지역주택조합, 문제와 개선 방향 분석

1. 요약

• 본 리포트는 지역주택조합의 설립 및 운영 과정에서 발생하는 다양한 문제점을 분석하고, 이를 통해 조합원들이 겪는 피해 사례를 조명합니다. 지역주택조합의 본래 취지와 장점, 조합원 모집 및 사업 추진 과정에서의 세부적인 절차는 물론, 비효율성 및 불투명한 자금 집행, 허위 광고 등으로 인해 발생하는 분쟁의 요인들을 정리하였습니다. 특히, 사업 장기화와 추가 분담금 발생 문제, 조합 탈퇴 시 환불의 어려움 등을 상세히 검토하여, 개선이 필요한 부분을 제시하고 있습니다. 이러한 분석을 바탕으로 조합원들이 주의해야 할 점과 리포트 하단에서 제시되는 제도 개선 방안에 대해 강조하고 있습니다.

2. 지역주택조합 개요

• 2-1. 정의 및 설립 취지

• 지역주택조합은 서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 또는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 자들을 모집하여 조합을 설립하고, 특정 지역 내 토지를 확보하여 아파트를 건립하는 사업으로 정의됩니다. 이 조합은 지역 주민들이 함께 주택을 마련하기 위한 목적으로 설립됩니다.

• 2-2. 조합원 자격 요건

• 조합원으로 가입하기 위해서는 다음과 같은 자격 요건을 충족해야 합니다: 1. 거주 요건: 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 합니다. 2. 무주택 요건: 조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주 가능일까지 세대원 전원이 무주택이거나, 세대원 1명이 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유해야 합니다. 3. 중복 가입 금지: 본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것.

• 2-3. 사업 추진 과정

• 지역주택조합의 사업 추진 과정은 다음과 같습니다: 1. 조합 설립: 조합원이 20인 이상으로 구성되어야 하며, 주택건설 예정 세대 수의 50% 이상이 조합원이어야 합니다. 2. 토지 확보: 해당 주택건설 대지의 80% 이상에 대한 사용권원 및 15% 이상의 소유권을 확보해야 하며, 착공 전까지 토지소유권을 모두 확보해야 합니다. 3. 사업계획 승인 신청: 주택건설 사업부지의 95% 이상의 토지소유권을 확보한 상태에서 사업계획 승인을 신청해야 합니다.

3. 지역주택조합의 장점

• 3-1. 비용 절감 효과

• 지역주택조합은 같은 지역에 거주하는 주민들이 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합으로, 가입 조합원을 대상으로 청약통장에 관계없이 주택을 공급하는 제도입니다. 국민주택규모(85㎡ 이하) 1주택 소유자 및 무주택 가구주들이 조합을 결성하여 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이기 때문에, 제대로 진행될 경우 시행사 이윤 및 분양 마케팅 비용, 추가 금융 비용이 발생하지 않아 건설사들이 개발·분양하는 주택보다 취득가가 저렴하다는 장점이 있습니다.

• 3-2. 조합원 자율 참여

• 지역주택조합은 조합원들이 자율적으로 사업을 추진하는 방식입니다. 그러나, 실제로는 조합 집행부 및 업무대행사에 의존하게 되며, 이들이 사업을 적극적으로 추진해야 효율적인 진행이 가능합니다. 조합원이 직접 참여하고 의사 결정하는 과정에서 자율성을 갖는 것은 중요한 요소이지만, 조합원 가입 후에는 임의탈퇴가 쉽지 않기 때문에 가입 시 신중함이 요구됩니다.

4. 지역주택조합의 문제점

• 4-1. 사업 장기화 및 중도 무산 사례

• 현재 지역주택조합 사업은 추진위원회 단계에서 업무대행사가 조합원을 모집하고 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 그러나 사업이 장기화될 경우 사업비가 증가하고 추가 분담금의 요구, 조합원 이탈 등의 문제가 발생합니다. 특히, 사업 부진이나 토지 매입 등의 이유로 사업이 중단되는 경우가 상당히 많습니다. 이러한 현상은 조합원들에게 심각한 피해를 초래하며, 이에 대한 제도적 개선이 필요합니다.

• 4-2. 불투명한 자금 집행

• 법률사무소 포유의 설명에 따르면, 지역주택조합의 사업이 진행되는 동안 자금 집행의 불투명성으로 인한 여러 가지 분쟁이 발생하고 있습니다. 특히, 집행부의 자금 집행에 대한 실시간 확인이 어려운 상황입니다. 조합원들은 조합 사업자금의 집행을 실시간으로 확인할 수 있는 제도적 장치가 필요하며, 외부 감사인 제도를 통해 조합 운영과 자금 지출에 대한 감시와 감독을 강화해야 할 필요가 있습니다.

• 4-3. 분쟁 발생 요인

• 지역주택조합에서는 주요 분쟁 요인이 사업 부진, 허위 및 과장 광고, 조합원 자격 상실 등으로 나타납니다. 예를 들어, 계약 당시 업무대행사의 설명과 달리 조합원 모집이 더디거나, 허위 광고를 통해 조합원들이 잘못된 정보를 기반으로 가입하는 경우가 많습니다. 이러한 이유로 시간이 경과하면서 조합 운영비와 홍보비용 등 다양한 지출을 감당할 수 없는 상황에 놓입니다. 이로 인해 탈퇴를 원하는 조합원들과의 분쟁이 발생하고 있습니다.

5. 조합원 모집 및 절차

• 5-1. 조합원 모집 신고 절차

• 조합원 모집신고는 지역주택조합 설립인가가 아니기 때문에 사업 안정성을 담보하지 않습니다. 조합원 모집신고가 수리되었더라도 조합설립인가 신청 시 사업내용이 변경될 수 있으며, 조합원 모집신고가 수리된 것만으로 조합설립인가가 확정되지 않습니다. 모집 시 홍보하는 내용은 확정된 사업계획(안)이 아닌 점에 유의해야 합니다.

• 5-2. 사업계획 승인 요건

• 사업계획 승인을 받기 위해서는 주택건설 사업부지의 95% 이상의 토지소유권을 확보해야 하며, 착공 전까지 모든 토지소유권을 확보해야 합니다. 또한, 조합원은 최소 20인 이상으로, 주택건설 예정 세대수의 50% 이상의 조합원으로 구성되어야 합니다.

• 5-3. 토지 확보 요건

• 지역주택조합의 설립을 위해서는 해당 토지의 80% 이상에 대한 사용권원(토지사용승낙서) 및 15% 이상의 소유권을 확보해야 합니다. 이러한 요건을 충족하지 못할 경우 조합 설립이 불가능합니다. 또한, 무주택자가 조합원으로 가입해야 하는 요건이 있으며, 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 소유한 경우에도 특정 조건을 충족해야 합니다.

6. 피해 사례 및 법적 문제

• 6-1. 허위 광고 및 기망 사례

• 지역주택조합 사업에서는 허위 및 과장 광고가 빈번히 발생합니다. 대형 건설사와 체결된 시공 계약을 본계약으로 속여 허위 광고를 하는 경우가 대표적입니다. 또한, 아파트의 동과 호수는 사업 계획 승인이 이루어져야 확정될 수 있으나, 조합 설립 인가 전에 로얄층 배정을 이유로 동과 호수를 지정하여 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이러한 기망 행위는 조합원 자격이 없어도 가입할 수 있는 것으로 홍보되어 조합원이 가입하게 되며, 이는 기망의 의도가 있었던 것으로 판단되어 조합 탈퇴와 납부금 반환이 이루어지기도 합니다.

• 6-2. 조합원 탈퇴와 환불 문제

• 조합원 탈퇴 시 환불에 관한 문제는 복잡할 수 있습니다. 조합원 가입 신청자가 탈퇴를 원하는 경우, 가입한 날로부터 30일 이내에는 계약금 전액 반환 및 주택조합 가입에 대한 청약 철회가 가능하나, 30일이 지난 후에는 반환이 어려워질 수 있습니다. 이 후에는 추가 분담금 문제, 동 호수 지정 문제, 토지 확보율과 관련된 환불 확약서 문제 등이 복잡하게 얽혀 있어 조합원에게 불리한 상황을 초래할 수 있습니다.

• 6-3. 추가 분담금 발생 문제

• 사업이 장기화될 경우, 사업비 증가와 함께 조합원에게 추가 분담금의 요구가 발생할 수 있습니다. 이는 조합 초기 추진위원회 단계에서부터 업무대행사가 주요 역할을 하면서 조합원 모집과 각종 계약을 체결하는 과정에서 발생하는 문제입니다. 추가 분담금의 발생은 조합원 이탈을 유발하기도 하며, 이는 결국 조합의 원활한 운영에 심각한 영향을 미치게 됩니다.

7. 개선 방안 및 제안

• 7-1. 업무대행사 보증제도 도입

• 지역주택조합 사업에서는 업무대행사가 중심이 되어 조합원을 모집하고 각종 계약을 체결합니다. 그러나 사업이 장기화될 경우 사업비가 증가하고 추가 분담금의 요구, 조합원 이탈 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 따라 업무대행사나 시공사에 대해 손해를 담보할 수 있는 보증제도를 도입할 필요성이 제기되었습니다. 이러한 제도는 업무대행사 또는 시공사가 부도나 사업 지연으로 인해 조합원에게 미치는 피해를 방지하는 데 도움을 줄 것으로 기대됩니다.

• 7-2. 외부 감사인 제도의 필요성

• 지역주택조합의 운영 과정에서 조합 임원과 이해관계인에 의한 횡령·배임 등 범죄행위를 사전에 차단하기 위해, 조합원 모두가 조합 사업자금의 집행을 실시간으로 확인할 수 있는 제도적 장치가 필요합니다. 이를 위해 조합원이 총회에서 직접 선출한 외부 감사인 제도를 도입하여, 외부 감사원이 조합 운영 및 조합 자금의 지출에 대해 전반적으로 감시하고 감독할 수 있도록 권한을 부여하는 것이 바람직하다고 평가됩니다.

결론

• 지역주택조합은 주택 마련을 돕는 긍정적인 체계임에도 불구하고, 불명확한 운영 방식과 책임 소재의 부족으로 인한 여러 문제점을 안고 있습니다. 조합의 활동 과정에서 조합원들은 사업의 장기화, 자금 집행의 불투명성, 가짜 광고로 인한 오해 등으로 큰 피해를 입으며 이로 인해 신뢰성을 상실할 우려가 있습니다. 이를 해결하기 위해서는, 조합 및 업무대행사가 수행하는 계약과 자금 관리에 대한 외부 감사인 제도의 도입이 필요합니다. 또한, 손해를 담보할 수 있는 업무대행사 보증제도가 제안되며, 이는 조합원들의 권익 보호에 기여할 것입니다. 향후에는 이러한 문제점들에 대한 정책적 대안이 꾸준히 연구되길 기대하며, 조합원들의 사전 정보 수집 및 검토 과정을 통해 보다 신중한 참여가 권장됩니다. 지속적인 모니터링과 제도적 안전장치의 확립이 앞으로의 발전을 위한 핵심적 역할을 할 것입니다.

용어집

• 지역주택조합 [제도]: 지역주택조합은 지역 주민들이 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합으로, 조합원들이 자율적으로 주택 건설을 추진하는 구조입니다. 그러나 조합원 모집과 사업 추진 과정에서 발생하는 다양한 문제로 인해 많은 피해 사례가 발생하고 있습니다. 이 제도의 특성과 문제점에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

출처 문서

• 법무법인 도울 상종우 변호사http://jwsang.com/board/view?bd_id=board06&wr_id=21
• 구리시청 홈페이지https://www.guri.go.kr/www/contents.do?key=599
• A Study on the Problems with Local Housing Association Business ane the Improvement Measures: Focusing on Integrated Changwon City -Journal of the Korean Society of Industry Convergence | Korea Sciencehttps://www.koreascience.or.kr/article/JAKO202106153135630.page
• 영등포구청>분야별정보>도시/주택>지역주택조합>지역주택조합이란https://www.ydp.go.kr/www/contents.do?key=3431&
• 법률사무소 포유http://foryoulaw.co.kr/page/business04.php?me_code=2040