제주도 경매시장, 왜 침체되고 있나?

1. 요약

• 이 리포트는 제주도 부동산 경매시장의 최근 동향을 분석하고, 투자 가치가 있는 매물을 제안합니다. 최근 제주도의 경매시장은 매물의 증가에도 불구하고 낙찰률과 낙찰가율이 하락하는 추세입니다. 특히, 아파트 매물은 2020년 이후 최저 낙찰가율을 기록하고 있으나 투자 기회는 여전히 존재합니다. 예를 들어 제주 연동 제원아파트와 제주 연동 굿윌카운티는 각각 감정가 대비 63.6%와 72.7%에 낙찰되었으며, 해안가 인근 토지도 높은 입찰 경쟁을 보이며 주목받고 있습니다. 이는 경매시장을 통한 투자에 가능성이 있음을 시사합니다.

2. 제주도 경매시장 현황

• 2-1. 매물 증가 요인

• 제주도 부동산 경매에서 매물은 지속적으로 증가하고 있으며, 이는 대출 규제와 높은 금리가 주요 원인으로 분석되고 있습니다. 대출 규제가 강화되고 금리가 높은 상황에서 많은 매물들이 경매시장으로 넘어오고 있는 것으로 나타났습니다. 이에 따라 매물 수가 증가하고 있는 상황입니다.

• 2-2. 낙찰률 및 낙찰가율 변화

• 제주도 아파트 경매시장에서 낙찰률은 지난달 4.3%로 떨어지며 역대 최저치를 기록하였습니다. 이는 매물은 증가하고 있지만, 낙찰받으려는 수요자가 줄어들고 있음을 의미합니다. 또한 아파트 낙찰가율은 69.5%로, 2020년 7월 이후 최저치를 기록하며 전달보다 5% 포인트 이상 하락하였습니다. 이러한 변화는 제주 부동산 시장의 침체가 가속화되고 있다는 것을 반영하고 있습니다.

3. 주거시설 및 상업시설 경매 동향

• 3-1. 주거시설 경매 진행 건수 및 낙찰률

• 최근 제주 지역의 주거시설 경매 진행 건수는 2024년 8월 기준으로 총 146건이 진행되었습니다. 이 중 67건이 낙찰되어 낙찰률은 45.9%로 나타났으며, 낙찰가율은 58.3%에 이릅니다. 이는 제주 지역의 부동산 경매 시장에서 주거시설의 수요가 여전히 존재하지만, 낮은 낙찰률과 낙찰가율은 투자자들의 신뢰도 저하를 반영하고 있습니다.

• 3-2. 상업시설 경매 진행 건수 및 낙찰률

• 제주 지역의 상업시설 경매 진행 건수는 2024년 8월에 총 156건이 이루어졌습니다. 이 중 31건이 낙찰되어 낙찰률은 19.9%로 나타났으며, 낙찰가율은 51.6%를 기록하였습니다. 상업시설의 낮은 낙찰률과 낙찰가율은 고령화와 인구 유출 등 제주도 경제의 전반적인 침체가 영향을 미치고 있는 것으로 보입니다.

4. 제주도 인구와 부동산 수요 변화

• 4-1. 인구 유출 현상

• 제주도의 인구가 지속적으로 유출되고 있습니다. 지난해 1월부터 전출 인구가 전입 인구를 초과하였으며, 이는 2009년 이후 처음 발생한 인구 순 유출을 나타냅니다. 제주도의 청년층과 장년층이 농어촌 지역을 떠나면서 고령화가 뚜렷해지고 있으며, 주민들은 ‘마을마다 10가구씩은 빈집이 있다고 보면 될 것 같다’는 의견을 제시하고 있습니다.

• 4-2. 부동산 시장 침체의 영향

• 제주도 부동산 시장은 현재 미분양, 공실, 빈집의 삼중고를 겪고 있습니다. 2023년 정부의 빈집 실태 조사에서는 제주 지역의 빈집이 최소 1257가구로 조사되었으며, 도에서 추정하는 빈집은 3500가구에 이릅니다. 빈집이 증가하는 이유는 제주도 인구 유출과 더불어 한때 인기 있었던 매물들이 더 이상 수요가 없게 되면서 발생하고 있습니다. 특히, 리모델링 용도로 인기 있던 단독주택과 농어촌 주택의 수요도 줄어든 상황입니다. 또한, 경매 건수는 지난해 12월부터 100건 이상으로 증가하였고, 4월에는 165건으로 늘어났습니다.

5. 추천 매물 분석

• 5-1. 제주 연동 제원아파트

• 제주 연동 제원아파트는 최근 경매에서 14명이 응찰하여 감정가의 63.6%인 3억1240만원에 낙찰되었습니다. 경매의 낙찰가율은 69.5%로, 2020년 7월(63.5%) 이후 4년 1개월 만에 최저점을 기록하였습니다.

• 5-2. 제주 연동 굿윌카운티

• 제주 연동 굿윌카운티는 11명이 응찰하여 감정가의 72.7%인 3억2000만원에 낙찰되었습니다. 이 역시 아파트 경매에서의 낮은 낙찰가율을 보여주며, 전반적인 제주도 아파트 시장의 침체 반영으로 해석될 수 있습니다.

• 5-3. 해안가 인근 토지

• 해안가 인근의 토지는 경매 물건으로 등장 시 입찰자가 몰리고, 지난 주 제주지법에서 진행된 한 임야 경매에서는 수십 명의 입찰자가 몰렸습니다. 이 지역 임야는 바다 조망이 가능한 입지여서 더 많은 관심을 받고 있으며, 낙찰가는 감정가 대비 높은 비율로 형성되고 있습니다. 특히, 농지전용부담금이 필요한 농지와 산림 훼손에 따른 비용 부담이 되는 임야 용도 토지의 실거래가는 주택 건축이 용이한 잡종지에 비해 저렴한 편입니다.

6. 결론

• 리포트의 분석에 따르면, 제주도 경매시장은 현재 매물 증가와 낙찰률 하락, 낙찰가율 하락이라는 도전적인 상황에 직면해 있습니다. 특히 제주 연동 제원아파트와 굿윌카운티 아파트는 매물 중에서도 비교적 성공적인 낙찰을 기록하였으며, 해안가 인근 토지 역시 높은 관심을 받고 있어 장기 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 이러한 발견은 투자자들에게 매물이 국제적 경제 상황에도 불구하고 여전히 가치가 있을 수 있음을 의미합니다. 다만, 현재 시장 침체는 매수 심리 위축과 인구 유출 등 복합적인 요인이 영향을 미치고 있기에, 향후 지속적인 시장 관찰과 전문가의 자문이 요구됩니다. 미래의 발전 방향으로는 제주도의 경제 회복이 중요하며, 리모델링 가능한 주택에 대한 수요 회복 및 토지 개발이 필요합니다. 실제로 이 발견들은 투자자들이 시장 침체기를 이겨내고 실질적인 기회를 포착하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

7. 용어집

• 7-1. 제주 연동 제원아파트 [아파트]

• 제주 연동 제원아파트는 최근 경매에서 감정가의 63.6%인 3억1240만원에 낙찰되었습니다. 응찰자 수가 14명에 이를 정도로 인기 있는 매물입니다.

• 7-2. 제주 연동 굿윌카운티 [아파트]

• 감정가의 72.7%에 낙찰된 굿윌카운티 아파트는 11명의 응찰자가 몰린 만큼 수요가 있는 매물 중 하나입니다.

• 7-3. 토지 [경매 매물]

• 2024년 9월 기준 제주시에서 경매 중인 토지들로, 낙찰가율이 54.2%이며, 해안가 인근에 위치한 경우 장기 투자가치가 있습니다.

8. 출처 문서

• 거래는 줄고 있는데…제주 부동산 경매 물건 쌓인다https://www.jejunews.com/news/articleView.html?idxno=2212740
• 제주 경매시장, 낙찰가율 급락 “부동산 침체 가속화”https://v.daum.net/v/20240909210653963
• 홍보마당 > 보도자료http://www.digitaltaein.kr/promote/news_view.php?no=3166&block=1
• 미분양·공실 상가·빈집 삼중고에 몸살 앓는 제주 부동산 | 전출 인구 늘고 고령화 뚜렷…팬데믹 이전보다 빈집과 공실 증가https://v.daum.net/v/20240708111210943
• 제주 아파트 매물 쌓인다…지난달 경매 낙찰률 4.3%https://www.jejunews.com/news/articleView.html?idxno=2212102
• 지난달 제주지역 아파트 경매 낙찰가율 4년만에 최저https://www.jejudomin.co.kr/news/articleView.html?idxno=304490
• '주택시장 침체' 제주 아파트 낙찰가율 49개월 만에 최저http://m.ihalla.com/article.php?aid=1725845025762497010