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수도권 데이터센터 용량, 2027년까지 2.5배 이상 증가 전망 – 정책 환경과 투자 동향 심층 분석

투자 리포트 2025년 03월 21일
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투자 전망

  • 최근 발표된 여러 보고서를 종합해 볼 때, 수도권 데이터센터 시장은 공급 증가 및 재무적 투자자의 참여 확대에 힘입어 급격한 성장세를 보이고 있다. 특히, 기존 대형 통신사업자 중심에서 FI(재무적 투자자) 중심으로 전환되고 있으며, 공실률 하락 및 신규 용량 확대가 긍정적인 신호로 작용하고 있다.
  • 2023년 기준 수도권 데이터센터의 공급 용량이 1.3GW에서 2027년 3.2GW까지 확대될 전망이며, 신규 인허가 및 착공 건수 감소 등 단기적인 공급 제약 이슈에도 불구하고, 장기적으로는 정부의 AI 및 ICT 인프라 확충 정책과 재무적 투자자들의 적극적 참여가 시장 성장을 견인할 것으로 분석된다.

시장 동향 및 정부 정책 분석

  • 최근 발표된 한국 데이터센터연합회의 뉴스레터에 따르면, 정부는 인공지능(AI), 바이오, 양자컴퓨팅 등 '3대 게임체인저 기술'에 대한 인프라를 확충하고 사업화·상용화 기반을 마련하기 위한 대규모 프로젝트를 추진하고 있다. 이 중 AI 컴퓨팅 센터와 양자컴퓨터 개발은 데이터센터 산업에 중대한 영향을 미칠 것으로 전망된다. 특히, 국가AI 컴퓨팅센터 구축 소식은 데이터센터에 대한 수요 증가를 예고한다.

  • 2023년 기준, 수도권의 데이터센터 공급 용량은 약 1.3GW로 알려져 있으며, 이는 2027년까지 3.2GW로 확대될 것으로 보인다. 이는 Infomark 연구에 기반한 자료로, 데이터센터 영역의 갈라파고스화가 지적되는 가운데, 기존 대형 통신사업자 중심의 데이터센터 시장이 재무적 투자자(FI) 중심으로 이동하고 있음을 보여준다. 이러한 변화는 공실률 하락과 신규 용량 확대를 통해 긍정적인 신호로 작용하고 있다.

  • 하지만 이러한 성장세에도 불구하고, 인허가 및 착공 지연과 같은 단기적인 공급 제약 이슈는 여전히 존재한다. 예를 들어, 경기 고양시는 덕이동에서의 데이터센터 건립에 대해 주민들의 반발로 인해 행정 절차가 지연되고 있으며, 이는 지역 민원 사항이 데이터센터 개발에 미치는 영향을 여실히 보여준다. 이러한 환경 속에서 정부의 AI 및 ICT 인프라 확충 정책은 필수적인 역할을 할 것으로 기대되며, 이를 통해 새로운 시장 기회가 창출될 것이다.

  • 결국, 데이터센터 산업의 성장은 정부 정책의 지원과 재무적 투자자들의 적극 참여로 이끌어질 것으로 보인다. 지난 2025년 1분기에는 AI 기반 데이터센터 구축 및 운영 사업에 대한 정부의 새로운 정책 및 투자 방향이 예고되어 있어, 이러한 흐름이 향후 데이터센터 산업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

수도권 데이터센터 용량 확대와 공급 리스크

  • 최근 발표된 다양한 보고서에 따르면, 수도권 데이터센터 시장은 2023년 말 기준으로 약 1.3GW의 수전용량을 보유하고 있으며, 2027년까지 3.2GW로 확대될 것으로 예상되고 있다. 이는 수도권 내 데이터센터 공급이 2.4배 증가할 것으로 전망하는 것이다. 이러한 성장세는 데이터센터에 대한 수요 증가와 재무적 투자자(FI)의 참여 확대에 힘입은 바 크다.

  • 특히, 수도권 데이터센터의 운영 용량이 증가하는 가운데, 공실률도 하락하며 긍정적인 신호를 보이고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면, 지난해 수도권 데이터센터 공실률은 6%로, 전년 대비 3.0%p 하락하였다. 이는 코로케이션 수요가 유의미하게 증가했음을 나타내고 있다.

  • 그러나, 데이터센터의 인허가 및 착공 지연 문제가 여전히 존재한다. 2025년 상반기 동안 인허가를 받은 데이터센터 개발사업 중 약 35%가 1년 이상 착공하지 않고 있는 실정이다. 특히, 수도권 신설 데이터센터의 경우, 주민 반대 및 정책적 제약으로 인해 개발에 어려움이 따르고 있으며, 이는 지역 민원 문제로도 연결되고 있다. 예를 들어, 경기 고양시 데이터센터 건립이 주민 반발로 인해 행정 절차가 지연되는 사례가 있다.

  • 다양한 정부 정책과 결합된 전력 공급 제한 또한 공급 리스크 요소로 작용하고 있다. 한국전력공사의 신규 전력 공급 지연 및 전력 수요가 큰 데이터센터에 대한 전기 공급 불허 정책은 더 많은 대규모 데이터센터 신규 개발을 어렵게 만들고 있다. 특히, 2024년부터 연면적 1000㎡ 이상의 데이터센터는 제로에너지건축물(ZEB) 인증을 받아야 하는 의무가 부과되며, 이는 건축 및 운영 비용 증가로 이어질 수 있다.

  • 이러한 환경 속에서, 엣지 데이터센터(Edge Data Center)의 필요성이 커지고 있다. 엣지 데이터센터는 도심 내 소규모로 구축되며, 전력 사용량이 낮아 인허가 과정에서 빠른 개발이 가능하다는 장점을 지닌다. 시장조사에 따르면, 전세계 엣지 데이터센터 시장은 2024년 이후 연평균 23% 성장할 것으로 예상되고 있으며, 이는 특히 아태지역에서 더욱 두드러질 전망이다. 따라서 데이터센터 개발자들은 이러한 시장 흐름에 주목해야 할 것이다.

  • 종합적으로 볼 때, 수도권 데이터센터 용량의 확대는 긍정적인 요소지만, 공급 리스크 또한 충분히 고려해야 한다. 궁극적으로, 정책적 지원과 투자의 유도에 따라 데이터센터 산업은 더욱 성장 가능성이 있지만, 단기적인 공급 이슈 또한 주의 깊게 살펴봐야 할 것이다.

지역별 개발 이동 및 투자자 구조 변화

  • 최근의 여러 보고서에 따르면, 국내 데이터센터 시장은 수도권을 넘어 인천 및 부천 지역으로 개발이 이동하고 있으며, 이는 여러 요인에 기인하고 있다. 특히, 서울 지역에서의 신규 데이터센터 개발은 전력 공급의 포화 상태와 고비용의 토지 문제 등으로 인해 다소 정체된 상태이다. 쿠시먼앤드웨이크필드의 2024년 하반기 데이터센터 보고서에 따르면, 지난해 신규 데이터센터 개발의 46%가 인천·부천 지역에서 이루어질 예정이다. 이는 서울 지역의 전력 공급 제한과 높은 토지 가격으로 인해 더욱 두드러진 양상이다.

  • 전력 공급과 비용 문제 때문에 많은 기업들이 수도권 외곽으로 자리를 옮기고 있으며, 특히 인천·부천 지역은 저렴한 토지 가격과 안정적인 전력 공급을 바탕으로 새로운 거점으로 떠오르고 있다. 데이터센터는 그 특성상 대규모 전력을 소비하므로, 운영 효율성을 높이고 잉여 파워를 안정적으로 공급받는 것이 매우 중요하다. 현재 인천에서 진행되는 데이터센터 개발 프로젝트들은 이러한 요구를 만족시키는 방향으로 진행되고 있는 것으로 보인다.

  • 게다가 데이터센터의 투자자 구조 역시 큰 변화를 맞이하고 있다. 과거에는 대형 IT기업들이 데이터센터 시장을 주도했으나, 최근에는 재무적 투자자(FI)의 참여가 증가하고 있으며, 이는 시장의 안정성을 더하고 투자 확대를 이끌고 있다. 특히, 2025년 1분기에는 정부의 정책적 추진과 함께 AI 기반 데이터센터의 구축이 예고되고 있어 재무적 투자자들의 참여가 더욱 촉진될 것으로 예상된다.

  • 하지만 이러한 발전에도 불구하고, 지역의 민원 문제와 전력 규제는 여전히 데이터센터 개발의 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 특히, 수도권 내에서 주민 반발과 관련된 갈등이 증가하면서 프로젝트의 인허가가 지연되는 경우가 잦다. 예를 들어, 경기도 고양시에서는 데이터센터 개발이 지역 주민의 강한 반대에 부딪혀 진행되지 못하고 있는 상황이다.

  • 결국, 데이터센터 산업은 지역별 특성과 투자자 변화에 주목하면서, 새로운 기회를 모색해야 할 시점에 있다. 정부의 정책 지원과 지역 개발 환경 변화에 발맞추어, 각 기업들은 환경 변화에 유연하게 대응해야 할 필요가 있으며, 이를 통해 데이터센터 산업의 성장 잠재력을 극대화할 수 있을 것으로 보인다.

상업용 부동산 전망과 AI 기술의 연계 효과

  • 2025년 상업용 부동산 시장은 AI 기술과의 결합을 통해 새로운 성장 기회를 맞이하고 있다. CBRE 코리아는 ‘2025 한국 상업용 부동산 시장 전망’ 웨비나를 통해 AI 기술이 데이터센터 시장에 미치는 영향 및 상업용 부동산 시장의 변화 방향을 심도 있게 다룰 예정이다. 이러한 변화는 특히 오피스, 리테일, 물류 부문에서 두드러질 것으로 보인다.

  • 첫 번째 세션에서는 미국 상업용 부동산 시장의 새로운 사이클 진입과 함께, 국내 시장의 발전을 위한 기회 요소가 제시된다. CBRE 코리아 리서치 최수혜 상무는 AI 기술의 발전이 데이터센터 부동산 시장의 성장 가능성을 높이고 있으며, 이를 통해 기업들이 보다 효율적으로 운영할 수 있는 인프라를 확충할 수 있다고 강조했다. 특히, AI 활성화에 따른 데이터센터 비즈니스 모델 변화는 투자자들에게 매력적인 기회를 제공할 수 있다.

  • 최근 데이터센터 시장은 연평균 10% 이상의 성장을 보이고 있으며, 이는 지속 가능한 성장을 위한 초석이 될 수 있다는 전문가의 견해가 반복되고 있다. 데이터센터는 IT 기술의 발전과 함께 증가하는 데이터 수요에 대응하기 위해 필수적으로 필요한 요소로 자리 잡았다. 즉, 데이터센터 인프라에 대한 투자는 장기적인 관점에서도 긍정적인 성과를 가지고 올 것으로 예상된다.

  • 더불어, 정부의 AI 및 ICT 인프라 확충 정책이 데이터센터 산업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 분석되며, 이것이 투자 매력도를 더욱 높일 수 있는 요인으로 작용하고 있다. 이번 웨비나에서는 이러한 기회 요소와 가능성, 그리고 위험 요소를 명확히 파악하여 투자 및 운영에 유익할 다양한 인사이트가 제공될 예정이다.

  • 결국, AI 기술의 발전은 상업용 부동산 및 데이터센터 시장을 연결하는 중요한 요소가 되고 있으며, 이를 바탕으로 향후 부동산 투자 전략의 수립에 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다. 따라서 투자자들은 이 기술이 제공하는 변화의 흐름에 귀 기울이고, 관련 시장의 동향을 지속적으로 주시해야 할 필요가 있다.

핵심 정리

  • 수도권 데이터센터의 급증하는 수요와 공급 확대

  • 수도권 데이터센터 시장은 2023년 1.3GW에서 2027년에는 3.2GW로 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 인공지능(AI) 및 양자컴퓨팅과 같은 신기술의 발전에 힘입은 바가 큽니다. 이로 인해 데이터센터 건설이 활발해짐에 따라 시장에서의 재무적 투자자(FI)의 참여가 증가하고 있는 점도 주목할 만합니다.

  • 지역 개발의 변화: 수도권 외곽으로의 이동

  • 서울 지역의 전력 공급 포화와 높은 토지비로 인해 데이터센터 개발이 인천 및 부천 같은 수도권 외곽으로 이동하고 있습니다. 이를 통해 저렴한 토지비와 안정적인 전력 공급을 바탕으로 새로운 데이터센터 거점이 형성되고 있습니다.

  • 인허가 문제와 공급 리스크

  • 데이터센터 개발에 있어 인허가 지연 문제는 여전히 큰 도전 과제가 되고 있습니다. 주민 반대와 정책적 제약으로 인해 프로젝트의 진행이 지체되고 있으며, 이는 공급 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 경기 고양시에서는 주민 반발로 인해 허가가 지연되고 있습니다.

  • AI와 데이터센터의 시너지 효과

  • AI 기술의 발전은 데이터센터의 필요성을 더욱 부각시키고 있습니다. 정부의 지원 정책과 함께 AI 기반 데이터센터의 구축은 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이며, 이는 투자자들에게 신규 기회를 창출할 것으로 기대됩니다.

  • 짧은 공급 제약 속 좋은 시장 전망

  • 단기적인 공급 제약에도 불구하고, 정부의 정책적 지원과 재무적 투자자의 비중 증가 등은 데이터센터 산업의 성장 가능성을 높이고 있습니다. 이러한 요인들이 조화롭게 작용할 때, 데이터센터 시장은 더욱 확장될 수 있을 것입니다.

용어집

  • 🔍 AI 컴퓨팅센터: 인공지능(AI) 관련 기술과 데이터 처리를 위해 특화된 시설입니다. 이곳에서는 대량의 데이터로부터 학습하고 분석하여 AI 모델을 훈련시키는 작업이 이루어집니다. AI 컴퓨팅센터의 필요성이 증가하면서 데이터센터의 수요도 함께 늘어나고 있습니다.

  • 🔍 엣지 데이터센터: 데이터 처리를 사용자나 데이터 발생지에 가깝게 수행하기 위해 설계된 소규모 데이터센터입니다. 주로 도심 지역에 위치하여, 높은 전력 소비량을 지양하고 신속한 인허가 절차를 통해 빠르게 구축될 수 있다는 장점이 있습니다.

  • 🔍 가시지수(Visibility Index): 특정 시장의 성장 가능성과 관련된 여러 요소를 정량적으로 평가한 지수를 의미합니다. 투자자들은 이 지수를 통해 특정 산업의 유망성을 판단하고 투자 결정을 내리는 데 도움을 받을 수 있습니다.

  • 🔍 재무적 투자자 (FI): 기업의 경영에는 참여하지 않고 오직 금전적 수익을 목적으로 투자하는 투자자를 의미합니다. 최근 데이터센터 시장에서 FI의 참여가 증가하고 있으며, 이는 안정적인 수익을 기대할 수 있게 해줍니다.

  • 🔍 제로에너지건축물 (ZEB): 연간 에너지 사용량과 생산량이 같거나, 생산량이 더 많은 건축물을 말합니다. 이는 에너지를 효율적으로 사용하고 지속 가능성을 높이는 데 기여하며, 데이터센터와 같은 대규모 시설에서도 적용될 수 있습니다.

  • 🔍 공실률: 데이터센터와 같은 상업용 시설에서 사용되지 않고 비어 있는 공간의 비율을 나타냅니다. 공실률이 낮아질수록 해당 시설의 활용도가 높아지는 것을 의미하며, 기업의 수익성에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

  • 🔍 인허가 지연: 건축이나 개발 프로젝트에 필요한 정부 승인 절차가 예상보다 오랜 시간 소요되는 현상을 의미합니다. 데이터센터 개발 시 주민 반발이나 정책적 제약으로 인해 인허가가 지연될 수 있습니다.

  • 🔍 상업용 부동산: 사무실, 상점, 물류센터 등 비즈니스 용도로 사용되는 건축물이나 부동산을 의미합니다. 데이터센터는 상업용 부동산의 일종으로, 지속적인 데이터 수요 증가에 따라 그 중요성이 더욱 부각되고 있습니다.

  • 🔍 정부 정책: 국가나 지역 정부가 특정 산업이나 부문의 발전을 유도하기 위해 세우는 규제 및 지원 정책입니다. 데이터센터 산업에서 정부 정책은 인프라 확충과 투자 유도에 직접적인 영향을 미칩니다.

출처 문서