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개포4동 재개발 현황 및 문제점 분석

일일 보고서 2024년 09월 28일
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목차

  1. 요약
  2. 개포4동 재개발 개요
  3. 재개발 주요 사례
  4. 모아타운 사업 제외
  5. 재개발 추진 과정의 문제점
  6. 재개발의 현재 상태 및 전망
  7. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 서울시 강남구 개포4동의 재개발 현황과 주요 문제점을 다루고자 합니다. 주요 목적은 개포4동 재개발의 진행 상황을 정리하고, 이에 대한 문제점을 식별하여 독자가 개포4동 재개발의 전체적인 그림을 쉽게 이해할 수 있도록 돕는 것입니다. 주요 주제로는 주민 간 갈등, 투기 세력의 개입, 재건축 계획 등이 있으며, 이를 통해 개포우성7차 아파트와 개포현대2차 아파트와 같은 재건축 사례를 분석하고, 모아타운 사업 제외 배경 및 문제점을 자세히 살펴봅니다. 이 리포트는 주요 결과로 각 재개발 프로젝트의 상태와 예상되는 문제점을 제시하며, 주민 갈등과 같은 문제의 해결책도 간략히 제안합니다.

2. 개포4동 재개발 개요

  • 2-1. 개포4동의 지리적 위치와 기본 현황

  • 개포4동은 대한민국 서울특별시 강남구에 위치하고 있으며, 북쪽으로는 양재천을 경계로 도곡동과 대치동과 접하고 있습니다. 동쪽으로는 일원동, 남쪽으로는 염곡동 및 내곡동, 서쪽으로는 양재동과 인접해 있습니다. 개포4동은 2022년 12월 기준으로 인구 23,472명, 세대 수 10,034세대, 면적 1.49㎢입니다. 또한 통은 35개, 반은 249개로 구성되어 있습니다. 동주민센터는 서울특별시 강남구 개포로38길 12에 위치하고 있습니다.

  • 2-2. 재개발 추진 배경

  • 개포주공아파트는 1981년에 현대건설이 지은 주공아파트로, 총 1단지부터 9단지까지 구성되어 있습니다. 1단지에서 4단지는 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크, 래미안 블레스티지, 디에이치 아너힐즈, 개포자이 프레지던스로 재건축되었습니다. 현재 5단지부터 7단지까지 재건축이 예정되어 있습니다. 과거, 전두환 정권 시절의 택지개발촉진법의 첫 사례로 지어진 개포주공아파트는 1980년대 강남 개발로 주택난을 해소하기 위해 건립되었습니다. 서울시는 이 지역에 대한 재개발 계획을 세웠으나 여러 문제로 인해 지연되었으나 최근 조합이 설립되는 등 재개발 시행이 본격적으로 이루어지고 있습니다. 현재 용적률 300%로 동의된 상태이며, 이제 최종 허가와 보상 절차만 남아 있는 실정입니다.

3. 재개발 주요 사례

  • 3-1. 개포우성7차 아파트 재건축

  • 개포우성7차 아파트는 1987년에 준공된 17개 동, 14층, 총 802가구 규모의 아파트입니다. 서울시는 2024년 9월 27일, 개포우성7차 재건축 계획을 포함한 개포택지개발지구의 지구단위계획 결정(변경)을 가결하였습니다. 이 계획에 따르면, 공공임대주택 165가구를 포함해 공동주택 1234가구와 부대 및 복리시설이 신축될 예정입니다. 건축 규제는 건폐율 50% 이하, 용적률 299.99% 이하, 최고 높이 120m 이하, 최고 층수는 35층 이하로 설정됩니다. 이로 인해 개포우성7차 재건축은 강남 노후 단지의 재건축 사업을 가속화할 것으로 전망되고 있습니다.

  • 3-2. 개포현대2차 아파트 재건축

  • 개포현대2차 아파트 재건축사업은 서울 강남구 언주로 107에서 진행되고 있으며, 현재 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차를 진행 중입니다. 주민의견 청취가 2024년 4월 15일부터 5월 17일까지 공람을 통해 이뤄질 예정이며, 지상 최고 40층 규모의 공동주택 805가구와 부대복리시설이 포함됩니다. 주택 면적은 60㎡~85㎡ 이하 359가구와 85㎡ 초과 446가구로 구성되며, 사업비는 6249억 원으로 추정됩니다.

  • 3-3. 기타 주요 재건축 사례

  • 개포주공1단지 재건축 사업은 강남구 개포1동에서 진행되고 있으며, 124개 동 5040가구를 철거하고 최고 35층 높이의 74개 동 6702가구가 건립될 계획입니다. 이 사업은 서울시 도시공원위원회 자문을 받아 학교 건축 범위를 조정하였으며, 관악구 봉천14구역은 최근에 재개발 계획이 수정 가결되어 27층, 총 1571세대 중 임대주택 260세대가 포함된 복합 공공청사가 설계될 것입니다.

4. 모아타운 사업 제외

  • 4-1. 모아타운 사업이란?

  • 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 서울시의 소규모 정비 모델입니다. 모아타운으로 지정되면 사업 요건 완화, 용도지역 상향 등의 다양한 규제 완화 혜택을 받습니다.

  • 4-2. 개포4동의 모아타운 사업 제외 배경

  • 2024년 3월 5일, 서울시는 제3차 모아타운 대상지 선정위원회를 열고, 강남구 삼성2동, 개포4동, 역삼2동 일대를 모아타운 대상지로 선택하지 않기로 결정했습니다. 개포4동의 경우 지역 기반시설 여건이 양호하고 근린생활시설 비율이 약 41%로 높아 사업 실현성이 떨어진다는 의견이 제기되었습니다. 또한, 주민 갈등이 존재하여 향후 조합 설립 등 사업 추진이 불투명하다고 판단되었습니다.

  • 4-3. 주민 갈등과 투기 우려

  • 서울시의 발표에 따르면 개포4동은 지분 쪼개기와 같은 투기 수요를 원천 차단하기 위해 주민 반대 의견을 면밀히 분석한 결과 미선정되었습니다. 과거의 보고서에 따르면, 주민 간 갈등이 심하거나 개발 이익을 노린 외부 투기세력이 끼어드는 상황이 논란이 되고 있었습니다. 재개발 추진 지역에서 주민의 31~50%가 반대 의견을 표시함에 따라, 서울시는 주민 갈등 및 투기가 심각한 지역의 모아타운 사업 추진을 제동하기로 결정하였습니다.

5. 재개발 추진 과정의 문제점

  • 5-1. 주민 갈등 사례

  • 재개발을 놓고 주민 간 이견으로 갈등이 심각한 사례가 있습니다. 서울시 강남구 개포동과 양재동의 모아타운 사업 추진 과정에서, 개포2동에서는 주민 반대가 토지 면적의 60% 이상을 차지했습니다. 이로 인해 서울시는 이 지역의 모아타운 사업 실현이 어렵다고 판단하여 해당 구역을 미선정했습니다. 서울시는 주민 갈등이 심하거나 투기세력이 개입된 곳은 모아타운 사업에서 제외할 방침을 갖고 있습니다.

  • 5-2. 외부 투기 세력의 개입

  • 서울 지역의 모아타운 사업에서는 개발이익을 노린 외부 투기세력이 개입한 것으로 논란이 일었습니다. 지분 쪼개기 등의 투기가 의심되는 사례가 있어, 서울시는 이에 대한 추가 검토가 필요한 지역을 보류 판정하였습니다. 예를 들어, 마포구 성산1동에서는 개인 소유 도로에서 지분 매각이 이루어진 것으로 파악되어 진입도로 확보 방안이 필요하다고 판단하였습니다.

  • 5-3. 재개발 과정에서의 행정적 문제

  • 최근 서울시는 모아타운 대상지 선정위원회를 통해 6곳의 후보지를 점검하였고, 이 과정에서 주민 갈등이 심한 곳을 미선정한 사례가 많았습니다. 양재2동과 개포2동은 주민 반대 의견이 크게 작용하여 모아타운 대상에서 제외되었습니다. 서울시 관계자는 근본적인 변화가 없으면 재응모 기회가 없을 것이라고 밝히며, 행정적 문제로 인해 많은 재개발 사업이 제동에 걸리고 있습니다.

6. 재개발의 현재 상태 및 전망

  • 6-1. 현재 진행 중인 재개발 프로젝트

  • 서울시는 개포주공1단지 재건축 정비계획 변경안을 수정 가결하였습니다. 이 재건축 사업은 강남구 개포1동 660-3번지 일대에서 진행되며, 기존 124개동 5천40가구를 헐고, 최고 35층 높이의 74개동 6천702가구를 짓는 대형 정비사업입니다. 또한, 관악구 봉천14구역의 주택정비형 재개발계획도 수정 가결되어, 이 지역에는 총 1천571세대가 건립될 예정입니다.

  • 6-2. 주택 공급 증대와 질적 향상

  • 개포주공아파트는 1단지에서 9단지까지 구성되어 있으며, 1~4단지는 각각 재건축이 완료되었습니다. 재건축된 아파트들은 디에이치 퍼스티어 아이파크, 래미안 블레스티지, 디에이치 아너힐즈와 개포자이 프레지던스로 알려져 있습니다. 총 5~7단지도 재건축이 계획 중에 있습니다. 또한, 서울시는 이전부터 재개발계획을 추진해왔으며, 현재 용적률이 300%로 동의된 상태입니다.

  • 6-3. 향후 개발 계획

  • 향후 개포4동 재개발은 계속해서 진행될 예정이며, 서울시의 재건축 및 재개발 계획에 따라 조합이 설립되고, 최종허가와 보상 전에 여러 절차가 이루어질 것입니다. 그러나 서울시의 층수제한이나 기타 문제로 인해 재개발은 지연될 가능성이 있으며, 이에 따른 주민 간 갈등을 해결하기 위한 대책이 필요할 것입니다.

7. 결론

  • 개포4동 재개발은 주택 공급 확대와 주거 환경 개선을 목표로 진행되고 있습니다. 개포우성7차 아파트와 개포현대2차 아파트와 같은 주요 재건축 프로젝트는 일정한 진전을 이뤘으나, 주민 간 갈등과 외부 투기 세력의 개입으로 인해 일부 사업이 제동을 겪고 있습니다. 이를 해결하기 위해서는 주민 의견을 충분히 수렴하고, 투기 방지 대책을 강화하는 등의 노력이 필요합니다. 모아타운 사업 제외에서 볼 수 있듯이, 개포4동의 재개발은 지속적인 주민 간 협의와 투명한 행정 절차가 필수적입니다. 이러한 문제들을 극복한다면, 개포4동 재개발은 궁극적으로 지역 사회의 질적 향상과 서울시 전체의 주거 안정성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것입니다. 추가로, 향후 진행될 개발 계획 역시 면밀한 검토와 주민의 적극적인 참여가 요구됩니다. 이를 통해 개포4동은 더 나은 주거 환경을 이뤄낼 수 있을 것입니다.

8. 용어집

  • 8-1. 개포우성7차 아파트 [건축물]

  • 개포우성7차 아파트는 강남구 개포동에 위치한 노후 아파트 단지로, 최근 재건축이 추진 중입니다. 1234가구의 공동주택과 165가구의 공공임대주택이 새로 건설될 예정으로, 재개발이 완료되면 교통 편의성과 주거 환경이 크게 개선될 것입니다.

  • 8-2. 모아타운 [도시 개발 모델]

  • 모아타운은 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 통합해 정비하는 소규모 정비 모델입니다. 서울시는 주민 갈등과 투기 우려가 있는 지역을 모아타운 대상으로 선정하지 않기로 했으며, 개포4동 역시 이에 따라 제외되었습니다.

  • 8-3. 개포현대2차 아파트 [건축물]

  • 개포현대2차 아파트는 강남구 개포동에 위치한 아파트 단지로, 재건축이 계획되어 있습니다. 총 805가구의 공동주택과 부대복리시설이 건립될 예정으로, 지하철 3호선 매봉역 근처에 위치해 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

9. 출처 문서