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일산 재건축 기대와 시장 전망

일반 리포트 2024년 12월 03일
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목차

  1. 요약
  2. 일산 재건축 선도지구 개요
  3. 주민 반응 및 동의율
  4. 재건축에 대한 시장 반응
  5. 사업성 및 향후 전망
  6. 결론

1. 요약

  • 이번 리포트는 경기 고양시 일산 지역에 위치한 1기 신도시의 재건축 선도지구 지정을 둘러싼 주민 반응과 집값 전망을 분석합니다. 후곡마을, 백송마을 등 주요 단지들의 높은 주민 동의율은 재건축에 대한 강한 기대감을 반영하고 있습니다. 총 9,174호가 포함된 네 개의 주요 단지들은 재건축을 통해 거주 환경 개선과 함께 집값 상승을 기대하고 있지만, 낮은 사업성이 여전히 문제로 남아 민간과 공공의 협조가 필요합니다. 이 리포트는 이러한 이슈들을 기반으로 일산 재건축의 현재 상황을 진단하고 향후 전망을 제시합니다.

2. 일산 재건축 선도지구 개요

  • 2-1. 재건축 선도지구 지정 배경

  • 일산에서는 1기 신도시 재건축 선도지구 지정을 두 달여 앞두고 주민 동의율 확보가 빠르게 진행되고 있습니다. 특히, 후곡마을 3·4·10·15단지 통합 재건축 단지가 주민 동의율 88.6%를 기록하며 일산 내 가장 높은 동의율을 보이고 있습니다. 이외에도 백송마을 1·2·3·5단지가 83%를 초과하는 동의율을 확보하였으며, 강촌1·2, 백마1·2 통합 재건축 단지도 각각 85%를 넘었습니다. 이렇게 높은 주민 동의율 확보는 재건축에 대한 자발적인 참여로 인해 가능하였으며, 이는 사업 추진 속도를 높이는 중요한 요인으로 작용하고 있습니다.

  • 2-2. 선정된 단지 목록 및 규모

  • 이번에 선정된 재건축 선도지구 단지는 총 4곳으로, 백송마을 1·2·3·5단지(2,732호), 후곡마을 3·4·10·15단지(2,564호), 강촌마을 3·5·7·8단지(3,616호), 정발마을 2·3단지(262호)로 구성되어 있으며, 총 9,174호의 재건축 물량이 포함되어 있습니다. 각 단지들은 지역적 특성과 주민들이 원하는 다양한 조건에 긍정적인 평가를 받아 선정되었습니다. 예를 들어, 백송마을 및 후곡마을은 높은 노후도가 재건축 선정에 유리하게 작용하였고, 강촌마을은 전용면적 84㎡ 이상의 중대형 주택으로만 구성되어 속도 있는 사업 추진이 기대됩니다. 최근에는 매매 가격이 상승하면서 집값에 대한 기대감이 더욱 높아진 상황입니다.

3. 주민 반응 및 동의율

  • 3-1. 주민 동의율 현황

  • 일산 일대의 통합 재건축 단지들에서는 높은 주민 동의율을 기록하고 있습니다. 특히, 후곡마을 3·4·10·15 단지는 88.6%의 동의율을 보이며, 이는 일산의 통합 재건축 단지들 중 가장 높은 수치입니다. 백송마을 1·2·3·5 단지와 강촌마을 1·2 단지 또한 각각 83%와 85%를 초과하는 동의율을 확보하였습니다. 이러한 높은 동의율은 주민들이 재건축에 대해 긍정적으로 인식하고 있음을 보여줍니다.

  • 3-2. 주민의 기대감과 재건축 필요성 인식

  • 주민들은 재건축에 대한 큰 기대감을 나타내고 있습니다. 일산 후곡마을의 한 주민은 ‘재건축을 오래 기다려왔는데 선도지구에 선정돼서 너무 좋다’고 전했으며, 다른 주민은 ‘재건축을 시작으로 매년 재건축 단지가 선정되면 집값 시세가 오를 것 같다’고 기대감을 드러냈습니다. 재건축을 통해 개선된 거주 환경을 기대하며, 일부 주민들은 일반 분양 예상 금액으로 평균 13억원을 전망하기도 했습니다. 그러나 일산의 낮은 사업성 때문에 사업 추진이 쉽지 않을 것이라는 우려도 동시에 존재하고 있습니다.

4. 재건축에 대한 시장 반응

  • 4-1. 호가 및 매매 문의 증가

  • 일산 신도시에서는 재건축 선도지구로 선정된 4개 단지 주민들이 거주환경 개선에 대한 기대감으로 호응하고 있습니다. 해당 지역 아파트 단지의 매매가격은 이미 이러한 기대감이 반영되어 가파르게 상승하고 있으며, 최근에는 주택 호가가 더욱 상승하고 매매 문의가 증가하고 있는 추세입니다. 특히, 백송마을, 후곡마을, 강촌마을 등의 주민들은 환영의 뜻을 표하며 거래 활성화를 기대하고 있습니다. 다만, 고양시 일산서구의 한 공인중개사사무소 관계자는 조회수나 문의는 증가했지만, 대출 규제로 인해 실제 거래가 이루어지지 않는 한계를 언급하였습니다.

  • 4-2. 일산과 분당의 집값 비교

  • 일산의 경우, 재건축 사업 추진에도 불구하고 낮은 사업성 문제로 인한 분담금 부담 우려가 존재합니다. 일산의 재건축 기본계획 기준 용적률은 300%로, 1기 신도시 중 가장 낮은 수치입니다. 이에 따라 일산 주민들은 최소한 분당 수준까지 용적률을 높여달라는 요구를 하고 있지만, 고양시는 용적률 조정이 어려운 입장을 고수하고 있어 진통이 예상됩니다. 반면, 분당 지역은 높은 기준 용적률로 인해 상대적으로 큰 사업성이 기대되고 있습니다.

5. 사업성 및 향후 전망

  • 5-1. 일산 지역의 낮은 사업성 문제

  • 일산은 1기 신도시 재건축 선도지구에 선정된 세 가지 구역에서 높아진 기대감과 함께 낮은 사업성 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 고양시에 따르면 일산에서 선도지구로 지정된 구역은 백송마을(1·2·3·5단지), 후곡마을(3·4·10·15단지), 강촌마을(3·5·7·8단지) 등 총 8912가구입니다. 연립주택 단지인 정발마을 2·3단지 262가구를 포함하면 전체 가구 수는 9174가구가 됩니다. 그러나 일산의 경우, 재건축을 추진하더라도 신청한 기준 용적률이 300%로 낮아 분담금 문제로 인해 우려가 제기되고 있습니다. 이는 1기 신도시의 다른 지역인 분당(326%), 평촌·산본(330%), 중동(350%)에 비해 가장 낮은 수치입니다. 주민들은 기본 용적률을 분당 수준까지 높여달라는 요구를 하고 있으나, 고양시는 추가 공공기여를 통해서만 용적률을 높일 수 있는 방법을 제시하고 있어 중대한 진통이 예상되고 있습니다.

  • 5-2. 재건축 추진에 대한 우려와 기대

  • 후곡마을 주민들은 재건축에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 특히 후곡마을의 경우 높은 주민 동의율인 92.1%를 기록하며 통합 재건축을 추진하고 있습니다. 그러나 일산 지역 전체에 대한 기대감은 여전히 뜨거운 반응과 차분한 반응으로 나뉘고 있습니다. 선도지구 지정 후에는 많은 주민들이 재건축을 통해 거주 환경이 개선될 긍정적인 전망에 대해 이야기하고 있으며, 일부에서는 재건축 후 일반 분양 예상 금액이 평균 13억원에 이를 것이라는 논의도 있습니다. 다만, 최근 대출 규제가 강화되면서 매매 문의는 증가하고 있지만 거래 성사로 이어지지 않는 한계가 존재합니다. 특히 재건축이 이루어질 경우에는 학군과 같은 여러 요인이 개선될 수 있겠지만, 상대적으로 기존의 낮은 시세와 사업성 문제는 여전히 해결해야 할 과제로 남아 있습니다.

결론

  • 이번 일산 1기 신도시의 재건축 선도지구 지정은 주민들에게 긍정적인 기대감을 주며, 재건축 이후의 집값 상승에 대한 희망을 불러일으키고 있습니다. 높은 주민 동의율을 기록한 단지들은 거주 환경 개선 가능성에 큰 기대를 걸고 있지만, 낮은 용적률로 인한 사업성 부족은 여전히 과제로 남아 있습니다. 특히, 일산의 기본 용적률이 다른 지역에 비해 낮다는 점은 민관 협력의 중요성을 강조합니다. 현재 매매 문의의 증가에도 불구하고 실제 거래로 이어지지 않는 한계가 있는 만큼, 정책적 지원과 시장의 반응을 주의 깊게 관찰하고 효율적인 사업 추진 방안을 모색해야 할 것입니다. 향후, 이러한 재건축 사업이 성공적으로 진행된다면, 일산 지역의 새로운 도약점이 될 가능성이 큽니다.

용어집

  • 일산 1기 신도시 [지역]: 경기 고양시에 위치한 1기 신도시는 1990년대에 개발된 대규모 주택 단지로, 최근 재건축이 활발하게 논의되고 있다. 특히, 이번 재건축 선도지구 지정은 노후 단지의 개선을 통해 주민들의 생활 환경을 향상시키고, 지역 집값에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.

출처 문서