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올리브영·다이소 옆 임대매장, 앵커 테넌트 효과로 상권을 잡아라

일반 리포트 2025년 04월 23일
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  • 대형 유통·리테일 브랜드인 올리브영과 다이소는 상업시설의 중요한 구성 요소인 앵커 테넌트(anchor tenant)로서 인접 임대 매장에 안정적인 수익과 상권 활성화를 이끌고 있습니다. 이들 매장은 고객 유도 및 유동인구 증가에 큰 영향을 미치며, 특히 '올리브영 홍대타운'은 유외국인 관광객의 유입과 크로스쇼핑 효과를 통하여 독특한 매력 포인트를 제공하고 있습니다. 현재 올리브영 홍대타운은 평균 300평의 대형 매장으로, 소비자 요구에 부합하는 다양한 뷰티 브랜드를 큐레이션하여 고객의 만족도를 높이고 있습니다.

  • 또한, 최근 일산 에비뉴 드 엘로이의 사례는 스트리트몰 기획 전략의 중요성을 잘 보여줍니다. 유럽형 오픈 스트리트 콘셉트를 채택하여 고객들이 자유롭게 매장을 탐색하고, 크로스쇼핑을 증진할 수 있도록 설계된 일산 에비뉴 드 엘로이는 다양한 문화 경험을 제공하며 상권을 활성화할 수 있는 큰 잠재력을 가지고 있습니다. 이러한 추세는 소비 트렌드 변화에 따른 임대 매장 운영 전략이 더욱 중요해짐을 시사합니다.

  • 현재 다이소 플래그십 스토어는 매장 대형화와 직영화 전략을 통해 더욱더 많은 소비자들에게 접근하고 있으며, 명동 및 강남 등 핵심 상권에서도 안정적인 수익 모델을 구축하는 데 집중하고 있습니다. 이는 초저가 화장품 시장에서의 성장과 맞물리며, 임대 매장으로의 수요 확대를 이끌고 있습니다.

앵커 테넌트 효과와 임대매장 가치

  • 앵커 테넌트 정의와 역할

  • 앵커 테넌트(anchor tenant)는 상업시설이나 쇼핑몰에서 주요한 임대 업체로, 그 존재만으로도 소비자들의 발길을 이끌어내는 역할을 합니다. 이들은 대형 리테일 브랜드나 고유의 시장성이 있는 매장으로 이루어져 있으며, 그렇기에 주변 소규모 매장들에게 직접적인 혜택을 제공합니다. 앵커 테넌트가 위치한 상업시설은 소비자들이 자주 방문하게 되는 장소로 자리 잡고, 그 결과 매우 안정적인 유동인구를 만들어 냅니다. 예를 들어, 올리브영과 다이소는 이러한 앵커 테넌트의 전형적인 사례로, 이들 매장이 위치한 상권은 더욱 활성화됩니다.

  • 앵커 테넌트는 단순히 매출을 증가시키는 역할을 넘어, 인근 소매업체와의 협력 및 프로모션을 통해 서로의 가치를 높이는 시너지 효과를 창출합니다. 이는 멀리서도 쉽게 매장에 접근할 수 있는 기회를 제공하고, 고객에게 다양한 쇼핑 경험을 선사함으로써 해당 상권이 지속적으로 확인할 수 있는 경쟁력을 부여합니다.

  • 유동인구 확보 메커니즘

  • 유동인구 확보는 앵커 테넌트의 핵심적 기능 중 하나로, 이들이 존재하는 매장 주변에서는 자연스럽게 고객들이 모이게 됩니다. 최근 연구에 따르면, 특히 올리브영 홍대타운의 경우 외국인 관광객 비율이 90%에 달하며, 이는 상권의 매력도와 밀접하게 연결되어 있습니다. 이러한 결과는 고객들이 대형 앵커 테넌트를 찾아오기 때문에 발생하며, 결국 주변 중소형 매장에도 유리한 영향을 미칩니다.

  • 앵커 테넌트가 유동인구를 증가시키는 방법 중 하나는 다채로운 마케팅 전략과 체험형 매장 구성입니다. 예를 들어, 올리브영 홍대타운은 입구에서 협업 팝업존을 운영하여 고객의 관심을 끌고 있으며, 다양한 브랜드와의 협력을 통해 방문자들에게 지속적인 흥미를 제공하고 있습니다. 이처럼 매장 내 구성에 차별화를 두고, 고객 경험을 중요시하며, 자연스러운 유동인구 증가를 유도하는 것이 매우 중요합니다.

  • 크로스쇼핑 및 시너지 효과

  • 크로스쇼핑은 고객들이 여러 브랜드 또는 매장을 동시에 방문하여 쇼핑하는 현상을 의미합니다. 업계 전문가들은 앵커 테넌트가 이와 같은 크로스쇼핑을 촉진한다는 점을 주목하고 있습니다. 고객들이 한 장소에서 다양한 상품을 경험할 수 있는 기회를 제공하기 때문에, 반드시 해당 매장에서 쇼핑할 필요가 생깁니다. 예를 들어, 올리브영이 다양한 뷰티 상품을 전시하는 것뿐만 아니라, 해당 매장 근처에서 다른 상점이 있을 경우 소비자들은 자연스럽게 여러 매장을 둘러보기 마련입니다.

  • 다이소 또한 직영점과 대형 매장 전략을 통해 이러한 크로스쇼핑 환경을 제공합니다. 최근 발달된 대형 매장은 다양한 카테고리의 상품을 한 번에 비교 및 체험할 수 있는 기회를 제공하며, 이는 하나의 매장에서만 쇼핑하기보다 여러 매장을 방문하게 만들어 결국 상권의 활성화에 기여하게 됩니다. 이처럼 앵커 테넌트는 상가의 매력도를 높이는 데 중대한 역할을 합니다.

올리브영 홍대타운: K-뷰티 랜드마크의 집객력

  • 홍대타운 오픈 1주년 성과

  • CJ올리브영이 서울 홍대에 K-뷰티 랜드마크로 자리 잡은 '올리브영 홍대타운'이 2025년 4월 26일에 오픈 1주년을 맞이하게 된다. 지난 1년간, 홍대타운은 독특한 포맷과 다양한 체험 공간을 통해 내·외국인 고객의 큰 호응을 얻었다. 특히, 올리브영 홍대타운은 평균 300평의 대형 매장으로, 지상 1층부터 3층까지 다양한 뷰티 브랜드의 큐레이션을 제공하며 고객의 니즈를 충족시켰다. 올리브영의 보고서에 따르면, 지난해 1분기 대비 매출이 두 배로 증가하며 홍대 상권 내에서의 영향력을 강화하고 있다.

  • 외국인 관광객 유입 효과

  • 올리브영 홍대타운은 외국인 관광객 유입에 있어 큰 성과를 보여주고 있다. 데이터에 따르면 2025년 1분기 올리브영 홍대타운 방문 고객의 약 90%가 외국인으로 확인되었다. 이는 홍대타운이 단순한 쇼핑을 넘어 K-뷰티 경험의 필수적인 장소로 자리 잡았음을 보여준다. 또한, 올리브영은 외국인 고객을 겨냥한 다양한 마케팅 전략을 통해 매장의 접근성과 편의성을 높이고 있는 것으로 보인다. 예를 들어, 다국어 번역기를 통한 서비스를 제공하여 외국인 고객이 보다 수월하게 쇼핑할 수 있도록 하고 있다.

  • 특화매장 구조의 임대 매력

  • 올리브영 홍대타운의 특화된 매장 구성은 임대 매장으로서의 큰 매력을 발휘하고 있다. 매장 1층에는 협업 팝업존이 위치하여 다양한 뷰티 브랜드와 이종 산업 콘텐츠의 공동 전시를 통해 고객의 흥미를 끌고 있으며, 2층과 3층은 각각 색조 화장품과 스킨케어 제품을 중심으로 구성되어 있다. 이러한 구조는 고객이 쉽게 탐색하고 경험할 수 있게 하여 재방문율을 높이는 데 기여하고 있다. 특히, 체험형 존 및 포토존의 배치로 고객들은 단순한 구매를 넘어 브랜드와의 감성적인 연결을 느낄 수 있다.

다이소 플래그십 스토어와 주변 상권 활성화

  • 대형화·직영화 전략

  • 다이소는 매장 대형화와 직영화 전략을 통해 경쟁력을 강화해 왔습니다. 특히 2025년 2월 기준으로, 다이소는 매장 수가 2023년 1519개에서 2024년에는 1550개를 넘어섰으며, 매장 구조와 운영 방식에서 대형 매장을 중심으로 한 직영점 비중을 확보하고 있습니다. 직영점 비율이 2대 1 수준에 달하는 가운데 이러한 전략은 소비자들에게 다양한 상품과 체험형 쇼핑을 제공하기 위한 노력의 일환입니다. 이처럼 대형 매장은 소비자들이 한번에 여러 상품을 비교하고 체험할 수 있도록 설계되어 있으며, 이는 고객의 니즈와 유통 시장의 변화를 고려한 전략이라 할 수 있습니다.

  • 명동·강남 등 핵심 상권 출점 사례

  • 다이소는 서울의 핵심 상권인 명동과 강남에 적극적으로 매장을 출점하며 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 예를 들어, 명동역점은 플래그십 형태로 한 건물을 통째로 사용하는 형태로 다이소의 비전을 반영하고 있습니다. 명동의 평균 임대료가 3.3㎡당 66만원을 웃도는 상황에서도 다이소는 높은 수익성을 확보하며, 거래가 활발한 이 지역에서 소비자 발길을 끌어모으고 있습니다. 이러한 접근은 대형 매장으로서의 차별화된 경험을 제공하여 인근 상권에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

  • 초저가 화장품 시장 확장과 임대 수요

  • 다이소는 초저가 화장품 시장에서도 두각을 나타내고 있으며, 특히 2024년에는 화장품 부문의 판매가 144% 성장하는 성과를 거두었습니다. 이는 고물가와 소비자들의 가격 민감성에 힘입은 결과로 보입니다. 다이소는 특히 소용량의 저가 화장품을 제공하며 1020세대 고객을 겨냥한 전략을 펼치고 있습니다. 이러한 화장품 시장의 성장은 다이소 매장에서의 임대 수요 확대와 직결되어 있으며, 이러한 경향은 향후 유통업체들의 경쟁을 가속화할 것으로 판단됩니다. 이마트, 편의점 등 다른 유통업체들도 초저가 화장품 시장에 발을 담그고 있어 치열한 경쟁이 예고되고 있습니다.

스트리트몰 기획: 일산 에비뉴 드 엘로이 사례

  • 유럽형 오픈 스트리트 콘셉트

  • 일산 에비뉴 드 엘로이는 경기도 고양시 풍동2지구에 위치한 새로운 스트리트몰로, 유럽형 오픈 스트리트 콘셉트를 채택하고 있습니다. 이 콘셉트는 전통적인 폐쇄형 상가의 경계를 허물고, 실내외 공간을 자연스럽게 연결하는 것을 목표로 합니다. 보행 중심의 이동 동선이 도입되어 방문객들이 보다 자유롭게 탐험할 수 있는 환경을 제공합니다.

  • 이러한 설계는 고객의 체류 시간을 늘리고, 다양한 매장 간 크로스쇼핑을 촉진하여 상권 활성화에 기여할 수 있는 잠재력을 가집니다. 특히, 고객이 매장을 방문하는 것뿐만 아니라 그 사이를 걷는 시간 역시 즐길 수 있도록 한다는 점에서, 유럽의 유명 스트리트몰들의 특징을 잘 반영하고 있습니다.

  • 또한, 에비뉴 드 엘로이는 인근의 자연환경과도 조화를 이루어 고객들에게 쾌적한 쇼핑 경험을 제공합니다. 풍동천 수변공원과의 연결 고리를 통해 자연 친화적인 요소를 강화하고 있으며, 야외 프로그램 유치를 통해 계절별로 다양한 문화 경험을 제공할 수 있는 여지를 마련하고 있습니다.

  • 복합문화 중심지로의 진화

  • 일산 에비뉴 드 엘로이는 단순한 쇼핑 공간을 넘어 복합문화 중심지로의 전환을 목표로 하고 있습니다. 이곳은 가족 단위 방문객과 MZ세대를 타겟으로 하는 다양한 콘텐츠가 입점할 예정입니다. 키즈카페, 실내 놀이터, 팝업스토어 등의 다양한 형태의 매장이 구성됨으로써, 소비자들에게 다양한 경험을 제공합니다.

  • 이러한 복합적인 공간은 쇼핑, 여가, 식음료 소비가 자연스럽게 연결될 수 있도록 설계되었습니다. 예를 들어, 테라스형 카페에서 휴식을 취하며 다양한 문화 및 예술 프로그램을 즐길 수 있는 구조의 발달로 인해, 지역 상권의 활성화뿐만 아니라 문화 예술의 진흥에도 기여할 것으로 예상됩니다.

  • 또한, 이벤트 광장이 마련되어 있어 야외 전시 및 공연이 가능하게 되어, 지역 주민들과 방문객들이 함께 참여할 수 있는 문화적 공간으로 발전할 것입니다. 이는 일산 에비뉴 드 엘로이가 '단순한 쇼핑' 공간을 넘어 '문화 경험'을 제공하는 장소로 인식되도록 만들 것입니다.

  • 임대 매장 유치 전략

  • 임대 매장 유치는 스트리트몰의 성공적인 운영을 위해 매우 중요한 요소이며, 일산 에비뉴 드 엘로이는 이를 구체적으로 계획하고 있습니다. 특히, 가족 단위 방문객을 고려한 매장 구성이 중요시되고 있으며, 부모와 자녀 모두가 즐길 수 있는 매장을 유치하는 전략을 취하고 있습니다.

  • 또한, MZ세대(밀레니얼 + Z세대) 소비자를 겨냥한 라이프 스타일 편집숍과 헬스&뷰티 전문 매장 등 다양한 브랜드를 통해 방문객들의 흥미를 유도하고, 서로 다른 매장 간의 시너지를 극대화할 계획입니다. 이는 고객의 방문 동선을 단순히 매장 간 이동이 아니라 서로 다른 경험 간의 연결로 확장하는 것을 목표로 합니다.

  • 에비뉴 드 엘로이는 안정적인 수익 구조를 갖추기 위해 마스터리스 운영 방식을 도입하며, 초기 투자 부담을 줄이기 위해 중도금 전액 무이자 혜택도 제공합니다. 이러한 조건들은 다양한 브랜드의 입점을 촉진하고, 결과적으로 더 많은 고객 유입을 이끌어낼 것으로 예상됩니다.

임대매장 성공을 위한 핵심 전략

  • 입지 선정과 배후수요 분석

  • 임대매장을 성공적으로 운영하기 위해서는 무엇보다도 적절한 입지를 선정하는 것이 중요합니다. 먼저, 입지는 상업시설의 성패를 좌우하는 핵심 요소로 자리잡고 있으며, 특히 유동인구가 많은 지역, 즉 소비가 자주 발생하는 공간을 기본적으로 고려해야 합니다. 이는 매장의 매출과 직결되기 때문입니다.

  • 또한, 배후 수요 분석의 중요성도 간과해서는 안 됩니다. 배후 수요란 임대매장을 중심으로 일정 거리내에서 발생하는 소비 수요를 말하며, 이를 통해 매장의 지속 가능한 수익 모델을 구축할 수 있습니다. 예를 들어, 주거 밀접 지역이나 학군이 좋거나 기업체가 밀집한 지역은 향후 고객 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

  • 더불어 주변 상권과의 관계를 고려해 상권의 동향과 경쟁 환경을 분석하는 것도 필수적입니다. 특히, 유사 업종과의 입지 경쟁 포지셔닝을 확인하여 어떠한 마케팅 전략을 활용할지를 간파해야 지속 가능성을 확보할 수 있습니다.

  • 공간 구성 및 체험형 운영

  • 공간 구성은 고객이 매장에서 느끼는 첫 인상과 직결되며, 고객의 체험과 만족도를 높이는 열쇠입니다. 따라서 체험형 운영 전략을 도입하여 소비자들이 제품을 경험하고 구매하도록 유도하는 것이 핵심입니다.

  • 체험형 매장은 소비자가 상품을 손쉽게 접하고 느낄 수 있도록 공간을 설계해야 하며, 이는 제품의 특징을 부각시키는 전시 기법이나, 고객 맞춤형 서비스와 결합하여 시너지를 낼 수 있습니다. 예를 들어, 화장품 매장에서는 고객이 직접 제품을 테스트할 수 있는 스테이션을 제공하거나, 샘플 체험을 통해 고객의 관심을 높일 수 있습니다.

  • 또한, 매장 내 환경과 분위기도 중시해야 합니다. 고객이 장시간 머물고 소비할 수 있는 편안한 공간 구성을 통해 충성 고객을 유치할 수 있으며, 최신 트렌드에 맞춘 콘텐츠를 제공하여 지속적으로 관심을 갖게 하여야 합니다.

  • 앵커와 연계한 공동 프로모션

  • 앵커 테넌트와의 공동 프로모션은 임대매장의 수익을 극대화하는 중요한 방법 중 하나입니다. 앵커 테넌트는 대형 유통 브랜드를 의미하며, 이들은 자체적인 유동인구를 유치하여 인근 매장에도 긍정적인 영향을 미치는 역할을 합니다.

  • 따라서 임대매장은 앵커 테넌트와의 연계를 통해 공동 마케팅을 계획하는 것이 효과적입니다. 예를 들어, 앵커 테넌트에서 특정 행사나 세일을 진행하면, 인접 임대매장도 같은 기간 동안 할인 이벤트를 진행하여 유동인구를 분산시키는 효과가 있습니다.

  • 이와 같은 공동 프로모션은 상권 내 고객 유입을 증가시키고, 이를 통해 고객들로 하여금 여러 매장을 동시에 방문하도록 유도해 고객 경험을 개선하고 매출 상승으로 이어지도록 할 수 있습니다.

  • 임대 조건 협상 포인트

  • 임대 계약 시, 임대 조건에 대한 협상은 장기적으로 매장 운영의 안정성과 수익성에 큰 영향을 미칩니다. 이러한 조건들은 매장의 종류, 위치, 상권의 특성에 따라 달라질 수 있으므로 체계적이고 전략적인 접근이 필요합니다.

  • 임대료, 보증금, 계약 기간 등을 포함한 기본 조건 외에도, 매출 연동형 임대료 구조나 단계적 임대료 인상 조건을 검토해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 초기 매출이 불확실한 상황에서는 고정 임대료 대신 매출을 기반으로 한 임대료를 제안하여 리스크를 분산할 수 있습니다.

  • 또한, 계약서 작성 시에는 명확한 하자 보증 및 유지보수 조건을 포함시키는 것이 중요합니다. 이는 향후 발생할 수 있는 예기치 못한 문제들에 대비해 안정적인 운영을 제고할 수 있습니다.

마무리

  • 이번 리포트에서 확인된 바와 같이, 앵커 테넌트인 올리브영과 다이소는 임대 매장에게 괄목할 만한 기회를 제공하여 상권의 활성화에 기여하고 있습니다. 이러한 앵커 테넌트들이 가진 안정적인 유동인구와 크로스쇼핑 효과는 인근 매장의 매출 상승으로 이어지며, 임대 매장이 성공적으로 운영되기 위한 필수적 요소임을 강조합니다. 또한, 복합상업시설의 설계에 있어 유럽형 오픈 콘셉트와 문화적 체험 요소의 결합은 임대 수요를 더욱 견고히 할 것으로 예상됩니다.

  • 앞으로의 성공적인 임대 매장 운영을 위해서는 철저한 입지 분석을 바탕으로 한 마케팅 전략 및 공간 기획이 필수적입니다. 아울러, 앵커 테넌트와의 긴밀한 협력을 통한 공동 마케팅이 이루어질 경우 고객 유입을 극대화할 수 있습니다. 마지막으로, 상권 변화 모니터링과 트렌드에 부합하는 연계 프로모션을 통해 지속 가능한 경쟁 우위를 확보할 수 있는 기회가 창출될 것이며, 이는 장기적인 성공으로 이어질 것입니다.

용어집

  • 앵커 테넌트: 앵커 테넌트(anchor tenant)는 상업시설이나 쇼핑몰에서 주요한 임대 업체로, 그 존재만으로 소비자들의 발길을 이끌어내는 역할을 합니다. 대형 리테일 브랜드로서 주변 소규모 매장에 안정적인 수익과 상권 활성화를 제공합니다. 예를 들어, 올리브영과 다이소가 이 역할을 수행하고 있습니다.
  • 유동인구: 유동인구는 특정 지역 내에서 시간에 따라 이동하는 사람들의 수를 의미합니다. 상업시설에서는 유동인구가 많을수록 매장 방문자 수와 매출에 긍정적인 영향을 미칩니다. 앵커 테넌트가 존재하는 매장 근처에서는 유동인구가 자연스럽게 증가하는 경향이 있습니다.
  • 크로스쇼핑: 크로스쇼핑은 고객들이 여러 브랜드 또는 매장을 동시에 방문하여 쇼핑하는 현상을 말합니다. 앵커 테넌트가 다양한 상품을 경험할 수 있는 기회를 제공함으로써 크로스쇼핑을 촉진하여 상권을 활성화합니다.
  • 스트리트몰: 스트리트몰은 유럽형 오픈 스트리트 콘셉트를 적용한 상업시설로, 실내외 공간을 연결하여 자유롭게 탐색할 수 있는 환경을 제공합니다. 보행 중심 동선이 특징이며, 다양한 매장 간의 크로스쇼핑을 유도하여 고객 체류 시간을 늘리는 것을 목표로 합니다.
  • 임대매장: 임대매장은 상업시설 내에서 사용자가 소유하지 않고 임대하여 운영하는 매장입니다. 임대매장은 위치, 공간 구성, 마케팅 전략 등이 성공적인 운영에 중요한 요소로 작용합니다.
  • 운영 시너지: 운영 시너지는 여러 매장이나 브랜드가 서로 협력하거나 상호 보완적인 방법으로 운영되어 발생하는 긍정적인 결과를 의미합니다. 앵커 테넌트와 인근 중소형 매장 간의 협력은 강력한 운영 시너지를 창출할 수 있습니다.
  • 입지 전략: 입지 전략은 임대매장이나 상권을 성공적으로 운영하기 위해 상태, 경쟁환경 등을 분석하여 적절한 위치를 선정하고 활용하는 접근 방식을 의미합니다. 이는 매출 성과에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

출처 문서