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리츠 투자: FFO와 AFFO 활용법

일일 보고서 2024년 10월 11일
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목차

  1. 요약
  2. 리츠(REITs) 개요와 투자 매력
  3. FFO와 AFFO의 역할과 중요성
  4. FFO와 AFFO의 사용 사례
  5. 리츠 투자 고려 사항
  6. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 리츠(REITs) 투자에 있어 중요한 두 가지 재무 지표, FFO(Funds From Operations)와 AFFO(Adjusted Funds From Operations)의 본질과 그 사용 사례를 심도 있게 분석합니다. FFO는 리츠의 운영 활동에서 파생되는 실제 현금 흐름을 나타내어 투자자들에게 리츠의 재정 건전성을 평가하는 기초 자료로 사용됩니다. 반면 AFFO는 FFO에서 유지보수 및 자본 지출을 차감하여 지속 가능한 배당 가능성을 더 명확히 이해하게 하는 지표입니다. 리포트는 이러한 지표들이 리츠 투자 결정에 미치는 영향과 시장 내 최신 동향을 설명하며, 투자자들이 이를 활용하여 기존 및 향후 리츠 투자 전략을 수립하는 데 있어 어떻게 기여할 수 있는지를 제시합니다.

2. 리츠(REITs) 개요와 투자 매력

  • 2-1. 리츠의 정의와 투자 방법

  • 리츠(REITs)는 'Real Estate Investment Trusts'의 약어로, 다수의 투자자들로부터 모은 자금 및 대출 등을 통해 부동산에 투자하고, 해당 부동산에서 발생한 임대수익과 매각 차익을 통해 수익을 배당금으로 지급하는 부동산 투자신탁상품입니다. 리츠는 주식 시장에 상장되어 있어 주식 거래가 간편하며 유동성이 높습니다. 리츠에 투자하는 방법은 크게 두 가지로, 개별 리츠 기업 주식을 매수 또는 매도하여 투자할 수 있고, 다양한 리츠가 포함된 상장지수펀드(ETF)에 투자할 수도 있습니다. 특히 리츠 ETF는 최소 10개 이상의 다양한 리츠에 분산 투자하여 위험을 분산시키므로, 개별 리츠 기업에 대한 투자보다 상대적으로 안전한 방법으로 평가됩니다. 리츠는 배당 가능한 이익의 90% 이상을 배당금으로 지급하고 있으며, 상대적으로 작은 자본금으로 다양한 부동산에 투자할 수 있어 투자자의 다양성을 높일 수 있습니다.

  • 2-2. 리츠의 시장 내 위치

  • 최근 미국 연준의 기준금리 동결 및 금리 인하 시사로 인해 리츠 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 고금리 시대가 연내 종료될 가능성이 높아지면서, 리츠는 투자자들에게 주목받는 투자처로 자리 잡고 있습니다. 금리 인하에 따라 대출 이자 비용이 줄어들게 되어, 부동산 투자가 증가하게 되고 이는 부동산 투자의 수익성을 높이는 데 기여합니다. 이러한 변화는 리츠 기업들이 보유하고 있는 부동산에서 더 많은 배당금을 지급할 수 있게 하는 기반이 됩니다. 또한, 리츠 투자는 자본금, 대출, 세금, 유지 보수 문제 같은 다양한 요소를 덜 고려해야 하기 때문에 직접 부동산에 투자하는 경우보다 접근이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 리츠는 안정적인 배당 수익을 추구하는 투자자에게 매력적인 선택지가 되고 있으며, 부동산 투자에 대한 높은 관심이 지속되고 있습니다.

3. FFO와 AFFO의 역할과 중요성

  • 3-1. FFO의 정의와 필요성

  • FFO(Funds From Operations)는 리츠(REITs)의 영업활동으로 유입된 현금을 나타내며, 부동산 자산에서 발생하는 수익을 기반으로 계산됩니다. 이 지표는 리츠의 재정 건전성 및 운영 성과를 평가하는 데 필수적인 요소로, 투자자들이 리츠의 배당금 지급 능력을 분석하기 위한 기초 자료로 활용됩니다. FFO는 주로 리츠가 정상적으로 운영되는 상태에서 발생하는 수익을 나타내므로, 실제 현금흐름을 반영하여 정확한 재무 분석을 가능하게 합니다.

  • 3-2. AFFO의 정의와 필요성

  • AFFO(Adjusted Funds From Operations)는 FFO에서 유지보수 및 자산 개선을 위한 비용을 조정하여 계산한 지표입니다. 이 지표는 리츠가 현금을 얼마나 생산하고 있는지를 더 명확히 이해하도록 도와줍니다. AFFO는 리츠의 지속 가능성을 판단하는 데 중요한 역할을 하며, 투자자들이 리츠의 장기적인 배당 가능성을 잘 이해하고 분석할 수 있도록 기여합니다. AFFO는 특히 경기 변동에 따라 실질적인 배당여력 분석에 효과적이며, 안정적인 배당 수익을 지향하는 투자자들에게 필수적인 지표로 여겨집니다.

4. FFO와 AFFO의 사용 사례

  • 4-1. 투자 결정의 기초 자료

  • FFO와 AFFO는 리츠(REITs) 투자의 중요한 기초 자료로 사용됩니다. FFO는 기업이 운영 활동에서 발생한 순이익을 기반으로 하며, 여기에는 감가상각비와 같은 비현금 비용이 제외됩니다. 이는 기업의 전반적인 현금 흐름을 파악하는 데 도움을 줍니다. AFFO는 FFO에서 유지보수 비용 및 자본적 지출 등을 조정하여 실제로 투자자에게 배당이 가능한 흐름을 보여줍니다. 이러한 지표들은 투자자가 리츠의 재정 건전성을 평가하고, 지속 가능성 있는 배당을 추정하는 데 필요합니다. 예를 들어, 미국의 대표적인 리츠인 '뱅가드리츠ETF'는 최근 3개월간 기준금리 인하 기대감 덕분에 16% 상승했으며, 이는 FFO와 AFFO 분석이 투자자에게 주효했음을 보여줍니다.

  • 4-2. 주가 및 배당금 평가 방법

  • FFO와 AFFO는 리츠의 주가 및 배당금을 평가하는 중요한 방법입니다. 투자자들은 이 두 가지 지표를 활용하여 리츠의 현재 가치와 미래 배당 가능성을 판단합니다. 특히, AFFO는 배당 가능한 이익을 보다 직관적으로 나타내 주기 때문에 배당 수익률을 분석하는 데 유용합니다. 예를 들어, TIGER리츠부동산인프라ETF는 연환산 배당수익률이 7.3%로, 리츠 투자 시 시세차익보다 배당 수익에 집중할 수 있도록 가이드라인을 제시합니다. 또한, 리츠의 유상증자와 같은 재무적 결정들이 주가에 미치는 영향을 FFO와 AFFO 분석을 통해 이해할 수 있습니다.

5. 리츠 투자 고려 사항

  • 5-1. 금리와 리츠의 관계

  • 금리 인하 사이클이 시작되면서 리츠가 주목받고 있습니다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 '빅컷'으로 기준금리가 0.5%포인트 인하되었으며, 이는 리츠 투자에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 저금리 시기에서는 레버리지 비용이 줄어들어 리츠의 수익성이 좋아지기 때문입니다. 예를 들어, 미국의 대표적인 리츠인 '뱅가드리츠ETF(Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares·VNQ)'는 기준금리 인하 기대감으로 최근 3개월 동안 16% 상승하였습니다. 국내 리츠도 지난해 금리 인상에 따른 주가 급락 이후 최근 상승 국면이 나타나고 있지만, 여전히 다수의 리츠는 공모가 이하의 가격에 거래되고 있습니다.

  • 5-2. 자산 편입과 투자 전략

  • 리츠들은 신규 자산 편입이나 차입금 상환을 위해 유상증자를 시행하고 있습니다. 유상증자가 발표된 후 주가 하락이 발생할 수 있으나, 이는 신규 투자 기회로 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 코람코라이프인프라리츠는 400억원 규모의 유상증자를 결정하여 DF타워 우선주를 매입할 계획이며, 이지스레지던스리츠는 320억원을 증자하여 담보부대출 상환을 추진하고 있습니다. 또한, GS서초타워와 씨티스퀘어의 예상 배당수익률은 각각 6.1%와 6.4%로 기존 포트폴리오의 배당수익률을 초과하는 것으로 추정되고 있습니다. 이러한 배당수익률은 안정적인 임대수익을 추구하는 투자자들에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 결론

  • 리츠(REITs) 투자는 FFO와 AFFO라는 두 가지 주요 지표를 통해 기업의 재정 상태와 배당금 지급 능력을 분석합니다. FFO는 감가상각비를 더하고 자산 매각 이익을 제외하여 리츠의 현금 흐름을 나타내며, AFFO는 여기서 유지보수 비용을 차감해 실제 배당 가능한 금액을 보여줍니다. 이러한 지표들을 토대로 투자자들은 리츠의 가치를 평가하고, 안정적인 배당 수익을 목표로 투자 결정을 내릴 수 있습니다. 금리 변화가 리츠 수익성에 미치는 영향을 이해하고, 자산 편입과 같은 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다. 다만, 이 연구에서는 리츠 시장 분석의 한계가 있을 수 있으며, 향후에는 보다 세부적인 리츠 상품별 분석과 글로벌 시장 동향에 대한 연구가 필요합니다. 이를 통해 리츠 투자의 실질적 적용 가능성을 확장하고, 투자자들에게 더욱 신뢰할 수 있는 정보를 제공할 수 있을 것입니다.

7. 용어집

  • 7-1. 리츠(REITs) [금융 상품]

  • 리츠는 다수의 투자자에게서 모은 자금을 부동산에 투자하고, 임대 수익 및 매각 차익을 배당금으로 배분하는 부동산 투자신탁입니다. 리츠는 높은 배당 수익률과 다양한 부동산 포트폴리오 투자를 통해 안정적인 수익을 제공합니다.

  • 7-2. FFO(Funds From Operations) [재무 지표]

  • FFO는 기업이 사업 운영에서 발생시키는 실제 현금 흐름을 나타내며, 리츠의 재정 건전성을 평가하는 중요한 지표입니다. 이는 당기순이익에 감가상각비를 더하고, 자산 매각 이익을 제외하여 계산됩니다.

  • 7-3. AFFO(Adjusted Funds From Operations) [재무 지표]

  • AFFO는 FFO를 기초로 자본적 지출과 유지 보수 비용을 차감하여, 실제로 주주에게 배당 가능한 금액을 나타내는 지표입니다. 이는 리츠의 현금 흐름을 보다 정확하게 반영하는 데 도움을 줍니다.

8. 출처 문서