도시개발사업 구역지정 단계에서 토지적성평가의 역할과 절차: 법적 근거 및 생략 기준

1. 요약

• 도시개발사업의 구역지정 단계에서 '토지적성평가'는 필수적이고도 핵심적인 절차로서, 이 평가의 정의와 범위를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 도시개발사업은 도시 내부의 특정 구역을 지정하여 주거, 상업, 산업 등 다양한 기능을 통합적으로 개발하는 것을 목표로 하며, 이는 기존의 단일 목적지향적 개발 방식의 한계를 극복하려는 노력의 일환입니다. 이러한 사업은 '도시개발법'에 의해 법적으로 규정되며, 이상적인 도시 환경을 조성하기 위해서는 적절한 법적 근거와 세심한 구역 지정 절차가 필수적입니다.

• 이와 관련하여 도시개발구역은 기능과 용도에 따라 주거지역, 상업지역, 산업지역 등으로 나눠지며, 각 구역은 독립적으로 개발 기준이 설정됩니다. 이 과정에서 '지정권자'는 주요 행정기관의 장으로, 도시개발 필요성 판단과 주민 의견 수렴을 통해 구역 지정을 공식화합니다. 도시개발 구역 지정보다도, 그에 따른 토지적성평가는 지역의 환경적 요인, 사회적 영향, 경제적 파급 효과까지 포괄적으로 검토하며, 이를 위해 GIS 기반 분석이 점점 더 중요시되 있습니다.

• 최종적으로, 도시개발사업의 성공적인 이행을 위해서는 토지적성평가의 필수적 절차와 법적 근거가 뒷받침되어야 하며, 이에 관한 지방자치단체의 조례 및 지침 제정도 필수적입니다. 주민들의 의견을 수렴하고 사회적 요구를 반영한 정책이 마련되어야만 지속 가능한 도시 발전이 이루어질 수 있습니다.

2. 도시개발사업 개요 및 범위

• 2-1. 도시개발사업 정의

• 도시개발사업은 도시 내의 특정 구역을 선별하여 주거, 상업, 산업 등의 다양한 기능을 통합적으로 개발하는 프로젝트를 의미합니다. 이는 기존의 단일 목적지향적 개발 방식의 한계를 극복하고, 더 나아가 복합적인 기능을 갖춘 도시를 체계적으로 조성하기 위한 노력의 일환으로, '도시개발법'에 의해 법적으로 규정되고 시행됩니다. 도시개발사업의 주된 목표는 지역 사회의 지속 가능한 발전을 도모하고, 주민들의 생활환경을 개선하는 것입니다.

• 이러한 사업은 도시개발구역 내에서 이루어지며, 이 구역은 특정 기준에 따라 지정되고 고시됩니다. 도시개발구역은 일반적으로 주거지역 및 상업지역의 경우 최소 1만㎡ 이상, 공업지역은 3만㎡ 이상 등으로 나누어지며, 이를 통해 개발의 효율성을 극대화하고 합리적 도시 관리를 이루고자 합니다.

• 2-2. 도시개발구역 유형

• 도시개발구역은 기능과 용도에 따라 여러 유형으로 나뉘며, 각 유형은 특정한 개발기준에 의해 지원받습니다. 대표적으로는 주거지역, 상업지역, 산업지역, 유통지역 등이 있으며, 각 지역의 용도는 해당 구역 내에서의 개발 방향과 정책 수립에 핵심적인 역할을 합니다.

• 예를 들어, 주거지역은 주거 단지의 건설을 주 목적으로 하며, 그 외의 상업지역은 상업 시설의 조성을 중심으로 개발됩니다. 또한, 산업지역은 공장 및 제조업체 유치를 위한 공간으로 활용됩니다. 이러한 다양한 유형의 구역 설정은 도시 전반에 걸쳐 균형 잡힌 발전을 유도하고 주민들의 편의성을 높이기 위한 전략적 접근입니다.

• 2-3. 관련 법적 근거

• 도시개발사업은 여러 법률의 제정과 개정에 기반하여 진행됩니다. 가장 중요한 법적 근거는 '도시개발법'입니다. 이 법은 종합적이고 체계적인 도시개발을 위한 기본적인 법적 틀을 제공합니다. 이와 함께, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률', '택지개발촉진법', '주택법' 등의 다른 관련 법률 또한 중요합니다.

• 도시개발사업의 각 단계는 이러한 법률의 규정에 따라 진행되며, 계획 수립에서 시행까지 세부적인 절차와 요건이 규정되어 있습니다. 예를 들어, 도시개발구역의 지정은 반드시 해당 법률에 의한 요건을 충족해야 하며, 이는 민간 기업들이 참여할 수 있는 기반을 제공하기도 합니다. 따라서 법적 근거는 도시개발사업이 원활하게 이행되도록 보장하는 중대한 역할을 담당하고 있습니다.

3. 도시개발구역 지정 절차와 필요 서류

• 3-1. 지정권자 및 지정 요건

• 도시개발구역의 지정권자는 특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자치도지사 또는 인구 50만 이상의 대도시의 시장(대도시 시장)으로 규정되어 있습니다. 이들은 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 대해 도시개발구역을 지정할 수 있는 권한을 지닙니다. 도시개발구역의 지정 요건은 해당 지역의 개발계획을 수립하고, 그 계획이 창의적이고 효율적인 도시개발을 위해 필요하다고 인정되는 경우에 해당합니다. 이 요건은 「도시개발법」 제3조 및 제4조에 명시되어 있으며, 이를 바탕으로 지정권자는 도시개발구역 지정을 위한 개발계획을 수립하고 이 계획에 대해 주민 의견청취, 관계 행정기관의 협의 및 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다.

• 3-2. 지정 신청 및 심의 단계

• 도시개발구역 지정 신청은 지정권자가 먼저 도시개발사업의 필요성을 판단하여 이루어집니다. 이 과정에서 주민 의견청취와 관계 행정기관과의 협의가 필수적이며, 후속 단계인 도시계획위원회의 심의를 통해 계획의 정합성을 검토하게 됩니다. 심의 단계에서는 도시개발구역의 목적과 적합성, 주민의 민원 및 의견 수렴 결과 등이 주요 고려사항으로 작용됩니다. 심의가 통과되면 지정권자는 구역을 공식적으로 지정하여 고시하며, 이는 관련 법령에 따라 공고를 통해 주민에게 널리 알려야 합니다. 이와 같이 도시개발구역의 지정은 장기적인 도시 발전 방향에 큰 영향을 미치는 만큼 철저한 검토와 합의 과정이 필수적입니다.

• 3-3. 제출 서류 목록

• 도시개발구역 지정을 신청하기 위해서는 다음과 같은 서류들이 필요합니다. 우선, 개발계획서를 포함한 신청서가 필수적이며, 이 문서에는 해당 지역의 현재 상태와 예상되는 개발 내용, 환경에 대한 고려 사항 등이 포함되어야 합니다. 또한, 주민 의견 수렴 결과를 명시하는 문서와 관계 행정기관과의 협의 결과를 담은 서류도 제출해야 합니다. 이러한 서류들은 지정권자가 도시개발구역의 적합성을 평가하는 데 중요한 기초 자료로 작용하게 됩니다. 한편, 각 지방자치단체에 따라 추가적인 서류가 요구될 수 있으므로, 각 지자체의 관련 규정을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

4. 토지적성평가의 역할과 수행 절차

• 4-1. 평가 목적과 영향

• 토지적성평가는 도시개발사업에서 필수적인 절차로, 특정 지역의 토지 이용 가능성과 적합성을 평가하는 과정입니다. 이 평가는 환경적, 사회적, 경제적 요소를 종합적으로 고려하여 특정 지역이 개발에 적합한지를 판단합니다. 이는 주민 삶의 질 향상과 지역 발전에 기여할 수 있는 방향으로 설계되어야 하며, 지속 가능한 개발 목표(Sustainable Development Goals, SDGs)와 일치해야 합니다.

• 특히, 해당 평가는 개발 전 단계에서 이루어지며, 이는 후속 개발 계획의 수립에 중요한 기초 자료로 활용됩니다. 이를 통해 개발 가능성, 향후 인프라 필요, 환경적 보전 등을 종합적으로 고려하여 보다 계획적인 도시 개발을 도모할 수 있습니다.

• 4-2. GIS 기반 평가 방법

• GIS(Geographic Information System) 기반의 토지적성평가는 공간 정보를 효과적으로 활용하여 보다 정밀하게 진행됩니다. GIS는 지리적 데이터를 수집하고 분석하는 툴로, 각종 환경 및 사회 지표를 시각화할 수 있는 장점이 있습니다. 이 시스템을 통해 분석하는 주요 요소에는 토지의 물리적 특성, 생태계 현황, 인구 밀집도, 교통 네트워크 등이 포함됩니다.

• GIS를 활용한 토지적성평가는 고급 통계 및 분석 기법을 결합하여 평가의 정확성을 높이고, 의사 결정 과정을 지원합니다. 예를 들어, GIS 분석을 통해 잠재적인 개발 지역을 사전 예측하고, 실제 개발과 보전이 조화를 이루는 공간 구성을 제안할 수 있습니다.

• 4-3. 평가 단계별 활동

• 토지적성평가는 일반적으로 3단계로 나누어 수행됩니다: 초기 조사, 심층 분석, 결과 보고 및 활용입니다. 첫 번째 단계인 초기 조사에서는 대상 지역의 기본 정보를 수집하고, 해당 지역의 현재 상태를 파악하는 활동이 포함됩니다. 이때 GIS를 통해 기초 데이터를 축적합니다.

• 두 번째 단계인 심층 분석에서는 수집된 데이터를 기반으로 토지의 특성에 대한 정량적 및 정성적 분석을 수행합니다. 이 과정에서는 주요 환경 변수들을 평가하고, 미래의 개발 가능성을 예측합니다. 마지막으로, 평가 결과는 다양한 관계자들과 공유되어 실질적인 개발 계획 수립에 활용됩니다.

5. 토지적성평가 생략 법적 근거 및 제외 기준

• 5-1. 법령에 따른 생략 요건

• 토지적성평가는 도시개발사업의 필수 절차로서 해당 지역의 개발 가능성을 분석하고 평가하는 과정입니다. 그러나 일부 특정 조건을 충족하는 경우, 일정 규모의 개발이나 지역적 특성에 따라 이 평가를 생략할 수 있습니다. 이러한 생략 요건은 주로 '도시개발법'과 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 규정되어 있으며, 관련 법령에 따르면 생략이 가능한 구역은 다음과 같습니다.

• 첫째로, 군사시설보호구역이나 환경보호구역 등과 같이 이미 특정한 개발이 제한된 지역은 토지적성평가가 필요 없는 경우가 있습니다. 둘째, 도시 계획 내에서 이미 지정된 지구단위계획구역 내에서 허가된 용도와 일치하는 개발은 평가가 생략될 수 있습니다. 셋째, 면적이 일정 규모 이하인 소규모 개발 사업의 경우, 평가 생략이 가능합니다. 이러한 생략 규정은 개발 절차의 효율성을 높이고 행정적 부담을 줄이는 데 기여합니다.

• 5-2. 평가 제외 지역 기준

• 토지적성평가가 생략되는 지역은 대개 다음과 같은 기준을 따릅니다. 첫째, 물리적 환경이나 생태적 가치에 의해 기존 개발이 어려운 지역입니다. 예를 들어, 홍수 위험 지역, 보전 지역 등에서 개발이 이루어질 경우, 평가 생략이 적용될 수 있습니다.

• 둘째, 국가적 중요 프로젝트나 전략적 개발 계획에 포함된 지역은 별도의 심의 절차를 통해 평가 생략이 허용됩니다. 이러한 경우, 평가 없이도 개발이 진행될 수 있으며 이는 국가 정책의 속도와 연관이 있습니다.

• 셋째, 정책적으로 우선시되는 지역, 즉 지역 발전을 위해 반드시 필요한 프로젝트가 포함된 구역 역시 평가가 제외됩니다. 이러한 지역의 경우, 신속한 행정 처리가 필요하기 때문에 토지적성평가의 생략이 법적으로 정당화되며, 이에 따라 개발 진행이 촉진됩니다.

• 5-3. 생략 시 행정 절차

• 토지적성평가가 생략되는 경우, 해당 지역의 개발 관계자들은 몇 가지 행정 절차를 준수해야 합니다. 첫째, 생략이 결정된 후에는 반드시 해당 지방자치단체의 승인을 받아야 하며, 이는 '도시개발법' 제8조에 근거하여 진행됩니다. 이에 따라, 생략에 대한 법적 근거를 명확히 하고, 이를 바탕으로 행정 절차를 수행해야 합니다.

• 둘째, 개발 예정 지역의 관련 행정기관과 협의는 필수적입니다. 생략이 허용된 프로젝트 내에서 개발 진행 시에는 지역주민의 의견을 수렴할 필요가 있으며, 이는 지역 발전에 대한 주민의 수용성을 확보하는데 중요합니다. 따라서 협의 절차를 통해 주민의 불만이나 우려를 해소하는 것이 필수적입니다.

• 마지막으로, 생략된 채로 진행되는 프로젝트는 후속 행정 조치를 통해 지역의 개발 및 관리 방안을 지속적으로 점검하여야 하며, 이는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 통해 관리됩니다. 이러한 점검 과정은 지역의 지속가능한 발전을 보장하는 중요한 역할을 합니다.

6. 지방자치단체 적용 사례: 이천시 고려사항

• 6-1. 지방조례 및 지침 검토 필요성

• 이천시를 포함한 지방자치단체는 도시개발사업을 진행함에 있어 해당 지역의 특성에 맞는 지방조례와 행정지침을 마련할 필요가 있습니다. 이는 단순히 국가 법령을 따르는 수준을 넘어서, 지역 주민의 요구와 환경적 특성을 반영하는 것이다. 구체적으로 이천시는 농업 지역과 산업 지역 등이 혼재되어 있어, 각 지역의 기능과 목적에 맞는 공식 문서로써 조례를 설정해야 합니다. 예를 들어, 농업 지역에서는 농경지 보호를 위한 조례가 필요하며, 산업 지역에서는 산업 발전을 위한 인프라 구축과 생태계 조화를 고려해야 합니다. 이러한 지방조례는 토지적성평가의 감안을 위해 반드시 검토되어야 할 사항입니다.

• 6-2. 지형·환경 특성 반영 방안

• 이천시는 한강 유역에 위치하고 있어 혜택과 도전이 공존하는 지리적 특성을 지니고 있습니다. 이와 같은 지역적 특성은 토지적성평가를 수행하는 데 있어 중요한 요소로 작용합니다. 예를 들어, 지역 내 수자원 보호를 위한 생태적 가치 분석, 농업 용지와 산업 용지의 적절한 분배, 그리고 기후 변화에 따른 재난 위험 관리 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 토지적성평가는 단순한 물리적 특성에 그치지 않고, 이러한 자연환경적 요인과 사회경제적 요인을 통합하여 진행되어야 하며, 이를 통해 지속 가능한 개발이 가능하도록 방향성을 제공해야 합니다.

• 6-3. 실무 적용 시 주의점

• 실무에서 토지적성평가를 적용할 때에는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 첫째, 평가의 투명성과 객관성 확보가 중요합니다. 평가는 다양한 데이터 분석과 주민 의견 수렴을 기반으로 이루어져야 하며, 이를 위해 GIS(지리정보시스템) 기반 분석 도구를 활용하는 것이 효과적입니다. 둘째, 평가 결과가 지역 주민과의 소통 과정을 통해 정당성을 갖추도록 해야 합니다. 주민이 참여하는 서비스 설계나 의견 수렴 과정은 결과에 대한 수용성을 높이는 중요한 과정입니다. 마지막으로, 평가의 결과를 기반으로 한 정책 설계는 장기적인 관점에서 지속 가능성이 높아야 하며, 이를 지속적으로 모니터링하고 개선하려는 노력이 필요합니다.

결론

• '토지적성평가'는 도시개발사업 구역지정 단계에서 사업의 적합성과 지속 가능성을 확보하기 위한 필수적 절차입니다. 이 평가는 '국토개발법' 및 '도시개발법'에서 명시된 요건을 기반으로 수행되며, 특정 조건을 만족하는 경우 평가 생략이 가능하다는 점이 주목할 필요가 있습니다. 특히, 소규모 개발이나 특수한 용도 지역에 대한 생략 기준은 행정 효율성을 높이는 데 기여하고 있습니다.

• 더욱이, GIS 기반 분석을 통한 토지 물리적 및 환경적 특성에 대한 과학적 검토는 주민의 수용성을 제고하고 사업성을 높이는 데 기여합니다. 이는 도시개발사업의 회복성을 증대시킬 수 있는 중요한 요소로 작용하며, 지역 특성에 맞춘 적절한 지방조례 및 지침 수립과 연계되어야 합니다. 이천시와 같은 지방자치단체는 특히 이러한 절차를 적극적으로 수립하여 지역 주민의 의견을 반영해야 합니다.

• 향후 디지털 지형 데이터를 활용한 토지적성평가의 확대와 지역 주민 주도형 평가 협업 모델 구축을 통해 평가의 전문성과 신뢰도를 제고할 필요가 있습니다. 기술적인 진보와 사회적 요구의 융합을 통해 지속 가능한 도시 개발이 이루어질 것으로 예측되며, 이는 궁극적으로 지역사회의 삶의 질 향상으로 이어질 것입니다.

용어집

• 도시개발사업: 도시개발사업은 도시의 특정 구역을 선별하여 주거, 상업, 산업 등의 다양한 기능을 통합적으로 개발하는 프로젝트를 의미합니다. 이는 기존의 단일 목적지향적 개발 방식의 한계를 극복하고 지역 사회의 지속 가능한 발전을 도모하기 위한 노력을 포함합니다.

• 토지적성평가: 토지적성평가는 특정 지역의 토지 이용 가능성과 적합성을 평가하는 필수 절차로, 환경적, 사회적, 경제적 요소를 종합적으로 고려하여 개발의 적합성을 판단합니다. 이는 지속 가능한 개발 목표에 부합하여야 하며, 개발 전 단계에서 이루어집니다.

• 도시개발구역: 도시개발구역은 도시 내에서 주거, 상업, 산업 등의 개발을 위한 특정 지역을 지정한 것으로, 각 구역은 용도와 기능에 따라 구분됩니다. 이 구역의 지정은 '도시개발법'에 의해 법적으로 규정됩니다.

• 지정권자: 도시개발구역의 지정권자는 특별시장, 광역시장, 도지사 등과 같은 주요 행정기관의 장을 의미합니다. 그들은 지역 개발 계획을 수립하고, 주민 의견을 수렴하여 도시개발구역을 공식적으로 지정할 권한을 가지고 있습니다.

• GIS: GIS(Geographic Information System)는 공간 정보를 관리하고 분석하는 시스템으로, 지리적 데이터의 시각화를 통해 토지적성평가와 같은 공간적 분석을 효과적으로 지원합니다.

• 국토개발법: 국토개발법은 국토의 계획과 이용을 종합적으로 규정하는 법률로, 도시개발사업의 시행과 관련된 절차와 기준을 제공합니다. 이 법에 따라 도시개발사업은 적절히 진행되어야 합니다.

• 생략기준: 생략기준은 일정 조건을 충족하는 경우, 토지적성평가를 생략할 수 있는 법적 요건입니다. 이는 개발의 효율성을 높이고 행정적 부담을 줄이는 데 기여합니다.

• 지구단위계획: 지구단위계획은 특정 지역 내의 계획적 개발 방향을 설정하기 위한 기준으로, 각 지역의 개발 용도에 맞춘 세부 계획이 수립됩니다. 이는 도시개발구역 지정의 중요한 부분입니다.

• 이천시: 이천시는 경기도에 위치한 도시로, 도시개발사업에 따른 지역의 특성을 고려하여 지방조례와 행정지침을 마련하는 등, 적합한 정책을 수립해야 하는 지방자치단체입니다.

출처 문서

• 토지이음https://www.eum.go.kr/web/in/dc/dcDictDet.jsp?termsNo=00163
• 도시개발제도 개선방안 연구https://library.krihs.re.kr/library/10180/contents/6158119
• (주)신영이에스디에 방문해 주셔서 감사합니다.https://www.syesd.co.kr/homepage/urbanPlanningConsulting
• 민원인 - 도시개발구역과 지구단위계획구역의 관계(「도시개발법」 제3조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조 등 관련) < 법령해석 < 법제업무정보 : 법제처https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=395255