도시개발사업에서 토지적성평가의 역할과 생략 조건: 이천시 규제완화 사례 분석

• 도시개발사업에서의 '토지적성평가' 제도는 토지의 환경·생태·물리·공간적 특성을 종합적으로 평가하여 개발 가능한 지역과 보전이 필요한 지역을 판단하고 구분하는 필수적 과정입니다. 이 제도는 국토계획법에 근거하여, 도시관리계획의 기초자료로 활용되며, 지속 가능한 국토 개발과 난개발 방지를 위한 핵심 요소로 자리매김하고 있습니다. 특히 2025년 4월 26일 기준으로 이천시는 '10만㎡ 미만 도시개발사업 자체운영기준 폐지'를 발표하였고, 이는 주택 건설 사업성을 높이고 민간 자본의 참여를 이끌어내기 위한 중요한 계기로 작용하고 있습니다.

• 토지적성평가는 또한 법적 근거와 기준 안에서 도시관리계획 입안 과정에서의 필수 통계 자료로 기능합니다. 국토계획법 제27조 및 시행령의 조항에 따라, 특정 조건을 만족하면 해당 평가를 생략할 수 있는 가능성도 제시되고 있습니다. 이는 개발 과정에서의 유연성을 높이고 효율성을 극대화하는 중요한 조치로 인식됩니다. 특히 이천시는 주택 공급의 증가와 건설 산업의 활성화를 위해 지구단위계획수립 지침을 수정하고 용적률 상한 기준을 완화하는 등 적극적인 조치를 취하고 있습니다.

• 마지막으로, 이천시의 규제완화 조치는 주민에게 긍정적인 영향을 미치는 동시에, 지역 경제를 활성화하는 주요한 발판이 될 것입니다. 주민의 안정적인 주거 환경 조성뿐 아니라, 지속 가능한 도시개발을 위한 기반을 다지는 데 큰 기여를 할 것으로 기대됩니다. 이를 통해 향후 이천시는 지역 발전의 모범 사례로 자리매김할 가능성이 있음을 시사합니다.

토지적성평가 제도의 개요와 법적 근거

• 토지적성평가 제도의 정의

• 토지적성평가는 국토의 난개발을 방지하고 개발과 보전의 조화를 통해 지속 가능한 국토 개발을 도모하기 위한 제도입니다. 이 제도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거하여, 토지의 환경적, 생태적, 물리적 및 공간적 특성을 종합적으로 평가하여 보전할 지역과 개발 가능한 지역을 체계적으로 판단하고 구분하는 과정입니다. 평가 결과는 도시관리계획의 기초자료로 활용되며, 관리지역 세분화(계획, 생산, 보전) 및 각종 사업목적 도시관리계획의 입안에 필수적으로 포함됩니다.

• 법적 근거 및 주요 내용

• 토지적성평가는 주로 두 가지 법적 근거에 의해 규정되어 있습니다. 첫째, 국토계획법 제27조에서는 도시관리계획의 입안을 위한 기초조사의 내용으로 토지의 적성에 대한 평가를 포함해야 한다고 명시하고 있습니다. 둘째, 국토교통부가 제정한 '토지적성평가에 관한 지침'에서는 구체적인 평가 방법 및 지표들의 체계를 세부적으로 규정하고 있습니다. 이 지침의 시행은 2002년 12월 제정 이후 지속적으로 개정되어 왔으며, 이는 평가 효율성과 정확성을 높이는 데 기여하고 있습니다.

• 도시관리계획 입안 단계에서의 역할

• 토지적성평가는 도시관리계획의 입안 과정에서 중요한 역할을 합니다. 이는 개발 가능성과 보전 필요성이 충돌하는 지역에서 합리적인 의사 결정을 내리기 위한 기초 자료로 작용합니다. 평가 과정에서 토지의 기질, 지형, 용도 및 주변 환경과의 관계를 종합적으로 고려하여 토지의 활용 가능성을 판단합니다. 이 과정을 통해 지방자치단체는 개발 계획을 수립함에 있어 과학적이고 데이터 기반의 접근 방식을 채택할 수 있으며, 이는 난개발의 방지와 지속 가능한 발전을 도모하는 데 필수적입니다.

토지적성평가 생략 조건과 법제처 해석

• 생략조건 규정 조항

• 토지적성평가는 도시개발사업에서 중요한 평가 항목으로, 환경·생태·물리·공간적 특성을 종합적으로 검토하는 과정을 의미합니다. 국토계획법 제27조 제4항에서는 '대통령령으로 정하는 요건'에 해당하면 기초조사 및 토지적성평가를 실시하지 않을 수 있다고 규정하고 있습니다. 이러한 법적 근거는 사업성 및 비용 효율성을 고려하여 특정 요건을 충족하는 경우, 토지적성평가를 생략할 수 있는 조건을 제공합니다.

• 또한, 국토계획법 시행령 제21조 제2항 제3호의 '바목'에서는 도시개발사업의 경우 특정 조건에 따라 토지적성평가를 수행하지 않을 수 있도록 명시하고 있으며, 도시개발사업은 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립하는 경우로 한정되지 않습니다. 이는 법령이 특정 절차의 순서를 따르지 않고, 도시개발사업이라는 넓은 범위 내에서 기초조사를 생략할 수 있다는 점을 명확히 하고 있습니다.

• 법제처 유권해석 사례

• 법제처는 최근 유권해석을 통해 토지적성평가를 하지 않을 수 있는 도시개발사업의 범위를 명확히 했습니다. 법제처는 '도시개발사업이라면 도시개발구역 지정과 개발계획 수립 중 어느 절차가 먼저 있었는지와 무관하게 토지적성평가를 생략할 수 있다'고 해석했습니다. 이는 그동안 혼란을 줬던 행정적 해석에 대한 명확한 기준을 제시하는 의미가 있으며, 이 해석이 적용됨으로써 보다 유연한 도시개발이 가능해질 것으로 기대됩니다.

• 법제처의 의견에 따르면, 토지적성평가는 개별 토지의 환경적·사회적 가치를 평가하여 도시 및 군관리계획의 입안에 필요할 경우 수행되어야 하며, 해당 지역의 개발 또는 보전 여부를 판단하는 데 지침이 됩니다. 하지만 일정 조건을 충족하면 이 과정을 생략할 수 있음으로써 시간적·경제적 효율성을 높일 수 있다는 점에서 의미가 있습니다.

• 생략 적용 범위와 절차

• 토지적성평가의 생략 적용 범위는 명확하며, 다음과 같은 조건이 포함됩니다: 특정 지역에서 이미 이루어진 조사 결과에 따라 평가 필요성이 없는 경우, 혹은 그러한 평가가 부적합한 지역으로 간주될 때입니다. 법제처의 유권해석에 따르면, 이 평가가 생략되는 정확한 조건과 절차는 이미 마련되어 있는 자료를 활용하거나 기존의 평가 결과가 유효한 경우에 해당합니다.

• 예를 들어, 도시개발사업 참여가 일정 수준의 개발 가능성 및 수익성을 보장하는 경우, 부지에 대해 추가적인 평가가 필요치 않을 수 있습니다. 이러한 조건의 설정은 도시개발사업의 효율성을 높이고, 추가적인 비용 지출을 줄이기 위한 필수적인 조치로서 기능할 것입니다.

이천시 규제완화 사례 분석

• 이천시 규제완화 배경

• 이천시는 최근 고금리와 고물가 등의 경제적 요인으로 인해 주택건설 사업성이 크게 악화됨에 따라, 주택 공급을 저해하는 다양한 규제를 완화하는 방향으로 나아가고 있습니다. 이는 민간 자본의 참여를 확대하고, 도시개발사업을 가속화하기 위한 전략의 일환으로 설명됩니다. 이천시의 김경희 시장은 불필요한 규제의 철폐가 주거 안정과 건설 산업의 활성화에 기여할 것이라고 강조하며, 이러한 변화가 이천시의 지속적인 발전에 기여할 것이라고 피력했습니다.

• 10만㎡ 미만 자체기준 폐지 내용

• 2025년 4월 26일 기준으로 이천시는 '10만 제곱미터 미만 도시개발사업 자체운영기준'을 폐지하였습니다. 이전에는 이 기준에 의해 민간 도시개발 사업이 자율적으로 진행되지 못하고, 정부의 규제에 얽매이는 한계가 있었습니다. 이천시는 이를 통해 민간 도시개발사업의 활성화를 도모하고 있으며, 향후 주거 공공성 개선과 지역 경제 발전을 위한 다양한 방안을 적극 모색하고 있습니다.

• 주택건설 사업성 제고 방안

• 이천시는 도시개발사업 운영기준 폐지와 함께, 지구단위계획수립 지침을 개정하여 용적률 상한 기준을 완화하기로 하였습니다. 구체적으로, 2종 일반주거지역의 용적률을 기존 230%에서 250%로, 3종 일반주거지역은 250%에서 290%로 각각 증가시키는 방안을 채택했습니다. 이러한 완화 조치는 주거 용지 조성 개발사업을 유도하고, 주택 공급을 확대하는 데 기여할 것으로 기대됩니다. 결과적으로 지역 경제와 건설 산업의 활력을 회복하는 데 중요한 역할을 하게 될 것으로 전망됩니다.

주민 영향 및 장기적 기대효과

• 주민 및 건설산업 영향

• 이천시의 규제완화 조치가 주민에게 미치는 영향은 크게 두 가지로 나누어볼 수 있다. 첫째, 주거안정성의 개선이다. 10만㎡ 미만 도시개발사업의 자체운영기준 폐지는 민간의 주택 공급을 촉진하여 주거 환경을 개선하고, 주민들이 안정적인 거주 환경을 유지할 수 있도록 한다. 이는 특히 고금리와 고물가 상황에서 주택 공급의 어려움을 겪고 있는 가구에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 둘째, 건설산업의 활성화이다. 규제 완화를 통해 주택 건설 사업이 촉진되고, 이는 건설업체들에게 새로운 사업 기회를 제공하여 지역 경제에 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 이로 인해 신규 일자리 창출과 지역 경제 활성화가 기대된다.

• 도시개발사업 활성화 효과

• 이천시의 도시개발사업 추진은 지역 개발을 가속화하는 중요한 계기가 될 것이다. 특히 부발역세권 개발사업과 같은 대규모 프로젝트가 본격화됨에 따라, 도시 내 주거지와 상업지구의 균형 있는 성장이 이루어질 전망이다. 이러한 개발은 지역 주민들에게 다양한 인프라와 편의시설을 제공하여 삶의 질 향상에 기여하고, 지역 경제에 활력을 불어넣는 효과를 가져올 것으로 보인다. 또한, 주민들의 참여와 의견 수렴이 이루어짐에 따라, 커뮤니티의 결속력이 강화되고, 지역 주민들의 주체적인 개발 참여가 가능할 것이다.

• 장기적 주거안정 및 경제적 기대효과

• 장기적으로 이천시의 규제완화가 지속될 경우, 주거안정과 경제적 효과는 더욱 뚜렷해질 것이다. 안정적인 주택 공급은 주거 비용의 상승을 억제하고, 결국 주민들의 생활 만족도를 높일 것으로 예상된다. 더불어, 건설산업의 활성화는 지역 내 일자리 창출과 경제 성장을 촉진하여, 이천시가 균형 발전을 이루는 데 기여할 것이다. 이러한 조치는 지역 사회의 지속 가능한 발전을 위한 기초가 되어, 향후 이천시가 다른 지역에 모델로 제시될 수 있는 가능성까지 내포하고 있다.

마무리

• 도시개발사업 섹터에서의 '토지적성평가'는 반드시 이행해야 할 기초 조사 단계로, 이는 개발과 보전의 조화를 이루기 위한 필수 요소입니다. 이러한 평가 제도는 시간적, 경제적 효율성을 높이기 위해 생략할 수 있는 조건을 법적으로 갖추고 있으며, 이천시의 경우 ‘10만㎡ 미만 자체운영기준 폐지’와 같은 구체적 사례가 이를 증명하고 있습니다.

• 한편, 이천시는 고금리와 고물가로 인한 주택 공급의 어려움을 극복하고, 건설산업의 활성화를 위한 규제 완화를 통해 주민의 주거안정을 강화할 수 있는 기회를 마련했습니다. 이러한 조치는 단순히 주택 공급의 증가는 물론, 지역 경제 회복 및 균형 발전을 위한 지속 가능한 전략으로 작용할 것으로 평가됩니다.

• 장기적으로도 이러한 변화는 이천시가 행정적 효율성을 기반으로 한 맞춤형 정책을 통해 성공적으로 지속 가능한 발전을 이룰 수 있는 기반을 마련할 것입니다. 따라서 향후 정책 결정 과정에서 환경 보전과 개발 수요의 균형을 유지하기 위한 모니터링 체계 또한 필수적이며, 향후 지방자치단체의 혁신적 규제 완화 방안을 구상하는 데 중요한 참고사항으로 작용할 것입니다.

용어집

• 토지적성평가: 토지적성평가는 국토의 환경, 생태, 물리적, 공간적 특성을 종합적으로 평가하여 개발 가능한 지역과 보전이 필요한 지역을 판단하는 제도입니다. 이는 '국토계획법'에 근거하여 도시관리계획의 기초자료로 활용됩니다.

• 국토계획법: 국토계획법은 대한민국의 국토 개발 및 이용 전반에 대한 방향과 원칙을 규정한 법률입니다. 이 법의 목적은 지속 가능한 국토 개발과 난개발 방지를 위한 기초법적 근거를 제공합니다.

• 규제완화: 규제완화란 정부나 지방자치단체가 특정 지역이나 산업에 대한 규제를 줄이거나 폐지하는 작업을 말합니다. 이천시는 주택 공급을 저해하는 규제를 완화하여 건설산업을 활성화하고 있습니다.

• 생략조건: 생략조건은 법령에 명시된 특정 요건을 충족할 경우, 필수적인 절차나 조사를 생략할 수 있도록 규정하는 조건입니다. 토지적성평가와 관련하여 생략가능한 조건이 구체화되어 있습니다.

• 도시관리계획: 도시관리계획은 특정 지역의 도시 개발 및 관리를 위한 세부 계획으로, 주거, 상업, 녹지 등의 기능과 배치를 포함합니다. 도시 관리에 필요한 기초 자료는 토지적성평가 결과를 바탕으로 작성됩니다.

• 이천시: 이천시는 경기도에 위치한 도시로, 2025년 4월 26일자로 '10만㎡ 미만 도시개발사업 자체운영기준 폐지'를 발표하여 주민 주거안정과 지역 경제 활성화를 도모하고 있습니다.

• 주거안정: 주거안정은 주민들이 안정적이고 지속적인 거주 환경을 유지할 수 있는 상황을 말합니다. 이는 주택 공급의 증가와 관련이 있으며 규제 완화를 통해 해결될 수 있습니다.

• 건설산업: 건설산업은 토목, 건축, 공사 등을 포함하는 산업 분야로, 주택 공급 및 인프라 구축과 관련하여 경제적 성장에 중요한 역할을 합니다. 이천시의 규제완화는 이 산업의 활성화를 목표로 하고 있습니다.

출처 문서

• 이천시, 용적률 상한 등 규제 완화…'도시개발사업 가속화' : 네이트 뉴스https://news.nate.com/view/20240214n36481
• 토지적성평가 없이 가능한 도시개발사업 범위는?http://m.areyou.co.kr/articleView.html?idxno=78027
• 토지적성평가https://m.blog.naver.com/jhmoon8088/221399588657
• 정책정보https://www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl.jsp?search=&srch_dept_nm=&srch_dept_id=&srch_usr_nm=&srch_usr_titl=Y&srch_usr_ctnt=&search_regdate_s=&search_regdate_e=&psize=10&s_category=p_sec_9&p_category=902&lcmspage=5&id=66
• 한국국토정보공사 토지적성평가https://lsa.lx.or.kr/lsa/toji.do
• 이천시, 규제완화 '도시개발사업' 가속화 – 경기(이천)1뉴스http://www.gyeonggi1news.com/news/view.php?no=36723
• 경기도 오산시ㆍ민원인 - 토지적성평가를 하지 않을 수 있는 도시개발사업의 범위(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제21조 등 관련) < 법령해석 < 법제업무정보 : 법제처https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=436333&currentPage=1&keyField=&keyWord=&sort=date
• [법제처 유권해석] 토지적성평가를 하지 않을 수 있는 도시개발사업의 범위(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제21조 등 관련) | 국토개발이용과 부동산 | 국토와 건설ㆍ부동산https://www.nepla.ai/wiki/%EA%B5%AD%ED%86%A0%EC%99%80-%EA%B1%B4%EC%84%A4-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0/%EA%B5%AD%ED%86%A0%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EC%9D%B4%EC%9A%A9%EA%B3%BC-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0/-%EC%9C%A0%EA%B6%8C%ED%95%B4%EC%84%9D-%EA%B5%AD%ED%86%A0%EC%9D%98-%EA%B3%84%ED%9A%8D-%EB%B0%8F-%EC%9D%B4%EC%9A%A9%EC%97%90-%EA%B4%80%ED%95%9C-%EB%B2%95%EB%A5%A0-%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9-%EC%A0%9C21%EC%A1%B0-%EB%8F%84%EC%8B%9C-%EA%B5%B0%EA%B4%80%EB%A6%AC%EA%B3%84%ED%9A%8D%EC%9D%98-%EC%9E%85%EC%95%88%EC%9D%84-%EC%9C%84%ED%95%9C-%EA%B8%B0%EC%B4%88%EC%A1%B0%EC%82%AC-%EB%A9%B4%EC%A0%9C%EC%82%AC%EC%9C%A0-%EB%93%B1/-%EB%B2%95%EC%A0%9C%EC%B2%98-%EC%9C%A0%EA%B6%8C%ED%95%B4%EC%84%9D-%ED%86%A0%EC%A7%80%EC%A0%81%EC%84%B1%ED%8F%89%EA%B0%80%EB%A5%BC-%ED%95%98%EC%A7%80-%EC%95%8A%EC%9D%84-%EC%88%98-%EC%9E%88%EB%8A%94-%EB%8F%84%EC%8B%9C%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EC%82%AC%EC%97%85%EC%9D%98-%EB%B2%94%EC%9C%84-%EA%B5%AD%ED%86%A0%EC%9D%98-%EA%B3%84%ED%9A%8D-%EB%B0%8F-%EC%9D%B4%EC%9A%A9%EC%97%90-%EA%B4%80%ED%95%9C-%EB%B2%95%EB%A5%A0-%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9-%EC%A0%9C21%EC%A1%B0-%EB%93%B1-%EA%B4%80%EB%A0%A8-zr592vm486k4
• 이천시, 부발역세권(부발역 북단) 개발사업 본격 추진http://gyeonggi1news.com/m/page/view.php?no=26340