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서울의 소규모 건축물 용적률 한시적 완화: 시장 회복을 향한 첫걸음

일반 리포트 2025년 03월 21일
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목차

  1. 요약
  2. 서울시 소규모 건축물 용적률 개선의 필요성
  3. 규제철폐안 33호의 주요 내용 분석
  4. 정책의 기대 효과와 우려 사항
  5. 향후 전망 및 결론
  6. 결론

1. 요약

  • 서울시는 최근 소규모 건축물의 용적률을 3년간 한시적으로 완화함으로써 건설 경기를 활성화하고 주택 공급을 증대시키려는 목표를 설정하였습니다. 이는 '규제철폐안 33호'의 일환으로, 제2종 일반주거지역의 용적률은 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 각각 상향 조정되는 내용으로 구성됩니다. 이러한 조치를 통해 특히 지역 주민들의 개발 의지를 제고하며, 구로구 오류동에서 첫 적용하여 약 1만 가구의 주택 공급 효과를 기대하고 있습니다.

  • 소규모 건축물들은 최근 몇 년 간 경제적 어려움에 봉착해 있으며, 그로 인해 재건축 및 재개발이 지연되고 있는 상황입니다. 박성연 서울시 의원에 따르면 높은 분담금과 낮은 용적률로 인해 사업성이 낮아 소규모 건축 프로젝트들은 사실상 추진하기 어려운 상태입니다. 이러한 경제적 환경 속에서 소규모 재건축 및 재개발을 통한 주택 공급의 필요성은 더욱 부각되고 있습니다.

  • 규제철폐안의 시행은 여러 가지 긍정적 변화를 예상하게 합니다. 특히 제2종 및 제3종 일반주거지역에서의 용적률 상향 조정으로 인해 2620곳의 소규모 재건축 사업장이 활성화될 것으로 보며, 이는 주민들에게 숙소 공급량 증가의 기회를 제공하고 지역 경제에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 암울한 건설 경기에 대한 대안으로 정책은 실질적인 발전의 계기를 마련할 것으로 판단됩니다.

2. 서울시 소규모 건축물 용적률 개선의 필요성

  • 2-1. 소규모 건축물의 경제적 어려움

  • 서울의 소규모 건축물은 최근 몇 년간 다양한 경제적 어려움을 겪고 있으며, 이로 인해 재건축 및 재개발이 지연되고 있는 상황입니다. 특히, 개발 이익률이 낮아 사업성이 부족한 소규모 프로젝트들은 주민들의 재건축 요구에 비해 추진이 어렵습니다. 예를 들어, 현재 구로구 오류동 화랑주택 지역에서는 주민들이 재건축을 원하지만, 높은 분담금과 낮은 용적률로 인해 사업성이 낮은 상황에 처해 있습니다.

  • 박성연 서울시 의원의 발표에 따르면, 소규모 재건축 단지들 중의 일부는 용적률이 법적 상한에 미치지 못하여 사업을 진행할 수 없는 상황입니다. 경제적 부담이 커짐에 따라 재건축의 필요성이 더욱 강조되고 있으며, 이를 해결하기 위한 정책적 접근이 강력히 요구됩니다. 서울시는 '규제철폐안 33호'를 통해 이러한 문제를 해결하고자 하며, 이는 특히 저소득 주민들에게 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

  • 2-2. 주택 공급의 필요성

  • 서울시는 최근 몇 년간 급격한 인구 증가와 이에 따른 주택 수요의 상승으로 인해 심각한 주택 공급 부족 문제를 겪고 있습니다. 2025년 기준으로 약 1만 가구에 달하는 소규모 주택의 공급 효과를 기대할 수 있는 '규제철폐안 33호'의 시행이 이러한 요구를 해결하는 중요한 단계가 될 것입니다. 이 정책은 제2종 일반주거지역의 용적률을 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역을 250%에서 300%로 상향 조정하여 시장에 새로운 공급을 창출할 수 있도록 합니다.

  • 서울시는 약 88.7㎢의 면적에 해당하는 제2 및 제3종 일반주거지역에 이 정책이 적용될 예정이며, 이는 기존 소규모 재건축이 추진되지 못했던 지역에 실질적인 변화를 가져올 것입니다. 소규모 재건축 가능 사업지 2620곳의 용적률이 최대 50% 완화됨으로써, 공공 교통, 일자리 창출 등 다양한 파급 효과가 기대됩니다. 주민의 사업 의지도 높아지고, 소규모 건축물이 다시 활성화되면, 주민들이 살기 좋고 안전한 주거 환경을 조성할 수 있을 것입니다.

3. 규제철폐안 33호의 주요 내용 분석

  • 3-1. 용적률 상향 조정 내용

  • 서울시에서 시행되는 규제철폐안 33호는 소규모 건축물에 대한 용적률을 크게 상향 조정하는 내용으로, 제2종 일반주거지역의 용적률이 기존 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 기존 250%에서 300%로 각각 상향됩니다. 이 조치는 소규모 건축물의 경제적 생존을 돕고, 장기적으로 주택 공급의 증가를 이끌어내는 방향으로 설계되었습니다.

  • 이러한 용적률의 한시적 증가는 법적 상한이므로, 시공업체들은 이 기회를 통해 더 많은 주택을 공급할 수 있으며, 이는 서울시의 주택 공급 부족 문제를 어느 정도 해소할 것으로 기대됩니다. 한편, 사업당 평균 1~2세대의 추가 공급이 이루어질 것으로 예상되고 있어, 실질적인 주택 공급 효과는 점차 개선될 것입니다.

  • 서울시는 이번 조치로 약 1만 세대를 추가 공급하는 것을 목표로 하고 있으며, 이는 구체적으로 제2종 일반주거지역 2620곳의 소규모 재건축 사업지에서 발생할 수 있는 평균 30%의 비례율 증가에 의해 가능할 것으로 보입니다. 이에 따라 기존 건축물의 현황 용적률이 조례상 기준을 초과하여 사업 추진이 어려웠던 595곳도 혜택을 볼 것으로 예상됩니다.

  • 3-2. 적용 지역 및 조건

  • 규제철폐안 33호의 적용 대상은 특히 부지 면적이 1만㎡ 미만인 소규모 재건축 사업, 5천㎡ 미만의 소규모 재개발 사업, 그리고 36세대 미만의 자율주택 정비사업 등으로 제한됩니다. 이와 같이 세부적인 조건을 설정한 이유는 대규모 재개발·재건축 사업과는 달리 소규모 건축물들이 더 큰 경제적 어려움에 처해 있기 때문입니다.

  • 서울시는 이미 서울시 전체 면적(605.6㎦) 중 제2·3종 일반주거지역이 239.4㎦에 달하며, 이번 규제철폐안이 적용되는 지역은 대략 88.7㎦로 추정하고 있습니다. 이는 약 43만 개 필지와 30만 동의 건축물에 해당하는 수치로, 상당히 넓은 범위에서 적용될 것입니다.

  • 한가지 주의해야 할 점은 가로주택정비사업은 사업 면적이 2만㎡까지 가능하기 때문에 이번 완화 대상에서 제외되었다는 점입니다. 소규모 건축물 활성화라는 대원칙을 지키기 위해 고안된 것이며, 이를 통해 기대하는 것은 새로운 주거 환경의 개선과 건축 경기가 활성화되는 것입니다.

4. 정책의 기대 효과와 우려 사항

  • 4-1. 주택 공급 증가의 기대

  • 서울시는 소규모 건축물의 용적률을 한시적으로 50% 상향 조정함으로써 약 1만 세대의 주택을 추가로 공급할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 이는 서울시 내 소규모 재건축 및 재개발 사업의 활성화를 도모하기 위한 정책이며, 특히 제2종 및 제3종 일반 주거지역에 해당하는 지역에서 시행됩니다. 정책의 첫 적용 지역인 구로구 오류동은 과거 저조한 사업성과 높은 분담금 등으로 인해 주민들의 개발 의지가 저하된 곳이었습니다. 따라서 이번 정책은 주민들에게 실질적인 개발 기회를 제공할 것으로 예상됩니다.

  • 한시적으로 시행되는 이 조치는 건설 경기의 부양과 주택 공급의 증가를 동시에 이루는 것으로, 소규모 건축물의 사업성을 높이는 데 긍정적인 작용을 할 것으로 보입니다. 예를 들어, 이를 통해 추가 주택 공급뿐만 아니라 지역 경제 활동의 촉진도 기대됩니다. 특히, 부지 면적이 적은 소규모 재건축 사업의 경우, 용적률 증가가 총 사업의 수익성을 높여줄 것으로 각광받고 있습니다.

  • 4-2. 실효성에 대한 의구심

  • 그러나 이번 정책이 실제 효과를 거둘 수 있을지에 대한 우려의 목소리도 존재합니다. 현장에서는 소규모 재건축 사업이 높은 분담금, 늘어나는 공사비와 금융 비용 등으로 인해 사업 추진이 여전히 어려운 상황입니다. 용적률이 상향되더라도 기존 조합원들이 분양을 받기 위한 경제적 부담은 여전히 남아있어 주민들의 적극적인 참여를 유도하기에는 한계가 있다는 지적이 나오고 있습니다.

  • 또한, 서울시가 발표한 기대치가 지나치게 낙관적이라는 의견도 있습니다. 서울시 전역에서 추진 중인 소규모 재건축은 제한적이며, 전체 2620곳 중 실질적으로 사업이 추진될 가능성이 높은 곳은 극히 일부에 불과합니다. 특히, 용적률 완화 혜택을 받지 못하는 지역이 존재할 수 있다는 점도 우려스럽습니다. 이러한 배경으로 인해 정책의 시행이 서울시가 기대하는 효과를 가져오기 어렵다는 시각이 지배적입니다.

  • 마지막으로, 이번 용적률 완화가 한시적인 조치라는 점도 문제로 지적되고 있습니다. 3년간의 제한적인 기간 후에 원래의 규제로 돌아가는 것이기 때문에 장기적으로 안정적인 시장 구축에는 실패할 가능성이 높습니다. 이와 같은 여러 요소는 정책의 실질적인 실행 가능성에 부정적인 영향을 미칠 개연성이 있습니다.

5. 향후 전망 및 결론

  • 5-1. 시장 회복 가능성

  • 서울시의 소규모 건축물 용적률 한시적 완화 조치는 심각한 침체 상태에 있는 소규모 건축 시장에 긍정적인 전환점을 가져올 것으로 기대됩니다. 최근 몇 년간 건설 경기가 위축되면서 소규모 건축물의 사업성이 낮아졌고, 많은 건설사가 진입을 꺼리면서 사업이 지체되거나 무산되는 경우가 잦았습니다. 따라서 이번 용적률 상향 조정은 건설사에게 새로운 사업 기회를 제공하며, 특히 구로구 오류동과 같은 소규모 재건축 현장에서 즉각적인 효과를 발휘할 가능성이 큽니다.

  • 또한, 소규모 건축물은 대형 건설 프로젝트에 비해 상대적으로 낮은 사업비와 빠른 의사결정 과정을 통해 시장 반응이 신속하게 현실화될 수 있습니다. 결국, 이 정책은 소규모 건축물의 활성화를 통해 신규 주택 공급을 가속화하며, 서울시 전체의 주거 환경 개선에도 기여할 것입니다. 여러 사업자가 매입임대주택 사업에 참여하여 임대료 부담을 덜어주는 효과를 가져오고, 더욱 다양한 주거 형태가 출현할 가능성도 높습니다. 이러한 고려하여, 주거 환경과 건설 시장의 회복 가능성은 점점 더 높아질 것으로 예상됩니다.

  • 5-2. 장기적 건축 정책 방향

  • 소규모 건축물의 용적률 한시적 완화 조치는 단기적인 성과에 그치지 않고, 향후 서울시의 장기적 건축 정책의 방향성을 정립하는 중요 기초가 될 것입니다. 정책이 성공적으로 정착된다면, 추가적인 용적률 완화 조치나 관련 정책 전반에 대한 재검토가 필요할 것으로 보입니다. 예를 들어, 계속해서 소규모 건축물의 정책을 강화하고, 주민 참여를 확대하며, 주민 의견을 충분히 반영하는 지속 가능한 접근 방식이 더욱 강조되어야 합니다.

  • 또한, 현재의 규제 철폐안이 효과적으로 실행되기 위해서는 실효성 있는 모니터링 시스템이 필요합니다. 서울시는 이러한 파트너십을 통해 대국민 소통 과정을 보다 체계적으로 정립할 수 있으며, 주민들의 목소리를 정책에 반영하는 선순환 체계를 구축해야 합니다. 이는 지역 주민들에게 실질적인 혜택을 제공할 뿐만 아니라, 사회적 신뢰를 쌓고, 긍정적인 주거 환경을 만드는 데 기여할 것입니다. 최종적으로 이러한 정책 방향이 실현된다면, 서울시는 지속 가능한 발전 모델을 제시하며 지역 내 건축 대책의 새로운 기준이 될 것입니다.

결론

  • 이번 서울시의 소규모 건축물 용적률 한시적 완화 조치는 소규모 재건축사업의 활발한 진행을 위한 중요한 출발점으로 작용할 가능성이 높습니다. 그러나 정책 시행 과정에서의 경제적 부담 및 주민들의 적극적인 참여를 이끌어내기 위한 여러 과제가 여전히 존재합니다. 지속적인 모니터링과 주민 의견 수렴을 통해 정책의 실효성을 제고하는 것이 필수적이며, 이러한 기반이 마련된다면 서울시는 더욱 원활하고 효과적인 주거 환경을 조성할 수 있을 것입니다.

  • 특히, 소규모 건축물의 용적률 완화는 단기적인 성과에 국한되지 않고, 서울시의 장기적 건축 정책 방향을 정립하는 기초가 될 것이며, 향후 추가적인 정책 강화가 필요한 시점이 도래할 것입니다. 주민 참여를 통해 보다 투명하고 합리적인 건축 정책을 시행함으로써, 지역 사회의 신뢰를 구축하고 지속 가능한 발전 모델을 제시하는 것이 향후 서울시의 주요한 과제가 될 것입니다. 이를 통해 서울시는 주거 환경의 개선과 건축 경기를 다시 활성화하는 데 기여할 수 있을 것입니다.

용어집

  • 용적률 [건축 용어]: 용적률은 특정 부지 면적에 대해 건축물이 차지하는 총 바닥 면적의 비율로, 건축물의 규모를 결정하는 중요한 기준입니다.
  • 소규모 건축물 [건축 용어]: 소규모 건축물은 일반적으로 부지 면적이 작고, 건식이나 점포 등 소규모 용도로 사용되는 건축물을 일컫습니다.
  • 규제철폐안 33호 [정책 용어]: 규제철폐안 33호는 소규모 건축물의 용적률을 한시적으로 완화하여 주택 공급을 촉진하기 위한 서울시의 정책입니다.
  • 재건축 [건축 용어]: 재건축은 기존의 건축물을 허물고 새로운 건축물로 교체하여 정비하는 과정을 말합니다.
  • 재개발 [건축 용어]: 재개발은 오래된 주거 및 상업 지역을 새로운 시설로 변경하여 지역 환경을 개선하는 작업입니다.
  • 주택 공급 [주택 정책 용어]: 주택 공급은 전체 주거 시장에 새로운 주택을 추가하여 주택 수요를 충족시키는 것을 의미합니다.
  • 저소득 주민 [사회 용어]: 저소득 주민은 소득 수준이 낮아 경제적 어려움에 처해 있는 사람들을 가리킵니다.
  • 중간 분양금 [경제 용어]: 중간 분양금은 소규모 재건축 또는 재개발 사업에서 각 가입자가 부담해야 하는 비용으로, 종종 높은 부담으로 작용합니다.
  • 세대 수 [주택 기초 용어]: 세대 수는 한 주택 또는 건물에 거주하는 가구의 숫자를 의미합니다.
  • 공공 교통 [교통 용어]: 공공 교통은 대중을 위해 제공합니다. 예를 들어 버스, 지하철 등이 이에 해당합니다.

출처 문서