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서울 공실률 증가와 오피스 전환

일반 리포트 2024년 11월 19일
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목차

  1. 요약
  2. 서울 중심지의 공실 현황
  3. 공실률 증가의 원인
  4. 복합쇼핑몰의 용도 변경 사례
  5. 서울 공실률 증가와 오피스 용도 변경 현황
  6. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 서울 부동산 시장에서 나타나는 공실률 증가와 오피스 용도 변경 현황에 대한 분석을 제공합니다. 특히, 서울 CBD 지역의 공실률 변화 및 2026년부터 예고된 대규모 신규 오피스 공급이 중심 주제를 이룹니다. 알스퀘어와 세빌스코리아와 같은 전문가들의 분석을 통해 경기 불확실성과 재개발 집중이 공실 문제를 악화시키고 있음을 확인하였습니다. 또한, 복합쇼핑몰의 오피스 전환 사례는 공실 해결을 위한 혁신적 접근으로 평가받고 있으며, 이로 인해 향후 더 많은 상업시설에서 유사한 변화가 이루어질 가능성이 높습니다.

2. 서울 중심지의 공실 현황

  • 2-1. 서울 CBD 지역의 공실률 변화

  • 서울 광화문 일대의 도심업무지구(CBD)에서도 최근 불확실한 경기 상황 속에서 공실률이 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 현재 CBD 지역의 오피스 공실률은 부동산 정보업체 알스퀘어에 따르면 2.6%로, 자연공실률인 5%를 크게 밑돌고 있습니다. 그러나 향후 2026년부터 대규모 신규 공급이 집중될 예정이어서, 현재 공실을 찾기 어려운 상황에서도 공실률 상승은 불가피할 것으로 보입니다.

  • 2-2. 대규모 오피스 공급 예고

  • 2026년 하반기부터 2027년까지 종로구 공평·수표·세운지구와 효제동 등에서 약 40만㎡에 달하는 대규모 오피스 공급이 예고되어 있습니다. 이 대규모 공급은 축구장 55개에 해당하는 연면적을 포함하고 있으며, 광화문과 종로구 일대의 오피스 공급이 과잉으로 이어질 것으로 우려되고 있습니다. 특히, 세운 6-3-3구역은 원래 주거형 상품으로 개발되었으나, 사업성 악화로 오피스로의 용도 변경이 이루어졌습니다. 또한, 공평 15·16지구와 효제동 오피스 개발은 각각 연면적 14만3431.88㎡와 7만7119㎡ 규모로 진행되고 있습니다. 이러한 대규모 공급 예고는 향후 몇 년간 공실 문제를 심화시킬 가능성이 있습니다.

3. 공실률 증가의 원인

  • 3-1. 경기 불확실성의 영향

  • 현재 서울의 공실률 증가 원인 중 하나는 경기의 불확실성입니다. 경기 불황이 지속됨에 따라 많은 기업들이 오피스 공간을 줄이거나 다시 검토하는 상황입니다. 특히, 광화문 CBD 지역에서도 높은 입주율을 유지하던 지역이 공실 문제를 겪게 되었습니다. 영국계 부동산 서비스기업 세빌스코리아의 분석에 따르면, 향후 2026년부터는 주요 지역에서 대규모 신규 오피스 공급이 예정되어 있어, 이런 공급 증가가 공실률 상승에 기여할 것으로 보입니다.

  • 3-2. 재건축 및 신규 공급의 집중

  • 서울은 현재 대규모 재개발 및 신규 오피스 공급이 집중되고 있는 상황입니다. 종로구 공평·수표·세운지구와 효제동 지역에서는 연면적 약 40만㎡에 달하는 신규 오피스가 공급될 예정입니다. 특히, 공동주택이 아닌 오피스 목적으로 변경되는 프로젝트가 증가하고 있으며, 이러한 경향은 과잉 공급 우려를 낳고 있습니다. 예를 들어, 중구 세운상가 일대의 재개발 프로젝트는 주거용에서 오피스로 용도가 변경되어 연면적 8만3900㎡의 오피스가 공급될 예정입니다. 이러한 대규모 공급은 CBD 지역의 공실률 상승을 더욱 부추길 것으로 예상됩니다.

4. 복합쇼핑몰의 용도 변경 사례

  • 4-1. 엔터식스 한양대점의 오피스 전환

  • 서울 성동구의 '파크에비뉴 엔터식스 한양대점'이 기존 복합쇼핑몰에서 오피스로 전환됩니다. 이 쇼핑몰은 2014년에 개장하였으나, 입지 문제와 코로나19 사태로 인해 많은 브랜드가 문을 닫고 대부분의 매장이 공실로 남아 있었습니다. 최근 GRE파트너스자산운용에 의해 매각된 이후, 해당 업체는 엔터식스 한양대점을 오피스로 리모델링하기로 결정하였습니다. 이 오피스 공간은 지하 2층에서 지상 4층까지 총 3만6062㎡(1만908평)로 구성됩니다. 교통 편리성에서 이점이 있어 경쟁력이 예상됩니다.

  • 4-2. 상업시설의 변화와 부동산 시장의 대응

  • 서울 신도림역에 위치한 '현대백화점 디큐브시티점' 또한 리모델링을 통해 업무 및 리테일 공간으로 용도를 변경할 예정입니다. 이 건물은 현재 지하 2층에서 지상 1층을 리테일 공간으로, 지상 2층에서 6층을 오피스 공간으로 사용할 계획입니다. 원래는 2015년에 3층부터 17층까지를 호텔로 전환한 이후, 1층과 2층 상업시설이 7년간 비어있는 상태로 있었습니다. 업계에서는 이러한 용도 변경 사례가 증가할 것으로 예상하고 있으며, 다른 공실률이 높은 상업시설들도 유사한 방향으로 전환할 가능성이 있습니다.

5. 서울 공실률 증가와 오피스 용도 변경 현황

  • 5-1. 공실률 증가에 대한 전문가 의견

  • 서울의 공실률 문제는 특히 CBD 지역에서 심각하게 대두되고 있습니다. 디지털타임스의 보도에 따르면 광화문 CBD 지역은 입주율이 높음에도 불구하고 향후 2026년부터 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 공실률 상승이 불가피할 것으로 전망됩니다. 세빌스코리아에 의하면, 오는 2026년부터 약 40만㎡에 달하는 대규모 오피스 공급이 예고되어 있으며, 이는 축구장 55개 규모에 해당합니다. 마지막으로, 전문가들은 이러한 공급이 중장기적으로 큰 문제는 아닐 것이라고 언급하고 있습니다. 정부와 대기업들이 여전히 선호하는 업무 지역이기 때문에 중장기적으로는 안정세를 유지할 가능성이 크다는 설명이 이어졌습니다.

  • 5-2. 오피스 수요 변화에 대한 전망

  • 서울의 복합 쇼핑몰에서는 높은 공실률 문제를 해결하기 위해 오피스 등으로의 용도 변경을 모색하고 있습니다. 연합뉴스는 높은 공실률로 고통받고 있는 복합 쇼핑몰이 많은 상황에서 이러한 용도 변경이 잇따를 것으로 의의를 제기하였습니다. 한 예로, 서울의 한 복합 쇼핑몰에서는 이미 상업시설 공간이 7년간 비어 있었으나, 최근 임대자문업무를 맡은 세빌스코리아와 계약을 체결하여 상업시설에 여러 브랜드를 입점시키는 성과를 거두었습니다. 이러한 전환 사례가 성공적으로 이어진다면, 다른 쇼핑몰들도 유사한 방안을 채택할 가능성이 크다는 의견이 나왔습니다.

결론

  • 리포트는 서울 중심지의 공실률 증가와 오피스 전환의 중요한 발견들을 종합합니다. 현재 CBD 지역에서 높아진 공실률은 기업들의 경기 불확실성에 대한 반응으로 분석되며, 2026년부터의 대규모 오피스 공급은 이 문제를 한층 더 심화시킬 것입니다. 그러나 알스퀘어와 세빌스코리아의 의견을 기반으로, 중장기적으로는 공실률이 안정세를 찾을 가능성이 있습니다. 복합쇼핑몰의 오피스 전환 사례는 중대한 시장 변화의 초기 징후로 해석되며, 이는 공실 해결의 새로운 기회를 제공합니다. 그러나 향후 몇 년간은 철저한 시장 모니터링과 전략적인 접근이 요구될 것입니다. 이러한 현상은 부동산 시장에 지속 가능한 변화를 불러일으킬 수 있으며, 관련 관계자들은 이 흐름을 통해 새로운 발전 가능성을 모색해야 할 것입니다. 향후, 시장의 회복과 오피스 공간의 효율적인 활성화가 중요한 과제로 남아 있습니다.

용어집

  • 알스퀘어 [회사]: 알스퀘어는 상업용 부동산 서비스 기업으로, 최근 엔터식스 한양대점의 임대 전략 기획 및 대행을 맡으며 시장에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 이 회사는 용도 전환 프로젝트에서 주도적인 역할을 수행하여 부동산 시장의 변화에 기여하고 있습니다.
  • 세빌스코리아 [회사]: 세빌스코리아는 영국계 부동산 서비스 기업으로, 서울 CBD 지역의 오피스 시장 동향을 분석하고 있으며, 향후 대규모 오피스 공급에 대한 예측을 제공하고 있습니다.

출처 문서