신탁방식 도시정비: 성공과 도전 분석

1. 요약

• 본 리포트는 신탁방식 도시정비 사업의 최근 현황을 분석하고, 첫 준공 사례인 대전 용운주공아파트를 중심으로 신탁방식의 장점과 위험 요소를 살펴봅니다. 신탁방식은 기존 조합방식의 단점을 보완하며, 신속한 자금 조달과 투명한 운영이 가능한 점에서 주목받고 있습니다. 특히, 신탁사의 전문성과 자본력이 사업 추진의 신속성과 효율성을 높이는 데 기여하고 있습니다. 대전 용운주공아파트의 성공은 신탁방식의 장점을 입증하며, 향후 더 많은 성공 사례를 기대하게 합니다. 그러나 리스크와 의사 소통 문제는 여전히 존재하며, 향후 지속 가능한 발전을 위해 제도적 개선과 신탁사의 역량 강화가 필요합니다.

2. 신탁방식 도시정비 사업의 개요

• 2-1. 신탁방식의 정의 및 필요성

• 신탁방식 도시정비 사업은 전문성과 자본력을 갖춘 신탁사가 사업을 시행하는 방식으로, 기존 조합방식의 한계를 보완하고 사업 추진의 신속성을 높일 수 있는 장점이 있습니다. 2016년 도시 및 주거환경정비법의 개정으로 신탁사가 정비사업에 참여할 수 있는 법적 근거가 마련되었습니다. 신탁사들은 정비사업을 하나의 신사업 축으로 보고 전문성과 자본력을 내세우며 참여하고 있습니다. D.J. Cho에 따르면, 신탁방식의 도입은 자금 조달 및 사업 운영의 투명성을 높이는 데 기여할 수 있습니다.

• 2-2. 신탁방식 도입 배경

• 신탁방식은 조합방식의 한계로 인해 등장하였으며, 특히 조합의 전문성이 부족하고 사업이 지지부진하게 진행되는 문제를 해결하기 위한 대안으로 자리잡고 있습니다. 고민구 한국토지신탁 본부장은 신탁사의 사업 추진이 조합 운영의 투명성과 자금 조달 문제를 해결한다고 강조했습니다. 또한, 최근 주택 공급 문제를 해결하기 위한 방안으로 신탁방식의 활용도가 확대되고 있으며, 정부 역시 이를 지원하는 방향으로 나아가고 있습니다. 대전 용운주공아파트가 신탁방식의 첫 준공 사례로 주목받고 있으며, 이는 신탁방식 정비사업의 활성화에 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.

3. 신탁방식 도시정비 사업의 장점

• 3-1. 자금 조달의 용이성

• 신탁방식 정비사업은 자금조달 면에서 유리한 점이 있습니다. 신탁사는 자체 신용도를 기반으로 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 자금을 조달할 수 있습니다. 이는 기존 조합 방식에서는 자금 조달에 어려움을 겪는 경우가 많았던 것과는 대조적입니다. 특히, 신탁사는 공사비 측면에서도 단순 도급 방식으로 전환할 수 있어 일반 정비사업보다 비용을 줄일 가능성이 높습니다. 성과로는 2020년부터 진행된 대전 용운주공아파트 재건축 프로젝트가 있으며, 이 과정에서 사업성 개선이 이루어졌습니다.

• 3-2. 사업 추진의 신속성 및 투명성

• 신탁사의 참여로 인해 정비사업 추진이 신속하게 이루어질 수 있고, 투명한 운영이 가능해집니다. 서울 여의도에서 열린 2024 딜사이트 부동산개발포럼에서 고민구 한국토지신탁 본부장은 신탁방식 정비사업이 주택 공급 문제의 대안이 될 수 있다고 언급하였습니다. 특히, 조합 방식의 한계로 인해 신탁방식이 대두되었으며, 사업비 조달과 운영의 투명성을 높이는 데 기여하고 있다고 설명하였습니다. 대전의 'e편한세상 대전 에코포레'는 신탁 방식으로 진행된 단일 성공 사례로, 10여 년간 지지부진했던 재건축 사업이 신탁을 통해 빠르게 추진된 결과입니다. 이 단지는 2016년 신탁사의 진출 허용 후 신속하게 사업을 완료하고 2020년 12월 입주하게 되었습니다.

4. 신탁방식의 첫 준공 사례 분석

• 4-1. 대전 용운주공아파트 준공 사례

• 대전 용운주공아파트는 신탁방식 도시정비 사업의 첫 준공 사례이며, 2016년 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 신탁사가 정비사업에 참여할 수 있는 법적 근거가 마련되었습니다. 신탁방식의 도입으로 이 아파트는 기존의 지지부진한 사업을 추진할 수 있었으며, 한국토지신탁이 사업대행자로 선정되어 사업의 속도를 높였습니다. 용운주공은 2004년 재건축 추진위를 설립한 이후 자금 조달 문제로 사업이 지체되었으나, 신탁사와의 협력을 통해 1년 만에 행정절차를 마무리하고, 2017년 12월 분양 후 2020년 12월 입주를 완료하게 되었습니다. 이 과정에서 신탁사의 전문성과 자금 조달 능력 덕분에 사업비를 절감하고 안정적인 기반을 갖추는 등의 성과를 거두었습니다.

• 4-2. 사업 성공 요인 및 평가

• 용운주공아파트의 성공은 경험 많은 신탁사의 역할과 뛰어난 소통에 기반합니다. 신탁사는 소유자들이 원하는 바를 청취하면서도 사업성 고려를 통해 중립적인 역할을 하였습니다. 또한, 공사비 절감(평당 377만원에서 327만원으로 감소)과 같은 방식이 이뤄져 사업성을 높이고, 안정적인 브랜드 가치를 확보했습니다. 이 성공 사례는 신탁방식이 실제로 효과적일 수 있음을 뒷받침하며, 시장 내에서 신탁방식 정비사업에 대한 신뢰도를 높이는 중요한 전환점이 될 것으로 기대됩니다. 그러나 전체적으로 신탁방식 정비사업은 아직 성공 사례가 부족하며 리스크가 존재하기 때문에, 신탁사의 신뢰성과 전문성을 고려한 선택이 필수적입니다.

5. 신탁방식 도시정비 사업의 리스크와 과제

• 5-1. 사업 진행의 리스크

• 신탁방식 도시정비 사업은 자금 조달과 신속한 사업 진행의 장점이 있으나, 여전히 다양한 리스크가 존재합니다. 첫째, 현재 서울에서는 신탁사가 참여한 재건축 준공 단지를 찾기 어려울 정도로 성공 사례가 부족하여, 사업의 불확실성이 높습니다. 둘째, 신탁사는 금융 비용을 조달하기 때문에 사업의 성과가 높아야 비용을 보전하고 수익을 창출할 수 있습니다. 이는 만약 사업이 무산될 경우 조합원들이 대여금을 충당하기 힘들어질 수 있음을 의미합니다. 셋째, 신탁방식 정비사업을 취소할 경우 소송으로 이어질 가능성이 있으며, 이를 방지하기 위해 계약 시 조항 설정이 필요하나, 이는 토지등소유자에게 심리적 부담을 줄 수 있어 실현이 어려울 수 있습니다.

• 5-2. 조합원과의 소통 문제

• 신탁사와 조합원 간의 원활한 소통이 사업 성공에 중요한 요소로 작용합니다. 그러나 현재의 신탁방식 사업에서는 의사 소통의 문제로 인해 진행 과정에서 틀어지는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 예를 들어, ‘e편한세상 대전 에코포레’는 신탁사가 소통을 통해 토지등 소유자들의 요구를 반영하며 사업 추진에 성공한 사례로, 이는 향후 신탁방식 도시정비 사업에서 조합원과의 소통이 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 신탁사의 역량과 그에 대한 신뢰는 조합원들이 사업에 참여하는 데 있어 큰 영향을 미치며, 조합원의 불안감을 해소하기 위해서는 신탁사의 전문성과 투명성 강화가 필수적입니다.

6. 향후 신탁방식 도시정비 사업의 발전 방향

• 6-1. 제도적 개선 필요성

• 신탁방식 도시정비 사업은 2015년 도시정비법 개정으로 신탁사가 사업시행자로 활동할 수 있는 근거가 마련되었고, 2016년 개정된 도시 및 주거환경정비법은 신탁사가 사업시행자 또는 대행자로서 정비사업을 리드할 수 있도록 하였습니다. 그러나 아직까지 서울에서는 신탁방식으로 준공된 재건축 단지가 없으며, 신탁방식의 장점이 담보되고 있음에도 불구하고 성공 사례가 부족하여 불안감이 존재하는 상황입니다. 따라서 정부의 제도적 개선이 필수적이며, 신탁방식의 장점이 잘 드러날 수 있도록 다양한 정책적 지원이 필요합니다.

• 6-2. 신탁사의 역량 강화

• 신탁사가 정비사업의บริหาร을 효과적으로 실행하기 위해서는 인력의 전문성과 경험이 중요합니다. 전문가들은 신탁사를 선택할 때 꼼꼼한 역량 평가가 필요하다고 강조하고 있으며, 신탁사가 소유주들을 위한 '내비게이션' 역할을 맡고 있다는 점이 중요합니다. e편한세상 대전 에코포레의 사례는 한국토지신탁이 재건축 사업의 대행자로서 신탁 방식을 통해 문제들을 해결함으로써 사업을 성공적으로 추진한 예입니다. 향후 신탁사의 역량 강화를 위해서는 계약 관리, 자금 관리, 공사비 검증 및 협상 능력 등을 충분히 갖춘 인력의 확보가 필요하며, 이를 통해 신탁방식의 신뢰성을 제고할 수 있습니다.

결론

• 신탁방식 도시정비 사업은 자금 조달의 용이성과 사업 추진의 신속성을 통해 기존 조합방식의 한계를 해결할 수 있다는 가능성을 보여줍니다. 대전 용운주공 아파트 사례는 신탁방식의 실효성을 입증하며, 향후 이 방식의 보편화를 예상하게 만듭니다. 그러나 서울을 포함한 여러 지역에서 성공 사례가 상대적으로 부족하며, 자금 조달과 의사 소통에 있어 리스크가 존재하는 것도 사실입니다. 한국토지신탁과 같은 신뢰할 수 있는 신탁사의 역량과 전문성을 바탕으로 한 선택이 중요합니다. 이를 통해 신탁방식이 보다 널리 인정받기 위해서는 정부의 제도적 지원과 신탁사의 역량 강화가 필요하며, 향후 성공 가능성을 높이기 위해 전략적 접근이 요구됩니다. 신탁방식 정비사업이 다양한 성공 사례를 통해 성장할 가능성이 커지고 있으며, 이를 통해 보다 효율적이고 투명한 도시정비 사업이 실현될 것으로 기대됩니다.

용어집

• 한국토지신탁 [회사]: 한국토지신탁은 신탁방식 도시정비 사업의 주요 시행자로, 다양한 재개발 및 재건축 프로젝트를 진행하고 있습니다. 특히 대전 용운주공 아파트 재건축 프로젝트를 통해 신탁방식의 가능성을 입증하며, 향후 신탁방식 정비사업의 발전에 기여할 것으로 기대됩니다.

출처 문서

• 늘어나는 신탁방식 도시정비 사업…첫 준공 사례 주목https://m.ekn.kr/view.php?key=488729
• "신탁방식 재개발·재건축, 사업추진 잇점 활용해야" - 딜사이트https://dealsite.co.kr/articles/128175
• ④좋아 뵈는데 성공 단지 단 한 건?http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2023/09/25/0041