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공공지원 민간임대주택: 새로운 주거 패러다임

일반 리포트 2024년 11월 22일
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목차

  1. 요약
  2. 공공지원 민간임대주택 시장의 성장 배경
  3. 송파·강동 지역의 신규 공급 현황
  4. 실버스테이 사업의 도입과 기대
  5. 인허가 지연과 그 원인
  6. 중·소규모 유휴공간 활용 방안
  7. 민간임대주택에 대한 시장 반응
  8. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 최근 공공지원 민간임대주택 시장의 흐름과 그 주요 동향을 분석하며, 서울 송파와 강동 지역에서의 신규 공급 확대, 정부 정책의 영향, 민간 주도의 사업 모델 등을 중심으로 심도 있게 다룹니다. 특히, 민간임대주택의 활성화 요인과 인허가 과정의 문제점, 그리고 건설 업계의 우려를 명확히 설명하며, 실버스테이라는 새로운 주택 모델의 도입과 그 기대 효과에 대해서도 논의합니다. 민간 임대 사업자가 정부의 지원을 어떻게 활용하고 있으며, 이를 통해 수요자에게 안정적인 주거 환경을 제공하는지에 대한 통찰을 제시합니다. 나아가 중·소규모 유휴공간을 활용한 임대주택 공급 방안과 관련하여 가능한 사업 모델도 검토합니다.

2. 공공지원 민간임대주택 시장의 성장 배경

  • 2-1. 공공지원 민간임대의 필요성

  • 최근 건설업계에서 ‘공공지원 민간임대’ 공급에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 이는 불확실한 건설경기 전망 속에서 공공의 지원을 통해 비교적 안정적인 사업성 확보가 가능하기 때문입니다. 실수요자의 입장에서는 분양 아파트 청약과 함께 저렴한 임대주택 거주 선택지가 늘어나는 효과가 있습니다. 이와 같은 모습은 서울 강남권에서도 최근 사업지가 등장하며 공공지원 민간임대 시장에 활기를 불어넣고 있습니다.

  • 2-2. 정부 정책 지원

  • 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 최근 전국 14개 사업지에서 총 1만842가구가 ‘2차 공공지원 민간임대주택 민간제안사업’의 우선협상 대상자로 선정되었습니다. 이는 지난 6월 진행된 1차 공모(4102가구)와 비교할 때 두 배 이상 증가한 규모입니다. 중견 건설사들이 대거 참여하여 사업 규모가 확대되고 있는 상황입니다. 공공지원 민간임대주택의 민간제안사업 유형은 토지를 확보한 민간에서 사업을 제안하고, 부동산투자회사인 리츠가 사업비를 지원하는 방식으로 진행됩니다. 이에 따라 건설사는 고금리 상황에서도 저렴한 이율로 사업비를 조달할 수 있게 되며, 정부는 공적 지원을 통해 주택 공급을 확대할 수 있습니다.

3. 송파·강동 지역의 신규 공급 현황

  • 3-1. 송파구와 강동구의 신규 주택 공급

  • 최근 송파구와 강동구의 신규 주택 공급이 증가하고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 올해 '2차 공공지원 민간임대주택 민간제안사업'으로 선정된 사업지가 전국 14개 지역에 1만842가구에 이릅니다. 이는 지난 6월에 진행한 1차 공모(4102가구)와 비교하여 2배 이상 증가한 수치입니다. 서울 강남권에서 새로운 사업지가 등장하는 등 공공지원 민간임대 시장에 활력이 돌고 있는 상황입니다.

  • 3-2. 주요 개발사와 프로젝트 정보

  • 공공지원 민간임대주택 사업에 참여하는 주요 개발사와 프로젝트는 다음과 같습니다. 송파구에서는 SK에코플랜트가 공급하는 '몽촌토성역세권' 장기전세주택이 포함되어 있으며, 이는 지상 최고 27층 규모로 472가구가 조성될 예정입니다. 또한, 서울지하철 8호선 몽촌토성역과 인접하여 교통이 편리할 것으로 기대됩니다. 강동구에서는 부동산 개발업체 신영이 공급하는 길동역 역세권 활성화 사업이 포함되어 있으며, 이는 지상 19층, 192가구 규모로 예정되어 있습니다. 이 외에도 제일건설은 인천 운남동에서 1419가구, 동부건설은 경남 거제시 상동동에 1314가구, 동문건설은 충남 천안시 불당동에 637실의 오피스텔을 공공지원 민간임대 사업지로 제안하였습니다.

4. 실버스테이 사업의 도입과 기대

  • 4-1. 실버스테이 개념 및 필요성

  • 실버스테이는 정부가 추진하는 새로운 공공지원 민간임대사업으로, 중산층 고령자를 겨냥하여 다양한 서비스를 제공하는 장기 임대주택 모델입니다. 이 사업은 20년 이상 장기 거주할 수 있는 새로운 형태의 주택으로, 응급안전, 식사, 생활지원 등 60세 이상 고령층에 특화된 시설과 서비스를 제공합니다.

  • 4-2. 관련 정책 및 시범사업 계획

  • 정부는 2020년 실버스테이 사업을 공식화하고, 시범사업을 곧 실시할 계획입니다. 이 사업은 무주택자에게 우선공급되며, 임대료는 기존 시니어레지던스 시세의 95% 이하로 설정되고, 5% 증액 제한이 적용됩니다. 초기 임대료 외에도 식사 및 생활지원 서비스에 대한 이용료 청구 근거가 신설되었습니다. 시범사업은 택지공모 및 민간제안 공모를 통해 진행되며, 주택도시기금의 출자 및 융자가 지원됩니다.

  • 4-3. 건설업계 우려

  • 20년 이상 장기 기간으로 추진되는 실버스테이 사업에 대한 건설업계의 우려가 커지고 있습니다. 이 사업의 특성상 공사 및 임대 기간이 포함되면 총 24~25년간 출자금이 묶이게 되며, 이에 따른 부담이 상당할 것이라는 목소리가 있습니다. 기존 공공지원 민간임대사업은 총사업비의 20%를 자기자본으로 조달하는 구조인 반면, 실버스테이는 그 부담이 더욱 커질 것으로 예상됩니다.

5. 인허가 지연과 그 원인

  • 5-1. 인허가 과정의 문제점

  • 국토교통부에 따르면, 2023년 상반기(1월~6월) 주택 인허가 물량은 14만9860호로, 작년 같은 기간보다 26% 급감하였습니다. 특히, 5대 광역시에서는 지난해보다 32% 감소하였고, 수도권에서는 25% 줄어든 것으로 나타났습니다. 이는 최근 5년 상반기 평균과 비교했을 때 34%나 떨어진 수치입니다. 인허가 지연의 주요 원인으로는 지자체가 법정 기준을 초과한 과도한 기부채납을 요구하거나, 용적률 인센티브를 충분히 부여하지 않는 경우가 많다고 합니다. 또한, 법정 기준보다 강화된 건축기준을 요구하여 사업비가 늘어나거나, 재건축·재개발 공사비 검증을 요구하여 인허가가 늦어지는 사례도 보고되고 있습니다. 따라서 국토부는 인허가 과정을 촉진하기 위해 여러 정책을 시행하고 있으나 건설업계에서는 여전히 인허가 절차의 복잡성 때문에 어려움을 겪고 있는 상황입니다.

  • 5-2. 지자체의 요구사항과 그 영향

  • 지자체는 인허가 과정에서 과도한 기부채납 또는 법적 근거 없이 건축물의 층수 및 가구 수를 제한하는 등의 요구를 하는 경우가 많습니다. 이로 인해 임대주택 사업이 지연되거나 거부되는 사례가 발생하고 있습니다. 한 관계자는 '지자체의 공공 기여도에 대한 원칙이 부재하다'고 주장하며, '담당자가 바뀔 때마다 추진 절차가 흔들린다'고 토로하였습니다. 이런 문제들은 특히 사업 인허가 전 각종 심의와 관계기관 협의가 필수적이며, 이 과정에서 발생하는 논란을 피하려는 지자체의 태도가 인허가 지연의 주요 원인으로 작용하고 있습니다.

6. 중·소규모 유휴공간 활용 방안

  • 6-1. 민간주도 공공지원형 임대주택

  • 민간주도 공공지원형 임대주택은 정부의 정책 지원 아래 민간 건설사가 주도하여 임대주택을 공급하는 모델입니다. 이 모델의 기본 방향은 적정 입지에 저렴한 임대주택을 제공하면서도 양호한 거주환경을 고려하는 것입니다. 초기 사업비 절감 및 장기 임대를 위한 임대주택의 필요성과 함께, 수익시설과 공공시설을 복합하여 사업의 수익성과 공공성을 확보할 수 있도록 설계되고 있습니다. 또한, 민간이 주도하지만 공공의 지원을 받아 리스크를 분담하는 구조입니다. 이러한 민간주도 임대주택 사업 모델은 공공과 민간의 협력이 필수적입니다.

  • 6-2. 유휴공간 활용 사례 분석

  • 중·소규모 유휴공간 활용은 다양한 사례를 통해 검토되고 있습니다. 예를 들어, 서울시 저이용 도시공간 혁신사업은 도시 내 저이용 공간을 활용하여 주택을 공급하는 사례의 하나입니다. 아울러 'heyy 코리빙하우스'와 같은 공동 생활 공간의 활용도 중·소규모 임대주택 사업에서 각광받고 있습니다. 이러한 유휴공간 활용의 문제점으로는 임대주택사업에 활용 가능한 유휴공간의 특성과 잠재적 장애 요인이 존재하며, 이를 극복하기 위한 대책이 요구됩니다. 최근 연구에 따르면, 유휴공간 활용이 사업성 제고에 기여할 수 있는 가능성이 높다고 평가되고 있습니다.

7. 민간임대주택에 대한 시장 반응

  • 7-1. 건설사 및 수요자의 반응

  • 민간임대주택에 대한 관심이 높아지고 있으며, 이는 주택시장의 성장동력이 떨어짐에 따라 더욱 두드러지게 나타나고 있습니다. 특히 정부의 정책적 지원이 이루어지고 있어, 매월 안정적인 수익을 기대할 수 있는 점에서 주택건설업체들에게 새로운 기회가 되고 있습니다. 임대사업자는 주택도시기금 상품을 사업계획에 맞게 활용하여, 수요자와 공급자를 모두 만족시키는 윈-윈의 사업 모델을 구축할 수 있는 가능성이 커지고 있습니다.

  • 7-2. 시장 전망 및 우려사항

  • 주택시장의 변화에 따른 민간임대주택의 역할이 주목받고 있습니다. 저출산과 고령화로 인한 인구구조 변화 및 주택가격 상승에 대한 기대감 감소로 인해 주택에 대한 인식이 '소유'에서 '거주'로 변화하고 있는 현상이 나타나고 있습니다. 또한 초저금리 기조가 지속되면서 주택임차 시장에서도 전세가 월세로 빠르게 전환되고 있습니다. 국토교통부의 주거실태조사에 따르면, 임차가구 중 월세 비중이 2008년 45.0%에서 2014년 55.0%까지 상승함으로써 월세가 대표적인 임차유형으로 자리잡고 있습니다. 하지만 월세는 일반적으로 전세에 비해 주거비 부담이 크고, 잦은 이사가 동반될 수 있어 월세 비중의 증가는 주택임차 시장의 주거불안으로 이어질 수 있습니다. 또한, 등록임대주택에 거주하는 가구 수는 2014년 기준으로 171만 가구로, 전체 임차가구의 21%에 불과한 상황입니다. 이를 고려할 때, 민간임대주택의 재고가 감소할 것으로 예상되며, 정부는 서민층을 위한 공공임대주택과 중산층을 위한 민간임대주택 공급 방안을 마련하고 있습니다. 민간임대주택의 정책은 이제 규제보다 지원에 중점을 두고 있으며, 기존의 과도한 규제를 완화하여 건설사와 임대사업자의 참여를 유도하고 있습니다.

결론

  • 리포트는 공공지원 민간임대주택이 정부의 정책적 지원과 민간 건설사의 적극적인 참여를 통해 그 잠재력을 발휘하고 있음을 강조합니다. 송파와 강동 지역에서 신규 주택 공급 확대는 긍정적 변화이지만, 실버스테이 같은 새로운 모델이 성공적으로 자리 잡는 것이 중요합니다. 이와 함께, 인허가 지연 문제와 사업의 장기 안정성에 관한 우려가 지속되고 있어 이를 해결하기 위한 대안이 마련되어야 합니다. 한국토지주택공사(LH)와 같은 정부 기관의 적극적인 역할과 민간 건설사들의 협력이 더욱 긴밀해진다면, 민간임대주택 시장의 성장과 주거 안정성이 크게 향상될 것입니다. 이러한 발전을 통해 실생활에 적용 가능한 혁신적이고 지속 가능한 주거 솔루션이 구현될 수 있을 것입니다.

용어집

  • 공공지원 민간임대주택 [주택 정책]: 공공지원 민간임대주택은 정부의 지원을 통해 민간 건설사가 운영하는 주택으로, 저렴한 임대료로 수요자에게 제공됩니다. 이 정책은 주거 안정성을 높이고 민간 건설사의 사업성을 개선하기 위한 목적으로 도입되었습니다.
  • 실버스테이 [주택 정책]: 실버스테이는 중산층 고령자를 위한 20년 장기 임대주택으로, 응급안전 및 생활 지원 서비스가 포함된 새로운 주거 모델입니다. 이를 통해 고령층의 주거 안정성을 높이고, 주거 환경을 개선하고자 합니다.
  • 한국토지주택공사(LH) [정부 기관]: LH는 대한민국의 국토 및 주택 정책을 담당하는 정부 기관으로, 공공주택 공급 및 주거 안정성을 위해 다양한 사업을 추진합니다. 특히, 민간임대주택 사업의 시범사업 및 정책 개발에 중요한 역할을 하고 있습니다.

출처 문서