부동산 시장 변화: 투자 동향과 미래 전망

1. 요약

• 본 리포트는 국내와 해외 상업용 부동산 시장의 최근 동향과 투자 트렌드를 종합적으로 분석합니다. 코람코자산신탁의 기업 신용등급 유지와 서울 오피스 빌딩 투자 계획, CBRE 코리아의 메디컬 특화 서비스 도입, 하노이 지역의 임대료 상승 원인, 미국 시장의 투자 실패 사례를 다루고 있습니다. 특히 기업 신용등급 변동, 내부적 자산 관리, 글로벌 시장 진입 전략 등에 대한 정보를 담아 상업용 부동산 시장의 전반적 이해를 돕습니다. 이 과정에서 부동산 투자의 레버리지 효과와 융자의 중요성, 주의 사항 등을 함께 설명하여, 독자들의 투자 인사이트를 넓힐 수 있는 정보를 제공합니다.

2. 기업 신용등급 변동 및 그 의미

• 2-1. 코람코자산신탁의 신용등급 A 유지

• 코람코자산신탁은 나이스신용평가로부터 기업신용등급 ‘A, 안정적’과 기업어음 등급 ‘A2’를 획득하였습니다. 이는 7년 연속으로 동종업계 최상위권 신용등급 평가를 받는 성과로, 현재 부동산 PF 부실과 연체율 증가, 금리 및 시공비 인상 등의 도전 과제가 있는 환경에서도 이루어진 결과입니다. 코람코자산신탁은 리츠 부문을 중심으로 우수한 시장 지위를 유지하고 있으며, 리츠 매각과 운용보수의 증가로 인해 수익성이 개선된 것으로 나타났습니다. 또한, 차입부채 상환을 통해 자본적정성 지표가 크게 개선되었고, 차입형토지신탁 비중 축소로 인해 재무부담이 낮아졌습니다. 코람코는 신탁 재건축 및 재개발 등 정비사업 수주 비중을 늘리며 리츠와 부동산 펀드를 통한 상업용 부동산 투자 강화를 위해 포트폴리오 조정을 빠르게 진행하였습니다.

• 2-2. LF 그룹의 코람코자산신탁 신용등급 평가

• LF 그룹의 코람코자산신탁은 나이스신용평가로부터 안정적인 신용등급을 유지하고 있으며, 이는 동종업계에서 긍정적으로 평가받고 있는 요소입니다. 이러한 신용등급 평가는 코람코자산신탁의 안정성과 시장 내 신뢰성을 반영하고 있으며, 다른 금융기관들과의 비교에서도 긍정적인 편입니다. 지금의 경영 전략과 시장 상황 속에서도 코람코자산신탁은 지속적으로 신용등급을 유지하고 있으니, 이는 향후 투자자들에게도 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다.

3. 국내 상업용 부동산 시장 동향

• 3-1. 코람코의 블라인드펀드 조성 및 서울 오피스 빌딩 투자

• 코람코자산신탁은 서울 시내 핵심 오피스 빌딩에 투자하기 위해 블라인드 펀드를 조성할 계획입니다. 최근 조직 개편을 통해 리서치·전략실 및 투자펀딩실과 협업하여, 1호 펀드를 출시하고 내년 1분기까지 5000억 원 규모의 자금을 모집할 예정입니다. 이번 펀드는 광화문(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD) 등 주요 업무지구에 위치한 연면적 3만 3000㎡ 이상의 오피스 빌딩에 투자할 계획입니다. 현재 코람코자산신탁은 약 30조 원의 자산을 운용 중이며, 그 중 절반이 코어 오피스 투자인 만큼 우수한 시장 지위를 유지하고 있습니다. 서울 시내에서 약 3조 원 규모의 오피스 빌딩 거래를 성사시켰으며, '더 에셋 강남', '골든타워', '케이시퀘어시티' 등의 매각 및 매입을 진행했습니다.

• 3-2. 서울 오피스 빌딩 거래 현황

• 코람코자산신탁은 서울에서 다양한 오피스 빌딩 거래를 진행하며, 특히 '더 에셋 강남', '골든타워', '케이시퀘어시티'와 같은 주요 빌딩의 매각 및 매입을 성사시켰습니다. 이러한 거래들은 코람코자산신탁의 강력한 시장 지위를 나타내며, 안정적인 수익성을 유지하기 위한 전략으로 볼 수 있습니다. 현재 서울 오피스 시장은 '0%'에 가까운 공실률을 기록 중이며, MZ세대의 고용시장 유입으로 인해 오피스 면적이 부족한 상황입니다.

4. 한국 상업용 부동산 시장의 투자 매력

• 4-1. 한국 상업용 부동산 시장의 유망성

• JLL코리아의 이태호 대표는 한국 상업용 부동산 시장이 여전히 유망하다고 평가하였습니다. 이 대표는 미국 금리 인하 예정으로 상업용 부동산 시장이 수혜를 받을 것으로 전망하며, 해외 기관이 아시아 지역 투자를 고려할 때 한국이 1순위로 고려된다고 언급했습니다.

• 4-2. MZ세대의 고용시장 유입과 오피스 면적 부족

• 현재 한국 오피스 시장은 0%에 가까운 공실률을 기록 중이며, MZ세대의 고용시장 유입으로 인해 오피스 면적이 부족한 상황입니다. 물류센터 시장은 공급 과잉을 겪었으나, 올해 신규 착공이 7개에 불과해 안정화 단계로 진입 중입니다. 특히, 공유주거(Co-Living)와 같은 새로운 형태의 시장이 활성화되며, 투자 기회가 많아질 것으로 예상됩니다.

5. 해외 상업용 부동산 시장 동향

• 5-1. 미국 상업용 부동산 투자 실패 사례

• 국내 기관 투자자들의 미국 상업용 부동산 투자 실패가 언론의 집중 조명을 받고 있습니다. 특히, 블룸버그 통신에 따르면 이지스자산운용은 뉴욕 맨해튼 타임스퀘어 인근의 '1551 브로드웨이' 오피스에 투자했으나, 고금리와 팬데믹 이후 재택근무의 확산으로 인해 사무용 건물의 공실률이 상승하면서 큰 손실을 겪었습니다. 이지스자산운용은 후순위 채권을 매각하여 투자비 회수액이 원금의 30% 미만으로 감소했습니다. 비슷한 사례로 현대자산운용의 '280 파크 애비뉴' 메자닌 대출은 원금의 반값에 처분되었습니다. 이와 같은 문제는 미국 동부뿐만 아니라 서부에서도 발생하고 있으며, 예를 들어 메리츠대체투자운용은 로스앤젤레스에 위치한 가스 컴퍼니 타워에 메자닌 대출을 제공했으나 원금 회수가 어려운 상황입니다. 이에 따라 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)에 따르면, 2023년 2분기 미국에서 압류된 상업용 부동산의 규모는 205억5000만 달러로 직전 분기 대비 13% 증가했습니다. 이러한 상황으로 인해 국내 기관들은 미국 상업용 부동산 투자에서 발을 빼고 있는 실정입니다.

• 5-2. 팬데믹 이후 고금리와 공실률 상승

• 팬데믹 이후 미국 상업용 부동산 시장은 고금리와 사무실 공실률 상승으로 어려움을 겪고 있습니다. 공실률이 증가하면서 기업들이 사무실 공간을 줄이는 경향을 보이고 있으며, 이는 상업용 부동산의 투자 매력을 감소시키고 있습니다. 고금리는 투자자들에게 더욱 부담을 주어, 상업용 부동산 시장에 대한 신뢰가 하락하는 결과를 초래했습니다. 이로 인해 많은 국내 기관 투자자들이 미국 시장에서 철수하게 되는 경향을 보이고 있습니다.

6. 하노이 상업용 부동산 임대료 상승

• 6-1. 하노이 상업용 부동산 임대료 상승 원인

• 하노이시 상업용 부동산의 임대료가 글로벌 명품 브랜드의 수요 증가로 인해 두 자릿수 상승률을 기록하였습니다. CBRE에 따르면, 2024년 상반기 하노이 도심지 소매공간의 월평균 임대료는 ㎡당 180달러로 전년 동기 대비 11% 상승하였습니다. 임대료 상승의 주요 원인은 상업용 부동산 공급의 제한성과 글로벌 브랜드의 높은 임차 수요가 작용한 것으로 분석됩니다. 상반기 하노이시에 공급된 상업용 부동산은 하동군(Ha Dong) 일대 1만㎡ 규모의 1개 프로젝트가 유일하였습니다. 또한, 세빌스에 따르면 롯데센터하노이에 입점 중인 일본계 레스토랑 체인 피자포피스(Pizza 4P's)가 매장 확대를 위해 추가 공간을 임차했으며, 일본계 규시게(Gyu Shige)가 하노이 첫 매장을 개설하기 위해 동다군(Dong Da)에서 상가 임대차계약을 체결하였습니다. 한편, 임대료 상승에도 불구하고 임대율은 점차 낮아지고 있으며, 2024년 2분기 하노이시 상가 임대율은 84%로 전년 동기 대비 2% 포인트 하락하였습니다.

• 6-2. 글로벌 명품 브랜드의 수요 증가

• 하노이 상업용 부동산 시장에서 글로벌 명품 브랜드의 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 수요는 하노이의 상업용 부동산 임대료 상승을 더욱 부추기는 요소로 작용하고 있습니다. 하노이시의 한 보고서에 따르면, 앞으로 2년 내에 서호군(Tay Ho)과 동다군, 호앙마이군(Hoang Mai) 지역에 복합쇼핑몰 6곳과 11층 높이의 소매시설이 들어설 것으로 전망되고 있습니다.

7. 의료 특화 상업용 부동산 서비스의 도입

• 7-1. CBRE 코리아의 메디컬 특화 서비스 런칭

• CBRE 코리아는 최근 메디컬 특화 상업용 부동산 리테일 서비스를 런칭하였습니다. 이 서비스는 K-뷰티 열풍과 함께 의료관광 수요가 증가하면서 국내 메디컬 시장이 주목받고 있는 상황을 반영한 것입니다. 보건복지부에 따르면 지난해 외국인 의료 환자는 60만5,768명으로 2022년 대비 2.4배 이상 증가하며, 2009년 이후 가장 많은 수치를 기록했습니다. CBRE 코리아는 기존 병원 전문 개인 중개인의 한계를 극복하고 보다 전문적이고 투명한 서비스를 제공하기 위해 메디컬 상업용 부동산 리테일 서비스를 도입하였습니다. 이 서비스는 기존 상권에 대한 풍부한 데이터와 글로벌 노하우를 바탕으로 명동, 강남, 홍대, 신사 등 전통적 상권에서 메디컬 상업용 부동산의 성장 가능성을 높일 것으로 기대됩니다. 또한, CBRE 코리아의 도후창 이사는 메디컬 상업용 부동산 리테일 전문가로, 지난 10여 년간 주요 메디컬 부동산에 대한 MD 전략, 키 테넌트 마케팅, 리스 자문 등을 성공적으로 수행한 경력을 가지고 있습니다.

• 7-2. 의료관광 시장 성장과 부동산 시장 변화

• 의료관광 시장의 성장에 따라 메디컬 상업용 부동산 시장에도 변화가 나타나고 있습니다. 2023년 한국을 방문한 베트남 의료관광객의 수가 전년도 대비 84% 증가하여 5,162명에 이르렀으며, 이는 일본, 중국, 미국, 태국, 싱가포르에 이어 여섯 번째로 많은 수치입니다. CBRE 코리아는 메디컬 특화 상업용 부동산 리테일 서비스를 제공하며 의료관광객의 수요를 타겟으로 한 시장 성장에 주력하고 있습니다. 강남구는 베트남 호치민에서 열린 메디팜 엑스포에 참가하여 의료관광 홍보관을 운영하며, 첨단 의료기술과 세계적 수준의 의료진을 바탕으로 한 '원스톱 컨시어지 서비스'와 '메디컬 강남' 플랫폼, '강남메디컬투어센터' 등을 홍보하여 많은 성과를 거두었습니다.

8. 부동산 투자와 융자의 중요성

• 8-1. 부동산 투자에서의 레버리지 효과

• 부동산 투자에서 레버리지 효과는 자주 논의되는 주요 장점 중 하나입니다. 레버리지를 통해 적은 자본으로도 큰 자산을 운용할 수 있으며, 이를 통해 충분한 수익을 창출할 수 있습니다. 예를 들어, 100만 달러에 건물을 구매할 때 구매자가 40만 달러를 다운페이먼트로 지불하고 나머지를 융자로 충당한다고 가정해 봅시다. 몇 년 뒤에 매각 금액이 150만 달러이며, 융자 잔액은 50만 달러라고 할 때, 순 매각 이익은 100만 달러가 됩니다. 초기 다운페이먼트 40만 달러로 60만 달러의 순이익을 창출한 셈이므로, 전체 투자 이익률은 150%에 달합니다. 이러한 높은 투자 이익률은 융자를 통한 레버리지 효과 덕분입니다.

• 8-2. 융자의 절차와 주의사항

• 많은 투자자들은 융자를 통해 부동산 투자의 레버리지 효과를 최대화하려 합니다. 하지만 융자 과정 또한 신중하게 접근해야 할 중요 사항입니다. 융자는 대개 기존에 거래하던 은행 또는 융자 기관을 통해 이루어지며, 융자 기관은 해당 부동산의 잠재적 수익성, 관리 상태 및 위치를 고려해 평가합니다. 시장 여건과 전망 또한 융자 승인 여부에 영향을 미칩니다. 이러한 복합적인 평가 요건을 충족하지 못하면 융자 승인에 실패할 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 융자를 소홀히 다루면 좋은 투자 기회를 놓칠 수 있다는 것입니다. 이러한 이유로, 상업용 부동산 구매 전 준비 과정을 철저히 하고, 여러 융자 기관을 비교해 최상의 조건을 제공하는 기관을 선택하는 것이 필요합니다. 전문가의 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 결론적으로, 융자는 부동산 투자의 핵심 요소 중 하나입니다. 융자를 통해 최소 자본으로 최대 수익을 창출할 수 있지만, 융자 절차를 소홀히 한다면 큰 리스크에 처할 수도 있습니다. 따라서 시장 상황에 대한 분석과 적합한 융자 기관 선택이 중요합니다.

결론

• 이 리포트는 코람코자산신탁과 CBRE 코리아 등의 활동을 통해 상업용 부동산 시장 내 주요 흐름과 변화를 분석하였습니다. 코람코자산신탁은 안정적인 신용 등급을 유지하면서 리츠 중심의 시장 지위를 확고히 한 반면, CBRE 코리아는 메디컬 특화 부동산 서비스 도입으로 새로운 시장 공략을 시도하고 있습니다. 하노이 상업용 부동산 시장은 수요 증가로 인해 임대료가 상승 중이며, 미국 시장에서는 팬데믹과 고금리로 인한 공실률 증가와 투자 실패가 문제로 대두되고 있습니다. 부동산 투자의 레버리지 효과는 높은 수익을 만들어 낼 수 있지만, 융자 과정에서 면밀한 주의와 시장 분석이 필수적입니다. 이러한 배경에서 상업용 부동산 시장은 지속적인 변화와 변수에 대응하며 발전할 것으로 예상되며, 본 리포트가 투자자들에게 전략적 인사이트를 제공하길 바랍니다.

용어집

• 코람코자산신탁 [회사]: 코람코자산신탁은 7년 연속으로 나이스신용평가에서 기업신용등급 ‘A, 안정적’을 유지하고 있습니다. 주로 리츠 부문에서 우수한 시장 지위를 가지고 있으며, 자본적정성이 크게 개선되었습니다. 최근에는 서울 오피스 빌딩 투자를 위한 5000억 원 규모의 블라인드 펀드를 조성하기도 했습니다.

• CBRE 코리아 [회사]: CBRE 코리아는 WELL 인증 골드 등급을 획득하였으며, 메디컬 특화 상업용 부동산 리테일 서비스를 런칭하였습니다. 이 회사는 글로벌 의료기관과의 협력을 기반으로 전문적인 부동산 서비스를 제공하고 있으며, 의료관광 시장의 성장에 맞춘 전략을 시행하고 있습니다.

• 하노이 상업용 부동산 [시장의 동향]: 베트남 하노이 시의 상업용 부동산 임대료는 글로벌 명품 브랜드의 수요 증가 및 공급 제한으로 인해 상승세를 보이고 있습니다. 특히 도심 소매공간의 임대료가 높게 평가되고 있습니다.

• 레버리지 효과 [금융 용어]: 부동산 투자에는 레버리지 효과가 중요한 요소로 작용합니다. 적절한 융자와 기관 선택을 통해 투자 수익률을 크게 높일 수 있으며, 이는 투자자의 신용과 철저한 시장 분석을 기반으로 이루어져야 합니다.

출처 문서

• 국내 및 해외 상업용 부동산 시장 분석 및 현재 동향go-public-report-ko-42ad5c36-8309-4a88-a16b-aa5dc2f14c40-0-0