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고양 덕은지구의 투자 가치 분석

투자 보고서 2024년 12월 12일
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목차

  1. 도입부
  2. 재무 성과: 공실률 감소와 투자 매력
  3. 시장 위치: 교통 인프라와 접근성
  4. 성장 가능성: 미래 가치와 개발 계획
  5. 위험 요소: 시장 변화에 대한 경계
  6. 결론

1. 도입부

  • 본 보고서는 고양 덕은지구의 투자 잠재력과 관련된 최근 동향을 분석합니다. 덕은지구는 서울과의 근접성 및 교통 인프라 개발로 인해 주목받고 있으며, 향후 부동산 시장에서의 가치 상승 가능성이 큽니다. 본 보고서를 통해 덕은지구의 투자 가치에 대한 주요 인사이트를 제공합니다.

2. 재무 성과: 공실률 감소와 투자 매력

  • 2-1. 서울 오피스 공실률 감소 및 덕은지구의 투자 매력도 상승

  • 최근 서울 오피스 공실률이 5.26%로 감소하여, 여의도와 마포에서의 사무실 임대 경쟁이 치열해지고 있습니다. 이러한 상황에서 고양 덕은지구는 기업들이 새로운 사무공간을 찾는 대안으로 주목받고 있습니다. 특히 덕은지구는 서울 마포구와의 근접성 덕분에 ‘마포구 덕은동’으로 불리며, 교통 편의성에서 큰 장점을 가지고 있습니다. 덕은지구 내에 위치한 ‘아이에스밸리’는 이러한 흐름 속에서 핵심적인 비즈니스 지역으로 성장하고 있으며, 이미 80% 이상의 분양률을 기록했습니다. 공실률이 낮고 인근 기업의 이전 요청이 늘어남에 따라, 덕은지구의 투자 매력도 역시 상승하고 있습니다.

지표2022년 2분기2023년 3분기
서울 전체 오피스 평균 공실률5.46%5.26%
여의도·마포 오피스 공실률4.02%3.72%

  • 이 표는 서울 및 여의도·마포 지역의 공실률 변화를 요약합니다.

  • 2-2. 아이에스밸리 개발 현황 및 분양률

  • 고양 덕은지구 내 ‘아이에스밸리’는 연면적 약 35만㎡ 규모로 조성된 복합 비즈니스타운입니다. 이 지역은 교통망 확장과 함께 주목받고 있으며, 특히 ‘덕은역’의 설치가 확정되면서 접근성이 한층 높아질 것으로 기대됩니다. 현재 ‘덕은 DMC 아이에스 비즈타워’의 비즈니스시설은 크게 주목받고 있으며, 이러한 상황에서 분양률이 상당히 높습니다. 오피스텔 부분은 모든 세대가 이미 분양 완료된 상태입니다.

시설명크기분양 상태
아이에스밸리약 35만㎡80% 이상 분양 완료
덕은 DMC 아이에스 비즈타워비즈니스시설거의 모두 분양 완료

  • 이 표는 아이에스밸리 및 덕은 DMC 아이에스 비즈타워의 개발 현황과 분양률을 요약합니다.

3. 시장 위치: 교통 인프라와 접근성

  • 3-1. 덕은역 신설 계획과 대중교통 접근성 향상

  • 고양 덕은지구는 여의도와 마곡지구와의 가까운 거리와 함께 신규 덕은역 신설 계획으로 인해 대중교통 접근성이 크게 향상될 것입니다. 덕은역은 부천 대장신도시와 서울 마포구 홍대입구역을 잇는 '대장-홍대선'의 정차역으로, 2030년 착공되어 조기 개통이 예정되어 있습니다. 이는 상암동과의 지하철 연결이 이루어져, 대중교통을 통해 빠른 이동이 가능하게 됩니다. 특히 이 노선의 다수 정차역이 환승역으로 조성될 것이며, 이는 덕은지구의 대중교통 접근성을 한층 더 강화할 것입니다.

정차역노선환승 가능 여부
덕은역대장-홍대선가능
홍대입구역2호선가능
가산디지털단지역9호선가능
여의도역5호선가능

  • 이 표는 주요 정차역과 연결 노선, 환승 가능 여부를 요약합니다.

  • 3-2. 여의도 및 마곡지구와의 거리 및 교통 편리성

  • 고양 덕은지구는 마포구 상암동과 근접하며, 차량을 이용할 경우 약 10분 거리에 위치해 있습니다. 강변북로와 올림픽대로가 인접해 있어 여의도로의 이동이 편리하다는 장점도 가지고 있습니다. 특히 최근 서울 오피스 시장의 공실률 감소로 인해 기업들이 덕은지구로의 이전을 고려하고 있으며, 이러한 경향은 덕은지구의 가치를 더욱 높이고 있습니다.

지역거리 (차량)
여의도약 20분
상암동약 10분
마곡지구약 15분

  • 이 표는 덕은지구와 주요 인근 지역 간의 차량 이동 거리를 요약합니다.

4. 성장 가능성: 미래 가치와 개발 계획

  • 4-1. 아파트 분양 시장의 경쟁력

  • 덕은지구의 아파트 분양 시장은 높은 청약 경쟁률로 그 가치를 입증하고 있습니다. 예를 들어, 고양 덕은 대방 노블랜드는 지난해 6.26대1의 청약 경쟁률을 기록하여 첫 분양에서 성공적인 성과를 거두었습니다. 하반기 공급된 고양 덕은 중흥 S클래스 파크시티는 7.96대1, 덕은 DMC 에일린의 뜰은 6.88대1의 경쟁률을 보이며 계속해서 매진 행진을 이어가고 있습니다.

단지명가구수청약 경쟁률
고양 덕은 대방 노블랜드6226.26대1
고양 덕은 중흥 S클래스 파크시티8947.96대1
덕은 DMC 에일린의 뜰정보 미제공6.88대1

  • 이 표는 덕은지구 내 아파트 단지들의 청약 경쟁률을 정리한 것입니다.

  • 4-2. 미디어밸리 조성 계획과 업무시설 희소 가치

  • 덕은지구는 수도권 광역도시계획의 지역 현안사업인 미디어밸리 조성이 확정된 바 있습니다. 업무시설의 비율이 전체 12.3%, 상업용지는 1.3% 수준으로 매우 희소하여 이로 인해 수요층의 관심이 집중될 것으로 예상됩니다.

시설 종류비율
업무시설12.3%
상업용지1.3%

  • 이 표는 덕은지구 내에서 업무시설과 상업용지의 비율을 나타냅니다.

5. 위험 요소: 시장 변화에 대한 경계

  • 5-1. 부동산 시장 침체의 영향 및 향후 금리 변동 예측

  • 현재 부동산 시장은 침체 상태를 보이고 있으며, 전문가들은 금리 변동이 시장에 미치는 영향을 분석하고 있습니다. 최근 집값은 반등 조짐을 보이고 있지만, 여전히 급매 위주의 거래가 지속되고 있어 시장 안정성이 떨어지고 있습니다. 특히 서울 아파트의 거래량은 2024년 2월 기준으로 늘어나는 추세지만, 신규 입주 물량이 급감하면서 공급난에 대한 우려가 커지고 있습니다.

구분2022년 거래량2024년 거래량 (예상)주요 원인
서울 아파트3만2,879건5개월 만에 반등공급량 감소 및 금리 인하 기대
특례보금자리론1,100건신규 대출 초과저금리 혜택으로 인한 수요 증가

  • 이 표는 부동산 시장의 거래량 변화와 주요 원인을 정리한 것입니다.

  • 5-2. 경쟁 지역과 비교한 덕은지구의 위치

  • 고양 덕은지구는 서울과의 근접성과 함께 강력한 교통 인프라 덕분에 경쟁 지역에 비해 우수한 입지를 가지고 있습니다. 덕양구는 주요 교통시설과 가깝고, 상업 및 주거 복합지역으로서의 특성을 잘 보여주고 있습니다. 특히 주변 지역과의 접근성과 북서울 및 한강의 자연환경이 결합한 점이 장점으로 작용하고 있습니다.

지역명거주 인구주요 교통수단장점
고양 덕은지구490,088명지하철 3호선, 고속도로 인접상업환경과 자연환경이 조화를 이루고 있음
서울 강남구500,000명지하철 2호선상업적 밀집도 높은 지역
인천 송도300,000명지하철 1호선해양과 가까운 신도시

  • 이 표는 덕은지구와 경쟁 지역의 인구 및 교통 수단을 비교한 것입니다.

결론

  • 고양 덕은지구는 서울과의 근접성과 교통 인프라 개발로 인해 투자 가치가 높아질 것으로 기대됩니다. 또한 향후 미디어 산업과 관련된 여러 개발 계획이 진행됨에 따라 이 지역의 부동산 시장은 더욱 활성화될 것으로 보입니다. 하지만 시장 변화에 대한 경계는 필요하며, 지속적인 모니터링이 요구됩니다.

용어집

  • 덕은 DMC 아이에스 비즈타워 [부동산 개발]: 덕은 DMC 아이에스 비즈타워는 고양 덕은지구 내에 위치하며, 최근 서울 오피스 시장의 공실률 감소와 함께 높은 관심을 받고 있는 비즈니스 타운입니다.
  • 한강덕은DMC 위프라임 트윈타워 [부동산 개발]: 한강덕은DMC 위프라임 트윈타워는 덕은지구 내에서 한강 조망이 가능한 위치에 있으며, 향후 미디어 산업 중심지로서의 가능성을 지니고 있습니다.
  • 덕은역 [교통 인프라]: 덕은역은 덕은지구에 신설될 예정으로, 서울과의 접근성을 크게 향상시킬 것입니다.

출처 문서