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압구정 재건축이 부동산 시장에 미치는 영향

일일 보고서 2024년 10월 16일
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목차

  1. 요약
  2. 서울시의 재건축 정책 변화
  3. 압구정 재건축 진행 현황
  4. 강남권역 부동산 시장의 변화
  5. 환경영향평가와 규제 완화
  6. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 서울 강남구 압구정동 아파트의 재건축 과정과 이로 인한 부동산 시장 변화를 분석합니다. 주된 초점은 환경영향평가 완화 및 정비사업 간소화 등 서울시의 정책 변화를 포함한 다양한 요인들이 어떻게 시장에 영향을 미치는지에 있습니다. 이번 재건축은 신속통합기획 제도를 통해 추진되고 있으며, 다양한 경쟁과 시장 고급화를 촉진할 것으로 예상됩니다. 주요 발견으로는, 정책 변화로 인한 아파트 매매 증가, 주민과 건설사 사이의 협력 증대, 그리고 지역 경제에 미치는 긍정적인 영향이 있습니다. 이를 통해 독자들은 압구정 재건축의 사회적, 경제적 중요성을 더 깊이 이해할 수 있을 것입니다.

2. 서울시의 재건축 정책 변화

  • 2-1. 정비사업의 입안 제안 동의율 완화

  • 서울시는 재건축 정비사업의 입안 제안 동의 요건을 현행 60%에서 50%로 완화할 예정입니다. 이를 통해 주택 공급을 확대하고 재건축 사업을 신속하게 추진할 수 있도록 제도 개선을 추진하고 있습니다. 이 조치는 앞으로 주민 절반의 동의만으로 관할 구청에 정비계획 입안을 제안할 수 있다는 의미로, 이는 강남구 수서동 및 노원구 상계동의 노후 단지들이 빠르게 재건축할 수 있는 기반을 마련할 것입니다. 서울시는 이러한 조치가 내년부터 시행될 것으로 기대하고 있으며, 2030년까지 재건축이 가능한 단지가 총 875곳에 이를 것으로 전망하고 있습니다.

  • 2-2. 신속통합기획 제도 도입

  • 서울시는 재건축과 재개발을 원활하게 추진하기 위해 신속통합기획 제도를 도입할 계획입니다. 이는 기존의 복잡한 절차를 간소화하여 재건축 사업의 효율성을 높이는 것을 목표로 하고 있습니다. 특히, 서울시는 재건축을 준비하는 단지에서 빠른 시일 내에 정비계획을 수립하고 진행할 수 있도록 다양한 제도적인 지원을 아끼지 않을 예정입니다. 이 제도가 시행되면 재건축이 필요한 다양한 지역에서 긍정적인 변화가 일어날 것으로 예상되며, 주민들의 주거환경 개선에 기여할 것입니다.

3. 압구정 재건축 진행 현황

  • 3-1. 압구정 2, 3, 4, 5구역의 재건축 계획

  • 압구정 재건축 사업은 올해 하반기부터 본격화되고 있습니다. 서울시는 지난해 압구정 2~5구역에 대해 신속통합기획을 확정하였으며, 각 구역에 대한 정비계획 수립이 진행되고 있습니다. 압구정2구역의 경우, 최고 70층 규모로 2606가구를 재건축하는 계획이 있으며, 현재 강남구 의회의 의견청취 절차를 통과한 상태입니다. 압구정3구역은 가장 규모가 크고 중심부에 위치하여, 재건축 후 5810가구가 계획되어 있습니다. 또한 이 구역은 서울시 신속통합기획 자문회의와 주민공람 등을 거쳐 정비계획 최종 고시를 앞두고 있습니다. 압구정4구역은 최고 69층의 1722가구 규모로, 정비계획 입안 절차를 진행 중입니다. 마지막으로 압구정5구역은 정비계획 변경안을 제출한 상태로, 49층 규모로 1540가구를 재건축할 계획입니다. 이야기를 종합하면, 압구정의 재건축은 초고층 개발을 지향하고 있으며, 서울시의 정책 변화와 맞물려 진행되고 있습니다.

  • 3-2. 주요 건설사들의 경쟁

  • 압구정 재건축 사업은 여러 건설사들 간의 치열한 수주 경쟁이 예상되고 있습니다. 3구역의 경우, 삼성물산, 현대건설, HDC현대산업개발 간의 경쟁이 주목 받고 있으며, 이들 건설사들은 각각 압구정 단지에 대한 전단팀을 꾸리고 수주전 준비에 전념하고 있습니다. 현대건설은 지난 5년간 정비수주 1위 자리를 차지하고 있으며, 압구정 재건축에 참여하겠다는 의지를 보이고 있습니다. 압구정4구역 역시 정비계획 변경안을 주민에게 공개하고 의견 수렴중이며, 향후 시공사 선정에 나설 예정입니다. 또한, 강남구는 과열 방지를 위한 선제적 조치를 취하고, 대형 건설사들 간의 상생 협약을 체결하여 정비사업의 공정성과 질서를 유지하고자 하고 있습니다.

4. 강남권역 부동산 시장의 변화

  • 4-1. 서울 아파트 시장의 고급화

  • 최근 서울 아파트 시장에서는 50억 원 이상의 고가 아파트 거래가 증가하고 있으며, 2024년 9월 20일 기준으로 서울 아파트 거래량은 4만649건으로, 지난해 전체 거래량보다 6600여 건이 많은 수치입니다. 이 중 50억 원 이상 거래된 아파트는 247채로, 이는 지난 10년 내 가장 많은 수치입니다. 특히 용산구의 한남동에 위치한 '나인원 한남' 아파트는 220억 원에 거래되었으며, 이는 이전 동 가격인 84억 원과 비교해 약 2.5배 상승한 결과입니다. 이러한 고가 아파트 거래의 증가는 공급 부족에 대한 불안감과 금리 인하 기대에 따른 매수 심리 자극 등 다양한 요인으로 설명됩니다. 또한, 서울 광진구에 있는 '포제스 한강'과 같은 고가 아파트의 분양 성공 또한 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

  • 4-2. 재건축으로 인한 시세 변동

  • 서울시는 강남권역 내 9곳의 조합장들과 간담회를 개최하여 재건축 사업의 신속한 추진 방안을 논의하고 있습니다. 이 회의에서는 친구환경·신재생에너지와 관련된 환경영향평가 기준 완화, 감정평가 비효율성 감축 등의 제도 개선 요구가 강조되었습니다. 특히, 재건축을 준비하는 단지에서는 신속하게 정비계획을 입안 제안할 수 있도록 동의 요건을 현행 60%에서 50%로 완화하는 방안이 논의되었습니다. 이러한 정책 변화는 압구정지구 등 강남권역 내 재건축 사업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이며, 이는 아파트 매매량에 영향을 미치고 시장의 전반적인 시세 변동을 초래할 것입니다.

5. 환경영향평가와 규제 완화

  • 5-1. 환경영향평가 기준 완화

  • 서울시는 최근 강남구 압구정2구역 등 강남권역 9곳 조합장과 간담회를 개최하였습니다. 이 자리에서 조합원들은 친환경 및 신재생에너지와 관련한 환경영향평가 기준으로 인해 건축물 디자인이 원래 의도한 방향과 차이 나는 경우가 많다는 문제를 제기하였습니다. 조합은 이러한 기준이 설계 및 건축에 실질적으로 영향을 미치고 있으므로, 환경영향평가 기준의 완화가 필요하다는 의견을 제시하였습니다.

  • 5-2. 감정평가 비용 절감

  • 조합들은 감정평가에 소요되는 비용을 줄일 필요성이 있다고 강조하였습니다. 인허가 과정에서 필요로 하는 감정평가를 한 번의 감정평가로 통합함으로써, 불필요한 비용 낭비를 최소화할 수 있는 방안을 제안하였습니다. 서울시에서는 이러한 의견을 바탕으로 감정평가 관련 절차를 개선하고, 법령 개정이 필요한 부분은 중앙정부와의 지속적인 소통을 통해 정비해 나갈 계획이라고 밝혔습니다.

6. 결론

  • 압구정 재건축은 신속통합기획 제도와 같은 서울시의 정책 변화에 기반하여 부동산 시장에 효과적인 변화를 가져오고 있습니다. 특히, 아파트 매매량 증가와 고급화된 주거 환경으로 지역 경제 활성화에 중요한 기여를 할 것으로 기대됩니다. 주요 발견 중 하나는 이러한 정책 변화가 시장 전반에 긍정적인 영향을 미치지만, 환경영향평가와 감정평가와 같은 절차적 문제는 여전히 해결이 필요하다는 점입니다. 따라서 장기적으로는 이러한 문제점들을 해결하며 서울시 전역의 주거 정책 방향이 잘 설정되고, 경제적 발전을 계속 이어 나가는 데 중요한 의미를 가집니다. 압구정 재건축과 같은 프로젝트는 향후 서울 전체의 도시 발전 및 주거 질 개선에 실질적으로 기여할 수 있을 것으로 보입니다.

7. 용어집

  • 7-1. 압구정 재건축 [이슈]

  • 압구정 재건축은 서울 강남구의 대표적인 아파트 재건축 프로젝트입니다. 70층 이상의 고층 건물로 재탄생하며, 이는 지역 부동산 시장의 고급화를 촉진합니다.

  • 7-2. 신속통합기획 제도 [정책]

  • 서울시가 도입한 새로운 정비사업 추진 법안으로, 사업 기간을 단축하고 정비사업의 효율성을 높이기 위해 제안된 제도입니다. 이로 인해 정비사업의 투명성과 속도는 한층 개선될 것입니다.

8. 출처 문서