물류센터 시장의 침체와 투자 전략: 외국계 자본이 노리는 기회

1. 요약

• 최근 한국의 물류센터 시장은 코로나19 이후 회복이 더딘 상황에 직면해 있습니다. 특히 예상보다 빠른 고금리와 공급 과잉은 시장의 침체를 가속화하고 있으며, 이는 물류센터에 대한 투자 위축으로 이어지고 있습니다. 그러나 이러한 불황 속에서도 외국계 투자자들은 한국 시장의 기회를 포착하고 있습니다. 본 보고서는 현재 물류센터 시장의 구조와 침체 원인을 신중히 분석하고, 외국계 자본의 투자 전략 및 향후 전망에 대해 살펴보았습니다.

• 물류센터 시장은 공급량이 정점에 달한 반면, 임차인 확보가 어려워지는 부담 속에서 공실률이 심화되고 있습니다. 2023년 수도권 물류센터의 평균 공실률이 약 20%에 달했으며, 이는 공급 과잉의 결과로 해석됩니다. 동시에, 물류센터에 대한 수요는 2022년부터 감소세를 보이고 있으며, 전자상거래 성장 둔화와 인플레이션, 고금리 환경은 물류센터 시장의 추가적인 위축 요인으로 작용하고 있습니다.

• 그럼에도 불구하고 외국계 투자자들은 저평가된 물류센터 자산에 대한 매력적인 기회를 포착하고 있으며, 특정 지역에서의 거래가 활발히 이뤄지고 있습니다. 특히, 인천과 수도권 내에서의 주요 거래 사례는 외국계 자본이 물류센터의 가치를 재조정하고 향후 시장 회복에 대한 기대감을 품고 있는 점을 나타냅니다. 향후 물류센터 시장이 안정화되는 시점이 도래할 경우, 이러한 외국계 투자자들은 큰 수익을 기대할 수 있을 것입니다.

• 결론적으로, 물류센터 시장의 침체는 외국계 투자자들에게 새로운 기회를 제공하고 있으며, 이들은 장기적인 원칙하에 안정적인 수익을 취할 수 있는 가능성을 지니고 있습니다. 이러한 점은 향후 시장 분석에 있어 더욱 중요하게 다루어져야 할 사안입니다.

2. 물류센터 시장의 현재 상황

• 2-1. 한국 물류센터 투자 시장의 개요

• 최근 한국의 물류센터 시장은 코로나19로 인한 전세계적인 경제 불확실성의 여파를 여전히 받고 있으며, 특히 공급 과잉과 고금리에 의한 침체가 지속되고 있습니다. 이는 물류센터 투자가 크게 위축된 결과로, 과거 몇 년간 뜨거운 관심을 받던 투자자들의 시선이 멀어지는 상황입니다. 2023년 한국 물류센터 공급량은 정점을 찍은 것으로 평가되며, 앞으로 공급이 줄어들 것으로 예상되고 있습니다. 주요 도시권을 중심으로 투자자들이 선호하는 물류센터가 점차 축소되고 있으며, 안정적인 수익과 입지 우위를 가진 물류센터 자산의 선호는 지속될 것입니다.

• 2-2. 물류센터 공급 및 수요 분석

• 물류센터의 공급과 수요 상황은 복잡한 요소들에 의해 영향을 받고 있습니다. 2022년부터 2023년까지 팬데믹 완화 단계에서 물류센터에 대한 수요가 급감하면서 공실률이 상승하였고, 2023년 수도권 물류센터의 공실률은 약 20%에 달하는 것으로 나타났습니다. 이러한 현상은 경기도 내 대형 물류센터가 급격히 증가하며 공급 과잉이 발생한 것이 주요 원인입니다. 통계적으로 2023년 물류센터 신규등록 건수는 114건에 달하며, 이는 과거 6년간 두드러진 수치입니다. 다만 고금리에 따른 금융 조달 환경의 악화와 인플레이션으로 인한 공사비 인상이 물류센터의 투자활동에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

• 2-3. 최근 거래 동향

• 최근 한국 물류센터 거래 시장은 침체 증세에도 불구하고 일부 대형 거래가 성사되는 모습을 보이고 있습니다. 2024년 2분기 물류센터의 거래액은 약 1조 8549억원으로 전분기 대비 두 배로 증가하였던 것으로 보고되었습니다. 알리바바, 쿠팡 등 대형 이커머스 기업들의 공격적인 투자와 더불어, 신뢰성 높은 임차인을 확보한 물류센터에 대한 수요가 다시 찾고 있습니다. 특히, 인천 지역에 위치한 대형 물류센터들은 전략적 투자 대상으로 주목받고 있으며, 쿠팡과 같은 대형 임차인들을 확보한 물류센터의 클로징이 성공적으로 이루어지고 있습니다.

3. 침체 원인 분석

• 3-1. 코로나19 이후 시장 변화

• 코로나19 팬데믹은 전 세계 모든 산업에 심각한 영향을 미쳤으며, 물류센터 시장 역시 예외는 아니었습니다. 2020년과 2021년 동안 전자상거래의 급격한 성장이 물류센터의 수요를 폭발적으로 증가시켰으나, 2022년부터 이러한 성장세는 둔화되기 시작했습니다. 이러한 변화는 팬데믹 이후 소비자 행동의 변화와도 밀접하게 관련이 있습니다. 소비자들이 온라인 쇼핑에 익숙해지면서, 물류센터는 이러한 수요에 대응하기 위해 급히 확장하게 되었고, 결과적으로 물류센터의 공급이 과잉 상태로 접어들게 되었습니다.

• 특히 2023년에는 팬데믹의 영향이 완화되면서 소비 패턴이 진정세를 보이자, 물류센터에 대한 수요는 급격히 감소했습니다. 이러한 시장 변화로 인해 물류센터의 일부는 공실이 증가하고 임대료 하락이라는 이중고에 직면하게 되었습니다. 향후 시장은 다시 균형을 찾기까지 시간이 필요할 것으로 보이는데, 이는 물류센터 개발 및 운영 안정성을 저해하는 요소로 작용할 전망입니다.

• 3-2. 고금리 및 공급 과잉의 영향

• 한국의 물류센터 시장은 최근 몇 년간 높은 금리와 초과 공급의 영향을 심각하게 받고 있습니다. 코로나19 이전까지 저금리 기조와 경제의 호황은 물류센터 건설 및 투자에 박차를 가했습니다. 그러나 금리가 상승하면서 특히 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금 조달이 어려워졌고, 이로 인해 신규 물류센터의 착공 및 완공이 연기되었습니다. 이는 결국 공급 과잉으로 이어졌으며, 많은 물류센터가 비어 있거나 임차인을 확보하지 못하는 상황을 초래했습니다.

• 2023년의 경우 물류센터 공급량이 정점을 찍은 이후에 안정적인 임차인을 갖춘 우수한 입지의 물류센터를 제외하면 대부분의 물류센터에서 공실률이 증가했습니다. 이러한 공급 과잉 문제는 고금리와 결합하여 금융 비용이 증가함에 따라 더 악화되었습니다. 특히, 물류센터 CAP rate(자본환원율)는 상승 추세에 있으며, 이는 물류 투자자에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 평균적으로 CAP rate는 5.5%에 도달하며, 일부 우수 입지의 자산은 더욱 높은 비율을 보이고 있어, 투자 매력이 감소하고 있는 상황입니다.

• 3-3. 전자상거래 성장률의 둔화

• 2020년과 2021년 전자상거래 시장에서는 연평균 20% 이상의 고속 성장이 이루어졌지만, 2022년부터 성장률이 둔화되기 시작했습니다. 2023년 2분기에는 온라인 쇼핑 거래액이 약 50조5, 000억 원으로 지난해 대비 11% 상승했음에도 불구하고 성장률은 점차 10% 수준으로 떨어질 것으로 예상되고 있습니다. 이는 물류센터의 주요 임차인인 이커머스 사업자에게 직접적인 영향을 미치는 요소입니다.

• 전자상거래의 성장률 둔화는 물류센터의 안정적인 수익 모델에 악영향을 미치며, 신규로 개설되는 물류센터의 수요를 감소시키고 있습니다. 이러한 상황에서 물류센터의 주요 임차인인 CJ대한통운과 쿠팡 등도 물류센터 투자를 축소하고 있습니다. 특히, 전자상거래의 성장은 특정 시기에 집중되기 마련이므로, 지속 가능한 성장세의 한계에 도달할 가능성도 높아 보입니다. 이로 인해 물류센터 시장의 침체를 더욱 심화시키는 결과를 가져오고 있습니다.

4. 외국계 자본의 투자 반응

• 4-1. 외국계 투자자의 투자 전략

• 최근 한국의 물류센터 시장에서 외국계 투자자들의 움직임은 매우 활발해지고 있습니다. 이들은 고금리와 공급 과잉의 상황 속에서 저평가된 자산을 매입하는 전략을 취하고 있습니다. 예를 들어, 캐나다의 브룩필드자산운용은 인천 청라 물류센터를 6590억원에 사들이며, 인근 물류센터 시장에서 저렴한 가격에 우량 자산을 확보하고 있습니다. 이와 같은 접근 방식은 외국계 투자자들이 물류센터의 가치 재조정을 기회로 보고 있음을 나타냅니다.

• 외국계 투자자들이 우선적으로 공격하는 지역은 수도권으로, 이는 물류 허브로서의 중요성이 크기 때문입니다. CBRE코리아에 따르면, 지난해 국내 상업용 부동산에 투입된 해외 자본의 70%가 물류센터에 집중되었고, 이는 금액으로 약 16억 달러에 달합니다. 이러한 투자 전략은 안정적인 임대 수익을 노리는 투자자들에게 매력적으로 작용하고 있습니다.

• 4-2. 저평가된 자산의 매력

• 현재 한국의 물류센터 시장은 공급 과잉과 공실률 상승으로 인해 저평가된 상태입니다. 작년 하반기 수도권의 물류센터 공실률은 10.3%로, 이는 3%대였던 2022년과 비교해 크게 증가한 수치입니다. 이런 상황에서 외국계 투자자들은 저렴한 가격에 질 좋은 자산을 확보할 수 있는 기회를 포착하고 있습니다.

• 예를 들어, 올해 인천 남청라물류센터가 1170억원에 매각되었고, 이는 외국계 보험사의 투자로 이루어졌습니다. 이러한 매수세는 앞으로도 계속될 가능성이 크며, 올해는 외국계 투자들이 더욱 공격적으로 투자를 늘릴 것이라고 전문가들은 예측합니다. 이처럼 저평가된 자산을 확보한 외국계 투자자들은 향후 시장 회복 시 큰 수익을 올릴 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

• 4-3. 물류센터에 대한 관심 재부각

• 코로나19 팬데믹 동안 물류센터 시장은 급격히 성장했으나, 팬데믹 이후 이커머스 수요가 정체되고 고금리가 지속되면서 시장은 침체에 접어들었습니다. 그러나 이러한 어려움 속에서도 외국계 투자자들의 물류센터에 대한 관심은 여전합니다. 이는 시장의 회복 기회를 염두에 둔 전략적 접근으로 분석됩니다.

• 물류센터에 대한 외국계 자본의 지속적인 유입은 향후 시장의 안정화와 연결될 가능성이 높습니다. 예를 들어, 미국의 존스랑라살(JLL) 자회사가 안성 대덕물류센터를 6000억원에 매입한 사례는 외국계 자본이 국내 자산 시장에서 여전히 긍정적인 시각을 유지하고 있음을 보여줍니다. 따라서 이러한 흐름은 장기적으로 한국 물류센터 시장의 회복과 함께 자산 가치의 재평가를 촉진할 것으로 보입니다.

5. 향후 전망과 투자 전략

• 5-1. 물류센터 시장의 안정화 시점 예측

• 2023년 한국 물류센터 시장은 과도한 공급과 감소하는 수요로 인해 침체기를 겪고 있습니다. 물류센터의 공급량은 정점에 도달하였으며, 앞으로 공급은 감소할 것으로 예상됩니다. 특히, 2024년 하반기부터는 시장의 안정화가 이루어질 것으로 보이며, 이는 공급 부족으로 이어질 가능성이 큽니다. 현재의 공실률이 높다는 점과 금융 조달에 어려움이 지속되는 점을 감안할 때, 안정적인 임차인을 확보한 중심 물류센터에 대한 투자 선호가 증가할 것입니다. 이러한 변화는 2024년까지 이어질 것으로 보이며, 안정화가 이뤄진 후 물류센터 시장의 가치가 재평가될 것입니다.

• 5-2. 향후 투자 전략 제안

• 물류센터 시장의 미래에는 몇 가지 중요한 투자 전략이 필요합니다. 첫째, 안정적인 임차인을 확보한 물류센터에 대한 투자에 집중해야 합니다. 장기계약을 체결한 물류센터는 투자자에게 안정적인 수익을 제공할 가능성이 큽니다. 둘째, 경기가 회복되기 전 허가가 되어 있으나 착공이 지연된 물류센터에 대한 투자 기회를 고려해야 합니다. 이러한 자산은 저평가된 상태에서 매입할 수 있으며, 향후 가격 상승의 수혜를 누릴 수 있습니다. 셋째, 전자상거래와 3PL(Third Party Logistics)업체의 성장을 고려하여 이들이 필요한 물류센터에 대한 투자를 검토하는 것이 중요합니다. 국내 이커머스 시장의 성장세가 지속될 것으로 보이는만큼, 이러한 물류센터의 필요성은 더욱 높아질 것입니다.

• 5-3. 위기 속의 기회: 투자 검토 시 고려사항

• 물류센터에 대한 투자를 검토할 때 몇 가지 주요 사항을 고려해야 합니다. 첫째, 지역 및 입지의 중요성을 간과해서는 안 됩니다. 특히 수도권과 같은 물류 중심지에 우수한 입지를 가진 자산은 향후 임대료 상승의 잠재력이 크기 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 둘째, 시장의 공실률과 주기적인 변동성을 분석해야 합니다. 현재 높은 공실률을 기록하는 저온 물류센터의 경우, 이러한 상황을 감안한 투자 전략이 필요합니다. 셋째, 금리 상승의 영향을 분석하여 금융 조달 환경에 대한 이해를 높여야 합니다. 금융 환경이 투자 결정을 좌우할 수 있으므로, 자금 조달 방법에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 마지막으로, 펀드로 들여오는 외국계 투자자와의 협력 방안도 고려할 필요가 있습니다. 외국계 자본의 유입이 우수한 개별 자산에 대한 투자로 이어질 수 있으므로, 이들을 대상으로 한 전략적 투자 접근이 중요합니다.

결론

• 현재 한국의 물류센터 시장은 여러 도전 과제를 안고 있음에도 불구하고, 외국계 투자자들의 신뢰와 적극적인 의지는 시장의 긍정적인 회복 기대감을 높이고 있습니다. 물류센터 시장의 안정화가 임박하고 있는 시점에, 투자자들은 이를 기회로 삼아 저평가된 자산에 대한 투자를 검토해야 할 필요성이 대두되고 있습니다. 향후 안정적인 임차인을 확보한 물류센터의 가치가 재평가될 가능성이 크기 때문에 적극적인 투자 전략이 요구됩니다.

• 더불어, 이커머스와 물류 산업의 융합 성장은 물류센터 시장의 수익 구조를 더욱 다각화할 기회를 제공할 것입니다. 특히, 장기계약을 체결한 물류센터나 경기가 회복될 때 착공이 진행될 신규 자산에 대한 투자는 유망한 전망으로 대두되고 있습니다. 외국계 자본의 지속적인 유입은 해당 자산을 마련하는 데 있어 경쟁력을 부여하며, 한국 물류센터 시장의 회복 강도를 더욱 강화할 가능성이 있습니다.

• 따라서, 이번 기회에 외국계 투자자들은 시장 변화에 민감하게 반응하며 신중하면서도 전략적인 투자 접근이 필요합니다. 시장의 회복과 함께 물류센터의 자산 가치는 다시금 상승할 것으로 보이며, 이러한 흐름 속에서 이루어질 투자 활동이 향후 물류센터 시장의 핵심 전략이 될 것입니다.

용어집

• 물류센터 [시설]: 상품을 보관하고 분배하는 기능을 수행하는 시설로, 물류 관리 및 유통 과정에서 중요한 역할을 합니다.

• 고금리 [경제 지표]: 금리가 높아진 상태로, 자금 조달 비용이 증가하여 투자 및 소비에 부정적인 영향을 미치는 현상입니다.

• 공실률 [시장 지표]: 임대 가능한 공간 중 실제로 임대되지 않는 비율을 나타내며, 시장의 수요와 공급 상황을 반영합니다.

• PF(프로젝트 파이낸싱) [금융 방식]: 특정 프로젝트에 필요한 자금을 확보하기 위해 프로젝트의 현금 흐름으로 대출을 상환하는 구조의 금융 방식입니다.

• CAP rate(자본환원율) [투자 지표]: 부동산 투자에서 연간 순수익을 현재 시장 가치로 나눈 비율로, 투자 수익성을 평가하는 데 사용됩니다.

• 3PL(Third Party Logistics) [물류 서비스]: 물류의 다양한 기능을 외부 업체에 위탁하는 서비스로, 공급망 관리에서 중요한 역할을 합니다.

• 전자상거래 [상업 활동]: 인터넷을 통해 상품이나 서비스를 거래하는 상업 활동으로, 물류센터 수요에 큰 영향을 미칩니다.

• 저평가된 자산 [투자 자산]: 시장 가격이 실제 가치보다 낮게 평가되는 자산으로, 투자자에게 매력적인 구매 기회를 제공합니다.

출처 문서

• ‘코로나 끝나자 침체’ 물류센터… 거래량 2배 늘었다https://n.news.naver.com/mnews/article/023/0003855074
• `헐값`된 물류창고…달려든 외국계 투자자https://v.daum.net/v/20240812181052113
• 물류센터 침체 지속, 안정화 시점은https://www.coldchainnews.kr/mobile/article.html?no=25895