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서울 전세가율 상승, 갭투자 주목

일반 리포트 2024년 12월 01일
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목차

  1. 요약
  2. 서울 아파트 전세가율 현황
  3. 갭투자 현상 분석
  4. 서울 아파트 전세가 및 매매가 비교
  5. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 서울 아파트 전세가율 상승과 그로 인한 갭투자 증가 현상을 분석합니다. 최근 KB국민은행의 자료에 따르면, 서울 아파트 전세가율이 53.9%까지 상승하였고, 이는 1년 8개월 만에 최고치를 기록한 수치입니다. 이 현상은 매매가격 대비 전셋값 상승폭이 더 크기 때문입니다. 한국부동산원에 따르면 2023년 중간까지 서울 아파트 매매가격은 0.02% 상승했지만 전셋값은 3.79% 올랐습니다. 이러한 전세가율 상승은 투자자들의 자금 부담 경감을 통해 갭투자 수요 증가로 이어지고 있으며, 특히 2023년 상반기 서울 주택 판매의 39.4%가 갭투자였습니다. 중소형 아파트의 평균 전셋값이 큰 폭으로 오름에 따라 갭투자 비중의 증가 가능성이 예상됩니다.

2. 서울 아파트 전세가율 현황

  • 2-1. 전세가율 1년째 상승세

  • 서울 아파트 전세가율이 1년째 상승세를 이어가고 있습니다. KB국민은행의 2023년 7월 자료에 따르면 서울 아파트 매매 가격 대비 전세 가격 비율은 53.9%로 집계되었습니다. 이는 2022년 11월 이후 1년 8개월 만에 최고치인 수치입니다.

  • 2-2. 2023년 7월 기준 전세가율 53.9%

  • 2023년 7월 기준 서울 아파트 전세가율은 53.9%로 확인되었습니다. 이 수치는 지난해 7월의 50.9%와 비교하여 상승세를 보이고 있으며, 아파트 가격과 전셋값이 동반 상승한 결과 나타났습니다. 한국부동산원의 데이터에 따르면, 서울 아파트값은 1.75% 상승한 반면 전셋값은 3.10% 상승하여 전세가율이 오른 것입니다.

  • 2-3. 매매가 대비 전세가 비율 상승 원인

  • 서울 아파트 매매가 상승폭보다 전세가 상승폭이 더 크기 때문에 전세가율이 상승하고 있습니다. 예를 들어, 2023년 들어 7월까지 서울 아파트 매매가격은 누적 0.02% 상승에 그쳤으나, 전셋값은 3.79% 상승하였습니다. 이런 배경 때문에 전세가율이 상승하고 있으며, 이는 전세를 끼고 집을 구매하려는 갭투자 수요 증가로 이어질 가능성이 있습니다.

3. 갭투자 현상 분석

  • 3-1. 갭투자 정의 및 현황

  • 갭투자는 전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식으로, 최근 서울 아파트의 전세가율이 상승하면서 갭투자 수요가 증가하고 있습니다. KB국민은행에 따르면, 서울 아파트의 전세가율은 53.9%로 1년 8개월 만에 최고치를 기록하였으며, 이는 매매가 대비 전세가의 비율을 나타냅니다.

  • 3-2. 전세를 통한 주택 매입 증가

  • 전세가 상승으로 인해 주택을 매입할 때 전세보증금을 제외한 차액만으로도 매입이 가능해지는 상황이 발생하였습니다. 서울 아파트의 전세가율이 지속적으로 오르면서 매수자의 자금 부담이 줄어들고, 이로 인해 갭투자 비중도 높아지고 있습니다. 특히, 2023년 1~7월 동안 서울 주택 거래 중 갭투자 비중은 39.4%에 달하며, 이는 전국 평균의 22.9%보다 높은 수치입니다.

  • 3-3. 주택 거래량 증가 원인

  • 서울 아파트 거래량 또한 전세가 상승으로 인한 영향을 받고 있습니다. 6월 서울 아파트 거래량은 약 7500건에 달하였고, 7월에는 8000건에 육박하였습니다. 이는 전세가 상승과 은행의 대출금리 인하 등이 복합적으로 작용하여 발생한 결과입니다. 이와 함께 집값 상승세가 두드러진 지역인 강남구, 서초구, 용산구의 거래가 크게 증가하였습니다.

4. 서울 아파트 전세가 및 매매가 비교

  • 4-1. 전세가 및 매매가 상승률 비교

  • 서울 아파트 전세가율은 1년 8개월 만에 최고치인 53.9%를 기록하였습니다. 2023년 7월 기준으로 서울 아파트 매매 대비 전세가 비율은 53.9%로, 이는 2022년 11월 이후 꾸준히 상승세를 보였습니다. 매매가격은 0.02% 상승한 반면, 전셋값은 3.79% 상승하여 전세가율이 증가하는 원인 중 하나로 분석됩니다. 이는 매매가격보다 전셋값 상승폭이 더 크기 때문입니다. 한국부동산원의 조사에 따르면, 같은 기간 아파트값은 1.75% 상승한 반면 전셋값은 3.10% 상승하여, 매매가격 대비 전세가격 상승폭이 더 크다는 점이 확인되었습니다.

  • 4-2. 구별 전세가율 차이

  • 서울의 구별 전세가율은 상이합니다. 강북구의 전세가율이 62.0%로 가장 높았고, 중랑구(61.6%), 금천구(61.4%), 성북구(61.0%), 관악구(60.4%), 은평구(60.2%)와 같이 60%를 넘는 지역이 다수 있었습니다. 반면, 강남구(42.7%), 서초구(47.2%), 송파구(46.5%) 등 고가 아파트가 많은 지역은 50%를 밑돌았습니다. 이는 지역별 시장 상황의 차이를 나타내며, 전세가율이 높은 지역에서는 갭투자 비중이 증가할 가능성이 높습니다.

  • 4-3. 중소형 아파트 평균 전셋값 상승

  • 서울 중소형 아파트 평균 전셋값이 6억 원을 넘어선 것으로 나타났습니다. 지난해 12월부터 전셋값이 오르기 시작하여, 2024년 8월에는 중소형 아파트의 평균 전셋값이 6억 582만 원에 도달하였습니다. 소형 아파트의 평균 전셋값도 4억 357만 원으로 상승하였으며, 이는 전셋값이 오르면서 매매가 대비 전세가율도 증가하고 있음을 시사합니다. 따라서, 전세를 통해 주택을 매입하는 갭투자 수요가 증가할 가능성이 있습니다. 실제로, 2023년 1월부터 7월까지의 서울 주택 거래 중 전세금을 승계한 갭투자 비중은 39.4%에 달하였습니다.

결론

  • 서울 아파트 전세가율의 지속적인 상승은 갭투자의 가능성을 높이며, 이는 향후 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. KB국민은행의 데이터에 따르면 전세가율의 상승은 매매가 대비 전셋값 상승폭이 더 크기 때문이며, 이는 투자자들의 자금 부담을 줄여줍니다. 또한, 한국부동산원의 자료는 매매가 대비 전세가 상승폭이 크다는 점을 확인시켜줍니다. 그러나 이러한 갭투자 증가 현상은 전세사기와 수급 불균형 우려로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다. 향후 주택 시장의 안정성을 위해 정부의 정책적 대응이 필요할 것입니다. 특히, 전세를 활용한 부동산 투자 방식의 변화가 있을 것으로 예상되며, 이는 매매시장에 새로운 패턴을 형성할 수 있습니다.

용어집

  • KB국민은행 [금융기관]: KB국민은행은 서울 아파트 전세가율 및 매매가격 동향에 대한 주요 데이터를 제공하는 금융기관으로, 부동산 시장 분석에 있어 중요한 역할을 수행하고 있습니다.
  • 한국부동산원 [부동산 관련 기관]: 한국부동산원은 주택 가격 동향 및 전세 실거래가 지수에 대한 정보를 제공하며, 부동산 시장의 다양한 데이터 수집 및 분석을 담당하는 기관입니다.

출처 문서