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가양동 복합개발의 금융 조달 전략

일반 리포트 2024년 11월 09일
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목차

  1. 요약
  2. 가양동 복합개발사업 개요
  3. 본PF 조달 현황
  4. 금융주관사 선정 과정
  5. 사업의 리스크 및 과제
  6. 결론

1. 요약

  • 현대건설은 서울 가양동 복합개발사업에서 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달을 실시하고 있으며, 이 과정에서 총 3조 원 규모의 자금이 필요합니다. 사업은 2025년 3월 착공 예정으로, KB증권이 금융주관사로 선정되었습니다. 리포트는 사업의 개요와 재무 조달 방식, 금융주관사 선정 배경 등을 통해 복합개발의 현재 진행 상황과 예상되는 경제적 효과를 검토합니다. 현재 주 사업자는 현대건설과 인창개발로 구성되어 있으며, 현대건설은 직접 PF 대출 보증을 통해 추진력을 얻고자 합니다. KB증권은 자금을 트랜치로 나누어 여러 은행을 모집할 계획이나, 대출 한도 제한과 사업성에 대한 시장의 의문으로 인해 은행의 참여가 불확실합니다. 이런 미지수에도 불구하고 KB증권은 부족한 모집액을 인수할 가능성을 탐색하고 있습니다. 가양동 개발의 성공은 서울 내 상업시설 개발의 새로운 기준을 정립할 수 있을 것으로 기대됩니다.

2. 가양동 복합개발사업 개요

  • 2-1. 사업의 지역 및 규모

  • 가양동 복합개발사업은 서울 강서구 가양동에 위치하고 있으며, 총 사업 규모는 약 3조 원입니다. 이 사업은 지하 7층에서 지상 14층까지 총 3개 블록으로 구성되며, 연면적은 약 76만㎡ (23만여 평)에 달하는 대규모 업무 및 상업시설을 조성하는 프로젝트입니다. 현대건설은 시행사 인창개발과 함께 이 사업을 추진하고 있습니다.

  • 2-2. 프로젝트 목표 및 기대 효과

  • 본 프로젝트의 주요 목표는 서울 강서구 가양동 일대에 대규모 업무 및 상업시설을 개발하는 것입니다. 이를 통해 지역 경제의 활성화와 일자리 창출이 기대됩니다. 현대건설은 경쟁적인 금리 조건을 바탕으로 본 프로젝트파이낸싱(PF) 주관사를 선정하고, 빠른 시일 내에 사업을 착공할 예정입니다. 또한, 이 사업은 현대건설의 향후 사업 확장 및 성장을 위한 중요한 계기가 될 것입니다.

3. 본PF 조달 현황

  • 3-1. 본PF 규모 및 조달 방식

  • 본PF는 3조 원 규모의 대형 프로젝트로, 서울 가양동 CJ공장 부지 개발사업에 해당합니다. 현대건설이 시공사로 참여하며, 전체 PF 대출 후순위를 연대 보증하여 현대건설의 준자체사업으로 진행될 전망입니다. 금융주관사로 KB증권이 선정되어 본격적으로 파이낸싱을 시작한 상태입니다. 현대건설은 경쟁력 있는 금리 조건을 기반으로 PF 주관기관을 선정하였고, NH투자증권과 KB증권이 이번 브릿지론을 공동 주관하고, 본PF는 KB증권이 단독으로 주관하게 됩니다. KB증권은 금융을 구조화하여 트랜치로 나누고 대주 모집에 나설 계획입니다. 이 과정에서 선·중순위는 LTV 이내 담보물로 은행 위주로 초대될 예정이며, 후순위는 현대건설이 신용을 보강할 것입니다. 하지만 은행의 참여 여부에 대해서는 미지수로, 현재 은행들의 대출 한도가 거의 소진된 상태이며, 가양동 개발사업 상품이 주거상품에 비해 사업성이 떨어지는 관계로 우려가 존재합니다. 모집액이 부족할 경우 KB증권이 잔액을 인수할 것으로 알려져 있습니다.

  • 3-2. 이사회 승인 및 향후 일정

  • 현대건설은 2024년 10월 23일 이사회에서 가양동 복합개발 사업과 관련하여 3조 원 본PF 조달 사항을 승인받았습니다. 이 사업은 연내 PF 금융 약정 체결과 공사 도급 계약 체결을 목표로 하고 있으며, 2025년 3월 착공할 예정입니다. 가양동 CJ공장 부지 개발 시행사는 인창개발로, 부지 매입 및 초기 사업비 등을 위해 총 1조 5000억 원 규모의 브릿지론을 조달하였고, 현대건설의 연대 보증을 받아 저금리로 자금을 활용하고 있습니다. 총 개발 면적은 3만 평에 달하며, 연면적은 23만 평(77만1586㎡) 규모로, 지하 7층에서 지상 14층까지의 대규모 업무 및 상업시설이 포함된 메가 개발 사업입니다.

4. 금융주관사 선정 과정

  • 4-1. KB증권의 선정 배경

  • 현대건설은 2024년 11월 22일, 서울 가양동 복합개발 사업에 본 프로젝트파이낸싱(PF) 3조 원 조달을 이사회에서 승인하였음을 공시하였습니다. 이 사업은 서울시 강서구 가양동 일대에 지하 7층에서 지상 14층까지의 3개 블록으로 구성된 대규모 업무 및 상업시설을 개발하는 대형 프로젝트입니다. 현대건설은 경쟁력 있는 금리 조건으로 PF 주관사를 선정하였으며, KB증권이 금융주관사로 선정되었습니다. 이는 시공사인 현대건설이 전체 PF 대출 후순위를 연대 보증할 것으로 예상되어, 현대건설의 준자체사업으로 끌고 갈 전망입니다.

  • 4-2. 금융 구조화 및 대주 모집 계획

  • KB증권은 이번 메가 PF 딜의 금융주관사로 선정되어, PF 자금을 구조화하고 트랜치로 나누어 대주 모집에 나설 예정입니다. 선순위 및 중순위 대출은 LTV 이내의 담보물을 바탕으로 은행 위주로 초대할 계획입니다. 후순위 대출은 현대건설이 신용 보강을 통해 지원할 예정입니다. 그러나 은행들이 대거 참여할 지 여부는 미지수로, 현재 대출 한도가 거의 소진된 상태이기 때문입니다. 그리고 가양동 개발사업의 특성상 대부분의 상품이 지식 산업 센터로 구성되어 있어, 사업성이 주거 상품에 비해 떨어질 수 있는 우려가 있습니다. 모집액이 부족할 경우, KB증권은 해당 잔액을 인수할 것으로 알려져 있습니다. 3조원 규모의 PF는 2024년 최대 규모의 PF 파이낸싱으로, 연내 PF 금융 약정 체결과 공사 도급 계약 체결을 목표로 하고 있으며, 내년 3월 착공할 예정입니다.

5. 사업의 리스크 및 과제

  • 5-1. 은행의 참여 가능성

  • 현대건설의 가양동 복합개발사업은 본 프로젝트파이낸싱(PF) 3조원 규모로 진행되고 있으며, KB증권이 금융주관사로 선정되었습니다. 그러나 은행들이 대거 참여할지는 불확실한 것으로 알려져 있습니다. 국채 대출 한도가 거의 다 차 있는 상황에서 사업성이 주거 상품에 비해 떨어져, 은행의 참여 가능성이 제한적일 수 있습니다. 이와 관련하여, 모집액이 부족할 경우 KB증권이 잔액을 인수할 것으로 예상됩니다.

  • 5-2. 사업성에 대한 우려

  • 서울 가양동 CJ공장 부지 개발사업은 지하7층에서 지상14층까지의 대규모 업무 및 상업시설을 포함하는 사업입니다. 사업의 성공적인 진행을 위해서는 사업성이 필수적입니다. 특히, 가양동 개발사업 상품이 대부분 지식산업센터로 이뤄져 있어, 주거 상품에 비해 사업성이 떨어진다는 우려가 존재합니다. 이는 향후 은행의 참여 여부에 영향을 미칠 수 있는 요소 중 하나로 작용할 수 있습니다.

결론

  • 현대건설의 가양동 복합개발사업은 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 과정에서 금융주관사 KB증권과 협력하여 3조 원 규모의 자금을 모집하고 있습니다. 하지만 대출 한도 초과와 사업성에 대한 우려로 인해 은행의 참여 가능성은 여전히 불투명합니다. 리포트를 통해 확인된 바와 같이, 성공적인 PF 조달은 사업의 착공 시점인 2025년 3월에 직접적인 영향을 미칠 것이며, 이는 현대건설 및 인창개발의 긴밀한 협조가 필수적입니다. 특히 가양동 개발은 주거가 아닌 상업 상품으로 구성되어 있어, 독창적인 경제적 가치를 창출하는 것이 필수적입니다. 현대건설과 KB증권의 협력은 사업의 리스크를 최소화하고 추가적 투자 기회를 모색하는 방향으로 나아가야 합니다. 향후 금융 시장의 변동에 유연하게 대응하는 전략이 필요하며, 이는 더 나아가 서울 상업시설 개발에 새로운 패러다임을 제시할 수 있을 것입니다.

용어집

  • 현대건설 [회사]: 현대건설은 가양동 복합개발사업의 시공사로, 본 프로젝트의 PF 조달 및 진행을 책임지고 있습니다. 이 회사는 대규모 건축 프로젝트에 대한 경험이 풍부하며, 이번 사업을 통해 서울 내 신규 업무 및 상업시설을 개발하고자 합니다.
  • KB증권 [회사]: KB증권은 이번 가양동 복합개발사업의 금융주관사로 선정되어 PF 조달을 주관하고 있습니다. 이 회사는 효과적인 금융 구조화를 통해 대주 모집 및 PF 파이낸싱을 진행할 계획입니다.
  • 인창개발 [회사]: 인창개발은 가양동 복합개발사업의 시행사로, 현대건설과 함께 이 프로젝트를 추진하고 있습니다. 이들은 부지 매입 및 초기 사업비 조달을 위해 브릿지론을 조달하여 사업을 진행하고 있습니다.

출처 문서