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산본신도시 재건축: 기회와 도전

일반 리포트 2024년 11월 07일
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목차

  1. 요약
  2. 군포 산본신도시 정비기본계획 개요
  3. 용적률 상향 및 주택 공급 계획
  4. 국토부의 노후계획도시 정비 방침
  5. 주민 의견 수렴 및 반응
  6. 공공기여 비율 및 재정비 조례
  7. 재건축의 시장 반응 및 전망
  8. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 1기 신도시 중 하나인 산본신도시의 재건축 및 정비 기본계획을 심층적으로 분석합니다. 산본신도시는 군포시에 위치하며, 국토교통부의 노후계획도시 정비 방침에 따라 기준 용적률이 기존 207%에서 330%로 상향 조정되었습니다. 이로 인해 1만 6천 가구의 추가 주택 공급이 목표로 설정되었으며, 이는 더 나은 주거환경 조성과 자족 인프라 확충을 통한 지역 재생을 도모합니다. 그러나, 주민들의 의견 수렴 과정에서 높은 공공기여 비율과 재정비 사업성에 대한 우려가 나타났습니다. 정부와 지자체는 주민들의 요구를 반영하여 사업을 원활히 진행할 필요가 있으며, 향후에도 더욱 적극적인 소통이 요구됩니다.

2. 군포 산본신도시 정비기본계획 개요

  • 2-1. 산본신도시의 기본계획 및 비전

  • 군포시는 '양질의 주거공간과 자족 인프라 확충으로 재창조되는 RISE-UP 산본'이라는 비전을 가지고 산본신도시 정비기본계획(안)을 수립하였습니다. 이 비전 아래 '생활밀착형 N분 도시', '동반성장 자족도시', '스마트 모빌리티 도시', '지속가능한 생태도시'라는 4대 목표를 설정하였으며, 상하수도, 공원, 학교 등 필수 기반 시설을 고려하여 330%의 기준용적률을 제시하였습니다. 이는 기존 산본신도시의 평균 용적률인 207%에서 상향 조정된 수치입니다.

  • 2-2. 정비 기본계획 수립 배경

  • 산본신도시의 정비 기본계획은 노후계획도시정비 및 지원에 관한 특별법과 국토교통부의 노후계획도시정비기본방침에 따라 2022년부터 국토교통부 및 지자체, 국토연구원과 협업하여 수립되었습니다. 이 과정에서 주민설명회를 통해 주민들의 의견을 청취하였으며, 최소한의 공공기여 비율을 제시하는 등의 절차가 진행되었습니다. 주민공람은 2023년 8월 14일부터 9월 4일까지 군포시청에서 실시되었으며, 이후 시의회 의견 청취와 지방위원회 심의 등의 행정 절차를 거쳐 경기도 승인을 받을 예정입니다.

3. 용적률 상향 및 주택 공급 계획

  • 3-1. 기준 용적률 변경 및 기대 효과

  • 군포시는 산본신도시의 기준 용적률을 330%로 상향 조정하였습니다. 이는 기존 산본신도시의 평균 용적률인 207%를 고려할 때, 약 123% 증가한 것입니다. 군포시는 이를 통해 '양질의 주거공간과 자족 인프라 확충으로 재창조되는 RISE-UP 산본'이라는 비전을 설정하였습니다. 따라서 용적률 상향을 통한 재건축의 기대 효과로는 주민들에게 더 많은 주택 공급을 약속하고, 노후 기반시설의 재정비 및 현대화가 가능해질 것으로 기대됩니다.

  • 3-2. 추가 주택 공급 규모 및 계획

  • 军포시의 재건축 계획에 따라 총 1만 6천 가구의 추가 주택 공급이 목표로 설정되었습니다. 이는 정부의 노후계획도시 정비 방침에 따라 진행되는 것으로, 산본신도시와 평촌신도시(1만 8천 가구 추가)에서의 기준 용적률 상향에 따른 결정입니다. 이 주택 공급 규모는 군포시에 거주하는 주민들의 주거 안정성 증가에 도움을 줄 것으로 예상됩니다. 또한, 군포시는 주민공람을 통해 주민 의견을 수렴하고 있으며, 이 과정은 정비사업 추진의 법정 절차로 진행되고 있습니다.

4. 국토부의 노후계획도시 정비 방침

  • 4-1. 정비 방침 및 가이드라인

  • 국토교통부는 2024년 8월 14일, 노후계획도시 정비 기본 방침안을 발표하였습니다. 이 방침에 따르면 1기 신도시 중 군포 산본의 기준 용적률이 330%로 설정되었으며, 이로 인해 약 1만6천 가구가 추가 공급될 계획입니다. 예를 들어, 현재 군포 산본지역의 평균 용적률은 207.1%로, 이를 통해 기존 4만2천 가구에서 5만8천 가구로 증가시키려는 노력이 진행되고 있습니다. 이러한 계획은 GTX(수도권광역급행철도)와 연계한 교통 편리성 증대를 포함하여, 공공기여 비율이 기준 용적률보다 낮은 지역은 10%, 높은 지역은 41%로 설정되었음을 밝히고 있습니다. 이 통계들은 사업성을 최대한 끌어올리기 위한 정책으로 나타납니다.

  • 4-2. 1기 신도시 정비 사업의 방향성

  • 군포시는 ‘양질의 주거공간과 자족 인프라 확충’을 비전으로 설정하고, 2022년부터 국토교통부, 지자체, 국토연구원 등과 협업하여 산본신도시 정비기본계획(안)을 마련하였습니다. 이 계획은 주민공람을 통해 주민 의견을 수렴하기 위한 법정 절차가 거쳐져야 하며, 주민의견 청취를 위해 8월 14일부터 9월 4일까지 군포시 제3기록관에서 공람 도서를 열람할 수 있습니다. 또한, 군포시는 정비기본계획(안)과 관련하여 주민설명회를 개최하고 있으며, 이 과정은 주민들에게 계획을 알리고 의견을 반영하기 위한 중요한 단계입니다. 향후, 해당 재정비와 이주 수요에 대한 구체적인 대안도 마련될 예정입니다.

5. 주민 의견 수렴 및 반응

  • 5-1. 주민공람 진행 현황

  • 군포시에서는 1기 신도시에 대한 기본계획을 수립하고 주민공람을 진행하고 있습니다. 1기 신도시인 평촌 신도시의 기준 용적률이 330%로 상향 조정되었으며, 이로 인해 추가로 1만8000가구가 공급될 예정입니다. 현재 산본신도시는 기준 용적률이 330%로 설정되어 있고, 총 1만6000가구의 주택 공급이 목표로 하고 있습니다. 주민공람은 11월에 시작되었으며, 각 지자체가 수립한 기본계획안이 순차적으로 공개될 예정입니다.

  • 5-2. 주민 반발 및 요구 사항

  • 주민들은 초반에 정비사업에 대한 반발이 있었으나, 전반적으로는 정비사업에 대한 기대감 또한 존재하고 있습니다. 주민들은 높은 공공기여 비율과 재정비 사업의 사업성 문제에 대해 우려를 표하고 있으며, 이에 대한 해결책을 요구하고 있습니다. 정부는 협의체를 통해 기본계획 수립 및 단계별 자문, 주민 의견 수렴을 지속적으로 추진할 계획입니다. 주민들의 요구 사항은 정비사업이 원활하게 진행될 수 있도록 필요한 조치를 취해야 한다는 점이 강조되고 있습니다.

6. 공공기여 비율 및 재정비 조례

  • 6-1. 공공기여 비율의 설정 배경

  • 군포시가 제정한 공공기여 비율은 노후계획도시정비 및 지원에 관한 특별법을 바탕으로 설정되었으며, 각 구간에 따라 최소한의 비율을 정했습니다. 산본신도시의 첫 번째 구간은 10%, 두 번째 구간은 41%로 설정되었습니다. 이 비율은 노후계획도시 재정비 사업의 사업성 문제를 고려하여 하향 조정된 것으로, 주민들의 부담을 덜고 사업성을 높이기 위한 방안으로 보입니다. 이러한 공공기여 비율은 군포시의회 산업건설위원회의 심의를 거쳐 최종 확인되었습니다.

  • 6-2. 재정비 조례의 내용 및 통과 과정

  • 군포시는 2022년부터 2024년까지 노후계획도시 정비 기본계획을 수립하는 과정에서 「군포시 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 조례」를 입법 예고하였습니다. 이 조례는 노후계획도시 정비에 필요한 여러 사항을 규정하며, 시 노후계획도시 정비위원회와 별도의 정비지원기구를 설치할 수 있도록 하고 있습니다. 또한, 산본신도시의 재정비 사업을 추진하는 데 필요한 특별회계의 설치를 허용하였습니다. 이 조례는 군포시의회 상임위원회를 통과하며 공식 공포절차를 기다리고 있습니다. 아울러, 주민공람 절차와 주민 설명회를 통해 주민들의 의견을 청취하는 과정이 진행되었습니다.

7. 재건축의 시장 반응 및 전망

  • 7-1. 재건축 기대감과 집값 변화

  • 산본 노후단지의 재건축 추진 상황에 따르면, 50% 이상의 동의를 받는 것이 쉽지 않은 현황입니다. 군포 산본지역에서는 재정비 선도지구 신청을 위한 동의서 접수를 위한 부스가 설치되어 있으며, 각 단위 재건축 추진위원회는 다양한 전략을 세우고 있습니다. 하지만, 미거주 및 상가 소유주와의 협의가 큰 변수가 되고 있어 동의율 확보가 어려운 실정입니다. 또한, 최근 1기 신도시 재건축 공약이 발표된 당시 집값이 상승했으나, 이후 주춤하는 모습이 보이고 있습니다. 군포시 금정동의 '충무주공 2단지'는 2021년 10월에 4억7750만원에 거래되던 것이 현재 3억1000만원으로 35% 이상 하락했습니다. 중동과 일산도 비슷한 상황으로, 원미구의 '은하마을주공2단지'는 최고가 대비 약 24% 하락한 상태입니다. 이러한 집값 하락은 공사비 증가 및 추가 분담금 부담으로 인해 수요가 줄어든 것과 관련이 있습니다. 실제로 최근 3년간 건설공사비가 26% 증가하며, 추가 분담금이 높아지는 상황이 지속되고 있습니다. 이는 많은 고령층 주민들이 재건축에 따른 추가 비용을 감당하기 어려운 점도 영향을 미치고 있습니다.

  • 7-2. 향후 재건축 추진의 과제

  • 산본 신도시의 향후 재건축 추진에는 여러 과제가 존재합니다. 모든 소유자가 50% 이상의 동의를 얻어야만 선도지구 신청이 가능하다는 점에서 미거주 소유자의 동의 확보가 중요한 요소가 되고 있습니다. 많은 단지가 연락이 닿지 않는 미거주 소유자들로 인해 동의율을 높이는 데 어려움을 겪고 있으며, 이에 따라 동의 프로그램을 활성화하기 위한 노력이 필요합니다. 또한, 재건축 분담금의 현실화로 인해 고령층 거주민들이 젠트리피케이션의 위험에 처해있다는 점도 중요한 문제로 지적되고 있습니다. 따라서 주민들과의 더 많은 의견 수렴 및 효과적인 소통 노력이 필요하며, 이들이 겪는 어려움을 해결하기 위한 정책적 개선이 요구됩니다.

결론

  • 리포트는 군포 산본신도시의 재건축 및 정비 기본계획에 대한 전반적인 상황을 정리했습니다. 국토교통부의 주도로 산본신도시는 기준 용적률을 330%로 상향하기로 했으며, 이는 1만 6천 가구 이상 추가 주택 공급을 목표로 합니다. 이러한 계획은 지역 발전과 함께 주민들에게 더 나은 주거환경을 제공할 수 있는 기회를 마련힙니다. 그러나 재정비 사업의 높은 공공기여 비율과 사업성 문제는 주요 장애물로 남아 있습니다. 정부와 지자체는 주민과의 소통을 강화하고 제기된 문제들에 대한 실질적인 해결책을 강구해야 할 것입니다. 향후 추가적인 주민 의견 수렴이 계획의 성공 여부에 핵심적 역할을 할 것이며, 정부의 지속적인 지원과 정책 개선으로 1기 신도시 재건축이 성공적으로 진행될 수 있을 것입니다. 특히, 산본신도시의 아파트 소유자와 세입자들 간의 조화를 이룰 필요가 있으며, 이를 위해 지역사회의 특성과 요구를 반영한 맞춤형 정책이 마련되길 기대합니다.

용어집

  • 산본신도시 [신도시]: 산본신도시는 1기 신도시 중 하나로, 군포시에 위치하며, 최근 노후화로 인해 재정비 및 재건축이 추진되고 있다. 정부의 정책에 따라 기준 용적률이 상향 조정되고 있으며, 추가 주택 공급이 계획되고 있다.
  • 국토교통부 [정부 기관]: 국토교통부는 노후계획도시 정비를 위한 정책을 수립하고, 각 지자체와 협력하여 재건축 및 정비사업을 추진하고 있다. 최근에는 1기 신도시에 대한 정비 기본방침을 발표하였다.

출처 문서