이천 지역 물류센터 시장 동향 및 투자 가이드

1. 도입부

• 이 보고서는 이천 지역의 물류센터 시장 동향을 분석하고, 상온 및 저온 물류센터의 임대료, 공실률, 그리고 향후 시장 전망을 다룹니다. 이를 통해 투자자들이 이천 지역의 물류 부동산에 대해 보다 명확한 결정을 내릴 수 있도록 돕고자 합니다.

2. 시장 개요 및 현황

• 2-1. 이천 지역의 물류센터 수요 증가 배경

• 이천 지역에서는 최근 물류센터에 대한 수요가 증가하고 있으며, 이는 다양한 요인으로 인해 발생하고 있다. 특히, 저온 물류센터의 경우 상온보다 공실률이 세 배 높아지고 있어, 임차인 확보를 위해 형태를 전환하는 경우가 늘어나고 있다. 예를 들어, 2023년 3분기에는 여러 물류센터가 저온 형태에서 상온으로 용도를 변경해 임차인을 모집하는 모습을 보였다. 이러한 변화가 향후 2~3년간 지속될 것이라는 전망이 나오고 있다.

• 이 표는 이천 지역 물류센터 유형별 공실률과 임대료 변화 예측을 요약합니다.

• 2-2. 최근 물류센터 신규 공급 현황

• 최근 이천 지역에서는 새로운 물류센터의 공급이 이어지고 있으며, 이에 대한 지역 주민들의 우려도 함께 나타나고 있다. 특히, 송갈리 전원주택 단지 근처에 물류창고 개발 허가가 이어지면서, 주민들은 소음과 매연 발생을 우려하고 있다. 이는 물류창고의 건설이 지역 환경에 미치는 영향과 관련된 갈등 요소로 작용하고 있다.

• 이 표는 최근 이천 지역에서 개발되는 물류창고의 면적 및 완공 예정일을 요약합니다.

3. 공실률 및 임대료 동향

• 3-1. 상온 물류센터 공실률 및 임대료 분석

• 수도권 상온 물류센터의 공실률은 재고 물류센터와 신축 물류센터 간에 큰 차이를 보이고 있습니다. 재고 물류센터의 공실률은 10% 미만인 반면, 신축 물류센터의 공실률은 30% 이상으로 나타났습니다. 이는 신축 물류센터가 높은 임대료와 기존 클러스터의 거리로 인해 상대적으로 시장에서 소화되지 못하고 있기 때문입니다. 이천 지역에서도 신축 물류센터의 공실률이 40%에 달하며, 최근 용도 변경 및 매각이 활발히 이루어지고 있습니다.

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• 3-2. 저온 물류센터 공실률 현황 및 임대료 비교

• 저온 물류센터의 공실률은 최근 증가 추세에 있습니다. 올해 3분기 기준으로 수도권 저온 물류센터의 공실률이 40%로 보고되었습니다. 반면 상온 물류센터의 공실률은 약 15%에 불과합니다. 이는 공급 과잉 상태의 저온 물류센터가 상온 물류센터로의 용도 변경이 이루어지고 있다는 것을 의미합니다. 업계 관계자들은 저온 물류센터의 시장이 과잉 공급으로 인해 타격을 받고 있으며, 이에 따라 공실률 감소를 위한 용도 변경이 활발히 진행되고 있다고 분석하고 있습니다.

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4. 시장 전망 및 투자 전략

• 4-1. 물류센터 시장 변화 예측

• 최근 경기동부 지역에서 물류창고의 포화 현상과 이에 대한 지자체의 우려가 커짐에 따라, 물류센터 시장은 북부 지역으로의 이동이 예상됩니다. 특히, 경기도 북부 지자체들은 교통 여건의 개선과 지역 경제 활성화를 고려하여 물류창고 유치에 긍정적인 태도를 보이고 있습니다. 이는 경기동부와의 대조적인 흐름으로, 기업들은 물류 창고를 찾기 위해 북부 지역으로 눈을 돌리고 있습니다.

• 이 표는 경기동부와 경기북부의 물류센터 시장 변화를 요약합니다.

• 4-2. 투자자들이 주목해야 할 포인트

• 메테우스자산운용은 차세대 콜드체인 물류센터에 대해 다각적으로 투자하고 있으며, 이는 포스트코로나 시대의 물류량 증가를 대비한 전략입니다. 특히, 이천시에 있는 수정리 복합물류센터 개발 프로젝트는 약 1,200억원의 투자로 추진되며, 고성능 콜드체인 물류창고 건립을 목표로 하고 있습니다. 또한 ESG 경영 요소를 적극적으로 고려하여 환경 친화적인 개발을 통해 투자자산의 가치를 높이고 있습니다.

• 이 표는 메테우스자산운용의 주요 투자 프로젝트를 요약합니다.

5. 정온 물류센터의 중요성

• 5-1. 정온 물류센터의 시장 내 위치와 기능

• 정온물류센터는 온도 변화에 민감한 상품을 보관, 포장, 유통하는 창고로, 채소, 유제품, 육류, 해산물, 냉동식품 및 의약품과 같은 부패하기 쉬운 물품을 신선하게 보관하기 위한 시설이다. 이들 창고는 상온 창고보다 더 많은 설비와 높은 유지비용을 필요로 하지만, 신선물류의 수요가 증가함에 따라 시장에서의 위치는 상당히 강화되고 있다.

• 이 표는 정온물류센터에서 보관하는 다양한 품목의 종류와 온도 범위, 기능을 요약합니다.

• 5-2. 정온 물류센터와 콜드체인 산업의 관계

• 최근 코로나19로 인한 비대면 산업의 활성화와 온라인 쇼핑의 증가로 콜드체인 산업이 더욱 중요해졌다. 수도권의 물류창고 수요는 증가하고 있으며, 이는 정온물류센터의 필요성을 더욱 부각시키고 있다. 특히, 소비자가 밀집된 수도권 지역에서는 신선 식품의 빠른 배송을 위한 물류센터 건설이 활발하게 이루어지고 있다. 콜드체인은 단순한 저장공간을 넘어 공급망 전반의 효율성을 좌우하는 중요한 요소로 자리 잡고 있다.

6. 리모델링 및 용도 변경 사례

• 6-1. 저온 물류센터의 상온으로의 전환 사례

• 최근 물류센터 시장에서 저온 물류창고의 상온 창고로의 전환이 급증하고 있다. 물류센터 시행업계의 조사에 따르면, 저온 창고의 면적을 줄이거나 아예 없애는 경향이 두드러지고 있다. 예를 들어, 연교는 이천 상봉리 물류센터의 저온 면적을 당초 5000평에서 3000평으로 줄였고, 2호 및 3호 프로젝트인 설성면과 왕림리 물류센터는 아예 저온을 제외하고 상온 창고로 건설할 예정이다.

• 이 표는 이천 지역 내 저온 물류센터의 면적 변화 및 상온으로의 전환 사례를 요약합니다.

• 6-2. 리모델링을 통한 시장 적응 전략

• 물류센터의 리모델링과 용도 변경은 시장에서의 수익성을 높이기 위한 전략 중 하나로, 특히 저온 창고의 수요 감소와 관련이 있다. 저온 창고의 과도한 렌트프리와 실질 임대료의 하락으로 인해, 많은 시행사들이 상온 창고로의 전환을 고려하고 있다. 이로 인해 공장 건설비용이 상온 창고에 비해 높은 저온 물류시설은 더 이상 효율적인 선택이 되지 않고 있다.

• 이 표는 각 물류센터 유형에 따른 평당 공사비와 임대료 변동 상황을 요약합니다.

결론

• 이천 지역의 물류센터 시장은 상온 및 저온 물류센터의 수요가 상이하며, 공실률과 임대료의 변화에도 주의해야 합니다. 향후 투자 전략은 지역의 특성 및 시장 동향에 기반하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

용어집

• 메테우스자산운용 [회사]: 메테우스자산운용은 물류 부동산 개발 및 관리 전문 기업으로, 이천 지역에서 대규모 복합 물류센터 프로젝트를 진행하고 있으며, 시장 변화에 대한 깊은 통찰력을 보유하고 있습니다.

• 콜드체인 [기술 용어]: 콜드체인은 온도에 민감한 제품의 저장 및 운송을 위해 온도 제어가 필수적인 공급망을 의미합니다. 이천 지역에서는 농산물, 의약품 등 다양한 산업에서 콜드체인의 중요성이 증가하고 있습니다.

출처 문서

• 임차인 못 찾는 저온 물류센터 '상온'으로 반전 모색 - 아시아경제https://www.asiae.co.kr/article/development-sell/2024120908284101852
• 시장 회복 조짐에 물류창고 '리모델링' 각광…해외 부동산 펀드도 '군침' | 아주경제https://www.ajunews.com/view/20241222155121515
• [콜드체인뉴스] 정온물류센터, 콜드체인 산업중심 ‘우뚝’https://coldchainnews.kr/news/article.html?no=23763
• 경기동부에서 북부로..수도권 물류 중심은 바뀌는 중https://v.daum.net/v/E1NXrXjZx1
• 전원주택단지에 물류창고라니요?https://kgnews.co.kr/news/article.html?no=734006
• 온라인·비대면산업 활성화…수도권 저온창고 ‘호황’https://www.kharn.kr/news/article.html?no=13857
• [콜드체인뉴스] [냉동창고 투자 성공기업] 메테우스자산운용https://coldchainnews.kr/news/article.html?no=24063
• "재고 10%, 신축 30%" 수도권 상온 물류센터, 공실률 '극과 극'https://marketin.edaily.co.kr/News/Read?newsId=03283286638762968
• 줄이고 없애고...저온 물류창고의 '수난'https://dealbook.co.kr/juligo-eobsaego-jeoon-mulryusenteoyi-sunan/