서울 주요 지역 아파트 갭투자 분석 보고서

1. 도입부

• 이 보고서는 서울의 주요 지역인 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 마용성(마포구, 용산구, 성동구)의 아파트 갭투자 시기에 대한 분석을 통해 투자 잠재력을 평가하고자 합니다. 본 보고서는 최근 부동산 시장의 흐름, 지역별 매매 및 전세 가격 변동, 매수 심리 등을 종합적으로 검토하여 갭투자에 유리한 시기를 제시합니다.

2. 서울 아파트 시장 동향

• 2-1. 서울 지역별 아파트 매매 및 전세 가격 변동 현황

• 서울 아파트 시장은 최근 13주 연속 상승세를 보이며, 특히 강남3구와 마용성 지역의 매수세가 눈에 띄게 증가하고 있습니다. 1월부터 7월까지의 데이터에 따르면, 강남 3구가 전체 갭투자의 26.4%를 차지하는 것으로 나타났습니다. 이는 강남구(577건), 서초구(746건), 송파구(622건)의 합계입니다. 마용성 지역에서는 마포구(479건), 용산구(438건), 성동구(541건)로 총 19.8%를 기록하여 두 지역의 갭투장이 전체의 46.3%를 차지하고 있습니다. 이러한 통계는 상대적으로 강남3구와 마용성이 서울 아파트 시장의 주요 축을 형성하고 있음을 나타냅니다.

• 이 표는 서울 각 지역의 갭투자 건수와 전체 비율을 요약합니다.

• 2-2. 강남 3구와 마용성의 최근 가격 상승세

• 서울의 아파트 매매가격은 최근 0.15% 상승하였으며, 특히 마용성과 강남3구의 상승세가 주목받고 있습니다. 성동(0.35%)과 용산(0.24%), 마포(0.23%)의 상승률은 두드러진 반면, 강남3구에서도 서초(0.31%), 송파(0.23%)와 같은 상승률을 기록했습니다. 지역별 선호도가 상승하고 있으며, 매수 문의가 꾸준히 유지되면서 갭투자 거래도 증가하는 추세입니다. 이는 비규제 지역인 마포와 성동의 갭투자 비중이 상승하고 있는 점에서도 확인할 수 있습니다.

• 이 표는 각 지역의 아파트 가격 상승률 및 갭투자 비율을 요약합니다.

3. 강남 3구 갭투자 분석

• 3-1. 강남 3구의 주요 투자 요인

• 올해 서울 아파트 갭투자의 46%가 강남 3구와 마용성 지역에서 발생했습니다. 강남 3구의 총 갭투자 추정 건수는 1945건으로, 전체의 26.4%를 차지하고 있으며, 이는 전세금을 이용하여 아파트를 매입하는 방식으로 나타났습니다. 강남구는 577건, 서초구 746건, 송파구 622건이었습니다. 특히 강남 3구와 마용성을 합치면 전체 갭투자의 46.3%를 차지하게 되어 이 지역들이 주요 투자처로 부각되고 있습니다.

• 이 표는 강남 3구 및 마용성 지역의 갭투자 건수를 요약합니다.

• 3-2. 최근 가격 회복 및 전고점 회복 여부

• 서울 아파트 가격이 최근 11주 연속 상승세를 보이고 있으며, 강남 3구의 평균 시세는 2022년 역사적 고점 대비 5% 이내로 다가섰습니다. 강남구와 서초구, 송파구는 실거래가 기준으로 상승하며 강남 접근성 개선 및 개발 잠재력이 주목받고 있습니다. 또한 강남 3구에서는 신규 아파트 거래에서 신고가가 잇따르고 있으며, 이는 향후 가격 상승의 기대감을 높이고 있습니다.

• 이 표는 강남 3구의 최근 가격 변화와 전고점과의 관계를 요약합니다.

4. 마용성 갭투자 분석

• 4-1. 마용성 지역의 매수 심리 변화

• 마용성 지역의 아파트 매매가격은 13주 연속 상승세를 보이고 있으며, 특히 성동, 용산, 마포 지역의 상승폭이 두드러지고 있습니다. 최근 한국부동산원의 자료에 따르면, 2023년 6월 셋째주 기준으로 성동 지역은 0.35%, 용산은 0.24%, 마포는 0.23% 상승하는 등 매수 심리가 강하게 보이고 있습니다.

• 이 표는 마용성 지역의 매매가격 변동률과 갭투자 비율을 요약합니다.

• 4-2. 전세가격과 매매가격의 관계

• 서울 아파트 전세가격은 57주째 상승세를 이어가고 있으며, 이는 매매가격과 밀접한 관계가 있습니다. 최근 연구에 따르면, 전세를 끼고 사는 갭투자 거래가 증가하고 있으며, 마용성 지역의 갭투자 비중은 서울 전체의 갭투자 거래 중에서 상당한 비율을 차지하고 있습니다. 그 중 2023년 1분기 마용성의 갭투자 비중은 17%로 강남 3구를 넘었습니다.

• 이 표는 마용성 지역의 전세가격과 매매가격 변동률 및 갭투자 거래 비율을 요약합니다.

5. 투자 전망 및 전략

• 5-1. 현재 시점의 갭투자 적합성 평가

• 서울 아파트 갭투자가 최근 상승세를 보이며, 특히 강남 3구와 마용성이 주목받고 있습니다. 올해 1월부터 7월까지 서울에서 갭투자 신고 건수가 7352건으로 나타났으며, 그 중 46%가 강남 3구와 마용성 지역에서 발생했습니다. 이는 두 지역이 부동산 시장에서 중요한 역할을 차지하고 있음을 나타냅니다.

• 이 표는 서울 아파트 갭투자 신고 건수를 지역별로 요약한 것입니다.

• 5-2. 향후 부동산 정책 및 시장 변수

• 서울 아파트 매매가격이 연속 상승하고 있으며, 특히 마용성의 매수심리가 호전되고 있습니다. 최근 13주 연속 상승세를 기록하며, 마용성 지역은 갭투자 거래가 증가한 것으로 나타났습니다. 이는 강남 3구 규제에 대한 반사이익 효과가 작용한 결과로 분석됩니다.

• 이 표는 서울 주요 지역의 주간 아파트 매매가격 변동률을 요약한 것입니다.

6. 결론

• 서울 강남 3구와 마용성 지역의 아파트 갭투자는 현재의 상승세와 매수 심리 등을 고려할 때 좋은 시점으로 판단됩니다. 그러나 투자자들은 항상 시장의 변동성과 정책 변화를 주의 깊게 살펴보고, 면밀한 시장 분석을 통해 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

7. 용어집

• 7-1. 강남 3구 [지역]

• 서울 강남구, 서초구, 송파구의 총칭으로, 전통적으로 높은 부동산 가치를 지닌 지역으로 평가받고 있습니다.

• 7-2. 마용성 [지역]

• 서울 마포구, 용산구, 성동구의 총칭으로, 최근 부동산 가치가 크게 상승하고 있는 지역입니다.

• 7-3. 갭투자 [투자 방식]

• 전세금을 승계하면서 아파트를 매입하는 투자 방식을 의미합니다.

8. 출처 문서

• 올해 서울 아파트 갭투자 46%는 '강남3구·마용성'…노도강은 4.7% - 뉴스1https://www.news1.kr/realestate/general/5512309
• '마·용·성'도 오른다…매수심리 '꿈틀꿈틀' 확산http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2024/06/21/0011
• 부동산 침체 끝?…"강남·서초·용산 아파트 시세 전고점 회복"https://www.hankyung.com/article/202405263060Y
• '마·용·성'도 오른다…매수심리 '꿈틀꿈틀' 확산 : ZUM 뉴스https://news.zum.com/articles/91433025?cm=news_issue_rank