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대치동 부동산: 교육이 가격을 이끈다

일반 리포트 2024년 11월 19일
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목차

  1. 요약
  2. 대치동의 교육 환경과 학부모의 불안
  3. 서울 아파트 시장의 현황
  4. 디에이치 대치 에델루이 청약 경쟁률 분석
  5. 대치동 아파트 가격 상승 동향
  6. 교통 인프라와 개발 계획
  7. 부동산 시장의 미래 전망
  8. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 서울 강남구 대치동의 부동산 시장을 교육 환경을 중심으로 분석하며, 학군과 청약 경쟁률 간의 관계를 탐구합니다. 대치동은 대한민국 최고의 학원가와 우수한 교육 인프라를 갖추고 있으며, 이러한 요소가 부동산 가격 상승에 긍정적 영향을 미치고 있습니다. 대치동의 대표 아파트인 디에이치 대치 에델루이는 합리적인 분양가와 높은 브랜드 파워로 서울에서 역대 최고 청약 경쟁률을 기록하였습니다. 아울러 교통 인프라의 확충과 지속적인 개발 계획이 대치동 부동산 시장의 미래 전망에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보입니다. 거래량 감소와 매물 증가 현상에도 불구하고, 대치동의 학군 수요는 여전히 높은 상태를 유지하며, 이는 시장에 장기적인 영향을 미칠 것입니다.

2. 대치동의 교육 환경과 학부모의 불안

  • 2-1. 대치동 학부모의 교육 투자 경향

  • 대치동의 학부모들은 자녀 교육에 대한 높은 고민과 불안을 느끼고 있습니다. 학부모들은 자녀의 교육 성과를 위해 매우 세심하게 관리하고 있으며, 이를 위해 적합한 학원을 찾는 데 신중을 기하고 있습니다. 특히, 상담을 의뢰하는 학부모들은 대개 성적이 우수한 자녀를 둔 경우가 많습니다. 이들은 자녀의 의대 진학을 목표로 하는 경우도 많아, 교육에 대한 강한 목표 의식을 가지고 있습니다.

  • 2-2. 교육 컨설턴트의 역할과 사례

  • 대치동에서 활동하는 교육 컨설턴트들은 학부모의 불안을 해소하고 자녀의 올바른 성장을 돕기 위해 노력하고 있습니다. 예를 들어, 박은주 링고맘에듀 대표는 '서울대 의대' 진학을 목표로 하는 6살 아이의 학부모와 상담을 진행한 경험을 공유하였으며, 이 과정에서 부모의 불안이 심리적인 문제로 이어질 가능성을 언급했습니다. 이러한 자녀에 대한 높은 교육 기대는 건강한 성장에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 때때로 압박감으로 작용할 수 있습니다. 대치동의 많은 학부모들은 자녀의 나잇대별 목표 학습 계획에 대해 명확한 기준을 가지고 있으며, 이러한 관점에서 학원 선택에 신중함을 기하고 있습니다.

3. 서울 아파트 시장의 현황

  • 3-1. 서울 아파트값 상승률

  • 10월 첫째주 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 평균 0.10% 상승하였으며, 이는 29주 연속 상승세를 기록한 것입니다. 대치동 지역의 대표적인 아파트인 대치 은마아파트의 경우, 최근 76㎡(31평형)의 거래가가 26억 2500만원으로 직전 거래가인 25억 8000만원 대비 4500만원 상승하였습니다. 이는 대치동의 학군과 교육 환경이 부동산 가격에 긍정적인 영향을 미치고 있음을 보여주는 지표입니다.

  • 3-2. 거래량 감소와 매물 증가

  • 서울 아파트 시장은 현재 거래량 감소와 매물 증가 현상을 보이고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 정부의 대출 규제와 가격 급등 피로감으로 인해 매매 물건이 쌓이고 있는 상황임에도 불구하고 거래량은 감소세를 보이고 있습니다. 특히, 매수 관망심리가 강해지면서 일부 지역에서는 매물이 증가하고 있는 것으로 나타났습니다. 신축 아파트와 학군 수요에 따른 국지적 상승 거래가 관측되고 있지만, 전체적으로는 매물의 증가와 거래량의 감소가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

4. 디에이치 대치 에델루이 청약 경쟁률 분석

  • 4-1. 청약 경쟁률의 변화

  • ‘디에이치 대치 에델루이’는 2024년 10월 10일에 실시된 청약에서 특별공급을 제외한 37가구 모집에 3만7946건의 청약이 접수되어 1순위 평균 경쟁률이 1025.57대 1을 기록하였습니다. 이는 역대 서울 지역 분양 단지 중 가장 높은 수치로, 특히 전용면적 59㎡ A타입은 1910.4대 1의 최고 경쟁률을 나타냈습니다. 또한, 10월 8일에 진행된 특별공급에서도 35세대 모집에 1만6604명이 청약하여 평균 474.4대 1의 높은 경쟁률을 기록하였습니다. 이러한 높은 경쟁률은 현대건설의 하이엔드 주거 브랜드 '디에이치'의 브랜드 파워와 합리적인 분양가가 영향을 미쳤다는 평가를 받고 있습니다.

  • 4-2. 부동산 가격 대비 경쟁력

  • ‘디에이치 대치 에델루이’는 분양가 상한제가 적용된 단지로, 인근 단지 시세 대비 합리적인 분양가가 책정되었습니다. 예를 들어, 2024년 10월, 인근 ‘R’ 아파트의 전용 84㎡C타입 평균 매매가격은 34.5억원인 반면, ‘디에이치 대치 에델루이’의 전용 84㎡ 타입 분양가는 20억에서 22억원으로 최대 14억원 이상 저렴하였습니다. 또한, 대치동 내에서 진행되는 재건축 및 개발 사업들로 인해 부동산 가격 상승이 계속 이어지고 있으며, 부동산 시장은 매력적인 투자처로 여겨지고 있습니다. 실제로 은마아파트는 최근 전용면적 84㎡가 29억4800만원에 거래되고, 대치미도는 32억원으로 신고가를 경신하는 등 가격 상승 추세가 이어지고 있습니다.

5. 대치동 아파트 가격 상승 동향

  • 5-1. 은마아파트 거래 사례

  • 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2024년 9월 10일에 서울특별시 강남구 대치동 은마 아파트 1층에 위치한 전용면적 84㎡형이 27억1500만원에 거래되었습니다. 또한, 2024년 9월 12일에는 은마 아파트 11층의 전용면적 76㎡형이 25억5000만원에 거래된 것으로 보고되었습니다. 은마 아파트 단지는 1979년 8월 30일에 입주하였으며, 총 28개동, 4424가구로 구성되어 있습니다. 최근 6개월 동안 은마 아파트는 한 달에 평균 5.2건에서 5.3건으로 거래되었으며, 이 기간 동안 전용면적별 평균 실거래가격은 76㎡형이 23억7676만원, 84㎡형이 26억7552만원으로 집계되었습니다.

  • 5-2. 대치동 주요 아파트 시세 변화

  • 2024년 9월 셋째 주에는 대치동을 포함한 서울 강남구 지역에서 5개 단지가 분양에 나설 예정이며, 이로 인해 청약 경쟁률과 시세 변화가 예상됩니다. 대치동은 봉은초·중, 경기고교와 같은 뛰어난 교육 환경을 보유하고 있어 학부모와 수요자들에게 인기가 높습니다. 특히 대치동 학원가와의 근접성은 부동산 시장의 주요 선택 기준 중 하나로 작용하고 있습니다.

6. 교통 인프라와 개발 계획

  • 6-1. 동부간선도로 지하화 사업

  • 서울 노원구는 동부간선도로 지하화 착공을 환영하며 사업 구간 연장이 원활히 추진될 수 있도록 서울시와 협의를 진행하고 있습니다. 동부간선도로 지하화 사업은 월계동에서 대치동 구간에 대심도 지하도로를 설치하여 기존 동부간선도로 구간을 지하화하는 프로젝트로, 1단계(월릉~대치, 12.5km)는 2029년까지 건설되며, 2단계(월계~송정, 11.5km)는 2034년까지 완료될 예정입니다. 지하화가 완료되면 동부간선도로의 하루 교통량이 기존 15만 5,100대에서 8만 7,517대로 최대 43% 감소하여 통행시간이 50분대에서 10분대로 줄어들 것으로 전망됩니다. 또한, 교통 혼잡 문제 해결 외에 지상부에 대규모 공원 등의 녹지 공간 조성이 가능해 주민들의 주거 환경이 개선될 것입니다.

  • 6-2. 교통망 확충의 영향

  • 서울의 청약 경쟁률이 역대 최고의 수치를 기록한 가운데, 대치동 '디에이치 대치 에델루이' 아파트는 평균 1025.6대 1의 경쟁률을 보였습니다. 이 아파트는 대치동 구마을 제3지구를 재건축한 단지로 총 282가구가 공급되었으며, 분양가가 주변 시세보다 경쟁력이 있는 16억원 대로 설정되었습니다. 이와 같은 높은 청약 경쟁률은 강남구 대치동의 학군 및 교육 환경과 크게 연관되어 있습니다. 경쟁력이 있는 중소형 면적대의 아파트에 대한 수요도 증가하는 추세입니다. 동시에 서울의 광역교통망 확충(예: 동북선 경전철 및 GTX-C 노선 착공)도 아파트 가격 상승에 긍정적인 영향을 미치는 요소로 작용하고 있습니다.

7. 부동산 시장의 미래 전망

  • 7-1. 신축 아파트와 재건축 아파트의 거래 동향

  • 반포권역 아파트 시장에서 신축 아파트와 재건축 아파트의 거래 동향은 2023년 3분기를 기점으로 큰 변화가 나타났습니다. 2022년까지는 신축과 재건축 아파트의 거래량이 비슷한 수준이었으나, 2023년 3분기부터 신축 아파트 거래량이 급격히 증가하였습니다. 2024년 1분기에는 신축 아파트 거래량이 61건에 달해, 재건축 아파트 거래량인 27건의 두 배 이상의 수치를 기록함으로써 신축 아파트에 대한 선호가 더욱 두드러졌습니다. 또한, 재건축 아파트의 거래는 2023년 하반기 이후 거의 이루어지지 않았고, 이는 조합원 분양이 완료되지 않은 멸실주택이 토지로 거래되는 경향과 맞물려 있습니다.

  • 7-2. 유효 수요층 변화

  • 반포권역의 유효 수요층은 2023년 3분기를 기점으로 신축 아파트에 대한 선호가 증가하고 있는 경향을 보입니다. 2024년 1분기 신축 아파트의 거래량이 61건으로, 재건축 아파트의 거래량인 27건의 두 배가 넘는 수치를 기록함으로써, 이는 시장에서 신축 아파트에 대한 수요가 더욱 높아지고 있다는 것을 나타냅니다. 이는 자금 여력이 있는 수요층의 증가로 인한 결과로도 해석될 수 있습니다. 특히 일반분양 청약의 경쟁률이 높아지는 상황에서, 입주권에 대한 수요가 여전히 높은 점은 앞으로의 시장 흐름에 중요한 변수가 될 것으로 보입니다.

결론

  • 대치동 부동산 시장은 교육 환경, 특히 뛰어난 학군 덕분에 지속적인 가격 상승세를 보이고 있습니다. 디에이치 대치 에델루이 아파트의 높은 청약 경쟁률은 이러한 대치동의 특징을 단적으로 보여줍니다. 향후 동부간선도로 지하화와 같은 교통망 확충은 대치동 부동산 시장에 더욱 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 그러나 가격 상승의 지속 가능성에는 유효 수요층의 변화도 중요한 변수로 작용할 것이며, 이에 따라 투자자와 구매자는 시장의 변화에 주의 깊게 반응해야 할 필요가 있습니다. 미래에는 대치동의 부동산이 안정성과 더불어 더욱 매력적인 투자처로 부상할 수 있을 것입니다.

용어집

  • 대치동 [지역]: 서울 강남구에 위치한 대치동은 교육 인프라와 부동산 시장의 활성화로 유명한 지역입니다. 특히, 대치동 학원가는 대한민국 최고의 학원가로 평가받으며, 자녀 교육을 중요시하는 학부모들에게 높은 수요를 받고 있습니다.
  • 디에이치 대치 에델루이 [아파트]: 현대건설이 공급하는 디에이치 대치 에델루이는 대치동에 위치하며, 서울 내에서 역대 최고 경쟁률을 기록한 아파트입니다. 뛰어난 교육 환경과 교통 인프라로 인해 많은 관심을 받고 있습니다.

출처 문서