생활형 숙박시설 사기분양 논란 확대

1. 요약

• 최근 '생활형 숙박시설(생숙)'을 둘러싼 분쟁이 점차 심화되고 있으며, 수분양자들이 집단소송을 제기하고 있습니다. 생숙은 원래 호텔과 주거형 오피스텔의 중간 형태로, 장기 숙박이 가능하도록 설계된 시설입니다. 그러나, 국토교통부의 건축법 시행령 개정에 따라 주거용으로 사용이 금지되면서 많은 수분양자들은 이행강제금 부담과 함께 주거 권리를 박탈당했다고 주장하고 있습니다. 주요 사례로는 '롯데캐슬 르웨스트'와 같은 대규모 분양 프로젝트에서 수천 명의 수분양자들이 집단 소송을 제기하여 생활형 숙박시설을 통한 거주가 불가능하다는 점을 강조하고 있습니다. 이와 같은 분쟁은 부동산 시장에도 영향을 미치며, 법적 해석과 계약서의 모호성이 갈등의 원인으로 작용하고 있음을 보여줍니다.

2. 생활형 숙박시설의 개념과 배경

• 2-1. 생숙의 정의와 특징

• 생활형 숙박시설(이하 생숙)은 호텔과 주거형 오피스텔이 결합된 형태로, 주거가 가능하다고 홍보되었으나 법적으로는 주택으로 분류되지 않습니다. 생숙의 주요한 특징은 취사가 가능하며, 임대 또는 숙박이 가능한 구조를 가지고 있습니다. 이 시설은 주로 중·장기 거주를 위해 설계되었지만, 법적으로는 주거용으로 사용이 금지되었습니다.

• 2-2. 부동산 시장 내 대체재로서의 생숙의 인기 요인

• 생숙은 과거 부동산 상승기 동안 정부의 주택 규제를 우회할 수 있는 대체 상품으로 인기를 끌었습니다. 당시 생숙은 주택 수에 포함되지 않아 세금 중과에서 상대적으로 자유로웠고, 개별 등기도 가능하여 합법적으로 주거할 수 있는 시설로 잘못 알려진 사례도 많았습니다. 이로 인해 생숙은 많은 수분양자들에게 매력적인 주거 상품으로 인식되었고, 특히 2021년에는 서울 강서구 마곡동의 '롯데캐슬 르웨스트'와 같은 대규모 분양에서 평균 경쟁률 657대 1을 기록하는 등 높은 관심을 받았습니다.

3. 현재의 규제 및 정부 정책

• 3-1. 생숙과 관련된 정부의 규제 변화

• 생활형 숙박시설(생숙)에 대한 수분양자들과 시행사 간의 갈등이 격화되고 있는 상황입니다. 특히, 정부는 2021년 건축법 시행령 개정을 통해 '생활형숙박시설은 주거용으로 쓸 수 없다'고 명확히 했습니다. 이로 인해 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경하지 않으면, 매년 두 차례에 걸쳐 분양가나 공시가의 10%에 해당하는 이행강제금을 부과하기로 하였습니다. 예를 들어, 공시가격이 10억원인 생숙의 경우, 연간 이행강제금이 1억원에 이를 수 있습니다. 또한, 지금까지 개별 등기가 가능하다는 이유로 주거 목적으로 생숙을 분양받은 고객들이 많았습니다.

• 3-2. 법적 가이드라인 및 유예기간

• 정부는 생숙을 주거용으로 사용하는 것을 법적으로 금지하면서, 생숙을 실거주 목적으로 활용하고 싶을 경우 주거용 오피스텔로 변경하도록 요구하고 있습니다. 그러나 이 과정에는 분양자 전원의 동의가 필요하고, 주차장과 복도 폭 등 여러 기준을 충족해야 하므로 억지스러운 상황입니다. 실제로 주거용 오피스텔로 변경된 사례는 2022년 기준으로 전체의 1.1%에 불과합니다. 이와 같은 규제 이행에 대한 유예기간이 2년으로 지정되어 있으며, 이는 올해 말로 만료될 예정입니다. 수분양자들은 이 유예기간 내에 실거주가 가능하다는 잘못된 정보로 인해 계약을 체결한 경우가 많아 혼란을 겪고 있습니다.

4. 소송의 배경 및 주요 쟁점

• 4-1. 주요 소송 사례 및 참가자

• 최근 생활형 숙박시설(이하 생숙)과 관련하여 수분양자와 건설사, 시행사 간의 갈등이 심화되고 있으며, 현재 1000여명의 수분양자들이 집단 소송을 제기한 상황입니다. 이들은 시행사와 시공사, 분양대행사를 상대로 손해배상청구 소송을 진행 중입니다. 특히 서울 강서구 마곡동의 '롯데캐슬 르웨스트' 수분양자들은 2024년 4월 서울중앙지방법원에 소송을 제기하였습니다. 이 외에도 '힐스테이트 청주 센트럴(1차)', '힐스테이트 송도 스테이에디션', '세운 푸르지오 그래비티', '송도유림스카이오션더퍼스트', '해운대에비뉴' 등의 수분양자들도 향후 소송을 준비하고 있습니다.

• 4-2. 계약서 및 약관 해석의 모호성

• 소송의 배경에는 계약서 및 약관에 대한 해석의 모호성이 크게 작용하고 있습니다. 많은 수분양자들은 해당 생숙이 실거주가 불가능한 시설임에도 불구하고 시행사와 시공사에서 실거주가 가능하다고 광고한 점을 문제삼고 있습니다. 그러나 해당 업체들은 계약 체결 시 이 점을 명확히 설명하였다고 주장하며 책임을 부인하고 있습니다. 계약서에 기재된 내용과 약관이 소비자에게 충분히 이해되지 않은 채 서명된 경우가 많아, 분쟁의 원인으로 작용하고 있습니다.

• 4-3. '사기분양' 주장과 건설사의 반박

• 수분양자들은 자신들이 당한 상황을 '사기분양'으로 명명하고 있으며, 생숙이 법적으로 주거용이 아니라고 공지한 정부의 결정에 반발하고 있습니다. 이로 인해 입주 예정의 수분양자들은 법적 대응을 본격적으로 시작하게 되었으며, 이번 집단소송을 통해 피해를 보상받고자 하는 움직임을 보이고 있습니다. 반면, 건설사측은 계약 당시에 실체에 대한 설명을 충분히 하였으며, 계약 해지를 요구하는 것이 법적이지 않다고 주장하고 있습니다. 이처럼 양측 간의 격렬한 대립이 이어지고 있으며 상황은 계속 긴장 상태입니다.

5. 향후 예상되는 추가 분쟁

• 5-1. 예상되는 추가 소송 및 분쟁 가능성

• 전국 곳곳에서 ‘생활형 숙박시설’(생숙)과 관련한 갈등이 격화되고 있습니다. 수분양자들은 건설사 및 시행사와의 계약에서 ‘실거주가 가능한 주거상품’으로 홍보되었다며 분양계약 취소를 요구하는 소송을 제기하고 있습니다. 경기도 안산시의 ‘힐스테이트 시화호 라군 인테라스’에서만 200명의 수분양자가 소송을 시작했으며, 현재까지 소송을 제기한 수분양자는 약 1000명에 달하는 것으로 추정됩니다. 특히, 내년부터 이행강제금 부과가 시작되기 때문에 법적 조치를 취하려는 수분양자들의 움직임이 더욱 활발해질 것으로 보입니다.

• 5-2. 부동산 및 오피스텔 시장의 영향

• 생활형 숙박시설은 과거 아파트 규제를 피하기 위한 대체재로 인기를 끌었습니다. 그러나, 2021년 건축법 시행령 개정으로 인해 ‘생활형숙박시설은 주거용으로 사용할 수 없다’는 명확한 법적 규제가 마련되면서, 이 시설의 주거 용도가 제한될 가능성이 높아졌습니다. 이러한 변화는 생숙을 통해 주거를 원하는 소비자와 건설사 간의 갈등을 초래하고 있습니다. 이는 결국 부동산 및 오피스텔 시장에도 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

6. 결론

• 생활형 숙박시설(생숙) 사태는 원래 규제 회피 전략으로 인기를 끌던 부동산 상품이었으나, 국토교통부의 명확한 규제와 이행강제금 부과로 인해 수분양자 집단소송이라는 사회적 문제를 초래했습니다. 이번 사태는 계약서의 명확성 부족과 관련 법규의 해석 차이에서 기인한 문제로, 향후 소송의 결과는 부동산 및 오피스텔 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 현재로서 수분양자와 건설사의 입장이 첨예하게 대립하고 있어, 분쟁이 쉽게 해결될 가능성은 적어 보입니다. 이러한 상황에서 정부와 관련 기관, 법원은 협력하여 갈등을 해결할 수 있는 방안을 마련해야 하며, 보다 명확한 법적 가이드라인이 필요합니다. 또한, 이번 사례는 향후 부동산 개발 및 분양 상품의 명확한 정보 제공의 중요성을 시사하며, 수분양자들이 올바른 정보를 바탕으로 결정을 내릴 수 있도록 해야 합니다.

7. 용어집

• 7-1. 생활형 숙박시설(생숙) [부동산 상품]

• 생활형 숙박시설은 호텔과 오피스텔의 중간 형태로, 취사 및 세탁이 가능한 장기 숙박시설입니다. 주거용으로 사용 불가하다는 법적 제한이 부과되어 있으며, 현재 이와 관련된 여러 건의 소송 및 분쟁이 진행 중입니다.

• 7-2. 국토교통부 [정부 기관]

• 생숙의 주거 용도 사용을 제한하고자 건축법 시행령을 개정한 정부 기관으로, 건설 업계 및 수분양자와의 규제 관련 분쟁에서 중심적인 역할을 하고 있습니다.

• 7-3. 수분양자 집단소송 [법적 사건]

• 생활형 숙박시설을 분양받은 수분양자들이 분양 당시의 광고 및 설명과 달리 주거가 불가능하다는 이유로 건설사 및 시행사를 상대로 제기한 소송으로 전국적으로 확산되고 있습니다.

8. 출처 문서

• '사기분양 주장'…수분양자 1000여명 집단소송https://www.newsprime.co.kr/news/article/?no=648316
• “사기분양 아닌가요?”···소송전으로 번지는 생숙 갈등 - 시https://www.sisajournal-e.com/news/articleView.html?idxno=403426
• '시한폭탄'된 생활형 숙박시설… '분양사기' 입증 가능할까?https://www.newsw.co.kr/news/articleView.html?idxno=3473