를 사고파는 상거래 방식으로, 오늘날 많은 물류센터의 주요 임차인이다.

• 인프라 [물류 용어]: 물품 이동과 저장에 필요한 기초 시설과 설비를 총칭하며, 물류센터의 효율성을 높이는 데 중요한 요소이다.

• NPL(부실채권) [금융 용어]: 상환이 지연되거나 불가능한 채권으로, 금융 기관에서 부실 자산으로 간주되며 투자 전략에 영향을 줄 수 있다.

• 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) [재무 용어]: 부동산 개발 프로젝트에 필요한 자금을 조달하기 위해 특정 프로젝트의 수익으로 대출을 상환하는 금융 방식이다.

• 공실률 [물류 용어]: 물류센터에서 빈 공간의 비율로, 높을수록 공급 과잉 상태를 나타내며 임대 수익에 직접적인 영향을 미친다.

출처 문서

• ‘코로나 끝나자 침체’ 물류센터… 거래량 2배 늘었다https://n.news.naver.com/mnews/article/023/0003855074
• `헐값`된 물류창고…달려든 외국계 투자자https://v.daum.net/v/20240812181052113
• 물류센터 침체 지속, 안정화 시점은https://www.coldchainnews.kr/mobile/article.html?no=25895