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2025년 도시·건축 트렌드 분석: 공공공간에서 주거혁신까지

일반 리포트 2025년 04월 25일
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  • 2025년 4월을 기준으로 한국과 글로벌 도시·건축 분야는 공공공간의 확충, 지속 가능한 설계, 규제 완화, 주거 금융 혁신, 그리고 기술 융합 등 다각적 변화의 국면에 놓여 있습니다. 이러한 변화는 기존의 전통적인 도시계획 모델에서 벗어나 새로운 방향으로 나아가고 있음을 보여줍니다. 특히 **국가도시공원 제도의 부활**은 한국 정부의 도시 개발과 공공공간 확충에 대한 새로운 의지를 반영하며, 이는 2016년에 제정된 법률이 최근 수정되어 보다 많은 지역 자치단체가 선정될 수 있는 기회를 제공하고 있습니다. 각 지방자치단체는 경쟁적인 후보지 선정을 위해 적극적인 움직임을 보이고 있으며, 현재 검토되고 있는 공원 후보지 중 일부는 이미 나름의 특성을 갖추고 있습니다. 또한, **체계적인 도시계획의 필요성**이 강조되며, 도시의 지속 가능한 발전을 위해서는 시민의 삶의 질을 향상시키는 공공 정책이 필수적입니다. 이는 한국의 도시화율이 92.1%에 달하는 만큼 지역의 인프라와 주민들의 삶의 질을 어떻게 향상시킬지를 고민하는 데 필수적입니다. 이와 더불어, **1기 신도시 재건축의 일정**이 2025년 6월에 공개될 예정으로, 이 과정에서 주민의 의견을 수렴하여 사업성을 강화할 수 있도록 하는 노력도 이뤄지고 있습니다. 한편, **건축물 생애주기와 친환경 설계**의 관점에서 보면, 건축물 해체 과정의 법적 규제가 더욱 강화되고 있으며, 이는 노후한 건축물의 안전성과 환경 보호를 위한 필수 조치로 자리잡고 있습니다. 초고층 건물의 탄소 저감 전략이 각광받는 가운데, 설계 과정에서부터 탄소 저감 기술이 통합되어 환경적 지속성을 고려한 건축이 이루어져야 함을 시사합니다. 마지막으로, **지분형 모기지**와 같은 주거 금융 혁신이 주목받고 있으며, 이는 주택 구입을 보다 용이하게 하는 긍정적인 효과를 가져오지만, 여전히 여러 제약과 한계 사항이 존재하고 있습니다. 종합적으로, 현재 진행 중인 다양한 정책과 전략들이 한국 도시·건축 분야의 미래를 더욱 밝고 지속 가능하게 만들기 위한 기반을 다지고 있습니다.

도시계획과 공공공간 확충

  • 국가도시공원 제도의 부활

  • 2025년, 한국은 국가도시공원 제도의 부활을 통해 기존의 도시공원 체제를 재정비하고 있습니다. 2016년에 제정된 국가도시공원 법률은 10년간 거의 실행되지 않았으나, 최근 법률 개정으로 지정 요건이 완화되었습니다. 개정된 법률에 따르면, 국가도시공원으로 지정되기 위해 요구되는 최소 부지 면적이 기존의 300만㎡에서 100만㎡ 혹은 200만㎡로 줄어들었습니다. 이는 지방자치단체가 국가도시공원으로 지정받기 쉽게 만들어, 많은 공원이 이러한 지정 절차를 밟고 있습니다. 현재 광주 중앙근린공원이 가장 유력한 후보지로 떠오르고 있으며, 이는 공원 부지 소유권이 100% 광주시에 있는 점과 민간공원 특례사업의 혜택을 받기 때문입니다. 이러한 변화는 지역 경제와 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

  • 지자체별 공원 후보지 경쟁

  • 국가도시공원으로 지정받기 위해 전국의 지방자치단체들은 치열한 경쟁을 벌이고 있습니다. 각 지자체는 자신들의 공원이 국가도시공원으로 지정되기를 원하며, 다양한 공원 후보지를 신청하고 있습니다. 현재 검토 중인 후보지는 광주 중앙근린공원, 부산 을숙도~맥도생태공원, 인천 소래습지, 대구 두류공원 등이며, 각 공원들은 차별화된 특성과 규모를 갖추고 있습니다. 그중에서도 광주 중앙근린공원은 규모가 크고, 모든 부지가 지자체 소속으로 되어 있어 다른 후보지보다 높은 평가를 받고 있습니다.

  • 체계적 도시계획의 필요성

  • 도시의 지속 가능한 발전을 위해서는 효율적인 도시계획이 필수적입니다. 한국의 도시화율은 2023년 기준 92.1%로, 인구의 대부분이 도시에 거주하고 있습니다. 이에 따라 제한된 가용토지로 인해 도시의 무한정 확장이 불가능하므로 체계적인 도시관리와 계획이 필요합니다. 도시계획은 단순히 규제가 아니라 시민의 삶의 질을 향상시키고, 환경적으로 건전한 도시로 발전하기 위한 중요한 공공정책입니다. 이를 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 기반한 도시계획 체계가 마련되어 있으며, 이러한 법적 틀 내에서 시민의 생활과 도시 기능을 유지하는 기반 시설이 효과적으로 관리되고 있습니다.

  • 1기 신도시 2차 재건축 일정

  • 2025년 6월, 1기 신도시 재건축을 위한 2차 사업지구의 윤곽이 드러날 예정입니다. 1차 선정에서 탈락한 단지는 추가 재도전의 기회를 얻어 주민 제안 방식을 통해 사업을 신청할 수 있습니다. 이 과정에서 각 지자체는 주민의 의견을 수렴하여 노후 단지의 사업성을 고려해 재건축 단지를 선정할 예정입니다. 예를 들어, 분당, 일산, 평촌, 중동 등 지역에서 주민 의견을 모아 사업 신청을 준비하고 있으며, 이는 향후 재건축 과정에 있어 주민의 참여를 강화하고 대규모 주택 공급을 이끌어낼 수 있을 것으로 보입니다.

건축물 생애주기와 친환경 설계

  • 건축물의 노후화와 해체 절차

  • 건축물은 도시라는 생태계 속에서 존재하며, 시간이 지남에 따라 자연스럽게 노후화 과정을 겪습니다. 모든 건축물은 설계와 건설 단계에서 시작해, 사용을 거치며 유지보수와 Renovation이 필요한 시점에 도달하게 됩니다. 결국, 모든 건축물은 해체라는 최종 생애주기를 맞이하게 됩니다. 이러한 해체 과정은 단순한 철거 작업을 넘어, 다양한 법적 절차와 환경적 고려 사항이 필수적입니다. 최근 한국에서의 건축물 해체는 법적 규제와 안전 기준이 강화되었으며, 예를 들어, 서울 서초구에서 발생한 붕괴 사고 이후 해체 관련 법률이 개정되었습니다. 이는 구조 안전성의 확보, 환경 보호, 그리고 인근 지역 주민의 안전성을 고려한 결과로, 모든 건축물의 해체 시 반드시 해체 계획서를 작성하고 감리를 의무화하는 등의 조치를 포함하고 있습니다. 또한, 해체 작업은 고위험 공정으로 분류되어 안전관리 체계의 확립이 요망됩니다.

  • 초고층 건물 탄소저감 전략

  • 기후 변화가 심각해짐에 따라, 건축 산업에서 특히 초고층 건물의 탄소 저감 기술이 주목받고 있습니다. 초고층 건물은 대규모 에너지 소비와 높은 탄소 배출량을 동반하기 때문에, 설계 단계에서부터 탄소 저감 전략을 수립하는 것이 필수적입니다. 초고층 건물을 설계할 때는 다음과 같은 방법들이 활용됩니다: - **재생 가능 에너지 통합**: 태양광 패널이나 지열 시스템 등 재생 가능한 에너지원의 도입은 에너지 비용을 절감하고 탄소 배출을 줄이는 효과적인 방법입니다. - **고효율 에너지 시스템 구축**: 에너지 효율적인 HVAC 시스템과 자동화된 제어 시스템을 통해 에너지 소비를 모니터링하고 최적화합니다. - **친환경 건축 자재 사용**: 저탄소 콘크리트와 재활용 가능한 자재를 활용함으로써, 건축 자재의 생산 과정에서 발생하는 내재 탄소를 줄입니다. 이러한 전략은 단순히 탄소 배출을 줄이는 것이 아니라, 궁극적으로는 운영 비용 절감 및 사용자 경험 향상으로 이어집니다.

  • Slow Spaces와 시간 경험

  • 최근의 건축 철학은 공간의 질과 인간의 시간 경험 간의 연관성을 강조하고 있습니다. 'Slow Spaces'라는 개념은 인간이 공간을 체험하는 방법에 따라 시간의 흐름이 다르게 느껴질 수 있다는 것입니다. 예를 들어, 감각적으로 풍부한 공간, 즉 질감이나 빛의 변화가 잘 드러나는 공간은 사용자에게 느림의 경험을 제공합니다. - **공간의 설계**: 건축가들은 사람들의 일상 경험이 느려지도록 유도할 수 있는 공간을 설계할 수 있습니다. 예를 들어, 넓은 통로, 개방된 정원, 자연 채광이 풍부한 공간은 사람들에게 쉼과 사색의 시간을 제공합니다. - **사회적 상호작용 강조**: 공공장소에서의 설계 또한 사회적 상호작용을 유도하여 시간의 흐름을 느리게 할 수 있습니다. 이러한 공간은 사람들이 편안하게 대화하고 교류할 수 있도록 환경을 조성함으로써, 단순히 기능을 넘어서는 가치가 발휘됩니다. 이러한 접근은 현대 사회의 빠른 속도 속에서 인간의 경험을 더욱 풍요롭게 만드는 역할을 합니다.

재개발·재건축과 규제 완화

  • 노유자시설 용도변경

  • 노유자시설의 용도 변경이 증가하는 추세이다. 이는 특히 어린이집 및 노인 요양 시설의 수요 감소와 연관이 깊다. 2025년 현재, 이러한 시설은 주택이나 근린생활시설로의 변경이 활발히 이루어지고 있으며, 이 경우 관련 법적 요건 및 행정절차를 철저히 검토해야 한다. 노유자시설을 주택으로 변경 시, 구조적 안전성과 위생 기준을 충족해야 함은 물론, 지역사회에서의 수요와 적합성도 중요한 요소로 작용한다. 이와 관련된 지자체의 상담이 필수적이다.

주거 시장과 금융 혁신

  • 지분형 모기지의 구조와 한계

  • 지분형 모기지 제도는 내 집 마련의 기회를 확대하기 위해 설계된 새로운 형태의 주택 금융 상품입니다. 정부가 주택 구입자의 일정 비율에 대해 지분을 투자함으로써, 소비자는 적은 초기 투자금으로도 주택을 소유할 수 있는 기회를 갖게 됩니다.

  • 2025년 4월 21일 기준으로, 집값 10억 원인 주택에 대해 본인의 자산이 1억 원만 있어도 구매가 가능합니다. 이 구조는 10%를 본인이 부담하고, 나머지 90%는 정부와 대출을 통해 마련할 수 있습니다. 예를 들어, 정부가 50%의 지분을 투자하는 경우, 소비자는 월 200만 원의 사용료와 이자를 포함해 실제 거주가 가능합니다.

  • 하지만 이 제도에는 여러 한계가 존재합니다. 첫째, 정부와 공동으로 소유하는 형태이기 때문에, 판매 시 시세 차익을 정부와 나눠야 하며, 정부 지분에 대해 매달 사용료를 납부해야 합니다. 둘째, 집값이 하락할 경우 손실을 정부가 먼저 감당하긴 하지만, 소비자는 여전히 재정적 부담을 느낄 수 있는 구조입니다.

  • 부동산정책의 경기침체 대응

  • 최근 발표된 부동산정책들은 경기 침체를 타개하기 위한 다양한 방법을 모색하고 있습니다. 특히 2025년 대선을 앞두고 부동산이 주요 쟁점으로 떠오르면서 각 정당은 대규모 아파트 공급 공약과 더불어 다양한 금융상품을 선보이고 있습니다.

  • 2025년 현재, 한국의 부동산 시장은 경기침체에 대응하기 위해 다양한 지원 프로그램을 도입하고 있습니다. 예를 들어, 정부는 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 조정할 공약들을 내세우며, 무주택자와 청년층의 내 집 마련을 지원하고자 합니다. 이러한 정책들이 시장에 미치는 영향은 아직 예측하기 어렵지만, 단기적으로는 주택 수요를 증가시킬 가능성이 높습니다.

  • 단독·다가구·다세대 건축비 차이

  • 주택의 종류에 따라 건축비가 큰 차이를 보인다는 사실은 모든 주택 구매자에게 중요한 고려사항입니다. 초고층 건물에서부터 시작해 단독주택, 다세대 주택까지, 각각의 특징에 따라 설계와 시공 방식이 달라지며, 이에 따른 비용 역시 상이합니다.

  • 일반적으로 다가구주택이나 다세대주택은 여러 가구가 병렬로 거주할 수 있도록 설계되기 때문에, 구조적으로 더 복잡하고 공용 설비가 추가되어 건축비가 상승하는 경향이 있습니다. 반면, 단독주택은 독립적으로 구성되어 있어 상대적으로 낮은 비용으로 시공이 가능합니다. 하지만 고급 자재를 사용하거나 특별한 디자인을 원할 경우에는 단독주택의 비용 또한 상승할 수 있습니다.

  • 전원주택 임대 분쟁 예방

  • 전원주택 임대 과정에서는 다양한 관리 책임이 발생할 수 있습니다. 전원주택은 크고 다양한 공간을 가지고 있기 때문에, 계약 시 관리 책임을 명확히 하지 않으면 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

  • 계약 당시에 명확히 해야 할 사항에는 조경 관리, 수리 및 보수 책임, 외부 구조물 유지관리, 임대인의 외부 출입 권한 등이 포함됩니다. 특히, 전원주택의 경우 관리의 복잡성이 높기 때문에, 초기 계약서 작성 시 이러한 사항들을 명확히 명시하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.

  • 주택 종류별 법적 기초

  • 주택의 법적 기초는 각 주택의 종류에 따라 다르게 적용됩니다. 주택법에 따라 정의되는 주택의 개념은 다소 복잡하며, 그에 따른 법적 적용 또한 차별화됩니다.

  • 예를 들어, 단독주택과 공동주택은 각각 다른 규제를 받고 있으며, 법적 정의에 따라 적용되는 세금, 대출 한도 및 청약 자격이 달라집니다. 따라서 주택 구매자나 임차인은 자기가 선택한 주택의 법적 항목들을 충분히 이해하고 있어야 합니다.

기술 융합과 고밀도 도시 대응

  • AI와 예술·건축의 파트너십

  • 최근 몇 년간 인공지능(AI) 기술은 건축 분야에 점진적으로 통합되어 왔으며, 이는 단순히 자동화 도구로서의 역할을 넘어 파트너십을 형성하는 단계로 발전하고 있다. AI는 형태 생성, 구조 설계, 환경 분석 등의 복잡한 과정을 신속하게 수행할 수 있는 능력을 갖추고 있다. 예를 들어, 유현준 홍익대학교 교수는 AI의 발전이 건축가에게 주는 도전과 기회를 강조하며, 이제 건축가는 AI가 제안하는 수많은 옵션 중에서 최적의 선택을 하고 그 이유를 설득하는 역할로서 더욱 중요해질 것이라고 주장한다. 이는 건축가가 단순한 형상 설계자가 아닌, 디자인의 철학과 인간 중심의 공간을 만들어가는 전문가로서의 역할을 강화하는 방향으로 나아가고 있음을 보여준다.

  • 고밀도 도시 설계와 공중보건

  • 고밀도 도시에서의 공공 건강 문제는 매우 중요해지고 있다. 인구 밀도가 높은 도시들은 공기 질, 소음, 사회적 고립 등 다양한 건강 문제에 직면한다. 최근 연구에 따르면, 대도시에서의 환경적 요인이 사람의 신체적 건강뿐만 아니라 정신적 건강에도 상당한 영향을 미친다는 것이 밝혀졌다. 이를 개선하기 위해 도시 설계는 녹지 공간의 확보, 걷기 좋은 거리 조성 등을 통해 시민들의 건강을 증진시키는 방향으로 나아가야 한다. 즉, '건강한 도시'는 선택이 아닌 필수가 되어야 하며, 이를 위해 더 많은 예산과 혁신적인 설계가 필요하다.

  • 에어비앤비 사업 전략

  • 고밀도 도시에서는 에어비앤비 같은 단기 임대 사업이 새로운 임대 시장으로 자리 잡고 있다. 이는 주거 공간의 사용 방식을 다각화하고, 지역 경제에 긍정적인 영향을 미치기도 하지만, 동시에 주택 공급 부족 문제를 심화시킬 우려가 있다. 따라서 에어비앤비 사업자들은 지속 가능한 비즈니스 모델을 개발하는 것이 중요하다. 대형 호텔과 비교해 경쟁력 있는 가격 책정, 지역 주민과의 관계 구축, 그리고 고유한 문화 체험 제공이 성공적인 에어비앤비 운영의 핵심이 될 것이다. 아울러, 지역 정부는 이러한 상황을 관리하기 위해 규제를 정비하고, 공공의 이익을 보호하는 방향으로 나아가야 할 것이다.

마무리

  • 2025년 한국 도시·건축 분야는 공공공간 확충, 지속 가능한 설계, 재개발·규제 완화, 금융·주거 혁신, 기술 융합이라는 다섯 가지 축 아래에서 변화를 겪고 있습니다. 공공공간과 도시계획의 강화는 사회적 요구에 부응하는 방향으로 나아가고 있으며, 이를 통해 환경과 주민의 삶의 질을 동시에 고려한 정책이 실행되고 있습니다. 특히, **탄소 저감**은 현대 건축의 필수 요소로 자리잡았으며, 주거와 생태의 조화로운 발전을 목표로 하고 있습니다. 재개발과 리모델링 규제의 완화는 현장 부담을 낮추는 긍정적 신호로 해석되며, 이로 인해 과거에 비해 더 많은 혁신적인 프로젝트들이 현실화될 가능성이 높아졌습니다. 또한, **지분형 모기지** 등 새로운 금융 상품은 주택 시장 접근성을 높이지만, 이자 부담과 분담 구조의 한계를 지니고 있어 주의가 필요합니다. AI 기반 설계와 고밀도 도시의 공중보건 관점에서의 대응은 차세대 혁신 과제로 부상하고 있으며, 이는 도시 설계에서의 문제 해결 방식에 변화를 가져올 것입니다. 앞으로는 정책 입안자, 건축가, 개발자가 각 분야의 연계성을 고려하여 지속 가능성과 포용성을 균형 있게 설계해야 합니다. 또한 법과 제도의 개선을 통해 민간 참여를 활성화하고, 스마트 기술 도입을 전략적으로 추진하는 것이 중요한 시점에 와 있습니다. 이러한 통합적인 접근은 향후 한국 도시·건축 분야의 발전 방향성을 제시하며, 지속 가능한 도시 환경 구축에 기여할 것입니다.

용어집

  • 국가도시공원: 국가도시공원 제도는 한국 정부가 공공공간을 확충하고 도시 생태계를 보호하기 위해 설정한 제도입니다. 2025년 현재, 개정된 법률로 인해 이전보다 덜 엄격한 요건으로 국가도시공원이 지정될 수 있도록 하여, 지역 자치단체가 선택할 수 있는 기회를 늘리고 있습니다.
  • 지분형 모기지: 지분형 모기지는 주택 구매자가 낮은 초기 투자금으로 주택을 소유할 수 있도록 정부가 지분을 공유하는 주택 금융 상품입니다. 2025년 기준으로, 소비자는 정부와의 공동 소유로 주택 구매를 손쉽게 할 수 있으나, 매월 사용료를 납부해야 하는 구조와 판매 시 시세 차익을 나눠야 하는 제약이 존재합니다.
  • 탄소 저감: 탄소 저감은 건축물의 설계와 사용 과정에서 발생하는 탄소 배출을 줄이기 위한 정책 및 기술을 의미합니다. 초고층 건물의 설계 시 재생 에너지를 통합하고, 고효율 에너지 시스템을 도입하는 방식으로 탄소 저감을 목표로 합니다.
  • 건축물 생애주기: 건축물 생애주기는 설계, 건설, 사용, 유지 보수, 해체의 과정을 포함하는 개념으로, 모든 건축물은 시간이 지나면서 노후화되고 최종적으로 해체되어야 합니다. 이 과정에서 법적 규제와 환경적 고려가 이루어집니다.
  • AI 건축: AI 건축은 인공지능 기술이 건축 설계 과정에 통합되어, 형태 생성, 구조 분석 등을 자동화하고 최적화하는 과정을 말합니다. 이는 건축가가 더 나은 설계를 위해 다양한 옵션을 평가하고 선택하는 데 도움을 줍니다.
  • 고밀도 도시: 고밀도 도시는 인구가 밀집한 도시 지역을 의미하며, 높은 인구 밀도는 공기 질, 소음, 그리고 사회적 고립 등의 건강 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 고밀도 도시 설계는 시민의 건강을 증진시키기 위한 방안을 포함해야 합니다.
  • 노유자시설: 노유자시설은 어린이집이나 노인 요양 시설을 포함하는 시설로, 이들 시설의 용도 변경이 최근 증가하고 있습니다. 관련법적 요건과 행정 절차를 고려해야 하며, 주민의 수요와 안전성도 중요한 요소입니다.
  • 재개발과 재건축: 재개발은 기존의 낙후된 지역이나 건축물을 새롭게 개발하는 과정이며, 재건축은 기존 건축물을 철거하고 새롭게 건축하는 것입니다. 두 개념 모두 도시의 발전과 환경 개선에 기여하기 위해 시행됩니다.
  • 체계적인 도시계획: 체계적인 도시계획은 도시의 지속 가능한 발전을 목표로 하는 관리 및 계획을 포함하며, 시민의 삶의 질을 향상시키기 위한 공공 정책의 일환입니다. 한국에서는 도시화율이 높기 때문에 필수적인 작업입니다.
  • 용도변경: 용도변경은 기존의 건축물이나 토지의 용도를 다른 용도로 전환하는 과정을 의미하며, 이 과정에서 관련 법적 요건을 준수해야 합니다. 이는 특히 노유자시설 등의 사용 통계 변화에 따라 필요한 조치로 간주됩니다.

출처 문서