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서울 공동주택 리모델링: 사업성과 현재 현황 분석

일일 보고서 2024년 09월 09일
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목차

  1. 요약
  2. 서울 공동주택 리모델링 개요
  3. 리모델링 사업 현황
  4. 리모델링의 장점
  5. 리모델링의 주요 사례 분석
  6. 리모델링의 한계와 도전
  7. 결론

1. 요약

  • 이 리포트는 서울에서 진행 중인 공동주택 리모델링 사업의 성과와 현재 현황을 점검하기 위해 작성되었습니다. 리모델링은 재건축보다 사업진행이 빠르고 규제가 덜하여 주거 환경 개선의 효과적인 방법으로 떠오르고 있습니다. 주요 사례로는 이촌동 코오롱아파트와 목동우성아파트가 있으며, 두 단지는 각각 삼성물산과 GS건설을 시공사로 선정하여 적극적으로 리모델링을 추진하고 있습니다. 리모델링은 기부채납 부담 없이 준공 15년부터 가능하며, 각 세대의 주거전용면적을 최대 40%까지 증축할 수 있다는 이점이 있습니다.

2. 서울 공동주택 리모델링 개요

  • 2-1. 서울시 리모델링 추진 배경

  • 서울에서 리모델링이 인기를 끌고 있는 배경은 주택 공급 부족과 재건축의 복잡한 규제 때문이다. 리모델링은 기부채납 부담이 없고 준공 15년부터 가능해 많은 단지들이 리모델링을 선택하고 있다. 최근 서울의 주요 단지들이 리모델링을 추진하는 이유는 원자재 가격 상승과 공사비 증가로 인해 재건축이 어려워지기 때문이다. 서울에서 리모델링을 추진하는 단지는 80여 곳에 달하며, 예를 들어 용산구 이촌동의 코오롱아파트와 양천구 목동우성아파트가 리모델링 사업계획을 세부 결정하기 위한 사전 자문을 완료하였다.

  • 2-2. 리모델링과 재건축 비교

  • 리모델링과 재건축의 주요 차이점은 사업의 진행 과정과 규제 완화에서 나타난다. 리모델링은 평균 5년 남짓의 시간 안에 준공이 가능하지만, 재건축은 평균 10년이 소요된다. 또한, 리모델링은 사업 추진에 필요한 인허가 절차가 간소화되어 있으며, 기부채납이나 공공임대주택 건설 조건이 없어 조합원들의 부담을 덜 수 있다. 반면 재건축은 준공 30년 이상이 되어야 추진할 수 있고, 초과이익환수제 등의 복잡한 규제를 받아야 한다. 이로 인해 리모델링이 재건축에 비해 훨씬 수월하다는 분석이 확산되고 있다. 김광석 리얼하우스 대표는 입지가 좋은 리모델링 사업이 계속 인기를 끌 것이라고 전망하였다.

3. 리모델링 사업 현황

  • 3-1. 리모델링 추진 단지 현황

  • 현재 서울에서 리모델링을 추진하는 단지는 약 80곳에 달합니다. 특히 이촌동 코오롱아파트와 목동우성아파트 등 다양한 단지들이 사업을 활발히 추진하고 있습니다. 이촌동 코오롱아파트는 용적률이 317%로 재건축이 어렵기 때문에 리모델링을 선택하였으며, 삼성물산을 시공사로 선정하여 959가구 규모의 아파트로 탈바꿈할 계획입니다. 목동우성아파트도 GS건설을 시공사로 선정하고, 현재의 332가구를 361가구 규모로 리모델링할 예정입니다. 최근 리모델링의 추진이 활발해진 배경으로는 공사비 상승과 서울 공급 부족 우려가 커진 것이 있습니다.

  • 3-2. 리모델링을 택한 이유

  • 리모델링이 선호되는 이유는 재건축에 비해 규제가 적고 상대적으로 사업성이 향상될 가능성이 있기 때문입니다. 리모델링은 각 세대의 주거전용면적을 최대 40%까지 증축할 수 있는 점에서 매력을 가지고 있습니다. 또한, 조합원 간의 갈등이 적고, 건축 사업이 보다 신속하게 진행될 수 있는 환경이 조성되고 있습니다. 리모델링 시장의 관심이 전환된 이유는 정부의 정책 변화와 비용 부담의 증가로 인해 리모델링이 주거환경 개선의 유용한 방법으로 대두되고 있기 때문입니다.

4. 리모델링의 장점

  • 4-1. 사업 진행의 신속성

  • 리모델링은 재건축에 비해 사업 진행이 빠르다는 점에서 주목받고 있습니다. 서울에서 현재 리모델링을 추진 중인 단지는 80여 곳에 달하며, 특히 기부채납이나 소형주택 의무공급 규정에 적용받지 않고, 각 세대의 주거전용면적을 최대 40%까지 증축할 수 있는 점이 큰 장점으로 작용하고 있습니다. 이러한 특성으로 인해 리모델링은 단기 주택 공급 대안으로 각광받고 있으며, 그 수요가 증가하고 있는 추세입니다.

  • 4-2. 규제와 기부채납 부담이 적음

  • 서울시는 리모델링을 추진하는 사업지에 대해 현황용적률을 인정하는 대책을 마련하여 기존의 높은 용적률 문제를 해소하는 방향으로 나아가고 있습니다. 이는 리모델링이 재건축에 비해 비교적 규제가 덜한 상황을 만들고 있어, 조합원 간의 갈등 요소가 적고 사업이 빠르게 진행될 수 있는 환경을 제공합니다. 예를 들어, 이촌 코오롱아파트와 목동우성아파트 리모델링 사업이 GS건설과 삼성물산 등에 의해 추진되고 있으며, 이는 공사비 상승과 서울의 주택 공급 부족 우려가 커지면서 더욱 부각되고 있습니다.

5. 리모델링의 주요 사례 분석

  • 5-1. 이촌동 코오롱아파트 사례

  • 이촌동 코오롱아파트는 서울 용산구에 위치한 아파트로, 기존 834가구를 지하 6층에서 지상 25층 규모의 아파트 10개 동으로 리모델링하여 총 959가구와 부대복리시설을 조성하는 사업이 진행 중입니다. 이 단지는 기존 용적률이 317%에 달하여 재건축이 어려웠기 때문에 리모델링을 선택했습니다. 삼성물산 건설부문이 시공사로 선정되어 현재 건축 심의를 준비하고 있습니다.

  • 5-2. 목동우성아파트 사례

  • 양천구 목동우성아파트는 현재 지하 1층에서 지상 15층 4개 동, 총 332가구의 구조에서 지하 5층에서 지상 18층 높이의 아파트로 탈바꿈할 예정입니다. 리모델링 조합은 GS건설을 시공사로 선정하였으며, 지난 7월 서울시 도시건축공동위원회에서 리모델링 사업계획 세부 결정을 위한 사전자문을 마쳤습니다.

6. 리모델링의 한계와 도전

  • 6-1. 공사비 및 집값 변동 리스크

  • 2024년 서울의 리모델링 시장은 공사비 상승과 공급 부족 우려가 커지면서 리모델링 추진에 속도를 내고 있습니다. 조합은 공사비 부담이 더 커지기 전에 신속하게 사업을 추진하고 있으며, 정부와 지자체 또한 추가 공급을 위해 움직이고 있습니다. 리모델링은 재건축보다 갈등 소지가 적지만, 공사비 인상은 여전히 주요 리스크로 작용하고 있습니다. 리모델링이 재건축으로 전환될 가능성에 대한 우려도 존재하며, 이는 시장 분위기와 상충하는 요소로 작용하고 있습니다.

  • 6-2. 재건축과 사업성 비교

  • 리모델링은 재건축임에도 불구하고 사업이 추진되는 데 있어 상대적으로 장애물이 적습니다. 재건축은 준공 30년 이상이 되어야 추진할 수 있는 반면, 리모델링은 준공 15년부터 실시할 수 있어 많은 대상으로 한정됩니다. 또한, 리모델링은 기부채납이나 공공임대주택 건설 조건이 없어 인허가 절차가 간소화되어 있습니다. 조합설립부터 준공까지 소요되는 평균 시간이 재건축의 10년에 비해 리모델링은 5년 정도로 짧아 사업 진행이 더 원활합니다. 다만, 재건축은 새로 짓는 과정에서 사업성이 높다고 평가하는 단지들도 상당수 있어, 이는 리모델링의 한계로 작용할 수 있습니다.

7. 결론

  • 서울의 공동주택 리모델링은 주택 공급 부족 문제의 단기적 해결책으로 주목받고 있습니다. 이촌동 코오롱아파트와 목동우성아파트 사례를 통해 리모델링이 사업성과 규제 측면에서 재건축 대비 우위에 있음을 확인할 수 있습니다. 다만, 공사비 상승과 집값 변동 리스크는 여전히 주요 도전 과제로 남아 있습니다. 서울시와 같은 정부 기관의 지원이 중요하며, 리모델링의 한계를 보완하기 위한 정책과 대책이 필요합니다. 미래적으로 리모델링이 지속 가능한 방법으로 자리매김하기 위해서는 이러한 도전 과제를 해결하는 데 중점을 두어야 할 것입니다.

8. 용어집

  • 8-1. 이촌동 코오롱아파트 [주거 단지]

  • 삼성물산 건설부문을 시공사로 선정해 기존 834가구를 지하 6층~ 지상 25층 규모 아파트 10개 동, 959가구와 부대복리시설 등을 조성하는 리모델링 사업을 진행 중이다. 리모델링을 통해 고용적률을 극복하고 단기 주택 공급 문제를 해결하고 있다.

  • 8-2. 목동우성아파트 [주거 단지]

  • GS건설을 시공사로 선정해 기존 332가구 단지를 리모델링하여 지하 5층~지상 18층 높이의 아파트 361가구로 탈바꿈할 예정이어서 리모델링의 주요 사례로 주목받고 있다.

  • 8-3. 서울시 [정부 기관]

  • 리모델링을 통한 주택 공급 확대를 지원하며 각종 대책을 마련하고 있는 주체로서, 준공 15년 이상 건물을 리모델링 대상으로 삼아 지원하고 있다.

9. 출처 문서