Your browser does not support JavaScript!

서울 오피스텔 시장, 다시 주목받다

일반 리포트 2024년 11월 05일
goover

목차

  1. 요약
  2. 서울 오피스텔 시장 현황
  3. 임대 수익률 변화
  4. 정부 정책의 영향
  5. 서울 오피스텔 시장 현황
  6. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 서울 오피스텔 시장의 최근 변화와 그 원인을 분석합니다. 시장은 오랜 하락세를 벗어나 가격 상승과 임대 수익률 개선으로 주목받고 있으며, 거래량도 증가 추세에 있습니다. 오피스텔 매매가는 여러 요인, 특히 정부의 세제 혜택, 기준금리 인하, 아파트 공급 부족 등에 힘입어 상승하기 시작했습니다. 전세 사기와 고금리로 인한 월세 선호 현상도 임대 시장에 영향을 미쳤습니다. 2023년 3분기 기준, 매매 거래량은 전년 대비 16.8% 증가하며, 임대 수익률 또한 6년 내 최고치를 기록한 4.68%를 달성했습니다. 이런 변화는 오피스텔의 투자 매력을 높이고 있으며, 정책적 지원이 계속되면서 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

2. 서울 오피스텔 시장 현황

  • 2-1. 최근 오피스텔 매매 가격 상승

  • 서울 오피스텔 매매가는 올해 3분기(7~9월)에 0.05% 상승하여 2년여 만에 상승 전환을 이루었습니다. 이는 2022년 2분기 -0.41% 이후 지속적인 하락세를 겪다가 나타난 변화입니다. 한국부동산원의 자료에 따르면, 2022년 8월부터 2023년 7월까지 23개월 연속으로 하락세를 이어오다가 8월 0.03%, 9월 0.02%로 상승세를 보였습니다. 오피스텔 매매가 상승의 주요 원인은 아파트 공급 부족, 기준금리 인하, 그리고 정부의 세제 혜택 등이 작용하고 있습니다.

  • 2-2. 전세 및 월세 가격 동향

  • 서울 오피스텔의 전셋값 상승률은 2022년 4분기 -0.61%에서 2023년 3분기 0.07%로 전환되었으며, 월세 상승률은 3분기에 0.49%로 지난해 2분기 0.45% 증가한 것으로 나타났습니다. 서울의 평균 월세는 90만1000원으로, 이는 1년 전보다 13% 상승한 것입니다. 월세 상승의 주된 원인은 전세 사기 여파와 고금리, 공급 부족 등으로 나타났습니다.

  • 2-3. 거래량 변화

  • 서울 오피스텔의 거래량은 2023년 1~8월 동안 6705건으로, 지난해 같은 기간(5576건)보다 1129건 증가하여 활발한 거래가 이루어지고 있습니다. 특히 일부 오피스텔 단지에서는 신고가를 경신하는 경우도 발생하였습니다. 예를 들어, 마포구 도화동의 오피스텔이 9억2800만 원에서 9억7000만 원으로 거래된 사례가 있습니다.

3. 임대 수익률 변화

  • 3-1. 임대 수익률의 상승 원인

  • 서울 오피스텔 시장은 최근 몇 가지 주요 요인으로 인해 임대 수익률이 상승하고 있습니다. 금리 인하와 정부의 세제 혜택이 이러한 변화에 기여하고 있습니다. 예를 들어, 기준금리가 인하됨에 따라 기존의 고금리 영향에서 벗어나게 되었고, 정부는 8.8 대책을 통해 소형 오피스텔의 취득세 및 종합부동산세 등을 주택 수에서 제외해주는 정책을 추진하였습니다. 이러한 정책은 투자 수요를 유도하는 데 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 또한, 최근에는 전세 사기 우려로 인해 월세로의 전환이 증가하면서, 월세의 가격 상승도 수익률에 영향을 미치고 있습니다.

  • 3-2. 과거 수익률과 현재 수익률 비교

  • 서울 오피스텔의 임대 수익률은 최근 5년 사이에 가장 높은 수준에 도달했습니다. 2023년 10월 기준으로 임대 수익률은 4.68%로 집계되었으며, 이는 2018년 10월 이후 최고치입니다. 2023년 7월에는 4.62%로, 같은 해 1~8월 서울 오피스텔 매매 거래량은 6825건으로 전년 동기(5842건) 대비 약 16.8% 증가했습니다. 특히, 2019년 10월에는 4.87%로 집계되었으며, 이는 지난해 전세 시장의 침체와 결합해 나타난 개선의 한 예시입니다.

  • 3-3. 전세 사기 여파와 월세 선호 현상

  • 전세 사기의 영향으로 인해 소비자들이 월세를 선호하는 경향이 강해지고 있습니다. 이러한 변화는 실수요자와 투자자들에게 ’직주근접‘의 중요성을 강조하게 되며, 특히 역세권 신축 오피스텔에 대한 수요가 증가했습니다. 예를 들어, 서울 용산구의 한 신축 오피스텔은 한 달 사이에 전세가 3억4000만원에서 3억8000만원으로 상승하는 사례가 있었습니다. 이는 1~2인 가구와 신혼부부의 임대차 수요가 유지되고 있음을 나타냅니다.

4. 정부 정책의 영향

  • 4-1. 비아파트 시장 활성화 정책

  • 서울 오피스텔 시장은 최근 비아파트 시장 활성화 정책의 영향을 받았습니다. 정부는 2023년 8월에 비아파트 시장을 활성화하기 위한 정책을 발표하였으며, 이 중 하나로 전용 60㎡ 이하, 공시가 6억 원 이하의 신축 오피스텔을 주택 수에서 제외하기로 하였습니다. 이로 인해 취득세와 종합부동산세 등 부동산 세금을 감면해 주겠다는 의도를 밝혔습니다. 이러한 정책은 오피스텔 수요를 촉진시키고 매매 가격 상승에 기여하고 있습니다. 실제로, 서울 오피스텔 시장의 1~8월 거래량은 6705건으로 지난해 같은 기간(5576건) 대비 1129건 증가하며 활기를 띄고 있습니다.

  • 4-2. 세제 혜택과 관련 법안

  • 정부는 2023년 8·8 대책을 통해 오피스텔에 대한 세제 혜택을 강화하였습니다. 신축 전용 60㎡ 이하의 주거용 오피스텔 구매 시 취득세, 종합부동산세 및 양도소득세의 산정 시 주택 수에서 제외하는 기간을 2027년 12월까지 연장하기로 하였습니다. 이로 인해 투자자와 실수요자들이 시장에 진입할 수 있는 기회가 확대되고 있습니다. 이러한 변화는 오피스텔의 소득 수익률을 높이는 결과로 이어지고 있으며, 이는 임대 시장의 활성화로 연결되고 있습니다.

  • 4-3. 주택 수에 대한 규제 완화

  • 서울 오피스텔 시장은 주택 수를 포함하는 규제가 완화됨에 따라 긍정적인 영향을 받고 있습니다. 과거 2022년 기준으로 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 한때 수요가 감소하였으나, 최근 정부의 정책 변화로 인해 다시 활성화되고 있습니다. 특히, 서울 오피스텔의 전세가 상승률이 3분기 0.07%로 전환되었으며, 이는 전년 동기의 하락세에서 reversed되었음을 나타냅니다. 또한, 최근 서울 오피스텔의 평균 보증금이 2294만원, 월세가 90만원으로 각각 45.0%와 13.0% 상승한 것을 보여줍니다. 이러한 조건들은 오피스텔에 대한 수요를 더욱 강화하고 있습니다.

5. 서울 오피스텔 시장 현황

  • 5-1. 시장 회복의 배경

  • 서울 오피스텔 시장은 여러 요인에 의해 회복되고 있습니다. 전세가가 급등하며 임대차 수요가 증가하고 있으며, 정부의 세제 혜택도 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 최근 한 달간 서울 용산구의 신축 오피스텔이 4000만 원 상승한 거래가 있었고, 이는 신혼부부와 1~2인 가구의 수요가 견조한 역세권 신축 오피스텔로 집중되고 있다는 점을 보여줍니다.

  • 5-2. 임대 수익률의 증가

  • 서울의 오피스텔 임대 수익률은 6년 만에 최고치를 기록했습니다. 10월 서울 오피스텔 임대 수익률은 4.68%로, 이는 2018년 10월 이후 가장 높은 수치입니다. 수익률 상승에 따라 투자 목적의 매수 문의가 증가하고 있습니다.

  • 5-3. 거래량 변화

  • 서울 오피스텔의 거래량은 2023년 1~8월 기준으로 6825건으로 전년 동기 대비 약 16.8% 증가하였습니다. 신고가 거래 비중도 오름세를 보이며, 8월에는 19%로 증가했습니다.

  • 5-4. 대형 오피스텔 선호도 증가

  • 최근 조사에 따르면 서울 오피스텔에서 대형 평형(전용 85㎡ 초과 타입)이 17% 상승하며 소형 평형(전용 40㎡ 이하, 6% 상승)에 비해 두드러진 성장을 보이고 있습니다.

결론

  • 서울 오피스텔 시장은 최근 가격 상승과 임대 수익률 개선으로 주목받고 있습니다. 정부의 세제 혜택과 기준금리 인하는 이러한 시장 회복의 주요 요인으로 작용했습니다. 전세 사기 여파에 따른 월세 선호는 임대 시장을 더욱 활성화하고 있으며, 투자자들에게도 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 특히 임대 수익률이 6년 만에 최고치를 기록하면서 안정적인 수익 창출의 가능성도 커지고 있습니다. 그러나 시장의 불확실성과 정부 규제는 여전히 존재하는 변수로, 이러한 변화를 고려한 리스크 관리가 필요합니다. 미래에는 소형 및 대형 오피스텔 선호가 어떻게 변화할지 지속적인 주의와 분석이 요구됩니다. 서울 오피스텔 시장은 정부 정책의 지원과 경제적 여건을 바탕으로 지속 성장이 예상되며, 실수요자와 투자자 모두에게 매력 있는 기회가 될 것입니다.

용어집

  • 서울 오피스텔 [부동산]: 서울에서 주거 및 투자 목적으로 활용되는 오피스텔로, 최근 몇 년간 고금리와 전세 사기 여파로 시장이 침체되었으나 최근 가격 상승과 임대 수익률 개선으로 다시 주목받고 있습니다. 정부의 세제 혜택과 기준금리 인하 등이 시장 회복에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

출처 문서