서울시 모아타운: 기회와 도전 분석

1. 요약

• 이 리포트는 서울시에서 진행 중인 모아타운 사업에 대한 종합적인 분석을 제공하며, 월계동 534번지와 신림동, 고척동의 사례를 중심으로 성과와 문제점을 파악합니다. 모아타운은 오래된 저층 주거지를 현대적으로 재정비하여 주택 공급을 확대하고 주거 환경을 개선하려는 사업입니다. 이를 통해 노후 주거지의 주택 공급을 촉진하고, 주민이 겪는 불편을 해소하고자 합니다. 다양한 인센티브에도 불구하고, 주민들 간의 갈등과 부동산 투기 문제는 사업의 주요 장애물로 작용하고 있습니다. 특히, 신축 아파트 공급 부족이 심각한 상황에서 모아타운의 중요성이 더욱 부각되고 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위한 서울시의 정책적 대응 방안을 검토하며, 향후 이러한 사업이 어떻게 추진될 수 있을지를 조망합니다.

2. 모아타운 사업 개요

• 2-1. 모아타운의 정의와 목적

• 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 대규모 아파트 단지로 개발하는 주택 정비 사업입니다. 이 사업은 노후·불량 주거환경 개선 및 원활한 주택공급을 위해 마련되었으며, 소규모주택정비 관리지역을 활용해 빈집 및 소규모주택의 정비를 추진하는 것이 목적입니다.

• 2-2. 사업 추진 체계

• 모아타운 사업은 자치구가 먼저 관리계획을 수립한 후, 토지 등 소유자들이 노후도 및 주민 동의율 등의 조건을 충족하여 조합을 설립하고 사업을 추진하는 방식으로 진행됩니다. 현재 모아타운의 대상지는 총 86곳이며, 이 중 관리계획 승인을 받은 곳은 38곳, 관리계획 수립 중인 곳은 40곳입니다.

• 2-3. 주요 인센티브와 혜택

• 모아타운 사업은 용도지역 상향, 용적률 완화, 관리처분인가 등 일부 인허가 절차의 통합 심의를 통한 사업 기간 단축 등의 인센티브를 제공합니다. 그러나 새 아파트를 받기 위해서는 큰 분담금 부담이 발생할 수 있으며, 주민 간의 갈등과 투기 세력 유입 등으로 사업이 지연되는 경우가 많습니다.

3. 월계동 534번지 현황 및 문제점

• 3-1. 지역적 특성

• 월계동은 노후화된 주거지역으로, 주거 환경이 열악하며 주민들이 겪는 불편이 많습니다. 반지하 주택의 비율이 약 81%로 높은 이 지역은 주택이 밀집해 있어 고질적인 주차난과 열악한 기반시설 문제가 지속되고 있습니다. 주민들은 환경 개선을 강하게 요구하고 있으며, 모아타운 사업은 이런 요구를 해결하기 위하여 추진되고 있습니다.

• 3-2. 현재 주거 환경

• 현재 월계동 534번지는 노후 주택과 열악한 인프라로 문제되고 있습니다. 모아타운 대상 지역인 중랑구 면목3·8동의 경우, 전체 주택의 약 82.7%가 낡은 단독주택과 다가구주택 형태로 구성되어 있으며, 주민들은 이러한 주거 환경으로 인해 지속적인 불편을 겪고 있습니다. 모아타운 사업은 이러한 노후 및 불량 주거환경 개선과 주택 공급을 목표로 하고 있습니다.

• 3-3. 주민 동의율 및 갈등 요소

• 주민 동의율과 갈등 요소는 모아타운 사업에서 중요한 변수로 작용하고 있습니다. 최근 모아타운 추진 지역에서는 갈등이 심화되고 있으며 일부 지역에서는 찬반으로 나뉜 주민 갈등과 부동산 투기세력의 유입으로 사업이 지연되거나 중단되는 사례가 발생하고 있습니다. 예를 들어, 서초구 양재2동 및 강남구 개포2동에서는 주민 반대 의견이 존재하여 모아타운 사업 추진이 제동에 걸린 경우가 있습니다. 이러한 갈등은 사업 진행에 큰 걸림돌로 작용하고 있습니다.

4. 신림동 및 고척동 모아타운 현황

• 4-1. 모아타운 심의 통과 현황

• 2024년 10월 26일 서울시는 제14차 소규모주택정비 통합심의위원회에서 '신림동 655-78일대'와 '고척동 241일대' 모아타운 두 건의 통합심의를 통과시키었습니다. 이번 심의를 통해 총 3,138세대의 주택이 공급될 예정입니다. 이 가운데 신림동 모아타운은 16,137㎡ 면적에서 466세대가 건립될 계획이며, 고척동은 98,735.6㎡ 면적에서 2,672세대가 공급될 예정입니다.

• 4-2. 주민제안형 모아타운 사례

• 신림동 655-78일대 모아타운은 '주민제안형 모아타운 1호'로, 2024년 4월 주민 제안에 대한 전문가 자문을 거쳐 5개월 만에 관리계획 수립이 완료되었습니다. 이 지역은 저층 노후주택 밀집지역으로, 반지하 주택이 50% 이상 차지하고 있어 주거환경이 열악합니다. 모아타운 관리계획 수립을 통해 주차난, 녹지 부족 문제 해결이 기대되며, 용적률 300%, 지상 29층까지 건축 가능하다고 전해졌습니다.

• 4-3. 향후 공급 계획

• 고척동 241일대의 모아타운은 8개소에서 총 2,672세대가 공급될 예정이며, 향후 토지 용도 변경과 정비 기반 시설 계획이 포함되어 있습니다. 교통환경 개선을 위한 도로 확폭과 안전한 통행로 확보도 계획되어 있으며, 특히 보행자 전용도로 및 청소년 시설 설치가 구상되고 있습니다. 이처럼 다각적인 계획을 통해 노후 주거지의 재개발과 주민 삶의 질 향상을 도모하고 있습니다.

5. 주민 갈등 및 해결 방안

• 5-1. 주민 갈등 사례

• 서울시에서 진행 중인 모아타운 사업은 주민 갈등이 심각한 상황입니다. 특히 서초구 양재2동과 강남구 개포2동에서는 주민 반대 의견이 토지 면적의 30%에서 60% 이상에 달하는 등 갈등이 심화되었습니다. 이러한 이유로 서울시는 해당 지역을 모아타운으로 선정하지 않았습니다. 또한, 중랑구 면목3·8동에서도 주민들은 고질적인 주차난과 열악한 기반시설로 인해 불편을 겪고 있으며, 낡은 주택이 밀집한 이 지역에서는 주민 동의가 확보되었으나 개발 과정에서 투기 세력이 개입해 갈등이 발생했습니다.

• 5-2. 투기 세력의 문제점

• 모아타운 사업에서는 투기 세력의 유입이 주요 문제로 지적되고 있습니다. 중랑구 면목3·8동에서는 한 업체가 사유지를 매입하고 8명이 지분 쪼개기 방식으로 거래하는 투기 의혹이 제기되었습니다. 이로 인해 주민 간의 신뢰가 흔들리고 사업 추진에 차질을 겪고 있습니다. 서울시는 투기 세력이 개입한 지역은 모아타운 사업에서 제외하겠다는 방침을 세우고 있으며, 이로 인해 여러 지역에서 사업이 지연되고 있습니다.

• 5-3. 법적 및 정책적 대응 방안

• 서울시는 모아타운 사업의 공공성과 사업성을 조화롭게 제시하기 위한 법적 및 정책적 대응 방안을 모색하고 있습니다. 최근 서울시의회는 '서울시 모아타운의 활성화 촉진을 위한 제도개선 방안 연구' 용역을 발주하며 현행 제도의 문제점을 개선하고자 하고 있습니다. 또한, 주민 동의율을 높이고 투기 세력을 차단하기 위한 실질적인 용적률 인센티브 및 규제 완화 관련 정책을 마련할 계획입니다. 이러한 노력을 통해 사업의 활성화와 주민 갈등 완화를 도모할 예정입니다.

6. 모아타운 사업의 향후 전망

• 6-1. 사업 성공 가능성

• 서울시가 추진하는 모아타운 사업은 과거 몇 년 간 서울 내 신축 아파트 공급이 부족하다는 전망과 맞물려 활기를 띄고 있습니다. 특히, 서울 주택 준공 물량이 전년 동월 대비 72.8% 줄어들면서 최근 신축 선호 현상이 커지고 있는 상황입니다. 이로 인해 많은 주민들이 모아타운 사업에 긍정적인 시각을 갖게 되고 있습니다.

• 6-2. 필요한 추가 조치 및 고려 사항

• 모아타운 사업은 노후 저층 주거지를 정비하여 새로운 아파트 단지를 형성하는 것을 목표로 하고 있지만, 주민 간의 갈등과 투기 세력의 유입 등의 문제점이 존재합니다. 특히, 분담금에 대한 부담이 크고, 동의율이 낮아 사업 추진이 지연되고 있습니다. 이에 따라 서울시는 모아타운 사업을 주민 제안 방식으로 전환하여 문제를 해결하고 있습니다. 이 과정에서 토지소유자의 동의 기준이 50%에서 60%로 변경되었으며, 주민 요청 시 권리 산정 기준일을 앞당겼습니다.

결론

• 모아타운 사업은 서울시의 주택 공급과 주거 환경 개선에 중요한 역할을 하고 있습니다. 이 사업은 노후 주거지가 밀집된 지역의 문제 해결을 목표로 하고 있지만, 주민 간의 갈등과 투기 세력 개입 등으로 인해 여러 어려움을 겪고 있습니다. 서울시는 이를 해결하기 위해 주민과의 협력 강화, 실질적인 인센티브 제공, 투기 세력 차단을 위한 법적 제도를 마련 중입니다. 향후 모아타운 사업이 성공적으로 진행되려면 각 지역의 특수성을 반영한 접근이 필요하며, 서울시와 주민 사이의 지속적인 소통과 협력이 중요합니다. 미래에 이 사업이 성공적으로 정착되면, 서울시 주거 정책에 긍정적인 변화가 있을 것이며, 이는 궁극적으로 서울 시민들의 삶의 질 향상으로 이어질 것입니다. 따라서, 모아타운 사업의 지속적인 모니터링과 개선이 필수적이며, 이를 통한 실질적인 변화가 기대됩니다.

용어집

• 모아타운 [사업]: 모아타운은 서울시가 추진하는 소규모 주택 정비 사업으로, 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 대규모 아파트 단지로 개발하는 모델입니다. 이는 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'에 따라 운영되며, 상대적으로 저렴한 가격으로 주택 공급을 목표로 하고 있습니다.

• 서울시 [기관]: 서울시는 모아타운 사업의 정책 수립 및 제도 개선을 담당하는 주요 기관으로, 다양한 지원 활동을 수행하고 있습니다.

출처 문서

• 월계동 모아타운 사업성 분석go-public-report-ko-6577d4e2-b74d-43a1-994c-bb80c02d8874-0-0
• 서울시, '모아타운 2곳 심의 통과'… 총 3,138세대 공급 < 경제일반 < 경제 < 기사본문 - 국제뉴스https://www.gukjenews.com/news/articleView.html?idxno=3099634
• 서울시, 신림동·고척동 모아타운 2곳 심의 통과…3138세대 공급https://www.iheadlinenews.co.kr/news/articleView.html?idxno=74910
• 서울 신림동·고척동에 3138가구 공급된다...모아타운 심의통과 : ZUM 뉴스https://news.zum.com/articles/93500712