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강남 재건축 경쟁: 시공사와 정책의 현주소

일반 리포트 2024년 10월 29일
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목차

  1. 요약
  2. 서울시 강남권 재건축 및 재개발 간담회
  3. 압구정 재건축 현황
  4. 한남4구역 재개발 사업
  5. 공사비 갈등 및 정부의 대응
  6. 건설사 간의 불법 수주 경쟁 우려
  7. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 서울 강남권의 압구정과 한남4구역을 중심으로 한 재건축 및 재개발 사업의 현황과 문제점을 분석합니다. 최근 서울시는 압구정 재건축과 한남4구역 재개발에 관한 주요 정책과 지원 방안을 발표하였으며, 이 구역들에서는 삼성물산과 현대건설의 치열한 시공사 수주 경쟁이 진행 중입니다. 삼성물산은 '래미안' 브랜드를, 현대건설은 '디에이치' 브랜드를 내세워 각각 경쟁하고 있으며, 이러한 경쟁은 투자자들의 큰 관심을 받고 있습니다. 또한, 이 리포트는 서울시의 사업기간 단축 및 환경영향평가 기준 완화 등의 제도 개선 방안을 통해 재개발 사업의 효율성을 높이는 방안에 대해 설명합니다. 그러나 건설사 간 불법 수주 경쟁과 공사비 갈등 등 여러 문제점도 여전히 남아 있음을 지적합니다. 한남4구역에서는 특히 높은 사업성을 바탕으로 한 치열한 경쟁이 예상됩니다.

2. 서울시 강남권 재건축 및 재개발 간담회

  • 2-1. 강남권역 9개 조합장과의 간담회 내용

  • 서울시는 최근 시청에서 유창수 행정2부시장 및 한병용 주택실장이 참석한 가운데 강남구 압구정2구역을 포함한 강남권역 9곳의 조합장들과 간담회를 개최하였습니다. 이 간담회에는 압구정2구역, 신반포2차, 방배5구역, 잠실미성크로바, 한강맨션, 신길2구역, 봉천14구역, 흑석11구역, 노량진4구역의 조합장이 참석하였습니다.

  • 2-2. 친환경 및 신재생에너지 기준 완화 논의

  • 조합은 간담회에서 건축물 디자인이 친환경 및 신재생에너지 기준 때문에 원래 의도한 방향과 어긋나는 사례가 빈번하다고 지적하였습니다. 따라서 이와 관련된 환경영향평가 기준 완화가 필요하다는 의견이 제기되었습니다. 또한, 감정평가가 필요한 인허가는 한 번의 감정평가로 통일해 불필요한 비용 낭비를 최소화할 필요성이 강조되었습니다.

  • 2-3. 사업기간 단축을 위한 제도 개선 방안

  • 사업 기간 단축에 대한 요구가 중요하다는 점이 여러 차례 언급되었습니다. 서울시는 정비계획의 '입안 제안 동의요건'을 토지 등 소유자의 60%에서 50%로 완화할 방침을 밝혔다. 이를 통해 조합의 사업 추진 속도가 빨라질 것으로 기대하고 있으며, 신속한 사업 진행을 위한 다양한 제도 지원 방안도 논의됩니다.

3. 압구정 재건축 현황

  • 3-1. 압구정 2~5구역 재건축 계획

  • 서울시는 최근 압구정 2구역부터 5구역까지 재건축 사업에 대한 본격적인 계획을 수립하였습니다. 전체 24개 단지가 6개 특별계획구역으로 나누어 진행되며, 각 구역은 다음과 같이 구성됩니다: 2구역은 현대 9·11·12차, 3구역은 현대 1~7차 및 현대 10·13·14차, 대림빌라트와 4구역은 현대8차 및 한양3·4·6차, 5구역은 한양 1·2차로 나뉘어 있습니다. 이 각 구역의 계획은 서울시의 신속통합기획을 바탕으로 하며, 조합원들의 의견을 수렴하여 정비계획 수립 과정이 진행되고 있습니다.

  • 3-2. 최고층수 및 가구 수 변동

  • 재건축에 따른 구조물은 최고층수가 높아질 것으로 예상되며, 구체적으로 3구역은 70층, 5810가구가 들어설 예정입니다. 2구역에서도 최고 70층, 2606가구로 계획되고 있으며, 4구역은 69층 이하, 1722가구로 구성될 것입니다. 5구역의 경우 재건축 이후 49층, 1540가구로 계획되고 있습니다. 이러한 변화들은 지역 내 주거환경의 질적 향상과 함께 강남구의 랜드마크 역할을 할 것으로 기대됩니다.

  • 3-3. 조합원들 간의 의견 수렴 및 향후 계획

  • 서울시는 압구정 재건축 사업의 빠른 진행을 위해 조합원들과의 지속적인 소통을 강화하고 있습니다. 조합원들은 환경영향평가 과정에서 건축물 디자인이 의도와 다르게 나오는 사례를 지적하며, 인허가와 관련하여 감정평가를 통일해 비용 절감을 요구하고 있습니다. 서울시는 정비사업 기간 단축을 위해 토지 소유자 동의 요건을 60%에서 50%로 완화하는 방안을 고려하고 있습니다. 또한, 조합원들의 의견이 반영된 정비계획이 결정되는 대로, 시공사 선정이 내년부터 이루어질 것으로 예상하고 있습니다.

4. 한남4구역 재개발 사업

  • 4-1. 한남4구역 재개발 시공사 수주 경쟁

  • 한남4구역 재개발 사업에서는 삼성물산과 현대건설이 시공권을 놓고 15년 만에 맞대결을 벌일 예정입니다. 이들 두 회사는 입찰참가확약서를 제출하였고, 본입찰은 다음 달 18일에 이루어질 것입니다. 삼성물산은 '래미안' 브랜드를 내세워 용산공원 주변에 래미안 타운을 만들겠다는 계획을 밝혔습니다. 현대건설은 하이엔드 브랜드 '디에이치'를 앞세워 한남3구역과 연계하여 디에이치 타운을 형성하고자 합니다. 이러한 경쟁은 한남4구역의 사업성이 좋다는 평가와 함께 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

  • 4-2. 삼성물산과 현대건설 간의 경쟁 구도

  • 삼성물산과 현대건설은 한남4구역에서의 경쟁으로 인해 각각 주택 브랜드와 전략을 통해 시장 진입을 강화하고 있습니다. 삼성물산은 래미안 첼리투스를 통해 이미 구축된 랜드마크를 활용하고 있으며, 현대건설은 자하 하디드 아키텍츠와의 협업을 통해 독창적인 건축 디자인을 제안하고 있습니다. 이러한 경쟁 구도는 한남4구역을 더욱 주목받는 지역으로 만들고 있으며, 두 회사 모두 수익성을 극대화하기 위한 노력을 기울이고 있습니다.

  • 4-3. 입찰 참여 및 사업성 분석

  • 한남4구역의 재개발 사업은 2331가구 규모로 탈바꿈할 예정이며, 사업비는 약 1조5723억원에 달하는 것으로 평가됩니다. 공사비는 3.3㎡당 940만원으로 책정되어 있으며, 이는 한남뉴타운 내에서 가장 높은 수치입니다. 일반분양 비율이 높아 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있으며, 인근 보광역 신설이 추진되고 있다는 점 역시 사업의 긍정적인 요소로 작용하고 있습니다. 그러나 한강 조망이 가능한 단지가 상대적으로 적기 때문에 경쟁이 치열한 상황입니다.

  • 4-4. "건설사 위법 그만!" 서울 각 지자체, 정비사업구역 점검 강화

  • 서울의 각 기초지방자치단체는 재개발 및 재건축 사업에서 발생하는 건설사간의 불법 수주 경쟁을 막기 위해 점검을 강화하고 있습니다. 강남구청은 압구정 재건축 시공사 선정에 대해 불공정 및 과열을 방지하기 위해 8개 대형 건설사와 협약을 체결하였습니다. 또한, 용산구에서도 한남4구역의 시공사 선정 과정에서 과열되지 않도록 철저한 관리 및 감독을 실시하고 있습니다. 이러한 움직임은 건설사들의 투명하고 공정한 시공사 선정 절차를 유지하기 위한 노력의 일환입니다.

5. 공사비 갈등 및 정부의 대응

  • 5-1. 공사비 상승과 갈등 사례

  • 최근 서울의 재정비 사업 현장에서는 시공사와 조합 간의 공사비 갈등으로 인해 공사가 중단되는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다. 예를 들어, 이촌동의 첫 리모델링 단지인 '이촌 르엘'은 시공사와 공사비 및 공사 기간을 놓고 갈등이 발생하여 공사가 중단될 위기에 처했습니다. 롯데건설이 공사비 인상과 공사 기간 연장을 요구하자 조합 측에서 반발하고 나섰습니다. 이와 유사하게, 방화뉴타운의 방화6구역에서도 공사비 인상 때문에 공사가 1년째 중단된 사례가 있는 반면, 장위4구역 재개발 사업에서도 시공사가 공사비 갈등으로 인해 중단 통보를 한 상황입니다. 지난 3년간 공사비는 30% 급등하였고, 한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 2020년 100에서 2023년 129.96으로 상승한 것으로 나타났습니다.

  • 5-2. 정부의 공사비 안정화 방안

  • 정부는 공사비 상승이 신규 물량 감소와 분양가 상승으로 이어진다고 판단하고, 최근 '공사비 안정화 방안'을 발표하였습니다. 이 방안은 자재 가격 수급 안정화를 주된 내용으로 하며, 2026년까지 자재비와 인건비를 포함한 3대 안정화 프로젝트를 통해 공사비 상승률을 연 2% 내외로 관리하겠다는 목표를 가지고 있습니다. 그러나 업계에서는 정부의 원인 규명이 부족하고, 특히 인건비 문제에 대한 대응이 빠져 있어 실효성이 떨어진다는 지적이 있습니다.

  • 5-3. 업계 반응 및 향후 전망

  • 건설업계는 정부의 공사비 안정화 방안에 대한 기대감이 낮은 상황입니다. 한 관계자는 '정부의 방안이 진작에 나왔어야 했다'며, 특히 인건비 상승에 대한 대책이 부족하다고 지적하였습니다. 실제로, 건설 일평균 임금은 2022년 상반기 23만1004원에서 올해 상반기 27만789원으로 상승했습니다. 또한, 제로에너지 건축물 인증 의무화가 확대될 예정인데, 이는 공사비 인상의 주된 원인으로 작용할 가능성이 높습니다. 이러한 상황이 지속된다면, 평당 공사비가 1000만원에 달할 것으로 예측되며, 이는 결국 공사비 상승분이 분양가에 그대로 반영될 가능성이 큽니다.

6. 건설사 간의 불법 수주 경쟁 우려

  • 6-1. 건설사들의 불법 수주 경쟁 사례

  • 서울 각 기초지방자치단체에서 재개발 및 재건축 등 정비사업 시공권 확보를 위한 건설사들의 불법 수주 경쟁에 대한 집중 점검 및 대책 마련이 이루어지고 있습니다. 최근 강남구청은 압구정 재건축 사업의 시공사 선정 과정에서 과열화 및 불법화 우려를 해소하기 위해 대형 건설사 8곳과 협약을 체결했습니다. 이 협약은 삼성물산, 현대건설, 대우건설, DL이엔씨, GS건설, 포스코이엔씨, 롯데건설, HDC현대산업개발 등 8개 건설사가 참여하였습니다. 이러한 대책은 공정하고 투명한 절차 아래 대규모 재건축 사업을 성공적으로 추진하기 위한 하나의 방안으로 여겨지고 있습니다. 그러나 한편으로는 삼성물산이 한남4구역에서 조합원들을 대상으로 한 불법적인 사찰과 감시 활동을 이어가고 있다는 의혹이 제기되면서 실질적인 불법 행위가 여전히 반복되고 있는 상황임을 드러내고 있습니다.

  • 6-2. 서울시의 점검 강화 대책

  • 서울시는 건설사들 간의 불법 홍보 및 수주 경쟁을 방지하기 위해 지속적으로 점검 및 대책 마련에 나서고 있습니다. 중구청은 신당10구역 재개발 사업과 관련하여 합동 점검반을 구성하고, 건설사들의 부정행위 발생 여부를 면밀히 조사하고 있습니다. 또한, 용산구는 한남4구역 재개발 수주전이 과열되지 않도록 관리 및 감독을 강화하며, 조합 측에 관련 법령 위반이 발생하지 않도록 철저한 관리 요청을 하였습니다. 이와 같이 서울시는 건설사들의 무분별한 경쟁으로 인해 조합원들이 피해를 보지 않도록 감시 기능을 강화하고 있습니다.

  • 6-3. 조합원들의 반응 및 요구

  • 조합원들은 삼성물산의 불법 사찰 및 해킹 의혹에 대해 심각하게 받아들이고 있으며, 국토교통부와 서울시의 적극적인 조사를 촉구하고 있습니다. 조합원들은 이번 사건으로 인해 대규모 재개발 과정에서의 공정성이 심각하게 훼손되었다고 주장하고 있으며, 삼성물산의 불법 행위가 철저히 밝혀져야 한다고 목소리를 높이고 있습니다. 최근에는 조합원 중 한 명이 삼성물산의 불법 행위를 신고하기 위해 사실 확인서를 제출할 계획이라고 밝혔습니다. 또한, 일부 재건축 전문가는 삼성그룹이 윤리적 경영을 강조하는만큼, 실제 행동 변화가 필요하다고 지적하고, 그룹 차원에서 보다 책임 있는 경영을 실천해야 한다고 요구하고 있습니다.

결론

  • 서울 강남권 재건축 및 재개발 사업은 조합원들과 건설사 간의 의사소통과 협력이 중요한 변수로 작용하고 있습니다. 리포트에서 강조된 압구정과 한남4구역 사례는 삼성물산과 현대건설 간의 경쟁 심화와 불법 수주 경쟁에 대한 우려를 보여주며, 이는 조합원들의 이해관계와 직결되어 있습니다. 서울시와 정부의 공사비 안정화 방안은 일정부분 갈등 해소에 기여할 수 있을 것으로 예상되나, 여전히 인건비와 같은 부분에서의 한계가 존재합니다. 또한, 재개발 사업의 효율성을 높이기 위해서는 서울시의 지속적인 점검과 부정행위 방지 대책 강화가 필요합니다. 나아가 조합원들의 요구사항 반영과 지속적인 정책적 지원을 통해 보다 투명하고 공정한 재개발 환경을 조성함으로써, 향후 강남권이 더욱 발전된 주거 환경을 제공할 수 있을 것입니다. 이러한 변화는 서울시의 도시재생 전략과 맞물려 강남구의 랜드마크 역할 강화에도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

용어집

  • 압구정 [재개발 구역]: 서울 강남구에 위치한 압구정은 재개발이 활발히 진행되는 지역으로, 특히 고급 주택 단지로 유명하다. 최근에는 압구정 2~5구역에서의 재건축 사업이 주목받고 있다.
  • 한남4구역 [재개발 구역]: 서울 용산구에 위치한 한남4구역은 재개발 사업이 진행 중이며, 삼성물산과 현대건설 간의 시공사 수주 경쟁이 치열한 상황이다.
  • 삼성물산 [건설사]: 삼성물산은 대한민국의 대형 건설사로, 최근 강남권 재개발 및 재건축 사업에서 활발하게 수주 활동을 전개하고 있다.
  • 현대건설 [건설사]: 현대건설은 대한민국의 주요 건설사 중 하나로, 최근 한남4구역 및 압구정 재건축 사업에서 경쟁하고 있다.

출처 문서