부동산 중개업계 위기, 왜 심각한가

1. 요약

• 부동산 중개업계는 급격한 상황 변화와 위기 속에서 어려움을 겪고 있습니다. 이 리포트는 공인중개사의 수와 신규 개업업소 수의 감소, 공인중개사 시험 응시자 수의 감소 추세를 분석하며 시장 현황을 진단합니다. 2021년 이후 공인중개사 시험 접수 인원이 급감하였고, 이는 부동산 거래량 감소와 금리 상승에 기인합니다. 동시에, 중개업소는 폐업이 개업을 초과하는 현상을 보이며, 심각한 생존 위기에 직면하고 있습니다. 경제적 어려움으로 공인중개사들은 붕어빵 판매 등 다른 사업을 병행하고 있으며, 이는 이들의 전문성을 해치고 있습니다. 이러한 맥락에서 중개업계의 생존 가능성과 시장 안정성을 높이기 위한 대안이 절실히 요구됩니다.

2. 공인중개사 수의 감소

• 2-1. 공인중개사 시험 접수 인원 변화

• 공인중개사 시험 접수 인원은 2021년에 역대 최다인 39만9921명이 접수한 이후, 점차 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 2022년에는 38만7710명이 접수하였고, 2023년에는 28만7756명으로 10만명가량 줄어들었습니다. 특히, 2023년의 경우 응시자 수가 20만명을 하회할 경우, 2016년 이후 8년 만에 '20만명의 벽'이 깨지는 상황이 발생할 수 있습니다.

• 2-2. 2021년과 2022년 공인중개사 응시자 수 비교

• 2021년에는 공인중개사 시험에 27만8847명이 응시하여 역대 최다 수치를 기록했습니다. 하지만 2022년에는 응시자 수가 26만4394명으로 감소하였고, 2023년에는 더욱 감소하여 20만59명에 그쳤습니다. 이는 금리 상승과 부동산 시장의 위축으로 인한 거래량 감소와 밀접한 관련이 있습니다.

• 2-3. 2023년 응시자 수 감소 추세

• 2023년에는 응시자 수가 계속 감소하고 있으며, 특히 상반기까지 20만명을 밑돌 가능성이 제기되고 있습니다. 이는 부동산 시장의 불확실성으로 이어지고 있으며, 많은 공인중개사들이 다른 사업을 병행하거나 업소를 폐업하는 등의 어려움을 겪고 있습니다.

3. 신규 개업 및 폐업 현황

• 3-1. 2021년부터 2023년까지의 개업 및 폐업 현황

• 2021년부터 2023년까지의 신규 개업 및 폐업 현황을 살펴보면, 2021년 2월 기준으로 전국의 중개업소 수는 11만2375곳이었으나, 2023년에는 총 11만3142곳으로 증가하였습니다. 그러나, 2022년 중개업소 폐업이 개업을 초과한 상황이 지속되며 2022년에는 得 자가 최저이자와 높은 금리의 영향으로 거래량이 급감하였습니다. 2023년 상반기에는 5586곳의 신규 개업업소가 있었으나, 7508곳의 공인중개업소가 폐업했습니다. 이러한 수치는 여전히 많은 공인중개사들이 업계를 떠나는 상황임을 보여줍니다.

• 3-2. 2022년 중개업소 폐업 증가 원인

• 2022년에 중개업소의 폐업이 증가한 주된 원인으로는 금리 상승과 거래량 감소가 있습니다. 금리가 급등함에 따라 자금 순환이 어려워지면서 거래가 줄어들었고, 이로 인해 수수료 수입이 감소하여 생계 유지가 어려워진 공인중개사들이 귀업하게 되었습니다. 일부 중개업소는 생계를 유지하기 위해 '숍인숍' 형태로 붕어빵을 판매하거나 카페를 운영하는 등의 방식으로 운영하였으나, 이러한 방법조차도 어려운 환경이 되어 결국 많은 중개업소가 문을 닫았습니다.

• 3-3. 2023년 상반기 신규 개업업소와 폐업업소 비교

• 2023년 상반기에는 5586곳의 신규 개업업소가 있었으나, 같은 기간 동안 7508곳의 폐업업소가 있었습니다. 이는 공인중개사들이 업계를 떠나는 현상이 여전히 심각하다는 것을 보여줍니다. 전국의 중개업소 수는 11만3142곳으로 2021년 2월 이후 3년여 만에 가장 적은 수치입니다. 한국공인중개사협회의 조사에 따르면, 이러한 추세는 한국의 부동산 시장이 불안정한 상태를 반영하고 있으며, 정부의 대출 규제로 인해 매수 심리도 위축되고 있는 것으로 분석됩니다.

4. 부동산 중개업계의 생계 유지 방안

• 4-1. 붕어빵 등 기타 사업 병행 사례

• 부동산 중개업계에서는 경제적 어려움으로 인해 공인중개사들이 생계 유지를 위해 다른 사업을 병행하는 사례가 증가하고 있습니다. 예를 들어, 일부 공인중개업소에서는 ‘숍인숍’ 형태로 공인중개사 업무를 영위하면서 붕어빵을 판매하거나 카페를 운영하는 등의 방법을 사용하고 있습니다. 그러나 이러한 시도들조차도 어려움을 겪고 있는 공인중개사들이 많아, 이들은 아예 공인중개업소를 쉬거나 문을 닫는 상황에 직면하기도 합니다.

• 4-2. 중개업소의 생계 유지 어려움

• 현재 부동산 중개업소들의 생계를 유지하기가 매우 어려운 상황입니다. 2022년 이후 금리가 급등하며 거래량이 급감하고, 이에 따라 공인중개사들의 수입 감소가 심각한 상황입니다. 예를 들어, 2023년 상반기까지 새롭게 생긴 공인중개업소는 5586곳에 반해, 폐업 및 휴업한 공인중개업소는 7508곳에 달해, 여전히 많은 공인중개사들이 업계를 떠나고 있는 실정입니다.

• 4-3. 전문가 의견 및 제도 변화

• 전문가들은 현재 부동산 중개업의 생계 유지 문제와 관련하여 여러 가지 의견을 제시하고 있습니다. 예를 들어, 최근 공인중개사법 개정으로 인해 공인중개사들이 임대차 계약 시 세입자에게 제공해야 할 사항들이 추가되었습니다. 이러한 규제로 인해 공인중개사들의 책임은 더욱 강화되고 있으며, 이는 업계의 부정적 여건을 더욱 심화시키고 있습니다. 또한, 내년부터 시행될 중개업 교육제도로 인해 실무교육 시간이 기존 28~32시간에서 64시간으로 증대함에 따라, 실무 경험 부족으로 인한 진입 장벽이 높아질 것으로 보입니다.

5. 부동산 시장의 전반적인 상황

• 5-1. 거래량 감소와 수수료 수입의 감소

• 부동산 시장 회복 기대감이 있음에도 불구하고 거래량이 증가하지 않고 있습니다. 이로 인해 공인중개사들의 수수료 수입이 감소하고 있으며, 임차료와 인건비를 감당할 수 없는 상황에 접어들고 있습니다. 이러한 수입 감소는 그들이 지속적으로 사업을 운영하는 데 큰 부담이 되고 있습니다.

• 5-2. 전국 중개사무소 수 변화

• 현재 전국의 중개업소 수는 11만3142곳으로, 이는 2021년 2월 이후 3년여 만에 가장 적은 수치입니다. 지난해 4월 이후 17개월 연속으로 공인중개사 폐업이 개업을 초과하고 있는 현상이 지속되고 있습니다. 2023년 8월에는 전국에서 신규 개업한 중개업소 수가 753곳으로, 1년 전의 826곳보다 8.8% 감소한 것으로 나타났습니다.

• 5-3. 정부 정책의 영향

• 정부의 가계대출 증가 억제 정책에 따라 대출 규제가 강화되면서 매수 심리가 위축되고 있습니다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 적용 등의 정책들은 부동산 시장의 거래량 회복을 어렵게 하는 악재로 작용하고 있습니다. 이와 함께 전월세 시장의 불안정성과 공인중개 시장의 포화 또한 중개업계에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

결론

• 리포트의 주요 발견은 부동산 중개업계의 지속적인 위기를 강조합니다. 금리 상승과 거래량 감소로 인해 공인중개사 수와 중개업소 수가 줄어들고 있으며, 이는 생존을 위협하는 요소로 작용하고 있습니다. 특히, 공인중개사들이 경제적 어려움으로 인해 다른 사업을 병행하는 상황은 부동산 중개업의 전문성을 약화시킬 수 있습니다. 이러한 현상은 부동산 시장의 안정성과 중개업의 지속 가능성에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 장기적인 정책 대안을 마련하여 이 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 특히, 정부의 대출 규제로 매수 심리가 위축되는 상황을 고려할 때, 정책적 지원과 제도 개선을 통해 중개업계의 위기 탈출을 도모할 필요가 있습니다. 미래에는 중개교육 강화와 규제 완화를 통해 전문성을 회복하고 시장의 활력을 되찾을 수 있을 것입니다.

용어집

• 공인중개사 [전문용어]: 공인중개사는 부동산 거래를 중개하는 전문가로, 법적으로 자격을 갖춘 사람입니다. 이들은 거래 수수료를 통해 생계를 유지하며, 부동산 시장의 동향에 민감하게 반응합니다. 최근의 위기 상황에서 공인중개사들의 역할과 책임이 더욱 강조되고 있으며, 이들의 수와 업소 수의 감소는 부동산 시장의 전반적인 건강성을 나타냅니다.

• 중개업소 [전문용어]: 중개업소는 공인중개사가 운영하는 사무소로, 집이나 상가 등의 부동산 거래를 촉진하는 장소입니다. 최근에는 폐업하는 중개업소가 많아지면서, 시장의 경쟁이 치열해지고 있습니다. 이는 공인중개사들의 수입 감소와 직결되어 있으며, 해당 업소의 생존에 심각한 영향을 미치고 있습니다.

출처 문서

• 중개수수료 얼마나 줄었길래…"붕어빵 팔아 먹고 산다" 비명 [돈앤톡]https://www.hankyung.com/article/2024080152706
• 중개수수료 얼마나 줄었길래…"붕어빵 팔아 먹고 산다" 비명 [돈앤톡]https://v.daum.net/v/20240802081101777
• “붕어빵 팔아 버틴다”…회복은 커녕 권리금 없는 매물까지 나왔다는 이곳https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005371648