물류센터 시장의 회복 조짐과 투자 기회: 최신 트렌드 분석

1. 요약

• 최근 물류센터 시장은 많은 변화를 겪고 있으며, 특히 수익률 회복과 투자 심리 개선의 긍정적인 조짐이 나타나고 있습니다. 수도권의 상온 물류센터는 신규 공급의 부족과 지속적인 수요 증가로 인해 시장의 회복세가 뚜렷해지고 있지만, 저온 물류센터는 여전히 과거의 과잉 공급으로 인해 어려운 상황에 처해 있습니다. 이와 같은 현상은 물류센터 시장의 복잡한 양상을 보여주며, 특히 상온 물류센터의 안정적인 수익성 및 거래 활성화는 향후 투자자들에게 매력적인 기회로 떠오르고 있습니다.

• 물류센터 시장의 전반적인 동향을 보면, 최근 몇 년간의 급속한 공급 증가로 인해 공실률이 상승하고 있는 사실을 쉽게 확인할 수 있습니다. 2024년 상반기 수도권에서의 신규 공급 면적은 18만4525㎡에 달했으며, 총 공급 면적은 3365만2892㎡로 전년 대비 6.3% 증가했습니다. 하지만 상온 물류센터의 공실률이 지난 하반기 대비 6.6%포인트 상승하며 16.9%에 이르는 등, 수요와 공급 간의 미세한 조정을 요구합니다. 특히, 남부권에서 12.9%의 증가폭을 기록한 반면, 서부권과 동남권은 여전히 저조한 임차 활동을 겪고 있어, 지역별로 다소 다른 시장 상황을 형성하고 있습니다.

• 현재 물류센터의 공실률 상승은 무엇보다도 공급 과잉 문제와 맞물려 있습니다. 신규 공급의 감소에도 불구하고 이미 높은 공실률은 시장 참여자들에게 추가적인 위축 요소로 작용하고 있으며, 투자 심리가 부정적인 영향을 받고 있습니다. 이러한 문제는 특히 저온 물류센터에서 더 두드러지며, 이는 저온 창고의 기능과 설계가 시장 요구에 충분히 부합하지 않음을 나타냅니다. 반면, 상온 물류센터는 최근 전자상거래의 성장과 함께 더욱 높은 수요를 보이고 있어 이들에 대한 투자가 더욱 활성화될 가능성이 큽니다.

• 결론적으로, 물류센터 시장은 현재 회복세를 보이고 있으며, 투자자들은 상온 물류센터에 더 많은 관심을 기울이는 것이 바람직합니다. 물류센터의 기능 변화와 연계된 투자 전략을 통해 조금 더 안정적이고 긍정적인 수익을 기대할 수 있는 상황이 마련되고 있습니다.

2. 시장 현황 분석: 물류센터의 동향

• 2-1. 물류센터 시장의 전반적 현황

• 물류센터 시장은 최근 몇 년간의 급속한 공급 증가와 이에 따른 공실률 상승으로 복잡한 양상을 보이고 있습니다. 2024년 상반기 수도권에서의 물류센터 신규 공급 면적이 18만4525㎡에 달하면서, 이를 포함해 총 공급 면적은 3365만2892㎡에 이르렀습니다. 이는 전년 대비 6.3% 증가한 수치입니다. 특히, 상온 물류센터의 공실률은 16.9%로 지난 하반기 대비 6.6%포인트 상승하였으며, 저온 물류센터의 공실률은 41.2%로 5.7%포인트 올랐습니다. 이러한 변화는 물류센터의 공급이 꾸준히 증가하고 있지만, 실제 임차 활동과 수요는 상대적으로 저조한 상황임을 나타냅니다.

• 수도권의 지역별 물류센터 공급량을 살펴보면, 남부권이 가장 큰 증가폭을 기록했습니다. 남부권에서는 12.9%인 23만6901㎡가 증가하였고, 서부권, 서북권, 동남권 등이 그 뒤를 따르며 지속적으로 공급이 이루어지고 있습니다. 그러나 이러한 공급의 증가가 임대 시장의 위축과 맞물려, 물류센터의 투자 수요를 약화시키고 있다는 분석이 있습니다.

• 2-2. 신규 공급 감소와 공실 리스크

• 최근 몇 년 동안 급격한 신규 공급이 있었으나, 2024년에는 신규 공급이 줄어들기 시작했습니다. 특히, 수도권 물류센터의 신규 공급이 전년 대비 반토막 나는 경우가 많아, 시장의 예상과 달리 공급 과잉 상황이 점차 해소될 가능성이 높아지고 있습니다. 물류센터 시장에서 주요한 위험 요소 중 하나인 공실 리스크가 심화되고 있기 때문입니다.

• 상온 물류센터와 저온 물류센터의 공실률 모두 증가하고 있으며, 이는 공급 과잉에 기인한 것입니다. 예를 들어, 서부권에서는 상온 물류센터의 공실률이 20.2%에 달하고, 저온 물류센터는 66.9%에 이릅니다. 이러한 공실률 증가는 시장 참여자들로 하여금 전반적인 투자 심리를 위축시키는 요인으로 작용하고 있으며, 물류센터의 안정적인 수익성과 가치에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

• 2-3. 물류센터 공실률의 변화

• 물류센터의 공실률은 지속적으로 변화하고 있으며, 물류센터 시장 전체의 건강 상태를 나타내는 중요한 지표입니다. 2023년과 2024년 사이, 특히 수도권에서의 물류센터 공실률이 상승세를 보였습니다. 이는 대규모 신규 공급이 시장에 부담을 주고 있음을 보여줍니다.

• 예를 들어, 저온 물류센터의 공실률은 41.2%로 매우 높은 수준에 있으며, 이는 물류센터의 기능과 설계가 상온 물류수요에 적합하지 않았던 점이 중요한 요소로 작용했습니다. 이러한 상황에서 일부 물류센터는 기능을 저온에서 상온으로 전환하는 방식으로 대응하고 있습니다. 이런 전환은 일부 물류센터의 임대 가능성을 증대시키고, 고수익률을 기대할 수 있는 구조로 변화하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 전반적인 공실률은 여전히 높은 수준을 기록하고 있으며, 이러한 변화가 시장 전반에 미치는 영향은 지속적으로 주의 깊게 살펴봐야 할 사안입니다.

3. 투자 심리 회복: 수익률 상승의 배경

• 3-1. 수익률 회복의 주요 원인

• 현재 물류센터 시장에서 수익률 회복의 주요 원인은 신규 공급의 감소와 저온 물류센터의 높은 공실률로 요약할 수 있습니다. 2023년 수도권 내 신규 물류센터 공급량은 약 280만 ㎡로, 전년 대비 절반 이상 줄어들었습니다. 이로 인해 공실률은 상온 물류센터에서 15% 정도로 안정세를 보이지만, 저온 물류센터에서는 40% 이상으로 치솟은 상태입니다. 이와 같은 공급 감소는 물류센터 투자 심리를 개선시켜, 실제로 투자자들이 시장에 다시 유입되기 시작하고 있습니다.

• 특히, 부실채권 거래와 관련하여 저온 물류센터의 자산 가격 조정이 이루어지면서, 이전보다 매력적인 가격으로 상온 물류센터가 거래되고 있는 점도 수익률 회복에 기여하고 있습니다. 블랙스톤과 같은 미국계 자산운용사가 서울과 경기 지역의 주요 상온 물류센터를 사들이고 있으며, 이러한 거래가 늘어남에 따라 시장의 기대감이 높아지고 있습니다.

• 3-2. 부실채권 거래와 가격 조정

• 부실채권(NPL) 거래가 증가함에 따라 물류센터의 가격 조정이 이루어지고 있습니다. 일반적으로 부실채권 거래는 저렴한 가격에 자산을 확보할 수 있는 기회를 제공하며, 이로 인해 시장 내 자산의 실제 가치가 재조명받고 있습니다. 예를 들어, 김포 성광 로지스틱스 물류센터는 이전 평가가보다 약 40% 저렴한 가격에 거래된 바 있습니다.

• 이와 같은 가격 조정이 이어짐에 따라 물류센터의 수익률 또한 올라가는 추세를 보이고 있습니다. 최근 여러 거래에서 물류센터의 캡레이트(예상 수익률)가 6%대에 상승했으며, 이는 지난 2년 사이 가장 높은 수치입니다. 이러한 추세는 부동산 시장 전체에 긍정적인 신호를 주며, 투자자들의 기대감을 더욱 증대시키고 있습니다.

• 3-3. 상온 물류센터에 대한 수요 증가

• 상온 물류센터에 대한 수요가 증가하는 배경에는 전자상거래와 유통 시장의 변화가 있습니다. 소비자들이 온라인 쇼핑을 선호함에 따라, 물류센터의 필요성이 급격히 높아졌습니다. 특히 수도권 지역 내 상온 물류센터는 유통망이 잘 발달하여 기업들이 상품을 신속하게 배송할 수 있는 기반을 마련해주고 있습니다.

• 또한, 저온 물류센터의 수요가 줄어들면서, 많은 물류센터 운영자들이 저온 창고를 상온으로 용도 변경하고 있습니다. 이런 과정에서 새로운 형태의 물류센터가 시장에 등장하게 되고, 이는 수익성 개선을 도모할 수 있는 기회의 장으로 작용합니다. 예를 들어, 이천과 화성 지역의 여러 물류센터가 상온으로의 설계 변경을 통해 새로운 임차인을 유치하고 성공적인 거래로 이어진 사례가 많습니다.

4. 주요 이슈: 저온 물류센터의 지속적인 고충

• 4-1. 저온 물류센터 공실률 문제

• 현재 저온 물류센터의 공실률 문제는 시장에서 가장 심각한 이슈 중 하나입니다. 2024년 상반기 기준으로 저온 물류센터의 평균 공실률은 41.2%로, 이는 전년도 대비 5.7% 증가한 수치입니다. 특히, 서부권역의 경우 공실률이 66.9%에 달하며, 이는 매우 높은 수준으로 산업 전반에 걸쳐 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 이러한 공실률 상승은 저온 물류센터에 대한 수요저하와 직결되고 있으며, 이로 인해 운영 효율성이 떨어지고 투자 심리가 위축되고 있습니다.

• 4-2. 신규 저온 물류센터 공급 부진

• 신규 저온 물류센터의 공급 부진 또한 저온 물류센터 시장의 고충을 exacerbate하고 있습니다. 과거 팬데믹 기간 중 이커머스의 발전과 신선 식품 배송 수요가 폭발적으로 증가하면서 저온 물류센터의 공급이 대폭 늘어났으나, 현재는 그 수요가 급격히 감소했습니다. 이로 인해 기업들은 신규 저온 물류센터 건립에 대한 투자를 꺼리며, 이는 결과적으로 시장 내 공급과잉을 초래하게 되었습니다. 이처럼 신규 공급이 이루어지지 않음에 따라 기존 물류센터의 공실률 문제는 더욱 심화되고 있습니다.

• 4-3. 이커머스 시장 변화의 영향

• 이커머스 시장의 변화는 저온 물류센터에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 팬데믹 이전에는 온라인 배송 및 신선식품에 대한 수요가 급증했지만, 현재 시장은 변화의 흐름 속에서 최적화된 물류 시스템을 요구하고 있습니다. 특히, 고객이 필요로 하는 제품의 종류와 배송 방식이 다양화됨에 따라, 많은 물류센터가 저온 물류센터의 높은 운영비를 감당하지 못하고 있습니다. 이로 인해 기존의 저온 물류센터들을 상온 물류센터로 전환하는 경향이 나타나고 있습니다.

5. 미래 전망 및 투자 전략

• 5-1. 물류센터 시장의 향후 방향성

• 물류센터 시장은 향후 몇 년 간 다각적인 변화를 겪을 것으로 예상됩니다. 특히, 수도권을 비롯한 주요 도시에서는 상온 물류센터에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있습니다. 이는 아마존, 쿠팡과 같은 대형 이커머스 기업들의 성장에 따른 결과로, 이들의 물류 운영 방식이 시장 전반에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 특히, 신규 공급 부족과 저온 물류센터의 공실 문제로 인해 상온 물류센터에 대한 관심이 더욱 높아질 것으로 보입니다. 덧붙여, 물류센터 시장의 회복이 예상되는 2025년부터는 임대료의 상승도 기대됩니다. 이는 물류센터의 전체 공실률 감소와 연관되며, 이러한 회복세는 수도권 동남부 지역에서 특히 두드러질 것입니다.

• 5-2. 투자 기회와 위험 요소

• 물류센터 시장에서 투자 기회는 주로 상온 물류센터로 집중되고 있습니다. 조사에 따르면, 현재 상온 물류센터의 공실률은 약 15%로 저온 물류센터(40%)에 비해 훨씬 낮습니다. 따라서 상온 물류센터에 대한 투자는 상대적으로 안정적인 수익성을 제공할 가능성이 높습니다. 그러나 투자자들은 이러한 기회를 잡기 위해 몇 가지 위험 요소를 고려해야 합니다. 예를 들어, 공사비 인상이 지속되고 있는 상황에서, 신규 물류센터의 공급이 줄어들고 있으며, 이는 과도한 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 또한, 물류 시장의 변동성과 글로벌 경제의 영향을 받은 부동산 시장의 불확실성도 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

• 5-3. 경기도를 중심으로 한 물류센터 투자 전략

• 경기도는 한국 물류센터 시장에서 중요한 위치를 차지하고 있으며, 수도권 중심부와의 접근성이 뛰어난 특성을 가지고 있습니다. 경기도 내에서 물류센터 투자 전략을 수립할 때는 몇 가지 주요 요소를 고려해야 합니다. 우선, 경기도 내에서도 물류 인프라가 잘 발달한 지역을 타겟으로 하여 투자를 진행해야 합니다. 예를 들어, 본 보고서의 사례처럼, 대덕물류센터와 같은 대규모 물류센터는 내부 용도 변경과 리모델링을 통해 수익성을 극대화할 수 있는 기회를 제공합니다. 또한, 물류센터를 운영하는 임차인의 유동성 확보 또한 중요한 요소입니다. 많은 물류센터가 저온에서 상온으로 전환되면서 임차인을 확보하는 데 성공한 사례들이 늘어나고 있습니다. 따라서 경기도 지역 내 점포와의 협력 강화를 통해 임차인의 안정성을 높일 필요가 있습니다.

결론

• 물류센터 시장이 보여주고 있는 회복 조짐은 상온 물류센터에서 특히 분명하게 나타나고 있으며, 긍정적인 수익률 증가와 투자 심리 회복은 주목할 만한 흐름입니다. 그러나 여전히 기록적인 고공실률을 기록하고 있는 저온 물류센터의 문제는 해결해야 할 중대한 과제로 남아 있습니다. 이러한 시장의 양면성을 이해하는 것이 중요하며, 투자자들에게는 각 물류센터의 특성과 현재의 시장 상황을 반영한 접근이 필요합니다.

• 향후 물류센터 시장은 더 많은 기회를 마련할 것으로 예상되므로, 신중한 투자 결정이 요구됩니다. 특히, 신규 공급의 해소와 저온 물류센터의 상태 개선은 시장 전반에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 이러한 점에서, 물류센터의 수익성 평가와 위험 요소 분석을 통해 투자 전략을 수립하는 것이 이 시점에서 매우 중요한 요소가 될 것입니다.

• 결론적으로, 물류센터 시장의 변동성과 전망을 면밀히 살펴보며, 신뢰할 수 있는 분석에 기반한 투자 결정을 내리는 것이Investor들에게 중요합니다. 구체적인 시장 데이터와 전문적인 지식을 활용하여, 효율적이고 전략적인 자산 배분을 통해 성공적인 투자 성과를 거둘 수 있는 기회를 창출할 수 있을 것입니다.

용어집

• 물류센터 [비즈니스]: 물류 상품의 저장, 관리, 운송을 위한 시설로, 상품의 보관 및 분배 기능을 수행합니다.

• 상온 물류센터 [비즈니스]: 상온에서 물품을 보관하는 물류센터로, 주로 일반 상품을 취급하며 안정적인 수요 증가가 특징입니다.

• 저온 물류센터 [비즈니스]: 저온에서 신선식품이나 온도에 민감한 상품을 보관하는 물류센터로, 현재 높은 공실률 문제를 겪고 있습니다.

• 공실률 [지표]: 물류센터의 전체 면적 중 비어 있는 면적의 비율로, 시장의 수요와 공급 상태를 나타내는 중요한 지표입니다.

• 부실채권(NPL) [재무]: 상환 불능 상태에 있는 채권으로, 물류센터 구매 시 가격 조정의 주요 원인으로 작용할 수 있습니다.

• 수요 증가 [경제]: 특정 제품이나 서비스에 대한 소비자의 필요나 구매 의사가 증가하는 현상으로, 상온 물류센터에 긍정적인 영향을 미칩니다.

• 캡레이트 [재무]: 부동산 투자에서 예상 수익률을 나타내는 지표로, 물류센터의 수익성 평가에 사용됩니다.

• 전자상거래 [비즈니스]: 온라인 상에서 제품이나 서비스를 구매하고 판매하는 거래 형태로, 물류센터 수요에 큰 영향을 미칩니다.

출처 문서

• 시장 회복 조짐에 물류창고 '리모델링' 각광…해외 부동산 펀드도 '군침' | 아주경제https://www.ajunews.com/view/20241222155121515
• 기지개 켜는 물류센터…예상 수익률 2년 만에 4%→6%대 회복 | 서울경제https://www.sedaily.com/NewsView/2GNLP0N3HG/GB07
• 수도권 물류센터 '공급 과잉' 심화...'공실 리스크' 더 커졌다 | 아주경제https://www.ajunews.com/view/20240802164958626
• [올해를 관통한 이슈들] 신규 저온센터 얼어붙은 투자심리https://www.coldchainnews.kr/news/article.html?no=26959
• 기지개 켜는 물류센터…예상 수익률 2년 만에 4%→6%대 회복https://n.news.naver.com/article/011/0004436904