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산본신도시 발전과 주택공급 확대 계획

일반 리포트 2024년 10월 29일
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목차

  1. 요약
  2. 산본신도시 정비계획 개요
  3. 주요 용적률 및 주택 공급 계획
  4. 주민공람 및 주민 의견 수렴
  5. 공공기여 비율 및 조례 통과
  6. 1기 신도시 재건축 및 시장 반응
  7. 향후 계획 및 기대 효과
  8. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 경기도 군포시 내에 위치한 산본신도시의 재정비 계획과 추가 주택 공급 방안을 다루고 있습니다. 산본신도시는 1990년대 구축된 1기 신도시로, 노후 건축물과 주거 환경의 개선이 필요합니다. 리포트에서는 산본신도시의 기준 용적률을 기존 207%에서 330%로 상향 조정하고, 1만6000가구의 새로운 주택을 추가 공급할 계획에 대해 설명합니다. 이러한 계획은 주민의 의견 수렴과 함께 공공기여 비율 설정을 통해 사업성을 극대화하는 방향으로 진행됩니다. 또한, 군포시는 '스마트 모빌리티 도시'와 '지속 가능한 생태 도시'라는 목표를 설정하여 주민 삶의 질을 향상시키고, 도시의 자족 기능을 강화하려 합니다.

2. 산본신도시 정비계획 개요

  • 2-1. 군포시 산본신도시 정비기본계획(안) 발표

  • 군포시는 2022년부터 노후계획도시 정비지원특별법 및 국토교통부의 노후계획도시 정비 기본 방침(안)에 따라 산본신도시 정비기본계획(안)을 주민공람을 통해 발표하였습니다. 정비사업 추진의 기반을 마련하기 위해 국토교통부, 지자체, 국토연구원 등과 협업하여 개발된 이 계획은 에너지경제신문의 강근주 기자에 의해 보도되었습니다. 이 정비기본계획은 ‘양질의 주거공간과 자족 인프라 확충으로 재창조되는 RISE-UP 산본’을 비전으로 삼고 있으며, ‘생활밀착형 N분 도시’, ‘동반성장 자족도시’, ‘스마트 모빌리티 도시’, ‘지속 가능한 생태도시’ 등 4가지 목표를 설정하였습니다. 또한, 필수 기반시설인 상하수도, 공원, 학교 등을 고려하여 기준용적률을 330%로 제시하였습니다. 이는 기존 산본신도시의 평균 용적률인 207%에서 상향 조정된 값입니다.

  • 2-2. 정비사업 비전 및 목표 설정

  • 정비사업의 비전인 ‘양질의 주거공간과 자족 인프라 확충으로 재창조되는 RISE-UP 산본’은 산본신도시의 모든 개발과 정책 추진이 거듭날 것이라는 약속을 내포하고 있습니다. 이 비전 아래 설정된 4대 목표는 각각 ‘생활밀착형 N분 도시’, ‘동반성장 자족도시’, ‘스마트 모빌리티 도시’, ‘지속 가능한 생태도시’로, 이 목표 달성을 위한 구체적인 방안이 논의되고 있습니다. 예를 들어, 군포시는 주민공람에 앞서 주민설명회를 개최하여 정비기본계획(안) 및 선도지구에 대한 의견을 수렴하고 있으며, 공공기여 비율에 대한 기준도 제시했습니다. 이는 군포시 노후계획도시 정비지원조례에 따라 진행되는 절차로, 향후 관련 기관과의 협의, 시의회 의견 청취 및 지방위원회 심의 등을 통해 최종 계획이 수립될 예정입니다.

3. 주요 용적률 및 주택 공급 계획

  • 3-1. 군포시 산본신도시 기준 용적률 330%로 상향

  • 군포시의 산본신도시는 최근 정비기본계획 발표에 따라 기준 용적률을 기존 207%에서 330%로 상향 조정하였습니다. 이 조정은 군포시가 추진하는 노후계획도시 정비사업의 일환으로, 양질의 주거공간과 자족 인프라 확충을 목표로 하고 있습니다. 군포시는 ‘스마트 모빌리티 도시’와 ‘지속 가능한 생태 도시’를 비전으로 설정하고, 필수 기반 시설을 고려한 용적률을 제시하였습니다.

  • 3-2. 추가 1만6000가구 공급 계획

  • 군포시는 산본신도시에 추가로 1만6000가구를 공급할 계획입니다. 이는 주민공람과 설명회를 통해 주민들의 의견을 수렴한 후, 정비사업 진행을 위한 법적 절차를 마련하기 위한 것입니다. 군포시는 2022년부터 국토교통부 및 관련 기관과 협력하여 정비기본계획 수립 작업을 진행하고 있으며, 올해 말까지 경기도의 승인을 받을 계획입니다.

4. 주민공람 및 주민 의견 수렴

  • 4-1. 주민공람 실시 및 일정

  • 군포시는 2022년부터 노후계획도시정비 및 지원에 관한 특별법 및 국토교통부의 노후계획도시정비기본방침(안)에 따라 산본신도시 정비기본계획(안)에 대한 주민공람을 실시하였습니다. 이번 주민공람은 산본신도시 정비기본계획(안)에 대한 주민의 의견을 청취하기 위한 법정 절차로, 8월 14일부터 9월 4일까지 군포시청 제3기록관(5층)에서 공람도서를 열람할 수 있으며, 토요일 및 공휴일을 제외한 일자에 가능합니다. 군포시는 주민공람에 앞서 7월 10일에 산본신도시 정비기본계획(안) 및 선도지구 선정에 대한 주민설명회를 개최하였고, 7월 11일에는 공공기여 비율 관련 조례를 입법 예고하였습니다.

  • 4-2. 주민 반응 및 의견 수렴 현황

  • 주민공람을 통해 군포시는 주민의 다양한 의견을 수렴하고 있으며, 주민들이 제기한 의견은 향후 정비사업 추진에 반영될 예정입니다. 주민공람 과정에서 제시된 공공기여 비율은 1구간 10%, 2구간 41%로 설정되었으며, 이는 「군포시 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 조례」를 통해 조정될 것입니다. 군포시는 이러한 의견 수렴을 통해 산본신도시에 대한 주민들의 기대를 반영하고, 주민의 생활환경 개선과 지역 성장에 기여하고자 하고 있습니다.

5. 공공기여 비율 및 조례 통과

  • 5-1. 군포시 공공기여 비율 설정

  • 군포시 산본신도시의 공공기여 비율은 구간별 최소 수준으로 정해졌습니다. 1구간의 경우 공공기여 비율은 10%로 설정되었고, 2구간은 41%로 정해졌습니다. 이는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법의 규정에 따라 지방자치단체가 조례로 정하도록 하는 사항이며, 군포시는 다른 1기 신도시보다 재정비 사업성이 비교적 낮을 것으로 예상하여 사업성을 높이기 위해 공공기여 비율을 낮게 조정했다는 설명이 있습니다. 현재 설정된 공공기여 비율은 전국의 재정비 사업 신도시 중 가장 낮은 수준으로 확인되었습니다.

  • 5-2. 조례안 통과 및 사업성 향상 방안

  • 군포시의회 산업건설위원회는 산본신도시 재정비를 위한 '군포시 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 조례안'을 지난 4일 원안 가결하였습니다. 이 조례는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에 따라 산본신도시 재정비에 필요한 사항들을 규정하고, 부시장이 총괄하는 시 노후계획도시 정비위원회를 운영하며 별도의 정비지원기구와 특별회계를 설치할 수 있도록 하는 내용이 포함되어 있습니다. 조례안 통과에 대해 심의위원들은 재정비 사업성이 언급되며, 시에서 사업의 성공 가능성 및 적정성을 면밀히 평가해야 한다고 주장하는 의견이 제기되기도 하였습니다.

6. 1기 신도시 재건축 및 시장 반응

  • 6-1. 재건축 기대감 및 집값 동향

  • 1기 신도시인 산본·중동·일산 일대의 집값이 재건축 이슈에도 불구하고 주춤하고 있는 상황입니다. 이전에 재건축 공약이 발표되었을 당시에는 기대감으로 인해 집값이 상승세를 보였으나, 현재는 분담금 부담 등의 문제로 재건축에 대한 수요가 줄어드는 추세입니다. 예를 들어, 군포시 금정동의 '충무주공 2단지'의 전용면적 44㎡는 최근 3억1000만원에 거래되었으며, 이는 2021년 10월의 4억7750만원보다 35% 이상 하락한 수치입니다. 또한, 중동의 '은하마을주공2단지' 전용 47㎡는 3억8650만원에 거래되었으며, 이는 2022년 5월에 기록된 5억500만원보다 약 24% 하락한 것입니다. 일산동구 '강촌마을' 154㎡는 8억6000만원에 거래되어, 3년 전의 최고가인 11억9000만원과 비교해 3억3000만원이 감소했습니다. 이러한 집값 하락은 추가 분담금 부담이 크게 작용한 것으로 보이며, 현재 전국적으로 재건축 사업장의 공사비와 금융비용이 증가하면서 추가 분담금도 높아지고 있습니다.

  • 6-2. 기타 1기 신도시와의 비교

  • 1기 신도시 지역들은 재건축 기대감이 관리되고 있음에도 불구하고, 집값 상승세가 지속되지 않고 있습니다. 군포시 산본 외에도 중동과 일산 지역에서도 비슷한 현상이 관찰되고 있습니다. 예를 들어, 부천시 중동신도시는 재건축 기준 용적률이 350%로 설정되었으며, 이로 인해 2만4000가구가 추가 공급될 예정입니다. 군포시는 기준 용적률이 330%로 조정되어 1만6000가구의 추가 공급 계획이 있습니다. 반면, 과거에 비해 집값이 낮아져 있으며, 이로 인해 분양가 상승에 한계가 있는 상황입니다. 특히, 1기 신도시 내에서 장기 거주한 고령층은 추가 분담금을 감당하는 데 어려움을 겪고 있어 재건축에 대한 수요가 줄어들고 있다는 분석이 제기되고 있습니다.

7. 향후 계획 및 기대 효과

  • 7-1. 정비사업의 추진 방향

  • 군포시 산본신도시는 정부의 주택 공급 확대 방안에 따라 정비사업이 본격적으로 추진되고 있습니다. 1기 신도시는 1990년대 대규모로 주택을 공급하여 국민의 주거 안정을 도모했으나, 현재는 노후화가 진행되어 도시 기능이 상당히 저하된 상태입니다. 이에 따라, 정부는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법을 통해 1기 신도시 정비사업의 속도를 높이고 있습니다. 최근 군포시는 산본의 기준 용적률을 330%로 상향 조정하였고, 이를 통해 약 1만6천가구의 추가 주택을 공급할 계획을 세웠습니다. 향후 2027년까지 첫 착공에 들어가겠다는 목표를 가지고 있으며, 계획된 정비사업을 통해 주민 의견을 수렴하고 공공기여 비율을 조정하여 사업성을 극대화할 예정입니다.

  • 7-2. 주택 공급 확대에 따른 기대 효과

  • 1기 신도시 정비사업에 따른 추가 주택 공급은 지역 주택 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 군포시는 표준 용적률 상향 조정으로 4만2천가구에서 5만8천가구로의 증가를 목표로 하고 있으며, 총 10만가구 이상의 추가 공급 기반을 마련할 계획입니다. 이는 지역 경제 활성화에도 기여할 것이며, 주민의 주거환경 개선을 통해 삶의 질 향상에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다. 또한, 정부는 재건축 및 재개발을 통해 지역 내 주택가치 상승을 유도하고 있으며, 이에 따른 시민의 주택 안정성 확보에 기여할 것으로 기대됩니다.

결론

  • 군포시 산본신도시는 기준 용적률을 크게 상향하고, 대규모 주택 공급을 통해 재정비에 박차를 가하고 있습니다. 이러한 계획은 주민 의견을 적극 반영하고 공공기여 비율을 낮춤으로써, 사업의 현실성을 높이고 지역 발전에 기여할 전망입니다. 군포시는 이러한 교두보를 통해 '주택 공급의 메카'로 떠오를 가능성이 높으며, 지속 가능한 도시로의 발전을 도모하고 있습니다. 그러나 높은 사업성 기대에도 불구하고 분담금 문제와 같은 도전 과제가 남아있으며, 이는 주민 참여 증가와 세부 계획 조정으로 개선될 필요가 있습니다. 산본신도시의 미래는 보다 살기 좋은 환경 조성과 지역 경제 활성화에 달려 있으며, 이러한 변화를 통해 군포시는 보다 매력적인 주거지로 거듭날 수 있을 것입니다.

용어집

  • 산본신도시 [신도시]: 산본신도시는 경기도 군포시에 위치한 1기 신도시로, 노후화된 주거환경을 개선하고 주택 공급을 확대하기 위해 정비사업을 추진하고 있습니다. 이 지역은 고밀 개발을 통해 주거 공간을 재창조하고, 주민들의 생활 여건을 개선하는 데 중점을 두고 있습니다.
  • 군포시 [지자체]: 군포시는 경기도에 위치한 도시로, 산본신도시를 포함한 여러 주거 단지를 관리하고 있습니다. 최근에는 노후계획도시 정비사업을 통해 지역의 주거 환경을 개선하고 지속 가능한 도시 발전을 도모하고 있습니다.

출처 문서