Your browser does not support JavaScript!

국내 물류창고 현황 및 시장 분석

일일 보고서 2024년 09월 18일
goover

목차

  1. 요약
  2. 국내 물류창고 현황
  3. 물류창고 시장 동향
  4. 저온 물류센터 현황
  5. 상온 물류센터와 저온 물류센터 비교
  6. 물류창고 운영의 주요 과제
  7. 향후 물류 시장 전망
  8. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 국내 물류창고의 현황과 시장 분석을 다룹니다. 물류창고의 수요와 공급, 주요 기업들의 등록 현황, 물류센터의 공실률 변화 및 문제점을 중점적으로 분석했습니다. 특히, 최근의 저온 물류센터 수요 둔화와 상온 물류센터 수요 증가, 기술 변화와 투자 동향을 포함하여 국내 물류시장의 발전 방향을 탐구했습니다. 주요 결과로, 코로나19 팬데믹으로 인해 물류창고 수요가 급증하였고, 주요 물류기업인 CJ대한통운과 쿠팡을 비롯한 많은 기업들이 신규 물류센터를 등록하며 면적을 확장했습니다. 또한, 공실률 증가와 함께 물류창고 화재 안전 문제도 중요한 이슈로 대두되었습니다.

2. 국내 물류창고 현황

  • 2-1. 물류창고 수요 급증의 원인

  • 최근 코로나19 팬데믹 시대와 증가하는 배달 문화 때문에 물류창고의 수요가 급증하고 있습니다. 특히, 도심지 외곽에 위치한 물류창고들은 도심지 물류창고로서 우리의 생활에 점점 더 가까워지고 있습니다. 또한, 매년 신규 등록되는 물류창고의 수는 평균 362개소에 이르며, 2020년에는 732개소로 급증했습니다. 이런 수요 증가의 배경에는 비대면 사업과 물류산업의 비약적 발전이 큰 역할을 하고 있습니다.

  • 2-2. 주요 물류기업들의 창고업 등록 현황

  • 2024년 주요 물류기업의 창고업 등록 현황에 따르면, 총 763개의 물류창고가 등록되었으며, 총 등록 면적은 약 15,049,641㎡에 이릅니다. 이는 등록수의 20.9%, 등록면적은 22.8%를 차지하는 수치입니다. 주요 기업으로는 CJ대한통운, 쿠팡, 롯데글로벌로지스 등의 기업들이 있으며, 등록 면적에서는 일반창고가 60.1%를 차지하여 점점 더 많은 비중을 기록하고 있습니다.

  • 2-3. 물류창고 화재 안전 문제

  • 물류창고는 높은 화재하중, 유독가스 발생, 그리고 대규모 공간 등의 이유로 화재 안전 측면에서 위험성이 큽니다. 최근 5년간에는 평균적으로 1,445건의 화재사고가 발생하였으며, 이는 매년 수십 명의 인명 피해와 수백억원의 재산 피해를 초래하고 있습니다. 따라서, 물류창고의 화재 안전을 개선하기 위한 맞춤형 화재 대응 기술 및 제도화가 절실히 요구되고 있습니다.

3. 물류창고 시장 동향

  • 3-1. 2024년 물류부동산 투자 동향

  • 2024년 1분기 물류부동산 투자 규모는 지난해 같은 기간 대비 70% 감소하여 약 5918억원에 이르렀습니다. 이 중 순수 물류자산의 투자규모는 약 3760억원으로 집계되었습니다. CBRE 코리아의 보고서에 따르면, 수도권 A급 물류 시장의 공실률은 이전 하반기보다 소폭 증가하였으며, 물류센터의 공실률이 증가하면서 물류부동산 투자 전망도 어두운 상황입니다. 투자 심리의 위축은 금융 시장의 변동성과 인플레이션 압력에 따른 부진한 임대료 상승률과 수급 불균형이 주요 원인으로 분석되고 있습니다.

  • 3-2. 수도권 물류센터 공급 및 공실률

  • 2024년 상반기 수도권 물류센터의 총 누적 공급량은 3300만㎡(약 1000만 평)을 넘어섰습니다. 신규 공급량은 약 61만평에 달하며, 상온 물류센터의 평균 공실률은 16.9%로, 저온 물류센터는 41.2%로 나타났습니다. 특히 수도권 서부 지역의 상온 물류센터 공실률은 20.2%, 저온 물류센터는 66.9%로 조사되었습니다. 이는 공급이 수요를 초과하면서 공실률이 증가하는 경향을 보이고 있습니다.

  • 3-3. 저온 물류센터와 상온 물류센터 공실률 비교

  • 저온 물류센터의 공실 상태가 지속적으로 개선되지 않고 있으며, 공급은 계속 이루어지고 있는 상황입니다. 하반기부터 저온 물류센터의 공실률은 소폭 상승할 가능성이 있습니다. 반면, 상온 물류센터에 대한 수요는 견조하게 증가하고 있어, 2025년 중반 이후에는 상온 물류센터의 공실 부족 현상이 나타날 것으로 보입니다. 저온 물류센터의 과잉 공급과 낮은 수요는 장기적인 공실 리스크로 이어지고 있습니다.

  • 3-4. 국내외 투자 동향 및 경쟁 상황

  • 국내 물류 부동산 시장은 불확실한 투자 환경으로 인해 신규 투자가 어려운 상황에 직면해 있습니다. 중국의 이커머스 기업들이 한국에 진출하면서 일부 긍정적인 요소가 있지만, 전반적으로 투자 심리는 위축된 상태입니다. 특히 최근 3PL 기업과 대형 유통사들은 기존 물류센터의 증축과 자동화 투자에 집중하고 있으며, 신규 대형 물류센터 개발은 줄어들 것으로 전망되고 있습니다.

4. 저온 물류센터 현황

  • 4-1. 저온 물류센터 수요와 공급 변화

  • 2024년 하반기 이후 저온 물류센터의 신규 공급이 줄어들 것으로 예상됩니다. 현재 저온 물류센터의 공급은 여전히 지속되고 있으나, 이러한 상황 속에서 공실률이 유지되거나 소폭 상승할 가능성이 있습니다. 저온 물류센터의 수요는 증가세를 보이지 않고 있으며, 과도한 공급으로 인해 저온 물류센터의 효율적인 활용이 어렵습니다. 반면, 상온 물류센터에 대한 수요는 상승하고 있으며, 이커머스 기업과 3PL 업체들 사이에서 공실이 부족할 가능성이 높습니다.

  • 4-2. 저온 물류센터 공실률 증가 원인

  • 2024년 상반기 수도권 저온 물류센터의 평균 공실률은 41.2%로, 지난해 하반기 대비 5.7%포인트 상승하였습니다. 특히 서부권에 위치한 저온 물류센터 공실률은 66.9%로, 이는 부족한 수요와 과도한 공급의 결과로 해석됩니다. 상온 물류센터로 전환하는 움직임 또한 가속화되고 있으며, 많은 기업들이 저온 물류센터를 상온으로 전환함으로써 임대가 이루어지고 있는 추세입니다.

  • 4-3. 향후 저온 물류센터 시장 전망

  • 향후 저온 물류센터의 수요 회복에는 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다. 특히, 2025년 초반부터 물류센터의 신규 공급이 급감할 예정이며, 이는 신규 물류센터 공급이 감소하고 있는 상황에서 더욱 두드러질 것입니다. 과거의 저온 물류센터는 공급이 지나치게 많았으나, 현재 시장 환경에서는 상온 물류센터의 수요가 증가세를 보이고 있어 저온 물류센터의 수요 회복이 더욱 어려워질 것으로 예상됩니다.

5. 상온 물류센터와 저온 물류센터 비교

  • 5-1. 상온 물류센터의 임대시장 현황

  • 상온 물류센터의 임대시장에서는 최근 전자상거래의 급증으로 인해 수요가 증가하고 있습니다. 특히, 국내 전자상거래 시장의 점유율이 55% 이상으로 추정되며, 이는 상온 물류의 수요를 더욱 뒷받침하고 있습니다. 기존의 대형마트들이 오프라인 매장 축소에도 불구하고 저조한 성장률을 기록하는 반면, 편의점 매출은 8.9% 증가함에 따라 상온 물류센터에 대한 수요는 상대적으로 높게 유지되고 있습니다.

  • 5-2. 저온 물류센터의 상온 전환 사례

  • 저온 물류센터는 최근 변화하는 시장 환경에 대응하기 위해 상온으로 전환하는 사례가 증가하고 있습니다. BGF로지스의 경우, 상온과 저온 물류센터를 통합하여 운영하는 방법을 도입하였으며, 이를 통해 효율성을 높이고 있습니다. 이러한 변화는 올리브영 등 특정 카테고리에 대한 수요가 증가하면서 더욱 두드러지고 있으며, 물류센터 내부 구조 변경 및 냉방시설 확충의 필요성이 있다는 지적이 나오고 있습니다.

  • 5-3. 상온 물류센터의 수요 증가 요인

  • 상온 물류센터의 수요 증가는 여러 가지 요인によって 발생하고 있습니다. 첫째, 전자상거래 시장의 급속한 성장으로 인해 상온 물류의 필요성이 증가했습니다. 둘째, 신선식품을 포함한 물류 수요가 늘어나면서 공격적인 물류 인프라의 확장이 이루어졌습니다. 셋째, 소비 패턴의 변화로 인해 저온물류의 수요가 증가하고 있지만, 상온물류도 여전히 시장에서 큰 변화를 겪고 있습니다. 이와 같은 요인들이 복합적으로 작용하여 상온 물류센터의 수요가 증가하고 있는 것으로 분석됩니다.

6. 물류창고 운영의 주요 과제

  • 6-1. 물류창고 근로 환경 개선

  • 최근 물류창고에서는 근로 환경에 대한 개선 요구가 증가하고 있습니다. 특히, 코로나19 이후 비대면 거래가 활성화되면서 물류센터의 근로 환경이 다시 주목받고 있습니다. 영세 상인들의 휴폐업이 급증하며 물류창고 근로자들의 고용 안정성에 대한 문제 또한 대두되고 있습니다. 예를 들어, 강원도의 상가 공실률이 지난해 20%에서 올해 1분기에 26%로 증가하였고, 이는 고용 환경에도 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

  • 6-2. 물류창고의 기술 발전과 자동화

  • 물류센터의 기술 발전과 자동화는 현재 중요한 과제 중 하나로, 최근 외국계 투자자들이 국내 물류센터에 높은 관심을 보이고 있습니다. 이는 기술 발전을 통한 효율적인 운영을 가능하게 하며, 외국계 투자자들의 유입이 국내 물류센터의 자산 가치를 높이는 경향을 보이고 있습니다. 2022년 수도권 물류센터의 상온 물류센터는 667만원에서 작년 629만원, 올해 상반기에는 577만원으로 하락하였으며, 저온 물류센터의 경우 1143만원에서 887만원으로 하락했습니다. 이러한 가격 조정은 기술 발전에 의한 효율성 확보와 관련이 깊습니다.

  • 6-3. 물류창고의 지속 가능성과 환경 문제

  • 물류창고 운영에서 지속 가능성과 환경 문제는 필수적인 과제가 되고 있습니다. 특히, 부동산 시장에서의 변화와 고물가로 인해 시장의 수요가 감소하고 있는 상황에서, 물류센터의 지속 가능성을 확보하는 방안이 필요합니다. 금융권에서는 부실채권(NPL) 시장에서도 물류센터 투자 기회를 탐색하고 있으며, 이는 안정적인 자산에 대한 관심 때문입니다. 이에 따라 물류센터의 환경적 지속 가능성을 개선하기 위한 노력이 필요합니다.

7. 향후 물류 시장 전망

  • 7-1. 물류창고업 신기술 도입과 변화 예측

  • 현재까지 물류창고업 분야에 대한 신기술 도입에 대한 구체적인 예측은 미비합니다. 다만, 물류시설의 입지결정 요인에 대한 연구가 진행되고 있으며, 물류창고 개발을 위한 시·군 허가 승인 절차가 설명되고 있습니다. 특히, 대형 물류시설의 경우 일반적으로 유통 및 산업형 지구단위계획을 수립해야 하며, 이 과정에서 인허가 기간이 상당히 길어질 수 있습니다. 소형 물류시설은 대개 물류창고업 미등록 대상인 생활물류시설로 분류됩니다. 이러한 연구 결과는 물류창고업의 효율성을 제고하기 위한 방향성을 제시할 것으로 기대됩니다.

  • 7-2. 정책적 지원 및 규제 현황

  • 물류창고 개발을 위한 정책적 지원은 아직 초기 단계에 있는 것으로 보입니다. 물류시설 개발의 경우, 부동산공법적으로 개발행위허가를 받는 중요한 과정이 있습니다. 최근 정책적으로는 물류창고업의 등록 요건과 관련하여 면적의 합계가 4,500m² 이상이어야 하는 등의 기준이 설정되어 있습니다. 그런 가운데, 현재 정부와 관련 기관에서는 물류창고업의 효율성을 높이기 위한 다양한 정책을 추진하고 있으나, 구체적인 성과에 대한 평가는 필요합니다.

  • 7-3. 물류센터의 효율적 운영 방안

  • 현재 물류센터의 효율적인 운영에 대한 분석 결과, 물류센터의 공실률이 증가하는 상황에서 효율적인 운영 방안이 질문되고 있습니다. 수도권의 상온 물류센터 평균 공실률은 16.9%로 상승하고 있으며, 저온 물류센터는 41.2%의 공실률을 기록하고 있습니다. 이에 따라, 일부 물류센터는 저온 물류센터를 상온으로 전환하는 경향을 보이고 있으며, 이러한 변화는 물류센터의 효과적인 운영 방안으로 자리 잡을 가능성이 큽니다. 따라서, 물류센터의 공실률 문제 해결을 위한 다양한 접근 방식이 필요합니다.

8. 결론

  • 본 리포트는 국내 물류창고 시장이 직면한 다양한 도전 과제를 종합적으로 분석하였습니다. 주요 기업인 CJ대한통운과 쿠팡의 창고업 등록 현황과 최근 시장 동향을 통해, 저온 물류센터의 공실률 증가와 상온 물류센터 수요 증가가 확인되었습니다. 특별히 물류창고 화재 안전 문제는 큰 재산 및 인명 피해를 초래하는 중요한 사항으로 지적되었습니다. 리포트는 물류센터의 효율적 운영과 환경 문제 해결을 위한 기술 발전과 정책적 지원의 필요성을 강조하였습니다. 향후 연구 방향으로는 물류창고 운영의 효율성을 높이기 위한 신기술 도입과 구체적인 정책적 지원이 지속적으로 추진되어야 할 것입니다. 이를 통해 물류센터의 공실률 문제를 해결하고, 환경 지속 가능성을 확보할 수 있을 것입니다.

9. 용어집

  • 9-1. CJ대한통운 [회사]

  • CJ대한통운은 국내 주요 물류기업으로 다양한 물류센터와 창고를 운영하며, 물류 시장에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 특히 자동화와 현대화된 물류센터를 통해 효율적인 물류 서비스를 제공합니다.

  • 9-2. 쿠팡 [회사]

  • 쿠팡은 국내 최대의 이커머스 기업으로, 대규모 물류센터를 운영하고 있습니다. 저온 및 상온 물류센터를 통해 빠른 배송 서비스를 제공하며, 물류 인프라 확장을 지속하고 있습니다.

  • 9-3. 물류창고 화재 안전 [이슈]

  • 물류창고의 화재 안전 문제는 최근 몇 년간 빈번하게 발생하고 있으며, 물류창고의 구조적 특성상 화재 발생 시 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 따라서 효율적인 안전 대응과 관리 방안이 중요합니다.

10. 출처 문서