올림픽파크포레온 전세 시장의 변화와 임대차 전략

1. 요약

• 서울 강동구 둔촌동에 위치한 올림픽파크포레온은 단일 단지 기준으로 국내 최대 규모인 1만2032가구를 자랑하는 대규모 재건축 프로젝트입니다. 본 프로젝트는 서울시의 주거 수요와 재건축 필요성을 동시에 해결하는 중요한 역할을 하며, 주거 환경의 개선뿐만 아니라 지역 경제에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 응시됩니다. 올림픽파크포레온은 올림픽공원과 인근 상업시설의 근접성 덕분에 뛰어난 입지를 갖추고 있으며, 대중교통 접근성 및 다양한 생활 편의시설로 인해 실거주자들에게 매력적인 조건을 제공합니다. 이러한 여러 요소가 결합되어, 올림픽파크포레온은 단순한 주거지를 넘어 지역 사회의 중심 역할을 할 것으로 기대됩니다.

• 최근에는 기존 조합원들에게 실제 거주 의무 3년 유예라는 정책적 혜택이 부여되면서 전세 수요가 급증하였으며, 이에 따른 공급 증가가 강동구 전세 시장 전반에 큰 영향을 미치고 있습니다. 전세물량의 급증은 올림픽파크포레온의 입주가 가까워짐에 따라 더욱 두드러지고 있으며, 이는 자연스럽게 시장의 전반적인 전세가격 하락을 이끌고 있습니다. 서울 강동구의 전세 시장은 현재 25개 자치구 중에서도 유일하게 몇 주간 하락세를 이어가고 있으며, 이는 올림픽파크포레온의 입주 준비가 본격화됨에 따라 전세 물량이 대거 공급되고 있기 때문입니다.

• 강동구의 전세 물량은 최근 2860건으로, 이전 한 달 대비 15% 증가한 수치를 보이고 있습니다. 특히 전세 시세는 전용 59㎡가 6억~9억 원, 84㎡는 7억~14억 원, 109㎡는 9억~15억 원으로 형성되며, 이는 전반적으로 전세 가격 하락 압력을 가중시키고 있습니다. 따라서 각 세입자들은 이러한 시장 변화를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있으며, 기회를 잘 활용해야 할 것입니다.

2. 올림픽파크포레온과 그 위상

• 2-1. 올림픽파크포레온 개요 및 영향력

• 올림픽파크포레온은 서울 강동구 둔촌동에 위치한 대규모 재건축 프로젝트로, 총 1만2032가구 규모를 자랑하며 단일 단지 기준으로는 국내 최대입니다. 이는 서울시의 주거 수요와 재건축 필요성을 동시에 해결하는 중요한 프로젝트로써, 주거 환경 개선과 함께 지역 경제에도 큰 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

• 이 단지는 올림픽공원 및 인근 상업시설과의 근접성 덕분에 매우 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 특히, 대중교통 접근성이 뛰어나고 초등학교 및 다양한 생활 편의시설이 인근에 위치하여 실거주자들에게 매력적인 조건을 제공합니다. 이러한 점에서 올림픽파크포레온은 단순한 주거지를 넘어서 지역 사회의 중심지로 부상하고 있습니다.

• 특히, 최근에는 기존 조합원들에게 실거주 의무 3년 유예라는 정책적 혜택이 제공되면서, 여기에서 발생하는 전세 수요 또한 급증하고 있습니다. 이는 집주인들이 세입자를 모시기 위해 더욱 적극적으로 시장에 임대 매물을 내놓는 계기가 되고 있습니다. 결과적으로 이러한 현상은 강동구 전세 시장 전반에 큰 영향을 미치고 있습니다. 특히, 올림픽파크포레온의 입주가 가까워지면서 전세 매물의 공급량이 급증하였고, 이는 시장의 전반적인 전세가격 하락을 이끌고 있습니다.

• 2-2. 서울 강동구 전세 시장에서의 특징

• 서울 강동구의 전세 시장은 현재까지도 서울 25개 자치구 중 유일하게 몇 주간 하락세를 보여주고 있습니다. 올림픽파크포레온의 입주 준비가 본격화됨에 따라 이 지역에 전세 물량이 대거 공급되고 있기 때문입니다.

• 2024년 9월 1일 기준으로 강동구 아파트 전세 매물은 2860건으로, 이는 한 달 전과 비교하여 15% 증가한 수치입니다. 올림픽파크포레온의 전세 매물은 총 2040개로 집계되어 있으며, 이는 3개월 전의 992개 대비 105.6% 증가한 수치입니다. 이러한 매물의 증가는 세입자들에게 선택의 폭을 넓혀주는 긍정적인 요소로 작용합니다.

• 특히, 전세 시세는 전용 59㎡가 6억~9억 원, 84㎡는 7억~14억 원, 109㎡는 9억~15억 원 등으로 형성되고 있으며, 이는 강동구 전역에서의 전세 가격 하락 압력을 더욱 가속화하고 있습니다. 대규모 입주 예정으로 인해 전세 가격의 하락세는 이전에는 볼 수 없었던 새로운 시장 상황을 나타내고 있습니다. 리포트에 따르면, 최근 서울 아파트 전셋값은 평균 0.20% 상승했으나, 강동구는 0.01%로 상승 폭이 줄어들며 당분간 하락세를 이어갈 것으로 보입니다.

3. 전세 시장 현황 분석

• 3-1. 전세 매물 현황

• 서울 강동구 둔촌동에 위치한 올림픽파크포레온의 입주가 다가오면서 전세 매물의 수가 급증하고 있습니다. 최근 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 올림픽파크포레온의 전세매물 수는 지난 3개월 동안 992개에서 2040개로 증가하여 105.6%가량 급증한 것으로 나타났습니다. 이는 전세를 임대할 수 있는 세입자 수요가 높아지고 있다기보다는 입주 예정 물량이 시장에 쏟아져 들어오는 탓으로 해석됩니다. 특히 대규모 재건축 단지인 올림픽파크포레온이 1만 2032가구를 포함하고 있어, 향후에도 증가세는 계속될 것으로 보입니다.

• 3-2. 전세 가격 변동 추세

• 전국적으로 전세가가 상승세를 보이는 가운데, 서울 강동구의 경우 전세 가격이 하락하는 독특한 상황이 관찰되고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 45주 동안 서울 전체 전셋값은 상승세를 이어온 반면, 강동구는 최근 2주 연속 이어진 하락세를 나타냈습니다. 이에 따라 강동구의 전세 매물 가격은 전용 84㎡(34평형)의 경우 약 7억원에서 14억원 사이로 형성되고 있으나, 여타 대규모 아파트와 비교할 때 상대적으로 낮은 편입니다. 시장 전문가들은 이러한 가격 하락이 올림픽파크포레온의 임대차 물량 증가와 밀접한 관련이 있다고 분석하고 있습니다.

• 3-3. 강동구의 특이점과 하락세

• 강동구가 전세 매물 공급의 급증으로 가격 하락세를 보이는 이유는 다양한 사회적 및 정책적 요인 때문입니다. 특히, 최근 실거주 의무 3년 유예법안이 통과됨에 따라 집주인들이 자신이 세 들어 사는 집을 임대할 수 있는 여건이 조성되었습니다. 이로 인해 전세 매물의 공급이 풍부해졌고, 강동구 아파트 전세 매물은 2860건으로 한 달 전보다 15% 늘어난 상황입니다. 이러한 공급 증가가 지속적으로 이어질 것으로 전망되는 가운데, 향후 하락세는 더욱 심화될 것이라는 우려가 커지고 있습니다. 특히, 세입자들이 원하는 시점에 보다 저렴한 금액으로 전세 계약을 체결할 수 있는 가능성이 열려 있습니다.

4. 입주 준비 및 임대차 계약 시 유의사항

• 4-1. 전세 임대차 계약 프로세스

• 전세 임대차 계약은 통상적으로 세입자와 집주인 간의 합의에 의해 이루어집니다. 계약 시작 전, 먼저 세입자는 원하는 매물의 상태 및 가격을 확인하고, 집주인은 세입자의 신뢰성과 입주 의사를 검토합니다. 이후 상호 합의가 이루어지면 구두 조건으로 계약이 성립하며, 이 후 서면 계약서를 작성하여 법적 효력을 부여합니다. 계약서 내용에는 임대료, 보증금, 계약 기간, 관리비 및 기타 조건이 반드시 포함되어야 하며, 이러한 점을 미리 확실히 확인하는 과정이 중요합니다.

• 특히 올림픽파크포레온과 같은 대규모 재건축 단지에서는 관련 법규 및 조정 사항을 고려해야 합니다. 예를 들어, 기존 조합원과 수분양자 간의 유예 혜택이 문제없이 반영되어야 하며, 계약서에 이러한 내용이 명시되어 있지 않으면 나중에 다툼이 발생할 소지가 큽니다. 따라서 계약 체결 전 모든 조건을 명확히 확인하고, 필요한 경우 전문가의 의견을 청취하는 것을 권장합니다.

• 계약 날짜와 입주 일정은 매우 중요합니다. 올림픽파크포레온은 2024년 11월 27일부터 본격 입주가 시작되며, 이에 앞서 10월 10일부터 3일간 사전 점검이 이루어질 예정입니다. 사전 점검은 입주 전에 주택의 상태를 확인할 수 있는 중요한 절차입니다. 세입자는 사전 점검 시 주택에 대한 전반적인 점검을 통하여 문제점을 사전에 발견하고, 이를 계약서에 명시하거나 집주인과의 협의를 통해 문제를 보완할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.

• 4-2. 신혼부부 지원 정책

• 서울시는 신혼부부를 대상으로 한 여러 주택 지원 정책을 운영하고 있습니다. 주로 장기 전세 주택을 공급하여 신혼부부들이 안정적이고 저렴한 주거 공간을 확보할 수 있도록 하고 있습니다. 이러한 정책은 임대차 계약을 체결할 때 유리한 조건을 부여해 주기 때문에 신혼부부들에게는 큰 도움이 됩니다.

• 서울시의 장기 전세 주택 지원은 신혼부부에게 특히 중요한데, 아이 출산 시 재계약 혜택이 제공되어 경제적인 부담을 경감해 주는 방안으로 작용합니다. 예를 들어, 신혼부부가 아이를 출산하면, 서울시는 장기 전세 주택의 재계약 시 우대 조건을 부여합니다. 이는 신생아 양육을 원하는 부부들에게 특히 유리한 조건이며, 여러 실질적인 필요를 만족시키는 데 기여합니다.

• 이와 더불어, 신혼부부를 위한 정책을 통해 전세 매물의 확보도 용이해지고 있으며, 이는 경쟁이 치열한 올림픽파크포레온 입주 시에도 큰 도움이 될 것입니다. 신혼부부들이 적극적으로 이러한 지원 정책을 활용하는 것이 바람직합니다.

• 4-3. 주의해야 할 계약 조건 및 사항

• 임대차 계약을 체결할 때는 계약서의 모든 항목을 세심하게 검토하는 것이 필수적입니다. 특히 대규모 재건축 단지인 올림픽파크포레온의 경우, 특정 조건이 있을 수 있으므로 이를 신중히 확인해야 합니다. 예를 들어, 기존 조합원에 대해 실거주 의무가 3년 유예되는 혜택과 같은 내용은 반드시 계약서에 명확히 기재되어야 하며, 이를 통해 불이익이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

• 또한, '미끼 매물'이라는 과도하게 낮은 매물가는 특히 주의가 필요합니다. 이러한 매물은 현장에서 실제로 공급되지 않을 수 있으며, 세입자들에게는 큰 혼란을 줄 수 있습니다. 따라서 전세 가격이 비정상적으로 낮은 매물을 발견할 경우, 해당 매물의 실체를 반드시 확인해야 하며, 확증되지 않은 정보에 의존하지 않는 것이 중요합니다.

• 결국 임대차 계약은 세입자와 집주인 간의 명확한 의사 소통에 기반하여 이뤄져야 하며, 모든 조건을 체크하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 최선의 선택이 될 것입니다.

5. 결론 및 향후 전망

• 5-1. 올림픽파크포레온 입주의 의미

• 올림픽파크포레온의 입주는 서울 강동구 부동산 시장에 중대한 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 특히, 단일단지 기준으로 국내 최대 규모인 1만 2032가구가 입주하게 되면서, 이는 주변 전세 시장에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 대규모 입주의 경우, 전세 매물의 공급이 늘어나는 반면, 수요는 상대적으로 줄어들어 전세 가격의 하락 압력을 가중시킵니다. 현재 강동구는 이미 전세 가격이 하락세를 보이고 있으며, 이는 최근 입주 예정인 올림픽파크포레온 때문이라고 할 수 있습니다. 따라서, 이번 입주는 세입자들에게 보다 유리한 시장 환경을 조성하여, 전세를 구하는 이들에게 선택권을 넓혀줄 것으로 보입니다.

• 5-2. 전세 시장의 향후 동향

• 올림픽파크포레온의 입주가 진행되면 전세 시장의 공급이 급격히 증가할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 중소형 아파트 전세가 특히 영향을 받을 것으로 보이며, 공급과잉으로 인해 시장 가격이 눌릴 가능성이 높습니다. 강동구의 전세 가격은 최근 몇 주 연속 하락세를 기록하고 있으며, 이는 올림픽파크포레온의 점진적인 입주가 직접적인 원인으로 작용하고 있습니다. 부동산 전문가들은 이러한 하락세가 당분간 지속될 것으로 전망하고 있으며, 신규 입주 물량이 일시적인 가격 하락을 일으킬 것으로 보고 있습니다. 따라서, 전세를 계획 중인 세입자들은 올림픽파크포레온의 입주 시점을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

• 5-3. 세입자와 집주인을 위한 조언

• 세입자들에게는 가능한 한 많은 매물을 비교하고, 전세 가격이 하락세인 지금이 좋은 기회임을 잊지 말아야 합니다. 또한, 신혼부부를 위한 지원 정책을 활용해 안정적인 거주지를 확보할 수 있도록 해야 합니다. 반면, 집주인들은 세입자를 유치하기 위한 경쟁이 치열해질 것으로 예상되는 만큼 임대 조건을 보다 유연하게 설정하는 것이 필요합니다. 특히 대규모 입주가 예상되는 상황에서, 집주인들은 정당한 가격 책정을 통해 매력을 높이고, 세입자들과의 관계를 원만하게 유지하기 위한 노력이 필요합니다. 따라서, 양측 모두가 시장의 변화에 맞추어 전략적인 접근이 요구됩니다.

결론

• 올림픽파크포레온의 입주는 서울 강동구 부동산 시장에 중대한 변화를 불러올 것으로 예상됩니다. 특히, 1만2032가구라는 대규모 단지가 입주하게 되어, 이는 주변 전세 시장에 직접적인 영향을 미치고, 전세 매물의 공급이 증가하는 반면 수요는 감소하여 전세 가격의 하락 압력을 더욱 가중시킬 것입니다. 현재 강동구는 전세 가격이 이미 하락세를 보이고 있으며, 이는 올림픽파크포레온의 입주가 임박한 탓에 더욱 부각되고 있습니다. 이런 배경 속에서 세입자들은 보다 유리한 조건으로 전세를 구할 수 있는 매력적인 시장 환경이 조성될 것입니다.

• 향후 올림픽파크포레온의 입주가 진행됨에 따라 전세 시장의 공급이 급격히 증가할 것으로 예상되며, 특히 중소형 아파트 전세가 큰 영향을 받을 것으로 보입니다. 시장의 공급 과잉으로 인해 전세 가격은 더욱 눌릴 가능성이 높고, 이는 최근 몇 주 연속의 하락세에도 반영되고 있습니다. 부동산 전문가들은 이러한 하락세가 당분간 지속될 것으로 전망하고 있으며, 신규 입주 물량이 전세 가격에 일시적인 하락을 초래할 것으로 보고 있습니다.

• 세입자들에게는 가능한 많은 매물을 비교하여 전세 가격 하락세가 지속되는 지금이 좋은 구매 시점임을 인식해야 하며, 신혼부부를 위한 정책을 활용하여 안정적인 거주지를 확보하는 것이 바람직합니다. 반면, 집주인들은 예상되는 경쟁 심화에 따라 임대 조건을 보다 유연하게 설정해야 하며, 정당한 가격 책정을 통해 매력을 높이는 전략을 고려해야 합니다. 결국, 양측 모두 시장의 변동성을 고려하여 전략적으로 접근할 필요성이 인정됩니다.

용어집

• 올림픽파크포레온 [주거 단지]: 서울 강동구 둔촌동에 위치한 1만2032가구 규모의 대규모 재건축 프로젝트로, 주거 환경 개선 및 지역 경제에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.

• 재건축 [부동산 용어]: 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 세우는 과정을 말하며, 도시의 주거 환경을 향상시키기 위한 방법 중 하나이다.

• 전세 [임대차]: 세입자가 집주인에게 장기간 일정 금액의 보증금을 지불하고 주거 공간을 임대하는 형태로, 주택 소유권 이전이 없이 거주할 수 있게 해준다.

• 실거주 의무 3년 유예 [정책]: 일정 조건을 충족한 경우 기존 조합원이 3년 동안 실제 거주하지 않아도 되는 혜택으로, 전세 수요 증가를 유도한다.

• 전세 가격 [부동산 용어]: 특정 시점에서 전세 계약 시 요구되는 보증금의 금액으로, 지역의 수요와 공급에 따라 달라진다.

• 신혼부부 지원 정책 [정책]: 서울시가 신혼부부를 위해 제공하는 주택 지원으로, 안정적이고 저렴한 거주 공간을 확보할 수 있도록 돕는다.

• 전세 물량 [부동산 용어]: 특정 지역 또는 단지에 공급되는 전세 주택의 수량을 의미하며, 시장의 수요와 공급에 중대한 영향을 미친다.

• 미끼 매물 [부동산 용어]: 비정상적으로 낮은 가격으로 제시되지만 실제로는 공급되지 않는 허위 매물을 말하며, 세입자들에게 혼란을 유발할 수 있다.

출처 문서

• 올림픽파크포레온 전세 입주 희망자를 위한 필수 가이드go-public-report-ko-d77af23b-98a5-4197-b69d-681b6bbaf4a3-0-0
• 1만2000세대 둔촌주공 위력 대단하네···서울서 유일하게 전셋값 약세 - 시https://www.sisajournal-e.com/news/articleView.html?idxno=401753
• "34평 전세 9억"…강동구 포레온, '세입자 모시기' 경쟁 본격화https://www.news1.kr/realestate/general/5473939