명의신탁주식과 전세사기 해결 방안

1. 요약

• 본 리포트는 최근 증가하는 명의신탁주식과 전세사기 문제의 현황을 분석하고, 이에 대한 제도적 대응 방안을 제시합니다. 명의신탁주식은 중소기업의 법인 승계와 상속 과정에서 발생하는 법적 리스크로, 실소유자 확인제도와 전문가 상담의 중요성이 강조되고 있습니다. 전세사기는 지방 지역을 중심으로 피해가 급증하고 있으며, 이를 방지하기 위해 임차권등기 제도의 개선과 임차권등기명령 신청 건수 통계를 활용한 대책이 필요합니다. 전세사기로 인한 피해를 줄이기 위해 지방자치단체와 정부의 지원도 필수적입니다. 향후 부동산 시장의 안정과 정책적 노력이 요구됩니다.

2. 명의신탁주식의 현황

• 2-1. 중소기업 고령화와 법인 승계 이슈

• 최근 중소기업의 고령화가 심화됨에 따라 법인 승계 및 상속 문제에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 법인이 성장함에 따라 명의신탁주식이 중요한 이슈로 떠오르고 있으며, 이를 통해 상속 및 가업 승계에 대한 고민이 커지고 있습니다.

• 2-2. 명의신탁주식의 정의 및 발행 배경

• 명의신탁주식은 기업 설립 당시 상법상 요건에 따라 발기인 수와 관련하여 가족이나 지인, 직원 등을 형식상 주주로 등재하여 발행되는 주식입니다. 특히, 2001년 7월 23일 이전에는 발기인이 3명 이상일 경우 법인 설립이 가능했으며, 1996년 9월 30일 이전에는 7명을 주주로 등재해야 했습니다.

• 2-3. 명의신탁주식으로 인한 리스크와 사례

• 명의신탁주식은 명의수탁자가 퇴직하거나 상속 과정에서 발생하는 리스크가 존재합니다. 예를 들어, 제조기업 Y사의 박 대표는 법인 설립 당시 임원과 사촌의 명의를 빌려 주식을 발행하였으나, 이후 사촌이 10억 원을 요구하며 협박하는 사건이 발생하였습니다. 이 사례는 명의신탁주식 보유자가 실소유자로서 세금 문제와 법인 운영의 제약을 받을 수 있음을 보여줍니다. 명의신탁주식으로 인해 피해를 겪는 사례는 꾸준히 늘어나고 있으며, 과세당국은 이를 적발하기 위해 통합 분석 시스템을 운영하고 있습니다. 따라서 명의신탁주식 보유자는 가능한 한 빨리 환원 절차를 밟는 것이 바람직합니다.

3. 명의신탁주식 환원 절차

• 3-1. 명의신탁주식 실소유자 확인제도

• 명의신탁주식 실소유자 확인제도는 2001년 7월 23일 이전에 설립된 법인이 비교적 간소화된 절차를 통해 명의신탁주식을 환원할 수 있도록 하는 제도입니다. 이 제도를 활용하면 납세자가 실소유자임을 입증하기 위한 부담이 줄어들고, 안정적인 기업 운영 및 성장을 지원할 수 있습니다.

• 3-2. 명의신탁자와의 관계 문제

• 명의신탁주식 환원 과정에서 명의신탁자와의 관계가 원만하지 않을 경우, 실소유자임을 증명하는 것이 어려워질 수 있습니다. 명의신탁자의 실명전환 경위 등에 대한 확인서 및 진술서가 필요하나, 관계가 어긋나면 이를 제출하기 힘들어 실소유자 확인이 불가능한 상황이 발생할 수 있습니다.

• 3-3. 전문가 상담의 중요성

• 명의신탁주식의 환원 절차를 진행하기에 앞서 전문가와의 상담이 필수적입니다. 량수탁자가 명의신탁자 또는 제3자에게 주식을 양도하는 방식 또한 있지만, 거래 사실관계가 양도 거래로 인정되지 않을 경우 차명주식이 발생할 수 있습니다. 따라서 적법한 방법을 찾기 위해서는 전문가의 조언을 통해 최적화된 접근 방식을 모색하는 것이 바람직합니다.

4. 전세사기 문제의 현황

• 4-1. 임차권등기명령 신청 건수 통계

• 지난해 전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 임차권등기명령을 신청한 건수는 총 4만7343건으로 역대 최대치를 기록하였습니다. 이는 직전 기록인 2023년의 4만5445건보다 1898건(4.2%) 증가한 수치입니다. 서울과 인천에서는 신청 건수가 감소하였으나, 부산과 광주 등 지방 지역에서는 신청 건수가 2배 가까이 증가한 것으로 나타났습니다.

• 4-2. 지역별 전세사기 피해 현황

• 지역별로 임차권등기명령 신청이 가장 많이 발생한 곳은 경기도로, 1만2668건을 기록하였습니다. 이는 전년 대비 5.6% 증가한 수치입니다. 이어 서울(1만1317건), 인천(8989건), 부산(5524건) 순으로 신청 건수가 많았습니다. 특히 부산의 경우 83%라는 비율로 증가하였으며, 2022년 582건에서 2년 새 10배 가까이 늘어난 것입니다. 경북과 전북에서도 각각 2.5배, 2.2배 증가하였습니다.

• 4-3. 전세사기 방지 제도 개선 필요성

• 전문가들은 전세 사기 문제를 근본적으로 해결하기 위해 임차권등기나 전세권 설정 등의 의무화를 제안하고 있습니다. 이를 통해 등기부등본에서 세입자의 존재와 계약 조건을 명확히 확인할 수 있도록 해야 한다는 의견이 많습니다. 이러한 제도적 개선이 이루어질 경우, 전세 사기를 예방할 수 있는 가능성이 높아질 것입니다.

5. 전세사기 피해자 지원 방안

• 5-1. 대전시의 전세사기 피해자 월세 지원 사업

• 대전시는 전세사기로 피해를 입은 가구를 대상으로 월세 지원 사업을 시행하고 있습니다. 이 사업의 목적은 전세사기 피해로 인한 경제적 부담을 완화하고 피해자들이 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있도록 지원하기 위함입니다.

• 5-2. 임차권등기 제도의 필요성과 효과

• 임차권등기 제도는 임대차 계약에 대한 법적 보호를 강화하기 위한 중요한 수단입니다. 이 제도를 통해 임차인은 자신의 권리를 명확히 할 수 있으며, 임대인이 임대차 계약을 해지할 경우에도 보다 강력한 법적 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 임차권등기를 통해 전세사기 피해를 예방할 수 있는 효과가 기대됩니다.

• 5-3. 전세사기 예방을 위한 전문가 의견

• 전세사기 예방을 위해 전문가들은 다양한 방안을 제시하고 있습니다. 예를 들어, 임대 계약 시 반드시 임차권등기를 진행할 것, 의심스러운 거래는 사전 상담을 통해 확인할 것 등을 권장하고 있습니다. 이를 통해 잠재적인 전세사기 피해를 줄일 수 있는 기반이 마련될 수 있습니다.

6. 부동산 시장의 변화와 전망

• 6-1. 서울 아파트 시장의 양극화 현상

• 서울 아파트 시장에서는 최근 신저가 거래 비중이 3.2%에 이르며 22개월 만에 최고치를 기록하고 있습니다. 강남구에서는 여전히 신고가가 이어지고 있어 지역별 양극화가 심화되고 있습니다. 예를 들어, 강북구 수유동의 '예도팔라티움' 전용 13㎡가 1억4900만 원에 거래되었고, 강남구 압구정동의 '신현대12차' 전용 110㎡는 51억 원에 거래되고 있습니다. 따라서 부동산 투자 시 지역별 차별화된 접근이 필요하다는 지적이 있습니다.

• 6-2. 전세가율 조정과 임대 보증보험 가입 조건 변화

• 정부의 정책 변화 및 시장 환경 변화에 따라 전세가율 조정이 이루어지고 있습니다. 또한, 임대 보증보험 가입 조건도 변화하고 있으며, 이는 전세사기의 증가와 관련이 있습니다. 전세금 반환 문제를 해결하기 위해 제도적 개선이 필요하다는 의견이 적지 않습니다.

• 6-3. 향후 부동산 시장의 안정화 방안

• 부동산 시장의 안정화를 위해 정부는 18조 원 규모의 투자를 계획하고 있으며, 전력 인프라와 산업단지 개발을 통해 건설 경기 활성화를 도모하고 있습니다. 아울러 한국은행의 금리 인하 가능성도 언급되고 있어, 이러한 요소들이 부동산 시장의 회복에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 그러나 하반기 대출규제 강화 가능성은 여전히 투자 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

결론

• 명의신탁주식과 전세사기는 최근 중소기업과 주택 임대차 시장에서 중요한 사회 문제로 떠오르고 있습니다. 명의신탁주식의 경우, 실소유자 확인제도를 통한 권리 보장과 명의신탁자와의 관계 원만함이 중요하며, 전문가의 상담을 통해 최적의 해결방안을 찾는 것이 필요합니다. 한편, 전세사기 문제는 임차권등기 제도의 의무화와 지방자치 단체의 적극적인 지원을 통해 해결할 수 있는 가능성이 있습니다. 특히 전세사기 피해가 심각한 지역에는 정부의 직접적인 개입과 피해자 보호 프로그램이 필요합니다. 향후 부동산 시장의 안정화를 위해 정부의 지속적인 투자와 정책적 방향 설정이 중요하며, 이는 명의신탁주식 및 전세사기 문제를 근본적으로 해결하는 방향으로 발전할 수 있습니다. 이러한 노력들이 법적 리스크를 줄이고 부동산 시장의 신뢰도를 높이는 데 기여할 것입니다.

용어집

• 명의신탁주식 [이슈]: 명의신탁주식은 법인 설립 시 실질적인 소유자가 아닌 제3자의 명의를 사용하여 발행된 주식을 의미하며, 이는 법적 리스크를 초래할 수 있다. 특히, 명의신탁자가 소유권을 주장하거나 세금 문제로 인해 분쟁이 발생할 수 있다.

• 임차권등기 [제도]: 임차권등기는 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 경우 법원에 신청하여 자신의 권리를 보호하는 제도로, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 한다. 이는 전세사기 예방에 중요한 역할을 할 수 있다.

• 전세사기 [이슈]: 전세사기는 전세금 반환을 받지 못하는 사기 행위로, 최근 피해 사례가 증가하고 있으며, 이에 대한 사회적 관심이 높아지고 있다. 정부와 지방자치단체의 대응이 필요하다.

출처 문서

• 명의신탁주식, 환원해야 할까?https://www.hankyung.com/article/2025010700315
• "전세 보증금 못 받았어요"…작년 임차권 등기신청 역대 최다https://www.hankyung.com/article/2025010798846
• "전세금 떼일까 봐"…지난해 임차권 등기신청 역대 최대치https://n.news.naver.com/article/422/0000703381
• 전세금 안 떼이게…지난해 임차권 등기신청 최대치 경신https://www.khan.co.kr/article/202501070804001
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