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1기 신도시 재건축의 새로운 시작

일반 리포트 2024년 11월 19일
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목차

  1. 요약
  2. 1기 신도시 재건축 개요
  3. 재건축 정책 및 가이드라인
  4. 이주 대책
  5. 영구임대주택 재건축 활용
  6. 용적률 상향 및 주택 공급 확대
  7. 정책 변화에 따른 시장 동향
  8. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 한국의 1기 신도시, 즉 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 재건축과 관련한 정책 변화와 시장 동향을 심층적으로 분석합니다. 1기 신도시는 1980년대에 주택 부족 문제를 해결하기 위해 개발되었으나, 현재는 노후화 및 교통 문제로 인해 재건축이 필요합니다. 이 리포트는 국토교통부가 발표한 노후 계획도시 정비 기본방침과 주택 공급 확대 전략 등을 중심으로 내용을 구성하였으며, 영구임대주택의 재건축과 활용 방안에 대해서도 상세히 설명합니다. 이 과정에서 1기 신도시의 용적률 상향 및 추가 주택 공급 계획을 통한 주택 시장 변화와 그에 따른 부동산 시장의 반응을 분석하고 있습니다.

2. 1기 신도시 재건축 개요

  • 2-1. 1기 신도시의 역사 및 배경

  • 1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 다섯 신도시로 구성되어 있습니다. 이 신도시들은 1980년대 중반에 주택 부족 문제를 해결하기 위해 노태우 정부의 주택 200만 호 건설 프로젝트 일환으로 건설되었습니다. 각각의 신도시에는 분당 97,500호, 일산 69,000호, 중동, 평촌, 산본 각 42,500호 등 총 294,000호가 공급되었습니다. 이 신도시들은 서울의 인구를 분산시키고 수도권의 주거 문제를 해소하기 위한 목적으로 개발되었습니다. 최근 들어 이들 신도시는 급속한 노후화와 교통 문제를 겪고 있으며, 이에 대한 정비와 재건축이 필요성이 커지고 있습니다.

  • 2-2. 현재의 재건축 필요성

  • 현재 1기 신도시는 급속한 노후화와 고질적인 교통 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 이에 따라 정부는 "노후 계획도시 정비 기본방침"을 발표하여 질서 있는 정비사업을 추진하고 있습니다. 특히, 1기 신도시의 경우 2027년부터 재건축이 착공될 예정이며, 중동과 산본 신도시는 각각 2만 4,000호와 1만 6,000호의 추가 주택 공급 계획이 수립되었습니다. 또한, 국토교통부는 부천 중동과 군포 산본의 용적률을 각각 350%와 330%로 상향 조정하여 주택 공급을 확대할 계획입니다. 이 외에도, 주민들의 이주 안정성을 위해 저렴한 이주주택을 마련하는 '순환 정비모델'이 도입될 예정입니다.

3. 재건축 정책 및 가이드라인

  • 3-1. 노후계획도시 정비 기본방침

  • 정부는 노후계획도시 정비 기본 방침안을 발표했습니다. 이 방침은 1기 신도시 주민들이 최대한 해당 지자체 내에 이주할 수 있도록 유휴부지와 공공택지 물량을 활용하는 방안을 포함하고 있습니다. 또한, 필요 시 분양전환형 신축매입주택과 한국토지주택공사(LH) 매입 미분양 주택 등을 활용할 계획도 세우고 있습니다.

  • 3-2. 재건축 절차 및 기준

  • 분당과 일산은 재정비 기본계획안이 불투명한 상황입니다. 성남 분당과 고양 일산은 기본계획안 확정 및 발표 시기가 아직 정해지지 않았습니다. 주민 공람이 이루어지지 않은 상태에서 선도지구 신청을 하면, 주민들이 '깜깜이 동의'를 할 수밖에 없는 문제가 발생할 수도 있습니다. 이주 대책으로는 1기 신도시의 영구임대주택 재건축을 통해 이주 주택으로 활용하는 계획이 포함되어 있으며, 총 1만4천 가구가량의 영구임대주택이 이에 해당합니다. 더불어, 공공기여 부분의 확정은 빨라도 11월이 되어야 발표될 예정입니다.

4. 이주 대책

  • 4-1. 이주주택 공급 방안

  • 국토교통부는 재건축 정비 기간 동안 공공과 민간에서 공급하는 분양주택과 임대주택을 순환정비용 이주 주택으로 활용할 계획이라고 밝혔습니다. 이주대책 해법으로 제시된 순환정비모델은 지역 내 유휴부지를 확보하고 공공택지 물량을 이용해 다양한 형태의 이주 주택을 마련하는 것입니다. 이주 주택 공급 방법에는 분양 주택을 이주 주택으로 활용한 후 리모델링하여 다시 분양하는 모델도 포함됩니다.

  • 4-2. 순환 정비 모델

  • 국토부는 도심 내 영구임대 아파트를 고밀 개발하여 이주 주택으로 활용할 계획입니다. 당초 거주 주민들은 순환정비용 이주 주택으로 이주한 후 재건축이 완료되면 다시 돌아올 수 있도록 설계되었습니다. 예를 들어, 부천 중동신도시는 용적률이 낮아 신규 주택 공급이 유리하여 영구임대주택 재건축이 시작되면 이주 주택의 필요성에 대응할 수 있습니다. 그러나 시장에선 순환정비모델이 충분한 해법이 아니라는 시각도 존재하며, 영구임대주택 재건축은 기존 생활권에서의 불편함을 최소화하겠다는 입장입니다.

5. 영구임대주택 재건축 활용

  • 5-1. 영구임대주택 현황

  • 1기 신도시에 위치한 영구임대주택이 재건축되어 이주주택으로 활용될 방안이 발표되었습니다. 특히 중동과 산본 지역에서 각각 350% 및 330%로 용적률을 높여 주택 4만 가구를 추가 공급하는 방안이 포함되어 있습니다. 이는 1기 신도시의 노후화된 영구임대주택을 효과적으로 활용하기 위한 조치로, 지역 내 주택 공급을 증가시키는 데 기여할 것으로 보입니다.

  • 5-2. 재건축 후 이주주택 활용 방안

  • 재건축된 영구임대주택은 이주주택으로 활용될 예정입니다. 이를 통해 해당 지역의 주거 문제를 일부 해결하고, 재건축 과정에서 발생하는 주민들의 이주에 대한 우려를 완화할 수 있을 것으로 기대됩니다. 이러한 방안은 1기 신도시에서의 거주 여건 개선에 중요한 역할을 할 것입니다.

6. 용적률 상향 및 주택 공급 확대

  • 6-1. 중동 및 산본 신도시 용적률 변경

  • 부천 중동 신도시의 기본 용적률은 350%로 설정되었으며, 현재의 평균 용적률은 216%입니다. 이를 기반으로 2만4천 가구가 추가 공급될 계획입니다. 군포 산본 신도시는 기본 용적률이 330%로 정해졌으며, 현재의 평균 용적률은 207.1%입니다. 따라서 재정비를 통해 기존 4만2천 가구에서 1만6천 가구가량이 추가 공급될 예정입니다. 이와 관련하여 공공기여 비율은 기준 용적률보다 낮은 곳은 10%, 높은 곳은 41%로 설정될 계획입니다.

  • 6-2. 주택 공급 계획 및 목표

  • 부천 중동은 현재 5만8천 가구에서 8만2천 가구로 총 2만4천 가구를 추가 공급하며, 군포 산본은 기존의 4만2천 가구에서 5만8천 가구로 1만6천 가구를 추가 공급할 계획입니다. 또한, 재정비 과정에서 발생하는 이주 수요와 관련해서는, 3기 신도시인 의왕·군포·안산 지구에서 발생하는 주택 물량 중 30%에 해당하는 4천270 가구를 이주용 주택으로 활용하는 방안을 검토하고 있습니다.

7. 정책 변화에 따른 시장 동향

  • 7-1. 부동산 시장 반응

  • 정부의 부동산 정책 변화에 따라 서울 및 수도권 아파트 가격이 급격히 상승하고 있습니다. 최근 2024년 8월 기준으로 서울 아파트 가격은 전년 동기 대비 최대 폭으로 상승하며, 특히 성동구가 0.63%로 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이는 10년 11개월 만에 최고치입니다. 노원구, 도봉구, 강북구 등 노도강 지역 아파트 가격도 큰 폭으로 상승했습니다. 이러한 상승세는 정부의 8·8 주택공급대책 발표 직후 나타났으며, 수도권 그린벨트 해제와 재건축·재개발 사업 추진이 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 또한, 서울 아파트 전셋값은 65주 연속 상승세를 이어가며, 이번 주에는 0.19% 상승했습니다. 거주 선호도가 높은 신축 아파트와 정주 여건이 양호한 단지 위주로 매물이 부족해 전셋값이 오르고 있습니다.

  • 7-2. 주택 가격 변화 및 전망

  • 2024년 8월 23일 기준으로 서울 아파트 매매가격은 약 0.32% 상승하며 21주 연속 상승세를 기록하고 있습니다. 이는 2018년 이후 가장 높은 상승률입니다. 특히, 서울과 수도권의 주택 매매 거래량은 시장이 활성화됨에 따라 증가세를 보이고 있으며, 2024년 7월에는 서울의 아파트 거래량이 7,715건으로 2020년 12월 이후 최대치를 기록했습니다. 이러한 가격 상승은 정부의 주택 공급 확대 및 재건축 촉진 정책이 시장 안정화를 위해 발효되고 있기 때문입니다. 그러나 서울 아파트 전셋값 상승은 단기적인 불균형 문제를 여전히 존재하게 만들며, 향후 지속적인 모니터링이 필요합니다.

결론

  • 리포트는 한국의 1기 신도시 재건축과 관련된 복합적인 문제를 다룹니다. 국토교통부는 노후화된 신도시 재건축을 통해 주택 공급을 확대하고자 하며, 이 과정에서 영구임대주택의 재건축 활용과 용적률 상향 조정을 포함한 정책들이 추진되고 있습니다. 이러한 변화는 시장 내 긍정적인 반응을 얻고 있으나, 주민들은 이주 대책에 관한 우려를 표명하고 있습니다. 따라서, 향후 정부는 지속적인 정책 모니터링과 주민 의견 수렴을 통해 더 효과적인 주거 환경을 조성해야 할 것입니다. 추가적으로, 지속적인 시장 조사를 통해 이주 대책의 실효성을 높이고, 주택 시장의 안정을 도모할 필요가 있습니다. 이러한 접근법은 장기적으로 1기 신도시의 재건축 프로젝트 성공에 기여할 것입니다.

용어집

  • 1기 신도시 [지역 개발]: 1980년대에 건설된 한국의 주택 개발 프로젝트로, 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본이 포함되어 있으며, 현재 재건축 및 정비가 필요한 상태입니다.
  • 국토교통부 [정부 기관]: 한국의 국토 개발 및 주택 정책을 담당하는 중앙 행정 기관으로, 1기 신도시 재건축과 관련된 정책을 수립하고 시행하고 있습니다.
  • 영구임대주택 [주택 유형]: 사회적 약자를 위해 정부가 제공하는 장기 임대 주택으로, 1기 신도시 재건축 과정에서 이주 주택으로 활용될 예정입니다.

출처 문서